Учебный год 22-23 / Емелькина

Общая характеристика вещного права на земельный участок

Сущность вещного права у современных зарубежных правоведов основывается на его понятии в пандектном праве. Например, немецкий правовед Вилинг отмечает: специфическое качество вещного права состоит в том, что оно непосредственно "охватывает" вещь, которая принадлежит человеку; это хозяйственное господство дает владельцу полномочия воздействовать на вещь без участия третьих лиц. Напротив, обязательственное требование не дает такого предметного господства; управомоченное в силу права лицо может требовать от обязанного осуществления определенного действия. Тот, кто еще не получил во владение купленную вещь, не имеет еще никакого права на нее; он может требовать только от продавца, чтобы он передал ему вещь. Современные австрийские правоведы рассматривают вещное право как право непосредственного господства над вещью. Они отмечают, что господство правомочного гражданина исключительно, его нужно уважать другими, оно может защищаться от каждого. По мнению итальянского цивилиста Маттеи, определение принципа, лежащего в основе разграничения вещного и личного права, имеет важное значение. Этот принцип он видит в том, что соблюдения вещного права можно требовать от всего мира, в то время как уважения права личного можно требовать только от обязанной стороны.

Содержание ограниченных вещных прав не основывается исключительно на каком-либо правомочии собственника, выделенного из состава собственности и переданного обладателю вещного права. С одной стороны, субъект ограниченного вещного права не может иметь больше прав, чем сам собственник, а с другой стороны, вещное право может предоставить его субъекту достаточно большую власть над чужой вещью - в виде возможности принудительной реализации вещи, принадлежащей собственнику (например, при залоге и вещном обременении), а также возможности перевести на себя правомочия собственника при определенных законом или договором условиях (при вещном преимущественном праве покупки).

Представленные признаки выступают основанием определения понятия ограниченного вещного права как предусмотренного законом права на чужую вещь, обладающего непосредственным господством и абсолютным характером, выражающегося в возможности владения, пользования, а в случаях, предусмотренных законом или договором, и распоряжения чужой вещью, либо при наступлении определенного условия ее принудительной реализации или преимущественного приобретения на нее права собственности.

Большинство отечественных исследователей считают основополагающими следующие признаки вещных прав: абсолютный характер; особый объект (телесная вещь); непосредственное отношение лица к вещи без участия иных лиц; защита при помощи особых, вещно-правовых исков. Способы и основания возникновения вещных прав, их виды и содержание определяются законом; при столкновении вещного права с обязательственным последнее уступает место первому; следование за вещью.

В сегодняшней российской цивилистике достаточно полно представлены и особенности ограниченных вещных прав: их ограниченное содержание по сравнению с правом собственности (как правило, отсутствие правомочия распоряжения); наличие особого объекта - недвижимого имущества (за исключением залога); производность от права собственности; свойство "сжатия" права собственности - при их прекращении последнее восстанавливается в прежнем объеме (так называемый принцип эластичности права собственности).

Система принципов вещных прав в континентальных правопорядках в основном совпадает. Однако национальные особенности правового регулирования вещных прав в отдельных странах обусловили собственный перечень принципов. В частности, в германском праве к принципам вещного права относят следующие: закрытого перечня, специальности (определенности), абсолютности, публичности, абстрактности и разделения, а также старшинства. Считается, что вещные права отличаются принципами, которые отсутствуют при других правах, например, при обязательствах. Основным из них выступает numerus clausus. Из представленного принципа вытекает правило о том, что возможные виды вещных прав определяются исключительно законом. Содержание вещного права также вытекает из закона и стороны по своему усмотрению не могут его изменять.

Важное значение при регулировании вещных прав имеет принцип "специальности (определенности)", согласно которому вещные права могут устанавливаться только в отношении отдельных, определенных вещей, всюду следуют судьбе вещи и с их гибелью могут уничтожаться. Поэтому не может возникнуть вещное право на совокупности вещей, например, на предприятие. Согласно принципу абсолютности вещное право действует не только против определенного должника, а абсолютно против каждого. Против любого нарушителя возникают вещные требования, направленные на восстановление нарушенного права. Данный принцип определяет особый характер защиты вещных прав путем виндикационного и негаторного исков.

Принцип старшинства требований означает, что (в противоположность обязательным требованиям) вещные права стоят по отношению друг к другу в зависимости от ранга (степени). По германскому праву возможны ситуации установления нескольких вещных прав на один земельный участок (в том числе и одинаковых). Такие случаи допустимы при установлении нескольких залогов или поземельных долгов на один земельный участок. В подобных обстоятельствах иерархия права определяется моментом возникновения права. Старшинство при наличии нескольких вещных прав устанавливается по последовательности их регистрации, а старшинство залогового права определяется по сроку его установления.

Принцип публичности состоит в том, что вещные права действуют против каждого, поэтому каждый должен иметь доступ к информации о вещном праве. Считается, что это возможно, когда вещные права могут быть выражены вовне. Поэтому закон устремлен к дозволению проявляться вещным правам внешне. Считается, что внешним знаком вещного права на движимые вещи служит владение, а на земельные участки - внесение записи в Поземельную книгу.

Принципы разделения и абстракции берут начало с учения Савиньи о вещном договоре. Под принципом разделения и абстракции понимают правовое отделение вещного договора от лежащей в его основе каузальной сделки. Это касается разграничения распоряжения вещью и его передачи собственнику либо обладателю ограниченного вещного права по распорядительной сделке от возникновения обязательства causa по обязательственному договору, т.е. отграничивают обязательство и распоряжение. Договор куплипродажи (либо иной договор об отчуждении вещи или права) обосновывает только обязательство отчуждателя о передаче вещи в собственность при продаже, переход права собственности происходит на основании соглашения правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и внесения записи в Поземельную книгу. При недействительности обязательственной сделки сделка по передаче вещи остается действительной (у продавца в этом случае возникают лишь требования обязательственного характера).

Одним из главных атрибутов ограниченного вещного права признается его особый объект, в качестве которого выступает земельный участок и другое недвижимое имущество, а в ряде правопорядков континентального права (к примеру, в германском, австрийском и швейцарском) - только земельный участок. Как правило, исключением из указанного правила выступает залог, который в правовой доктрине и законодательстве развитых стран признается вещным правом независимо от того, на какие - движимые или недвижимые - вещи он устанавливается. Для некоторых вещных прав вид объекта права имеет квалифицирующее значение при определении природы права. Например, право преимущественной покупки в случае установления его на движимые вещи приобретает обязательственный характер, а при установлении на земельный участок имеет вещную природу.

Земельный участок как объект вещного права имеет три основные характеристики, через которые определяется его правовой режим:

а) в качестве объекта вещного права может выступать земельный участок, границы которого определены и занесены в специальный кадастр;

б) вещное право на земельный участок подлежит обязательной регистрации в специальном реестре прав и во многих правопорядках считается возникшим с момента такой регистрации;

в) земельный участок признается объектом недвижимого имущества, в связи с чем имеет особое правовое регулирование, нежели движимые вещи; в одних государствах под недвижимым имуществом понимают лишь земельный участок ("концепция земельного участка" или "концепция единого объекта") - в Германии, Швейцарии, Австрии; в других категория недвижимости имеет более широкое понятие, так как недвижимостью наряду с земельным участком признаются и другие объекты - строения, сооружения, инвентарь, оборудование (соответственно, определяемая как "концепция множественности объектов") - во Франции, Бельгии и других странах;

Система ограниченных вещных прав на земельный участок

В отличие от зарубежного континентального права в современном российском правопорядке не выработано единой системы ограниченных вещных прав. Отсутствие подобной систематизации вполне закономерно, ибо перечень, который сегодня известен нашему законодательству (ст. 216 ГК РФ), достаточно скуден, содержит права, которые не свойственны развитым правопорядкам (в частности, право хозяйственного ведения и оперативного управления) и представлен лишь одной группой - вещных прав пользования.

Предлагаемые в Концепции развития гражданского законодательства РФ виды вещных прав весьма разнообразны, поскольку они содержат не только известные вещные права пользования чужой вещью, но и вещные права приобретения чужой вещи и права реализации чужой вещи. В Концепции предлагается закрепить в ГК РФ следующий исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности; право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис); право застройки земельного участка (суперфиций); сервитут; право личного пользовладения (узуфрукт); ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право; право приобретения чужой недвижимой вещи; право вещных выдач; право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности.

Наиболее полная систематизация ограниченных вещных прав осуществлена Гирке. В качестве основного критерия он берет содержание права. Предпосылками такого деления он считает то обстоятельство, что ограниченные вещные права по содержанию являются неравными и различие в содержании позволяет определить особенности видов. Согласно этому он полагал, что вещные права распадаются на три большие группы:

а) права употребления и пользования, которые предоставляют пользование потребительскими качествами чужой вещью; в свою очередь эта группа включает права, которые направлены на пользование вещью в целом (римский эмфитевзис), узуфрукт, права пользования семьи, аренды и наем, а также права, направленные на пользование в отдельных отношениях (наследственное право застройки, сервитуты, за исключением узуфрукта, вещные обременения, права пользования аграрных кооперативов, церковные права);

б) вещные преимущественные права, которые гарантируют правомочному гражданину приобретение вещи в определенном случае; к ним принадлежат вещные права на приобретение имущества в собственность, вещные права ожидания, вещные права преимущественного приобретения, вещные права преимущественной покупки и обратного выкупа;

в) вещные права ответственности, которые подчиняют вещь власти правомочного гражданина, он получает удовлетворение требований за их счет: это право залога, в том числе ипотека, поземельный и рентный долг; данные права предоставляют для управомоченного лица возможность требовать изъятия и конфискации вещи и ее последующей продажи в процессе конкурсного производства;

Гирке не исключал относительности этого деления. По его мнению, некоторые вещные права могут одновременно быть включены в несколько групп. Например, вещные обременения и залог движимых вещей одновременно могут выступать в качестве прав "употребления и пользования" и "вещной ответственности". И, наоборот, включение в одну группу сходных по содержанию прав может иметь разное содержание. Например, некоторые права пользования имеют в составе владение: в частности, узуфрукт включает в свое содержание владение, а сервитуты существуют без владения. Гирке также обращал внимание на то, что при определении содержания вещи следует иметь в виду, что свойства объекта проявляются по-разному, и в зависимости от этого возможно деление вещных прав на права, у которых предметом выступает: 1) потребительская стоимость вещи, 2) реальная меновая стоимость вещи и 3) потенциальная меновая стоимость вещи.

При этом Гирке не дает толкования используемых им категорий - потребительская, меновая и потенциальная стоимость вещи. Однако исходя из контекста представленной им систематизации можно сделать заключение о том, что под потребительской стоимостью вещи следует понимать совокупность полезных свойств вещи, которые поступают в хозяйственное господство управомоченного лица (при застройке, узуфрукте, эмфитевзисе). Меновая стоимость - сформировавшаяся действительная рыночная цена (применяется при праве преимущественной покупки). Потенциальная стоимость - цена земельного участка в будущем, т.е. в момент, когда наступит условие для осуществления права (при ипотеке неисполнение обязательства влечет право на взыскание вещи и ее продажи по той стоимости, которая установлена на момент продажи, а не на момент установления права).

По содержанию видов вещных прав существующие системы ограниченных вещных прав можно разделить на созданные по пандектному (германскому) праву (содержащие, как правило, двух- и трехзвенное деление прав) и французскому праву (состоящие, чаще всего, из одной группы - вещных прав пользования). По образцу пандектного права сформированы вещные права в законодательстве Австрии, Швейцарии, Чехии). По французскому образцу - вещные права в гражданском праве Италии, Испании, Бельгии. Основное различие между указанными классификациями состоит в том, что пандектная строится не только на реципированных из римского права институтах, но и на национальных, созданных под влиянием фактических жизненных потребностей. Тогда как французская и итальянская системы вещных прав основаны в большей части на положениях римского права. В связи с этим перечни вещных прав, в основном имеющие общие элементы, содержат права, которые вытекают из этого различия. Например, германская (пандектная система) наряду с сервитутами, застройкой, ипотекой разработала положения об ограниченных вещных правах, которые не были известны римскому праву и, соответственно, не закреплялись в системе, построенной по римскому образцу.

При формировании системы вещных прав следует руководствоваться двумя критериями: абсолютный характер и непосредственное господство над вещью, а при систематизации ограниченных вещных прав наиболее приемлемой выступает критерий их деления по содержанию вещного права и "качества (стоимости вещи), способного удовлетворить потребности субъекта вещного права". В зависимости критерия стоимости возможно формирование двух групп вещных прав, объектом которых выступает потребительская стоимость вещи (вещные права пользования) либо меновая стоимость вещи (вещные права реализации и вещные права преимущественного приобретения). В свою очередь вещные права на меновую стоимость вещи делятся на вещные права, объектом

которых выступает: 1) действительная (реальная) стоимость вещи (права преимущественного приобретения) и 2) потенциальная стоимость вещи (права реализации).

Глава 3. Ограниченные вещные права пользования

1.Сервитут

1.Проблемы вещных сервитутов в отечественном праве

Отсутствие регулирования сервитутов в нашей правовой системе на протяжении 80 лет привело к парализации исков о сервитутах. У нас в ГК не хватает норм о сервитутах, хотя актуальность их возрастает в связи с расширением мелкой земельной собственности, размещением на участках объектов водо-, тепло- и электроснабжения.

В дореволюционном законодательстве нормы о сервитутах по содержанию были сходны с соответствующими нормами зарубежных кодификаций, да и недалёко ушли от римской догматики. Сейчас же перспективу открывают положения Концепций (о развитии грзаква РФ и о вещном праве), в которых четко определено отграничение частного сервитута от ограничений права собственности, закреплено содержание сервитутов, основания возникновения и прекращения, возможные виды, условия осуществления и основания защиты.

2.Понятие, содержание и условия установления вещного сервитута

Понятие сервитута идёт ещё из рп: вещное право пользования одной недвижимостью для выгоды другой недвижимости с тем чтобы восполнить недостающие качества последней. В результате рецепции рп институт сервитута был заимствован большинством европейских правопорядков, в кодификациях которых он широко урегулирован и сейчас. В целом содержание реальных сервитутов получило там сходное закрепление, но сложилось 2 подхода:

1)АГУ, ФГК: содержание сервитутов заключается в предоставлении владельцу господствующего участка двух групп правомочий:

a.Право требовать от владельца служащего участка претерпевать на нем опр действия (проход и тд)

b.Требовать от него соблюдения запретов

2)ГГУ: сервитуарий (собск господствующего участка) имеет три группы правомочий:

a.Использование служащего участка в опр случаях (проход и тд)

b.Установление запрета совершать на служащем участке к-л действия (стрво и тд)

c.Установление запрета в отношении служащего участка осуществлять право, которое следует из пс на этот участок (право преимущ покупки и тд) – такого не было в рп, выработано пандектистикой! Отношение к ним двойственное: одни видят в нем необходимый для оборота инструмент ограничения конкуренции без нарушения принципа Typenfixierung, другие – «залезание» в обяз отношения.

Вообще же современная классификация исходит из римского деления сервитутов на положительные (с правом требовать претерпевания опр действий) и отрицательные (с правом требовать соблюдения запретов на совершение действий/осущ права).

У нас в ст.274 ГК закреплён только положительный сервитут, что явно отстаёт от потребностей оборота. Нужно расширить, введя отрицательный. Собственно, отношения, подобные отрицательному сервитуту, и так оформляются в предпринимательской практике отдельным обязательственным соглашением. Вещно-правовая природа подобных отношений позволит гарантировать их абсолют хтер и, как следствие, лучшую защиту управомоч лица.

1)Условия установления вещного сервитута

1)Наличие двух соседних (!) участков – сейчас для практических нужд в правило ввели исключение, например, для прокладки водопровода через неск участков

2)Сервитут устанавливается на земел участок, находящийся в собственности у другого лица – также есть исключения для права застройки (Германия), у нас предлагается вести и для эмфитевзиса

3)Объективная обусловленность сервитута: он устанавливается в силу того, что без него невозможно нормальное использование господствующего участка

4)Сервитут не может состоять в принуждении к активным действиям собска служащей вещи

5)Сервитут есть право на чужую ведь, однако в Австрии пошли на встречи интересам оборота, создав т.н. «Сервитут собственника» (при слиянии в одном лице собсков господствующего и служащего учков)

6)Принцип экономии: сервитуарий должен относиться к служащему учку экономно, наименее обременительным образом для собска

7)Принцип платности: по общему правилу сервитут возмезден

3.Соотношение сервитута с другими вещными правами

1)Вещный сервитут vs личный сервитут/узуфрукт

Вещный сервитут служит к выгодам господствующего участка, личный – отдельной личности. Для вещного, таким образом, необходимо наличие двух соседних участков, для личного – нет. Вещный сервитут возникает на основании соглашения или решения суда, а личный – также в силу завещ распоряжения или дарения. Вещный по общему правилу бессрочен, а личный прекращается со смертью фл/прекращением юл.

Отеч законодательство сейчас не различает личные и вещные сервитуты.

Узуфрукт имеет более широкое содержание, чем личный сервитут, включая в себя помимо пользования ещё и право извлечения плодов. Однако узуфрукт и личный сервитут в разных правопорядках соотносятся по-разному: в Австрии узуфрукт признаётся разновидностью личных сервитутов, во Франции – самостоятельным институтом.

В нашей Концепции личные сервитуты не упоминаются вообще, хотя на Западе распространены, например, право проживания, а также всякие привилегии типа ловли рыбы и тд.

2)Сервитут vs суперфиций/эмфитевзис

Содержание права сервитуария сравнительно ограничено, чем права суперфициария или эмфитевта. Об этом говорят отсутствие у него правомочия владения, использования строго с целевым назначением (удовлетворение нужд собственника господствующего земельного участка), бессрочность, возможность установления на определенную (необходимую) часть земельного участка, неотчуждаемость.

Иногда сервитуарию предоставляется право возвещения строений, однако они должны служить цели установления сервитута, права на такие строения нельзя передать по наследству или отчудить. Однако в Швецарии, например, не так: там право застройки являет собой разновидность вещного сервитута.

Обращаясь к соотношению эмфитевзиса с вещным сервитутом, необходимо сказать, что он, так же как вещный сервитут, предоставляет право пользования чужим земельным участком, однако в отличие от сервитутов может быть передан по наследству, распространяется, как правило, на весь земельный участок, бессрочен (либо ограничен сроком жизни) и имеет более широкое содержание по использованию земельного участка.

3)Сервитут vs вещное обременение

Вотличие от сервитута, вещное обременение обязывает к совершению собака участка определённых действий, а именно уплаты определённых сумм с участка. В Концепции подобное право введено под названием права вещных выдач. В теории в своё время были споры о том, что сервитуты и вещные обременения суть одно и то же, но эта теория была разбита. В зарубежных правопорядках сервитуты и обременения нередко оформляют одни и те же отношения, переплетаясь в них, но у нас сервитуты пока не развиты, тем более такие смешанные конструкции.

4.Вещные сервитуты и публичные ограничения права собственности

По сути, речь идёт о разграничении публичного и вещного сервитутов. В соответствии со ст.23 ЗК, публичный сервитут устанавливается каким-либо нормативно-правовым актом в случаях, когда это необходимо для обеспечения интересов ППО. Отсутствие частно-правовой природы у публичных сервитутов обосновали ещё в пандектистике. Гирке писал, что пользование дорогами регулируется публичным правом именно потому, что являются объектом общественного пользования.

В немецком праве используются строительные обременения – обязательства собственника участка к претерпевание опр действий или соблюдению опр запретов в рамках разрешённого строительства. Например, обеспечение проезда к зданию или обременение созданием общей стены. Кроме того, водное законодательство Германии знает принудительные права, в соответствии с которыми собски участвую должны претерпевать проведение сточных труб и канализаций. Понятие законного сервитута знакомо и ФГК, и там этот институт имеет больше общего с публичным, нежели с частным правом, поскольку основываются на законе и не предоставляют субъективного права пользования чужим земельным участком.

5.Вещные сервитуты и ограничения права собственности соседей

Предпосылки регулирования соседского права были заложены еще в дореволюционном праве, в котором под ним понимали ограничения права собственности соседей, включали в его состав некоторые права частного участия в чужом имуществе и отграничивали от вещных сервитутов.В современной отечественной цивилистике, а также в зарубежном праве проводят черту между соседским правом и вещным сервитутом, полагая, что сервитут представляет вещное право ограниченного пользовании чужим земельным участком, тогда как нормы о соседском праве закрепляют границы, пределы осуществления права собственности в отношении своего земельного участка, а также пределы вмешательства в права владельца соседнего земельного участка. Нормы о соседском праве содержатся и в Концепции, например, собск участка не вправе запретить проникновение запахов, дыма, шума с сосед участка, если это не влияет/влияет несущественно на его использование.

6.Виды вещных сервитутов

Если в рп основной классификацией сервитутов была классификация на городские и сельские, то современные правопорядки выработали огромное количество классификаций по различным основаниям. Однако почти в каждой юрисдикции есть основная классификация. Например, в Австрии и Хорватии сервитуты делятся на сельскохозяйственные (примерно как сельские в рп) – право прохода и прогона, и домашние (как городские в рп) – право опоры на чужую стену, право строить крышу в воздуш пространстве соседа и тп. В Швейцарии большое разнообразие сервитутов изобретено судебной практикой: Сервитут стоянки для гостиницы, сервитут запрета строительства, Рыболовное право в чужом водоёме и тд.

7.Новые направления развития сервитутов в зарубежных правопорядках

2)Сервитуты для целей снабжения – устанавливаются при подведении водо-, газоснабжения и тп через граничащий участок

3)Сервитут телекоммуникаций – землевладелец не может препятствовать проведению телекоммуникаций через свой участок

4)Сервитут как средство ограничения конкуренции – запрет продажи на соседнем участке пива/строительства гостиницы/ заправки и тд. Такие сервитуты регаются в Поземельной книге. Примеры:

а) общий запрет (запрет на сооружение на обремененном участке мастерской); б) специальный запрет (сооружать определенную мастерскую);

в) запрет на осущ какой-либо промдеятельности с исключительным вещным правом на нее сервитуария ( право сервитуария на деятельность автозаправки, запрет осущ эту деятельность на соседних участках);

г) запрет на продажу опр вида товаров (соглашение на запрет продажи в магазине бутылочного пива); д) запрет на хранение и продажу собком обремененного участка продуктов, которые не произведены на участке обладателя сервитута.

1)Обеспечительные сервитуты – при заключении сделки с участком права покупателя страхуются путём предоставления сервитута ( обязанное лицо устанавливает на свой участок сервитут управомоченного лица). По исполнении обязательства сервитуарий должен отменить сервитут в Поземельной книге. Использовать такую конструкцию позволяет принцип абстрактности вещного права, его независимости от юр основания.

8.Возникновение и прекращение сервитутов

Основания возникновения сервитутов: судебное решение, соглашение, давность (предусмотрена не везде – Франция, Германия). Основания прекращения сервитутов:

1.Отпадение нужды в сервитуте с прекращением его объективной обусловленности (тех фактов, в силу кот он устанавливался) = потеря интереса

2.Истечение срока (ФГК, не исключается в ГГУ). Концепция вещки, напротив, исходит из бессрочности сервитута, устанавливая ничтожность соглашения о сроке

3.соглашение сторон, втч правопреемников;

4.наступление указанного в договоре условия о прекращении сервитута;

5.погасительная давность (неиспользование служащего земельного участка в теч опр времени; ФГК – 30 лет);

6.совпадение в одном лице собственника и сервитуария. Исключения установлены в немецком и австрийском праве в виде сервитута собственника;

7.выкуп (Эстония);

8.требование собственника господствующей недвижимости с предвар уведомлением (6 мес) собственника служащей вещи (Эстония);

9.требование собственника служащей вещи, в случае когда выгода, приносимая сервитутом, мала по сравнению с обременяющей повинностью (Эстония).

9.Предложения по формированию сервитутных прав в российском праве

Во-первых, нужно законодательно закрепить не только положительный, но и отрицательный сервитут, состоящий в соблюдении запретов. Во-вторых, необходимо чётко отделять сервитут от эмфитевзиса, узуфрукта и застройки (по объектно-субъектному составу, содержанию и целям), а также понимать, что в российском праве речь идёт именно о вещном сервитуте, тк личный Концепцией не предлагается. В-третьих, условиями установления вещного сервитута нужно признать объективную обусловленность, соседний характер участков и законное владение этими участками; принципами сервитутов – экономию, возмездность, осущ наименее обрем способом.

В-четвёртых, следует определить виды сервитутов, пользуясь для этого классификацией на отрицательные и положительные, а также на земельные, городские и коммунальные. В-пятых, нет причин для запрета сервитутов ограничения конкуренции, но внедрять их следует со всей осторожностью, борясь с монополиями, а не с конкуренцией как таковой. В-шестых и седьмых, основаниями возникновения и прекращения сервитутов необходимо признать все вышеуказанные.

2.Право пользования (узуфрукт)

1.Общая характеристика в российском и зарубежном праве

Узуфрукт предусматривался как отдельное вп в проекте Граждан уложения, но затем по понятны причинам исчез из отечественного права – острой необходимости в нем не появилось и к моменту принятия ГК РФ. Однако в зарубежных правопорядках узуфрукт достаточно активно используется. По своей конструкции он не так уж далеко ушёл от римской модели, с учётом влияния пандектистики. Чаще всего узуфрукт используется в наследственном и семейном праве, когда наследникам предоставляется широкое право пользования недвижимостью. В Германии часто заключается т.н. «Оговорка об узуфрукте», что по сути означает сохранение за отчуждателем права пользования вещью. Вообще же, институт узуфрукта не столь популярен, поскольку является серьёзным обременением для собственника. Узуфрукт номинально делят на полный и частичный, в зависимости от объёма, и при полном у собственника остаётся «голая собственность» - право без содержания.

Узуфрукт – неотчуждаемое овп, предоставляющее узуфруктарию право пользования и извлечения плодов с обязанностью сохранения субстанции вещи. Для его введения в России в сложившихся условиях есть самые разные предпосылки. Во-первых, социальноэкономические: на фоне массового приобретения недвижимости ограничение прав собственников обязательственными механизмами (аренда и тд) при отсутствии системы ОВП, обладающих абсолютным характером защиты. Во-вторых, правовые: введение права проживания, имеющего схожую природу. В-третьих, исторические: в проекте ГУ узуфрукт содержался. Короче, надо ввести!

2.Понятие узуфрукта как вещного права

ВКонцепции развития гз дано понятие узуфрукта, вполне соответствующее его понятию в иностранных юрисдикциях. А именно, узуфрукт – это овп личного характера, в силу которого лицо владеет и пользуется вещью в соответствии с Ее назначением с сохранением Ее экономич сущности. В одних правопорядках (Италия) допускается самостоятельное установление эмфитевзиса наряду с узуфруктом, в других (Германия) эмфитевзис включается в содержание узуфрукт. У нас согласно Концепции допускается их сосуществование, что вполне оправдано благодаря их четкому разделению: один представляет скорее коммерческий, другой – социальный институт.

3.Соотношение узуфрукта с другими вещными правами

1)Узуфрукт vs эмфитевзис – похожи, но эмфитевзис может отчуждаться

2)Узуфрукт vs суперфиций – у суперфиция целевое назначение (застройка) + срок

3)Узуфрукт vs вещное обременение – обременение возлагает на собска опр обязанности по отношению к управомоч лицу

2. Генезис права застройки.

Первоначально в Риме superficies (право наследственной застройки чужого земельного участка) рассматривался как долгосрочная аренда зданий на чужой земле. Далее приобрел характер вещного права. По римскому воззрению суперфиций представлял вещное наследственное право иметь на чужой земле в течение продолжительного времени здание или какое-либо иное сооружение, которое давало возможность передавать это обладание другим лицам (в виде отчуждения и передачи в залог).

По замечанию немецких ученых, из этих прав на землю вырос в дальнейшем немецкий институт наследственного права застройки Erbbaurecht. В пандектном праве произошло расширение сферы использования права застройки за счет объектного состава*(370); признание сооружения существенной составной частью права застройки (а не собственностью владельца земли); придание публичного характера путем необходимости регистрации в Поземельной книге.

Внастоящее время в германской практике правоприменения отмечается смещение акцентов права застройки: наряду с жилищным строительством он получает распространение в промышленном строительстве, а также в социальных целях (например, для строительства спортивных сооружений и т. п.). По утверждению правоведов Германии, при выборе права будущего строительства право застройки, тем не менее, уступает праву собственности по различным причинам (из-за страха сторон отношений по застройке перед широким по содержанию и длительным по сроку договором о застройке из-за внесения изменений со временем). Сегодня в Германии предусмотрена возможность обеспечения вознаграждения вещным обременением (Erbbauzinsreallast) с оговоркой, приспосабливаемой к изменяющимся экономическим условиям (в том числе инфляции, изменения минимального размера оплаты труда и т. п.).

Вотличие от немецкого и австрийского права, швейцарское право застройки отнесено к разновидности сервитутов, хотя и схож по содержанию с данным правом в этих правопорядках.

Внастоящее время право застройки (droit de superficie) получило признание во французском праве в качестве самостоятельного права. Его правовое регулирование осуществляется Жилищно-коммунальным кодексом. Право застройки рассматривается в качестве правомочия собственника на застройку земельного участка (собственность на землю включает в себя собственность на все, что находится над и под землей).

Развитие права застройки в русском праве. В русском праве возможность застройки на чужой земле не рассматривалась в качестве ограниченного вещного права вплоть до конца XIX в., однако востребованность в этом была. Основной предпосылкой специального правового регулирования права застройки выступило возникшее в тот период давление со стороны собственников земельных участков на владельцев строений, расположенных на их землях, вследствие которого собственники земель вынуждали заключать с ними краткосрочные договоры аренды за высокую плату. Под влиянием указанных обстоятельств 23 июня 1912 г. был принят Закон Российской Империи "О праве застройки". Понималось оно как вещное право срочного, отчуждаемого и наследуемого владения чужой землей как строительной площадью за вознаграждение (с ежегодной платой; срок действия права не мог быть менее 36 лет и более 99 лет; застройщик имел право распоряжения правом застройки без согласия собственника, в том числе передавать по наследству).

ГК РСФСР 1922 г. закрепил право застройки в виде устанавливаемого договором вещного, отчуждаемого и обременяемого права, требовавшего нотариального оформления на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений (без права собственности от классического права застройки данный институт очень отличался).

В действующем законодательстве до сих пор закрепляется лишь отдельное правомочие застройки собственника либо обладателя права пожизненного наследуемого и постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, принадлежащий другому лицу (государству или муниципальному образованию). Не запрещается право застройки и на арендованном земельном участке.

3.Понятие и сущность права застройки.

Всовременных зарубежных правопорядках под наследственным правом застройки понимают вещное зарегистрированное в Поземельной книге действующее против третьих лиц право использования чужого земельного участка под застройку. Как правило, собственник имеет формальную собственность на строение и земельный участок, тогда как управомоченное в силу права застройки лицо вправе пользоваться и распоряжаться данными объектами.

ВГермании наследственное право застройки - обременение земельного участка передающимся по наследству вещным правом застраивать и пользоваться сооружением над и под поверхностью земельного участка (в Австрии и Швейцарии почти такие же определения).

Преемственность в правовом регулировании права застройки наблюдается в государствах с постсоциалистическими правопорядками (в Эстонии, Хорватии, Словении, Украине).

Современные правопорядки в вопросе определения правовой природы права застройки пошли по немецкому и австрийскому образцу и рассматривают право застройки как самостоятельное ограниченное вещное право, а не как вид сервитута, а также относят его к правам пользования чужой вещью. Праву застройки как вещному праву свойственны такие признаки, как абсолютный характер, непосредственное отношение к вещи, свойство следования, публичность, закрепление законом его видов и содержания.

Определение природы права застройки оставалось среди германских ученых на протяжении XVIII-XIX вв. предметом дискуссии, в результате которой можно выделить три сформировавшиеся теории (может, опечатка — вроде бы, 4 теории):

−разделенной собственности (geteiltes Eigentum), сходные с сервитутом права пользования (Sachnutzungsrechte);

−права принудительного исполнения (Sachhaftungsrechte);

−сособственности (Miteigentum);

− особой собственности на сооружение (Sondereigentum).

Основными доводами противников признания права пользования участком для строительства вещным или личным сервитутом выступало то, что для установления вещного сервитута необходимо наличие господствующего и служебного земельных участков, что не обязательно при застройке; личный сервитут имеет более широкое содержание, тогда как земля под правом застройки может использоваться исключительно для строительства и эксплуатации построенного сооружения. Кроме того, застройка могла быть отчуждена и передана по наследству, тогда как личный сервитут - строго личное право, не подлежащее отчуждению.

Отвергнуты были предложения о признании права сособственности (Miteigentum) по тому основанию, что это противоречило положению о приращении строения к земельному участку и, соответственно, невозможности двух прав собственника. Не прижилась и теория принудительного исполнения (Sachhaftungsrechte), так как было аргументировано то, что право застройки предоставляет право пользования землей, а требования собственника к застройщику обеспечиваются другим правом - залогом имущества.

В связи с этим в основу формирования теоретической конструкции застройки земельного участка был взят подход, по которому застройщик имеет особую собственность (Sondereigentum) на сооружение. Теоретически выглядит так:

−следовало в рамках римского superficies solo cedit признать то, что строение присоединяется к земле и становится составной частью земельного участка;

−при этих условиях следовало избежать положения о том, что строения, сооруженные на чужой земле, приобретают статус движимых вещей (как это имеет место при аренде), ибо такой статус мог препятствовать ипотеке подобных строений, а соответственно - кредитованию строительства.

В пандектистике двух прав собственности быть не может, поэтому у них по-своему. Конструкция была создана в виде признания строения, возведенного в силу предоставленного права застройки, существенной составной частью наследственного права застройки (а не земельного участка, поскольку это привело бы к признанию последнего движимой вещью) и распространения на данное право правового режима недвижимых вещей (в связи с чем стала возможной ипотека права застройки).

4. Основные элементы права застройки в современном зарубежном праве.

Возникновение права застройки. Как правило, возникновение права застройки связывают с его регистрацией в реестре прав на недвижимое имущество. Поскольку германский, австрийский и эстонский законодатели распространили на наследственное право застройки правовой режим земельного участка, то возникновение этого права регистрируется в Поземельной книге в виде обременения земельного участка.

В настоящее время положения о возникновении права застройки в зарубежных правопорядках регулируются по-разному:

1.Соглашение сторон.

2.В силу завещания (данное основание прямо вытекает из ст. 413 ГК Украины).

3.На основании судебного решения.

Основания прекращения права застройки более разнообразны в национальных законодательствах:

1.Истечение срока, установленного договором (Германия, Хорватия, Украина сроки не указывают).

2.Соглашение сторон (отмена права застройки) (Эстония).

3.Совпадение в одном лице собственника и застройщика (Эстония, Украина).

4.При просрочке уплаты взносов (Австрия).

5.Отказ землепользователя от права пользования (Украина).

6.Неиспользование земельного участка для застройки в течение установленного законом или договором срока (как правило, на основании судебного решения) (Украина).

Права и обязанности собственника обремененного недвижимого имущества и управомоченного в силу права застройки лица (застройщика) вытекают из обязательственного договора о застройке, их виды и содержание в зарубежном праве также выглядят поразному. Права застройщика, как правило, представляют собой следующие:

1.Возведение строения в соответствии с договором.

2.Приобретение права собственности на построенные сооружения.

Однако признание права собственности на сооружения за застройщиком не является общим правилом для зарубежных правопорядков (скорее всего, наоборот, исключение из общего правила). Такая норма есть в ГК Украины.

Наиболее распространенным выступает правило, вытекающее из римского superficies solo cedit, согласно которому строения становятся составными частями земельного участка (в силу приращения). Немецкий законодатель распространил на право застройки режим земельного участка, в связи с чем сооружение выступает существенной составной частью праву застройки.

В Австрии право застройки относится к недвижимой вещи, а строения, возведенные на основании права застройки, определяет как принадлежность права застройки.

3.Отчуждение права застройки.

Внекоторых правопорядках для реализации права на отчуждение требуется согласие собственника.

4.Передача по наследству (как по завещанию, так и по закону).

5.Обременение другими вещными правами.

6.Право на компенсацию либо на приобретение права собственности на строение по окончании действия права застройки.

7.Право на заключение договора на новый срок.

Обязанности застройщика в силу права застройки следующие:

1.Вносить плату за застройку в предусмотренные договором сроки.

2.Нести публичные повинности, в том числе и налоги.

3.Согласно договору возможно возложение обязанности по обязательному страхованию объекта.

4.Освободить земельный участок от строения по окончании срока договора либо предать строение собственнику, как правило, с возможностью возмещения стоимости.

5.Использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Права и обязанности собственника земельного участка состоят главным образом в том, что он имеет право на требование уплаты вознаграждения; обременения выплаты вознаграждения вещным обременением (Reallast) (в том числе с условием "ценностной оговорки" в связи с изменяющимися экономическими условиями); в случаях, указанных в законе, требовать повышения размера платы; требовать обращения взыскания на имущество застройщика либо на объект застройки при просрочке платежа; право отчуждения и залога, обременения другими вещными правами. Его обязанности состоят в выплате компенсации за строение по окончании действия договора в случаях, предусмотренных законом или договором.

Виды права застройки. Право застройки приобрело популярность не только при возведении зданий, но и при строительстве и пользовании их составными частями, т.е. жилыми и нежилыми помещениями. В связи с этим была создана самостоятельная форма права застройки как наследственное право застройки жилого помещения, обремененное правом длительного пользования жилым помещением (напр., в Германии).

Интересны в плане закрепления видов застройки положения швейцарского законодательства, которому известны два вида права застройки: главной постройки (das Leitungsbaurecht), т.е. вещное право возведения строения на чужом земельном участке (строительство зданий и иных сооружений, например, канатных подвесных дорог) и право надстройки (das Uberbaurecht), под которым швейцарцы понимают вещное право на постройку, часть которой может возвышаться над соседним земельным участком или под ним (право подвалов, право террас).

Виды права застройки по болгарскому праву: право на застройку (право на строеж), право на пристройку и право на надстройку.

5.Модель права застройки в российском гражданском праве.

Свведением ограниченного вещного права застройки в российское право стало бы возможным решение ряда социальноэкономических проблем, связанных как с удовлетворением жилищных потребностей, так и с возможностью возведения строений для предпринимательской деятельности.

Следует согласиться с предложенным в Концепции сроком от 50 до 199 лет (в отдельных зарубежных правопорядках максимальный срок составляет 99 либо 100 лет). Востребованы современной практикой и положения Концепции об отчуждаемости права застройки, его платности, необходимости государственной регистрации на основании договора.

Исходя из представленного выше материала, представляется, что современная модель права застройки в отечественном законодательстве могла бы выглядеть следующим образом:

Во-первых, под правом застройки следует понимать ограниченное вещное право, обладающее абсолютным характером и предоставляющее управомоченному лицу (застройщику) возможность владения и пользования земельным участком для последующего возведения строений и их эксплуатации. В системе ограниченных вещных прав праву застройки должно быть отведено место в группе прав пользования по образцу германского Nutzungsrechte. В связи с этим представляется правильным определение содержания застройки, данное в Концепции в виде возможности застройщика на владение и пользование земельным участком (для строительства на нем различного рода объектов), а также находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями.

Во-вторых, право застройки следует отграничивать от других предлагаемых в Концепции вещных прав пользования: вещного сервитута по признаку отсутствия необходимости в наличии господствующего и служебного земельных участков, отсутствия условия о невозможности удовлетворения нужд собственника господствующего участка без использования соседнего участка (признак объективной обусловленности), а также целевым назначением (только для строительства и эксплуатации объектов). Отличия от личного сервитута и узуфрукта заключаются в возможности отчуждения и передачи по наследству, целевом назначении и, как правило, в указании срока действия.

В-третьих, требует разрешения проблема определения платы за право застройки и обеспечение ее выплаты. Думается, что в данном случае вполне мог бы быть приемлемым вариант, имеющий место в зарубежном праве, об определении данной платы по соглашению сторон в зависимости от рыночной стоимости земельного участка, сложившегося размера арендной платы в определенной местности и других условий (в Германии3-5% от рыночной стоимости земли). Думается, что нельзя запретить пересмотр размера платы

в зависимости от изменения социально-экономических отношений. Но при этом, безусловно, основополагающим должен быть принцип стабильности размера оплаты, разрешить его пересмотр можно только в исключительных случаях. В этом плане показателен немецкий пример, в котором в отношении платы действуют правила о реалласте (вещной выдаче) (Reallast), положения о ценностной оговорке, которая предусматривает возможность в зависимости от инфляции, изменения минимального размера оплаты труда и других обстоятельств разрешить пересмотр размера платы. Более того, "реалластом" обеспечивается выплата, так как он позволяет при ее просрочке обратить взыскание на имущество застройщика (личное имущество либо объект застройки). Данный способ особенно подходит для российского права, поскольку, следуя отечественным традициям, отрицается возможность установления ипотеки собственника, т.е. обеспечить выплаты по застройке застройщика ипотекой в пользу собственника.

В-четвертых, с учетом того что в Концепции предлагается возможность отчуждения права застройки, необходимо внесение соответствующих дополнений в законодательство о залоге относительно основания, порядка и условия его залога, процедуры оценки. Более того, следует иметь в виду, что речь должна идти не о залоге строения, а залоге права застройки (залог имущественных прав допускается ст. 54-58 Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге"). Необходимо ввести условия об ограничении размера кредита, выданного под залог права застройки (например, в размере не более половины стоимости строения).

В-пятых, предлагается разрешить на праве застройки строительство не только жилых, но и промышленных объектов. В связи с этим в качестве субъектов должны выступать как физические, так и юридические лица.

В-шестых, соглашаясь в целом с закрепленным в Концепции правилом о том, что по окончании срока права застройки строения переходят к собственнику земельного участка, предлагаем частично изменить это правило нормой о праве застройщика на компенсацию после окончания срока договора. Здесь можно было бы в качестве образца использовать австрийское законодательство, по которому при окончании застройки жилых помещений застройщику возмещается стоимость, но не менее чем 1/4 стоимости объекта на момент окончания застройки.

В-седьмых, в целях развития права застройки следует предусмотреть переходные положения, согласно которым разрешить лицам - владельцам жилых строений на земельных участках, принадлежащих на праве аренды, переоформить право аренды на право застройки или в собственность. При этом при передаче под застройку государственных и муниципальных земельных участков возможно нормативное определение среднего размера ежегодной платы за пользование земельным участком под застройку (возможно, максимальной). Безусловно, она не должна быть больше предусмотренной в настоящее время арендной платы за пользование земельными участками на праве аренды (при пользовании для жилых целей возможно установление льготной (пониженной) ставки). Исчисление ставки платы за застройку можно связать с кадастровой стоимостью земельного участка. При предоставлении под застройку частного участка возможно разрешение и диспозитивного регулирования платы по соглашению сторон.

Одним из перспективных направлений реализации данного вещного права в России могло бы выступить освоение новых земельных участков под частное индивидуальное жилищное строительство. Об этом свидетельствует и зарубежный опыт стран с развитыми правопорядками, в частности, по утверждению современного немецкого цивилиста Г. Ингенштау, специализирующегося на исследовании наследственного права застройки, именно благодаря праву застройки в Германии возникли многие большие поселения.

Глава 4. Ограниченные вещные права приобретения чужого участка

Право преимущественной покупки не было известно раннему римскому праву. Лишь в римском праве постклассического периода произошло формирование особых привилегий в виде обратного предложения вещи продавцом в случае возникновения у покупателя намерения ее продажи, либо право собственника на преимущественную покупку земельного участка, находящегося в наследственной аренде. Право преимущественной покупки рассматривалось как обязательственное.

Пересмотр римского взгляда на обязательственный характер преимущественной покупки осуществлен германской цивилистикой и он обусловлен прежде всего отказом немцев от феодальной разделенной собственности.

Вопрос о характере преимущественной покупки (вещная/обязательственная?) был спорным длительное время, и в течение XVIII-XIX вв. относительно его разрешения возник ряд концепций. Основной была вещно-правовая, и ее сторонники - Вальх, Гирке, Штобе, Безелер видели в праве преимущественного приобретения юридическое отношение управомоченного лица к спорному предмету, в котором его интересы защищаются против каждого третьего лица (непосредственное отношение и абсолютный характер), в том числе при помощи виндикационного иска.

Напротив, защитники обязательственного подхода отмечали возникновение личного отношения управомоченного к обязанному лицу, имеющего лишь обязательственные требования в защиту своего права, считая бессмысленным то положение, что каждый член общей собственности на землю общины имел бы вещное право на все земельные участки территории общины.

Спорным было обсуждение права преимущественной покупки и при разработке BGB. Было вынесено решение сохранить в Уложении преимущественное право с вещным действием в отношении земельных участков, исполнение которого возможно только после заключения договора купли-продажи. Более того, в BGB было усилено вещное действие права преимущественной покупки на недвижимость приданием этому праву силы "предварительной записи", в связи с чем был подчеркнут его абсолютный характер по отношению ко всем другим лицам.

Немецкая доктрина не остановилась в споре о правовой природе права преимущественной покупки рамками вещной или

обязательственной характеристики и сформировала ряд иных концепций....

3. Сущность преимущественного права покупки

Важнейшие характеристики вещного права преимущественной покупки:

1) признание пандектным учением преимущественного права покупки в качестве самостоятельного субъективного вещного права и, соответственно, отказ от концепции признания его правомочием в составе другого вещного права либо ограничением права собственности.