Методическое пособие 550

С точки зрения техники расчета, результаты представленного метода выглядят достаточно убедительными, однако их трудно перепроверить, так как они всегда субъективны и зависят от уровня квалификации экспертов и полноты информации об объекте, которой они располагают. Зачастую оценка физического износа проводится только на основе визуального обследования объекта. Не располагая техническими возможностями по лабораторному анализу состояния строительных конструкций и не имея значительного времени на проведение оценки объекта, оценщик в большинстве случаев ограничивается лишь поверхностным изучением объекта. Оплата услуг специалистов по строительно-технической экспертизе объектов зачастую оказывается на порядок выше стоимости услуг оценщика, поэтому такую экспертизу оплачивать заказчик не готов. Кроме этого, для детального изучения объекта специалистами необходимо время, которого у заказчика, как правило, нет. Поэтому при формировании допущений и ограничительных условий в задании на оценку важно описать особенности процедуры определения физического износа оценщиком.

6.4.3.Методы оценки функционального устаревания

Втеории оценки недвижимости различают понятие функционального (морального) устаревания, которое связано с потерей стоимости объекта недвижимости вследствие несоответствия его потребительских свойств «эталонам качества», определяемым рынком.

Например, на рис.6.2 представлены основные факторы, определяющие уровень комфорта помещений и влияющие на оценку качества объекта недвижимости с позиций его функционального устаревания.

По аналогии с оценкой физического износа различают устранимое и неустранимое функциональное устаревание. Основным критерием отнесения устаревания к устранимой или неустранимой категории являются физическая возможность изменений свойств объекта и экономическая целесообразность этих изменений.

231

В составе устранимой категории устаревания выделяют три основные группы факторов, характеризующих наличие признаков функционального устаревания:

1.Отсутствие отдельных элементов объекта, свидетельствующее о несоответствии качества объекта современным представлениям типичных покупателей на соответствующем сегменте рынка. 2. Необходимость замены и (или) модернизации элементов с учетом стандартов рынка по типу помещений,

ккоторым относится объект оценки.

2.Наличие так называемых «сверхулучшений» (избыточных улучшений, не обладающих для типичного покупателя какой-либо полезностью, которую этот покупатель желал был оплатить в составе стоимости всего объекта).

Ранее мы уже рассматривали метод сравнения продаж, применение которого позволяет определить величину накопленного износа объекта без выделения значений физического износа, функционального и внешнего устареваний (см. табл. 6.7). Во всех остальных случаях устранимое функциональное устаревание оценивается по величине затрат, необходимых для исключения влияния того или иного фактора.

Устаревание, обусловленное отсутствием отдельных элементов,

связано с недостаточностью таких элементов в составе зданий и сооружений, без которых объект не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Например, если в оцениваемом офисном здании отсутствует местная телефонная связь и в помещениях не установлены средства охраны, то устранимым функциональным устареванием можно считать отсутствие миниАТС, телефонных сетей и системы охранной сигнализации, так как затраты на установку соответствующих систем будут с лихвой компенсированы увеличением доходности и, как следствие, рыночной стоимости недвижимости. Численное значение устаревания в этом случае определяется как величина затрат на добавление недостающих элементов в уровне цен на дату оценки.

Потребность в замене и (или) модернизации элементов может быть связана с моральным устареванием инженерных систем здания, дверных и оконных блоков, внутренней отделки и т.д. Например, если в офисном здании предусмотрена только естественная вентиляция, то установка системы кондиционирования воздуха создает более комфортные условия пребывания в помещениях и позволяет собственнику увеличить арендную плату. Другим примером функционального устаревания может быть необходимость модернизации санитарно-технического оборудования.

232

Если по предварительным расчетам затраты по замене оборудования компенсируются привлечением более платежеспособных покупателей и повышением стоимости недвижимости, то общая сумма этих затрат, за вычетом остаточной стоимости элементов к демонтажу, и будет определять величину

повторного использования в качестве вторичных материалов или с расчетом их стоимости как стоимости материалов к утилизации.

Как правило, под сверхулучшениями понимают наличие у строительного объекта таких элементов, которые удовлетворяют потребностям (в том числе моральным) собственника имущества, но являются избыточными с точки зрения типичного покупателя на рынке недвижимости. В этом случае функциональное устаревание определяется как полная восстановительная стоимость избыточных улучшений за вычетом их фактического физического износа на дату оценки, плюс затраты на демонтаж сверхулучшений и минус остаточная стоимость демонтированных элементов.

Пример расчета устранимого функционального устаревания для указанных типов устранимого устаревания представлен в табл. 6.12.

Наличие у объекта оценки неустранимого функционального устаревания

определяется устаревшей планировкой помещений и недостатками отдельных характеристик конструктивных элементов объекта относительно современных

234

стандартов. Основным признаком отнесения функционального устаревания к неустранимому является экономическая нецелесообразность затрат на устранение недостатков объекта.

В практике оценки неустранимого функционального устаревания чаще всего используется один из двух методов расчета:

метод капитализации потерь арендной платы;

метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат.

Метод капитализации потерь арендной платы основывается на расчете капитализированных потерь чистого дохода собственника вследствие отсутствия у объекта определенных элементов или их морального старения. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе данных о величине доходности по соответствующему сегменту рынка недвижимости.

Как правило, величина потерь чистого дохода устанавливается на основе рыночных сравнений арендной платы за здания, имеющие соответствующие элементы улучшений и не обладающие ими. Для корректного выделения неустранимого функционального устаревания необходимо выявить причины различия арендных ставок. Ведь на величину арендной платы влияет не только объемно-планировочные решения помещений или качество отделочных материалов, но и многие другие факторы, в том числе – факторы внешней среды, связанных с влиянием на стоимость объекта не функционального, а внешнего устаревания. При этом важной проблемой является необходимость разделения дохода между зданием и земельный участок под ним. Ведь доход в форме арендной платы обеспечивается как зданием, так и земельным участком. Для выделения дохода, приходящегося на улучшения, применяются методы инвестиционного остатка, анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи (сдачи в аренду) объекта недвижимости [25].

Рассмотрим принцип расчета функционального устаревания методом капитализации потерь арендной платы (см. таблицу 6.13).

Таблица 6.13 Оценка неустранимого функционального устаревания

По такому же принципу может быть рассчитано неустранимое функциональное устаревание с применением метода капитализации

235

избыточных эксплуатационных затрат. Часто данный метод используется для оценки потери стоимости отдельных зданий крупных промышленных производств, а также зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями, затраты на обслуживание которых при равной величине арендной платы оказываются существенно выше затрат на здания, отвечающие стандартам и потребностям рынка.

6.4.4. Методы оценки внешнего устаревания

Внешнее (экономическое) устаревание характеризует потерю стоимости объекта оценки в результате воздействия внешних по отношению к объекту факторов. Влияние внешней среды на стоимость недвижимости предполагает учет следующих факторов:

социально-экономическая ситуация в стране и регионе расположения объекта, определяющая состояние рынка недвижимости в целом и рассматриваемого сегмента в частности;

особенности системы налогообложения недвижимости и строительства как регулятора рыночной активности;

особенности района расположения объекта оценки (экологические показатели, транспортная и инженерная инфраструктура, качественный состав окружения, перспективы развития района);

наличие обременений объекта и действующих законодательных ограничений в распоряжении недвижимостью соответствующего типа;

предполагаемый снос объекта в связи с запланированной реконструкцией района расположения объекта и другие.

Наиболее достоверные результаты оценки внешнего устаревания могут быть получены только на основе анализа соответствующего сегмента рынка недвижимости. Наличие устаревания для объекта недвижимости, прежде всего, проявляется в двух формах: изменении величины арендной платы и цены продажи объекта. В оценочной практике чаще всего используются следующие методы оценки внешнего устаревания:

метод сравнения продаж аналогичных объектов с выделением учета внешнего воздействия (как частный случай метода комплексной оценки накопленного износа);

метод капитализации потерь доходов в виде арендной платы в результате воздействия внешних факторов;

метод срока оставшейся экономической жизни.

Метод сравнения продаж был рассмотрен нами ранее (пример см. табл. 6.7). В частном случае этот метод применим при оценке нового объекта недвижимости, имеющего современную планировку и находящегося на завершающем этапе строительства. Цена удельной характеристики объекта (например, 1 кв.м квартиры) для объекта, находящегося на стадии

236

строительства (пусть даже завершающей), оказывается ниже цены продажи аналогичных, но введенных в эксплуатацию объектов. Это означает, что, при отсутствии физического износа и функционального устаревания, у объекта оценки имеется внешнее устаревание, вызванное более низким уровнем ликвидности объектов на завершающем этапе строительства по сравнению с объектами, введенными в эксплуатацию.

Метод капитализации потерь доходов в виде арендной платы

учитывает вынужденное снижение арендной платы за оцениваемые помещения вследствие воздействия факторов внешнего устаревания. Например, предположим, что в определенном районе города из-за незначительного объема свободных офисных площадей оцениваемые помещения пользуются повышенным спросом и сдаются в аренду по достаточно высоким ставкам. В непосредственной близости от оцениваемого объекта завершается строительство нового бизнес-центра, предполагаемого к сдаче в аренду. В соответствии с проведенными маркетинговыми исследованиями, ввод строящегося объекта в эксплуатацию, запланированный в течение ближайшего квартала, с избытком обеспечит потребности потенциальных арендаторов в офисных помещениях. Как следствие, появление свободных помещений повлечет за собой снижение величины арендной платы в районе и приведет к потере доходов собственника оцениваемого объекта, что, в конечном счете, негативно отразится на его рыночной стоимости. Таким образом, в отношении объекта оценки выявлен фактор внешнего устаревания, который проявляется в виде потерь дохода от сдачи в аренду помещений оцениваемого объекта в результате формирования конкурентной среды на рынке услуг по аренде офисных помещений в конкретном районе города. Примерный расчет внешнего устаревания представлен в табл. 6.14.

Таблица 6.14. Оценка внешнего устаревания объекта методом капитализации потерь

доходов в виде арендной платы

Метод срока оставшейся экономической жизни применяется в

исключительных случаях. Например, когда планируется резкое сокращение срока оставшейся экономической жизни объекта из-за его предполагаемого сноса в соответствии с изменениями, произведенными в генеральном плане развития города и т.д. В результате возникает ситуация принудительного уменьшения срока экономической жизни объекта независимо от реального технического состояния строительных конструкций.

Приведем пример расчета внешнего устаревания с применением метода срока оставшейся экономической жизни. Пусть в соответствии с изменениями, внесенными в генеральный план города, предполагается снести объект недвижимости, обладающий следующими характеристиками:

эффективный возраст здания (ЭВоб) – 40 лет;

срок оставшейся экономической жизни в соответствии с текущим техническим состоянием объекта (СОЭЖоб) – 50 лет;

оставшийся до сноса период в соответствии с графиком работ – 3 года. Напомним, что в случае применения для расчета физического износа

объекта метода сроков жизни, значение износа в процентном отношении определяется по формуле:

Следовательно, при определении физического износа объекта без учета внешнего фактора методом сроков жизни значение износа будет равно:

КФИЗ = 40 : (40 + 50) х 100% = 44%,

а с учетом фактора внешнего воздействия оставшийся срок экономической жизни в выражении (6.15) должен быть заменен оставшимся до сноса объекта периодом. Тогда расчетное значение внешнего устаревания составит:

КВН = 40 : (40 + 3) х 100% = 93%.

Как мы видим из приведенного примера, в ряде случаев влияние фактора внешнего устаревания существенно влияет на результаты оценки объекта недвижимости.

Из представленного анализа различных видов износа и устареваний следует, что для проведения оценки необходимо располагать как можно более полной информацией об оцениваемом объекте и о состоянии рынка недвижимости в целом. За оценщиком всегда остается право выбора того или иного метода оценки накопленного износа. Важно, чтобы выводы о величине накопленного износа и общей стоимости объекта недвижимости были обоснованы.

238

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ К ГЛАВЕ 6

1.Перечислите основные принципы оценки, использующиеся в составе затратного подхода к оценке недвижимости.

2.Укажите даты, которые могут рассматриваться при определении восстановительной стоимости объекта в качестве базовых периодов.

3.Может ли для расчета восстановительной стоимости объекта оценки применяться сметная документация, составленная на этапе проектирования и строительства объекта?

4.Сформулируйте понятие предпринимательского дохода в сфере строительства коммерческой недвижимости.

5.Какие виды износа и устареваний необходимо учитывать при оценке недвижимости?

6.Может ли новый объект иметь функциональное устаревание, если вариант наиболее эффективного использования этого объекта отличается от его проектного назначения?

7.Чем отличаются эффективный и хронологический возраст строительного объекта?

8.К какому типу устаревания относятся факторы, связанные с развитием финансового кризиса, негативно влияющего на состояние рынка недвижимости?

9.Каким образом при оценке объекта недвижимости, передаваемого на праве собственности и имеющего обременение в виде договора долгосрочной аренды, следует учитывать это обременение в составе процедуры оценки?

10.Сформулируйте понятия устранимого и неустранимого износа (устаревания). Может ли внешнее устаревание быть устранимым?

7. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК БАЗОВОЙ СОСТАВЛЯЮЩЕЙ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

7.1. ПРАВОВОЙ СТАТУС ЗЕМЛИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Земельный участок является основой для возведения любого строения или сооружения. Поэтому оценка стоимости земли является важным этапом процесса оценки недвижимого имущества. Нормативно-правовая база земельных отношений в Российской Федерации в настоящее время активно развивается и совершенствуется, что способствует развитию рынка земельных участков под строительство объектов различного назначения.

В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (с изменениями) [9] «Земельным участком

239

является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами».

Под улучшениями земельного участка будем понимать здания,

строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, качественного состава почв и т.п.), влияющих на качественные характеристики земельного участка.

Принципиальными отличиями земельных участков от других видов недвижимости являются следующие особенности:

1.Земля рассматривается как пространственный базис, на котором размещаются различные объекты недвижимости, называемые улучшениями.

2.Земельные участки, как правило, имеют целевое назначение, однако в процессе оценки нередко рассматривается возможность их использования для различных целей.

3.К земельным участкам не применяются понятия физического износа или функционального устаревания, так как срок эксплуатации участка не органичен.

4.Для земельного участка нельзя рассматривать понятие затрат на воспроизводство или замещение, так как земля является природным ресурсом и ее невозможно свободно воспроизвести.

5.В отношении земли существует понятие государственного регулирования использования земельных участков и их охраны. Так как земельный фонд является одной из важнейших составляющих жизнедеятельности человека, особое внимание государство уделяет проблеме обеспечения экологической безопасности.

Всоответствии с ЗК РФ, земли по целевому назначению и, соответственно, по правовому режиму делятся на следующие категории:

1. Земли сельскохозяйственного назначения – земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей. Земли могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания

240