Земельний кадастр підручник Ступінь

запитання користувачів здійснюються у районних та міських відділах (управліннях);

•обласні управління й центральний апарат Держкомзему опрацьовують агреговані дані, що надходять з нижчих рівнів; їх основна задача – аналіз розвитку ринку землі та нерухомості, видача відповідних рекомендацій та

аналітичних звітів; безпосереднім обслуговуванням користувачів щодо інформації про земельні ділянки вони не займаються;

•безпека такої системи будується за єдиними принципом, але кожен із вузлів працює автономно, що підвищує її надійність загалом; додаткових

заходів щодо безпеки потребує процес імпорту даних, що надходять з інших установ та організацій, а також процес обміну даними між рівнями системи.

Найбільш ефективною та працездатною з фінансової, технічної та організаційної точок зору є розподілена модель побудови АСДЗКУ. Насамперед це пов’язано з тим, що розподілена (децентралізована) модель дає змогу:

• наблизити інформацію до місця її використання; • локалізувати трафік обміну даними; • підвищити рівень паралелізму виконання трансакцій; • підвищити показники надійності системи; • зменшити

витрати на створення системи.

Крім того, децентралізація баз даних за принципами створення легко дозволяє виконувати поетапне нарощування ресурсів системи.

Необхідно задзначити, що за всієї своїй фінансової привабливості і централізована, і регіональна модель побудови системи можуть виявитися неспроможними вже на перших етапах впровадження.

Одна з основних причин – відсутність на сьогодні виділених каналів зв'язку, спроможних передавати необхідні обсяги інформації. Організація наземних каналів зв'язку відповідної потужності – задача державного масштабу, з яким навіть компанія «Укртелеком» не змогла впоратися за всі роки незалежності України, а тому – ця задача непосильна і для Держкомзему. Єдиний доступний засіб – організація супутникового зв'язку. Однак вартість встановлення супутникових антен і орендна плата за їхню експлуатацію надто високі і, напевно, можуть призвести до збитковості чи нерентабельності системи.

Друга причина – наявність величезного обсягу документів на земельні ділянки і нерухоме майно, які необхідно ввести в базу даних АСДЗКУ. І автоматизоване, і ручне введення цих даних вимагає організації попереднього сховища і низки ручних та електронних перевірок, що в умовах централізованого збереження даних зробити буде неможливо.

На вибір архітектури БД АСДЗКУ суттєво впливають склад, кількість і професійний напрям діяльності користувачів системи, їх відомча належність і місцезнаходження, статус користувачів стосовно прав доступу до баз даних, частота звернень до БД, технології взаємодії з БД (клієнт-серверні в локальній мережі, Internet/Intranet). Користувачами системи будуть: юридичні та фізичні

122

особи, міністерства, відомства та установи, органи Держкомзему та Центру державного земельного кадастру, органи місцевого самоврядування, комунальні служби, Державна податкова адміністрація та її підрозділи на місцях, суди, нотаріат, банки та інші фінансові установи, страхові компанії, органи БТІ, ріелтерські структури, оцінювачі та інші суб’єкти ринку землі, органи архітектури та інші проектні установи, профільні наукові та навчальні заклади, галузеві та відомчі автоматизовані інформаційні системи (які використовують кадастрову інформацію) тощо.

Слід наголосити на необхідності забезпечення соціальної спрямованості системи. Передусім система повинна бути орієнтована на задоволення потреб фізичних та юридичних осіб щодо реєстрації земельних ділянок та іншої нерухомості і прав на них, гарантування цих прав з боку держави, а також надання їм інформаційних послуг із кадастрової бази даних.

Згідно із Земельним кодексом України та іншими чинними законодавчими актами державний земельний кадастр веде Держкомзем України, тому АСДЗКУ запроваджується в структурі Держкомзему. З погляду відомчої належності користувачами системи є підрозділи центрального апарату Держкомзему, місцеві органи Держкомзему та підрозділи Центру державного земельного кадастру, який має таку саму організаційну структуру, як і Держкомзем. Загальна кількість таких користувачів становить понад 15 тис. фахівців, значна частина яких (як мінімум 3 тис.) матиме право на внесення інформації до кадастрових баз даних та їх редагування. Остання група фахівців працюватиме як з атрибутивною інформацією, так і з картографічною. Характерною ознакою відомчої групи користувачів є те, що вони постійно підєднані до мережі і мають змогу звертатися до бази даних в режимі online. Тому у разі запровадження централізованої моделі бази даних на території України (тобто створення єдиної бази даних АСДЗКУ) можуть виникнути певні проблеми із забезпеченням ефективної взаємодії зазначеної групи користувачів із централізованою БД.

Усі інші користувачі системи, які не належать до системи Держкомзему та Центру державного земельного кадастру, є зовнішніми користувачами системи. Стосовно кадастрової бази даних вони є отримувачами інформації. Як показує досвід країн із розвиненою економікою, найпоширенішими є два варіанти інформаційного обслуговування користувачів системи:

•на всі запити до бази даних системи (незалежно від їх характеру)

інформація видається у вигляді витягу єдиного зразка з уніфікованим набором даних стосовно земельної ділянки та прав на неї;

•залежно від характеру запиту на нього видається конкретна інформація

збази даних системи.

З погляду уніфікації інформаційних послуг доцільнішим можна вважати перший варіант: надання інформаційних послуг буде оперативнішим і менш трудомістким, тому що зменшаться затрати на підготовку інформації (вона формуватиметься за єдиною процедурою). За такого підходу інформація про земельну ділянку та її правовий стан надається у вигляді витягу (встановленого зразка) з відповідних реєстрів БД, де буде інформація про кадастровий номер

123

земельної ділянки, її адресу, технічні характеристики та цільове призначення, а також про власника, зареєстровані права, наявність встановлених сервітутів, обмежень та обтяжень.

З погляду повноти інформації, що надається, слід також передбачити можливість надання і повнішої (розширеної) інформації з баз даних АСДЗКУ. Звичайно, такі послуги повинні бути дорожчими порівняно з уніфікованими і надаватися тільки тим користувачам, які мають відповідний дозвіл на право доступу до інформації.

Надають інформацію на платних засадах на основі письмового запиту (заяви), який подають в кадастровий офіс, або з використанням засобів Internetтехнологій та електронної пошти. Усі запити до БД АСДЗКУ і відповіді на них автоматично протоколюються засобами системи. Кількість звернень користувачів до БД АСДЗКУ не підлягає скільки-небудь точному розрахунку, але для централізованої бази даних в умовах розвиненого ринку землі та нерухомості вона може сягати до 500 тис. звернень на день.

Основними об’єктами обліку кадастрових баз даних є земельні ділянки (парцели), інформація про які вноситься в Реєстр земельних ділянок БД АСДЗКУ. Виникає питання: скільки всього на території України земельних ділянок різних категорій та форм власності, які є об’єктами права власності чи постійного користування? До запровадження АСДЗКУ в усіх місцевих органах Держкомзему на це запитання однозначно відповісти неможливо.

Після приватизації земель сільськогосподарського призначення сертифікатів видадуть понад 6 млн. державних актів на право приватної власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

У результаті поділу муніципальних земель на землі державної та комунальної власності, їх інвентаризації, приватизації через викуп та надання в оренду буде виділено орієнтовно не менше 10 млн. земельних ділянок.

Слід також враховувати темпи, тенденції й перспективи розвитку ринку землі, особливо в аграрному секторі, що неминуче призведе до подальшої парцеляції земельних ділянок (в окремих випадках до їх консолідації). Отже, можна стверджувати, що найближчим часом у базах даних АСДЗКУ буде обліковано близько 50 млн. земельних ділянок, кожна з яких матиме свій кадастровий номер і певний набір атрибутів.

Крім основних об’єктів обліку, якими є земельні ділянки, в БД АСДЗКУ є Реєстр власників та користувачів земельних ділянок, Реєстр правових документів та Реєстр прав. Передбачається ведення Реєстру будівель та споруд (їх частин, в тому числі квартир). Кількість об’єктів обліку в зазначених реєстрах буде такою: у Реєстрі власників та користувачів – як мінімум 50 млн. одиниць обліку фізичних та юридичних осіб, вважаючи, що власником земельної ділянки є одна юридична або фізична особа (хоча їх буде значно більше, враховуючи наявність досить поширеної спільно-часткової форми власності); у Реєстрі правових документів, виходячи з розрахунку, що на одну земельну ділянку в середньому буде не менше двох правових документів, понад 100 млн. об’єктів обліку; у Реєстрі прав теж понад 100 млн. записів щодо прав юридичних та фізичних осіб на земельні ділянки.

124

Таким чином, атрибутивна база даних АСДЗКУ міститиме інформацію про 300 млн. одиниць обліку (земельні ділянки – 50 млн., власники та користувачі – 50 млн., правові документи – 100 млн., права – 100 млн.). Після запровадження Реєстру будівель, споруд та їх частин загальна кількість об’єктів обліку в БД АСДЗКУ становитиме понад 500 млн. одиниць.

Крім атрибутивних даних, в БД АСДЗКУ містяться також електронні планово-картографічні матеріали, до яких належать індексні карти, чергові кадастрові плани та інші тематичні планово-картографічні матеріали. Чергові кадастрові плани ведуться в ГІС-середовищі із забезпеченням програмноінформаційної взаємодії з атрибутивними БД. Для населених пунктів, а їх всього в Україні 30190, чергові кадастрові плани ведуть у масштабі 1:2000, а для земель сільськогосподарського призначення в межах сільських (селищних) рад (всього 11061) – в масштабі 1:10000.

Наведені орієнтовні розрахунки кількості об’єктів обліку в БД АСДЗКУ та обсяги планово-картографічних матеріалів певною мірою спростовують доцільність створення єдиної централізованої бази даних в силу передусім організаційно-технічних причин.

5.6. ПРОГРАМНО-ТЕХНІЧНЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ АВТОМАТИЗОВАНОЇ СИСТЕМИ ДЕРЖАВНОГО ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРУ

Склад і архітектура програмно-технічного забезпечення АСДЗК базового рівня передусім залежать від обсягів бази даних, тобто від кількості земельних ділянок та об’єктів іншої нерухомості в межах адміністративно-територіальної одиниці, кількості землевласників і користувачів, а також динаміки ринку землі й нерухомості в регіоні та інших чинників. Як показник, який інтегровано враховує перелічені чинники, застосовують показник кількості населення адміністративно-територіальної одиниці. Згідно з ним пропонується три варіанти архітектури програмного забезпечення АСДЗК базового рівня:

•для районів і міст обласного значення з населенням до 100 тис. осіб (перший варіант);

•для міст із населенням від 100 до 500 тис. осіб (другий варіант);

• для міст із населенням понад 500 тис. осіб (третій варіант).

Вархітектурі програмно-технічного забезпечення АСДЗК базового рівня для районів і міст обласного значення з населенням до 100 тис. осіб (перший

125

ПК “Інтерфейс спеціаліста по кадастру (облік об’єктів нерухомості)” реалізує аналогічні функції попереднього ПК, тільки стосовно об’єктів нерухомості.

ПК "Підтримка чергового кадастрового плану” реалізує функції:

•ведення чергового кадастрового плану;

•ведення кадастрового плану;

•ведення індексних карт;

•ведення тематичних карт;

•топологічний та візуальний контроль просторової інформації;

•геоприв'язка та ректифікація зображень.

ПК “Реєстрації прав” виконує функції:

•реєстрація прав на земельні ділянки;

•реєстрація прав на об’єкти нерухомості.

ПК "Інформаційно-аналітичне обслуговування користувачів” реалізує функції:

•статистичні підрахунки, формування статистичних звітів, які складаються із семантичної та просторової інформації;

•підготовка тематичних індексних карт та їх фрагментів за запитами;

• генерація та видача звітів і довідок;

•встановлення тенденцій та закономірностей після аналітичної обробки семантичної та просторової інформації, що міститься в БД.

ПК “Обмін інформацією (шлюз)” виконує функції:

• вивантаження та пересилка даних до АСДЗК регіонального рівня;

•завантаження класифікаторів і метаданих, що надходять з АСДЗК регіонального рівня;

•завантаження інформації з інших галузевих і відомчих АІС;

•ведення журналу обміну.

ПК “Адміністратор АСДЗК базового рівня” реалізує функції:

•управління системою загалом;

•забезпечення захисту баз даних;

•регламентація доступу до БД різних груп користувачів;

•ведення версій БД та їх оновлення.

Серверний комплекс АСДЗК базового рівня для районів і міст обласного значення з населенням до 100 тис. осіб складається з:

•настільної ГІС типу ArcView 9.x;

•об'єктно-орієнтованої реляційної БД (геобази даних) під керуванням ГІС типу ArcView 9.x;

•сервера додатків.

Кадастрова БД зберігається у форматі БД Microsoft Access. Для виконання дій з БД (введення семантичних даних, їх коригування, ведення індексної карти та інше) використовуються засоби ГІС типу ArcView 9.x.

Серверний комплекс АС ДЗК базового рівня для міст з населенням від 100 до 500 тис. осіб (рис. 5.6) складається з:

127

•інформаційної бази даних під керуванням СУБД типу Oracle; • серверної ГІС типу ArcInfo 9.x;

•ArcSDE 9.x;

•сервера додатків.

Склад програмних комплексів клієнтського комплексу АСДЗК базового рівня для міст із населенням від 100 до 500 тис. осіб (другий варіант) не відрізняється від складу ПК клієнтського комплексу базового рівня для районів і міст обласного значення з населенням до 100 тис. осіб.

Архітектура та склад програмно-технічного комплексу АСДЗК базового рівня для міст із населенням понад 500 тис. осіб (третій варіант) відрізняється від другого варіанта лише потужністю серверів і кількістю АРМ клієнтів сервера БД.

Рис. 5.6. Структура програмно-технічного забезпечення АСДЗК базового рівня для міст із населенням від 100 до 500 тис. осіб.

Серверний комплекс

АСЗК

Контрольні питання

1.Що таке земельна інформаційна система?

2.Розкрити організаційну структуру Центру державного земельного кадастру. Завдання створення АСДЗК.

128

3.На якому рівні здійснюється формування земельно-кадастрової інформації?

4.Перелічити основні функції Центру державного земельного кадастру на національному рівні.

5.Яка мета створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру (АСДЗК)?

6.Перелічіть принципи побудови АСДЗК.

7.У чому полягає функціональне призначення АСДЗК?

8.Розкрийте склад та архітектуру АСДЗК.

9.Опишіть структуру та функції програмно-інформаційного забезпечення АСДЗК.

10.Які масиви баз даних містить інформаційна база АСДЗК?

11.Які переваги та недоліки централізованої моделі архітектури баз даних АСДЗК?

12.Що належить до переваг і недоліків розподіленої моделі архітектури баз даних АСДЗК?

13.Розкрийте склад та архітектуру програмно-технічного забезпечення АСДЗК.

14.Які програмні комплекси охоплює клієнтський комплекс АСДЗК базового рівня та які функції вони реалізують?

129

РОЗДІЛ 6. КАДАСТРОВЕ ЗОНУВАННЯ

Донедавна основне цільове призначення земель було головною і практично єдиною обставиною, яка впливала на зміст прав і обов'язків суб'єктів земельних правовідносин. Однак реальні потреби життя, яке все більше ускладнюється, спричинили появу нових правових інструментів регулювання земельних відносин. Таким інструментом стало зонування територій.

Кадастрове зонування – це одна зі складових частин державного земельного кадастру. Відповідно до статті 197 Земельного кодексу України кадастрове зонування охоплює:

а) місця розташування обмежень щодо використання земель; б) межі кадастрових зон і кварталів; в) межі оціночних районів і зон;

г) кадастрові номери (території адміністративно-територіальної одиниці)

[21].

Обмеження – це перелік дій (право третіх осіб), що обмежують права власника або користувача щодо розпорядження або користування земельною ділянкою.

Земельним кодексом України (ст. 90, 91, 95, 96) встановлено права та обов’язки власників земельних ділянок і землекористувачів.

Право на земельну ділянку може бути обмежено законом або договором через встановлення:

а) заборони на передачу в оренду (суборенду);

б) умов прийняття спадщини тільки визначеними спадкоємцями; в) заборони на провадження окремих видів діяльності;

г) заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту та зовнішнього вигляду нерухомого майна;

д) умови дотримання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт; умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку;

є) інших зобов’язань, обмежень або умов.

Залежно від способу встановлення, характеру обмеження права на землю, дії в часі тощо обмеження прав на землю поділяються на кілька видів. Згідно зі ст. 110 Земельного кодексу України на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором. Крім того, в окремих випадках Земельний кодекс України передбачає можливість встановлення обмеження прав на землю за рішенням суду.

Отже, за способом встановлення обмеження прав на землю поділяються на обмеження, які встановлені:

1)законом;

2)договором;

3)судом.

Прикладом встановленого законом обмеження прав на землю є заборона

130