Суханов. Вещное право

В отличие от права собственности ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь (jura in re aliena), уже присвоенную другим лицом - собственником. Классическим примером данного права являются сервитуты - права пользования чужой недвижимой вещью в определенном, строго ограниченном отношении, например право прохода или проезда через чужой земельный участок. Вместе с тем понятие "право на чужую вещь" формально охватывает права любого титульного (законного) владельца вещи, не являющегося ее собственником, в том числе обязательственные права арендатора, хранителя, перевозчика, доверительного управляющего и т.д. . Целесообразнее поэтому использовать более точный термин, пришедший из германской цивилистики, - "ограниченные вещные права" (begrenzte Sachenrechte).

Подобно праву собственности всякое ограниченное вещное право предоставляет управомоченному лицу непосредственное, хотя и строго ограниченное господство над чужой вещью, а не над поведением другого (обязанного) лица. Иначе говоря, реализация вещного права не зависит от действий других лиц. В этом состоит принципиальное различие вещных и обязательственных прав, в том числе имеющих объектом индивидуально-определенные вещи. Например, арендатор чужой вещи сможет воспользоваться ею только по воле арендодателя, тогда как залогодержатель вправе при определенных условиях даже отчуждать чужую (заложенную) вещь независимо от воли ее собственника-залогодателя.

Ограниченное вещное право имеет тот же самый объект (индивидуально-определенную вещь), что и право собственности. Поэтому оно ограничивает и тем самым как бы "сжимает" правомочия собственника на его вещь: при наличии ограниченного вещного права собственник обычно лишается возможностей свободного пользования своей вещью, но, как правило, сохраняет возможности распоряжения ею, например ее продажи (отчуждения). С этой точки зрения ограниченное вещное право на имущество можно считать известным ограничением правомочий собственника. Более того, субъект такого права может прибегать к его правовой защите от неправомерных посягательств любых третьих лиц, включая и собственника вещи. Но при прекращении ограниченного вещного права право собственности восстанавливается в первоначальном объеме без каких-либо дополнительных условий, в чем проявляется, как говорили еще дореволюционные юристы, "эластичность", упругость права собственности.

Важно также иметь в виду, что ограниченные вещные права в европейских континентальных правопорядках возникли и развились в связи с необходимостью юридически обеспечить экономически необходимое участие несобственников в использовании уже присвоенной собственниками чужой недвижимости, главным образом земельных участков (см. § 1 и 2 гл. 1 настоящей работы). Поэтому почти все ограниченные вещные права (за исключением прав залога) имеют объектом недвижимые вещи (земельные участки, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения), в то время как объектом права собственности могут быть как недвижимые, так и движимые вещи.

В российском праве объектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления объявлены имущественные комплексы ("предприятия" и "учреждения" как объекты, а не субъекты гражданского права), в состав которых входят как вещи, так и иное имущество, прежде всего обязательственные права и долги. Как уже отмечалось, в действительности эти "имущественные комплексы" являются едиными объектами только в имущественном обороте (например, при совершении сделок купли-продажи, аренды или залога "предприятий" или при переходе составляющего их имущества к другим собственникам в порядке универсального правопреемства при реорганизации), тогда как в "статике" они неизбежно "распадаются" на юридически разнородные составные части - вещи, права, долги, средства индивидуализации и т.д. Это положение исключает установление на них единого вещного права, а также свидетельствует об искусственности указанных "квазивещных" прав и их несоответствии классическим представлениям об ограниченных вещных правах.

Предоставляемые ограниченными вещными правами возможности всегда ограничены по содержанию в сравнении с правомочиями собственника, являются гораздо более узкими (в частности, в большинстве случаев исключают возможность отчуждения имущества без согласия собственника).

Вместе с тем сопоставление содержания прав собственника и ограниченных вещных прав свидетельствует об их производности, зависимости от права собственности как основного вещного права. Ограниченные вещные права не могут существовать самостоятельно, в отрыве от права собственности, помимо него. Поэтому при отсутствии или прекращении права собственности на вещь невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право (например, в отношении бесхозяйного имущества). Невозможно, следовательно, появление какого-либо ограниченного вещного права в отношении вещи, имеющей только фактического владельца, который добросовестно, открыто и непрерывно владеет ею до истечения срока приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Такой владелец даже при наличии правовой защиты своего фактического владения не только не приравнивается к собственнику, но в силу изложенного выше не может быть признан и субъектом какого-либо ограниченного вещного права.

Ограниченные вещные права ограничивают и тем самым как бы обременяют право собственности на вещь (иногда об этом не очень точно говорят как об "обременениях" самой вещи, например земельного участка). Поэтому они сохраняются при смене собственника вещи, не прекращая своего действия. Иначе говоря, ограниченные вещные права, как бы "обременяя вещь", всегда следуют за ней (точнее, за правом собственности на соответствующую вещь), а не за ее собственником, а право следования является характерным признаком ограниченных вещных прав.

Наконец, характер и содержание ограниченных вещных прав определяются непосредственно законом (а не договором с собственником вещи), который устанавливает все их разновидности и определяет составляющие их конкретные правомочия исчерпывающим образом (numerus clausus).

Будучи существенным ограничением хозяйственного господства собственника над вещью, ограниченные вещные права должны допускаться законом лишь при наличии особых оснований, причем закон сам непосредственно определяет и их виды, и их конкретное содержание, тогда как "частная автономия может проявлять себя только в выборе их" . Учитывается и то, что в силу своего абсолютного характера такие права действуют в отношении всех третьих лиц и должны соблюдаться ими, а для этого требуется осведомленность о содержании и видах указанных прав. Иначе говоря, участники имущественного оборота вправе заранее точно знать, с чем они имеют дело, в частности, при приобретении "обремененной" вещи. Поэтому запрещено изменять договором содержание ограниченных вещных прав или создавать их новые разновидности, неизвестные закону.

Более того, поскольку большинство ограниченных вещных прав (кроме залога, удержания, оперативного управления и хозяйственного ведения) имеют объектом недвижимые вещи, они подлежат государственной регистрации в официальных реестрах ("принцип публичности"). Это обстоятельство также характеризует одну из особенностей их правового режима и может считаться одним из их основных признаков.

Таким образом, под ограниченным вещным правом следует понимать прямо закрепленное законом и зарегистрированное в государственном реестре абсолютное гражданское право, устанавливающее ограниченное хозяйственное господство над чужой недвижимой вещью.

Разумеется, ограниченным вещным правам присущи и все общие признаки (черты) вещных прав - непосредственное (хотя и строго ограниченное законом) господство над чужой недвижимой вещью (а не над поведением обязанного лица), абсолютный характер и вещно­правовая защита.

Виды ограниченных вещных прав (статья 216 ГК РФ):

1) права пожизненного наследуемого владения, находящимся в государственной или муниципальной собственности (ст. 265)

2)постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (ст. 268 ГК РФ),

причем их правовой режим должен определяться в основном земельным законодательством;

3) сервитуты на земельные участки (ст. 274 ГК РФ), здания и сооружения (ст. 277 ГК РФ), в том числе находящиеся в частной собственности;

4) права хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ) и

5) оперативного управления (ст. 296 ГК РФ) имущественными комплексами - предприятиями и учреждениями (но не земельными участками), причем право хозяйственного ведения допустимо только в отношении имущества унитарных предприятий - объектов права, находящихся в публичной собственности.

В целом же к видам ограниченных вещных прав, прямо названных в п. 1 ст. 216 ГК РФ, теперь следует добавить по крайней мере еще три их группы (шесть отдельных видов), состоящие из:

1) трех вещных прав по пользованию чужими жилыми помещениями (в силу завещательного отказа, на основании договора пожизненного содержания с иждивением, а также некоторых членов семьи его собственника);

2) двух "обеспечительных" прав (залогодержателя и ретентора);

3) преимущественного права приобретения чужой недвижимой вещи или доли в праве собственности на нее.

Классификация ограниченных вещных прав:

1) вещные права по использованию земельных участков (права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, сервитуты);

2) вещные права по использованию жилых помещений (в силу завещательного отказа, на основании договора пожизненного содержания с иждивением, а также право пользования жилым помещением некоторых членов семьи его собственника);

3) обеспечительные вещные права (залогодержателя и ретентора);

4) преимущественное право приобретения недвижимой вещи (или доли в праве собственности на нее);

5) права на хозяйствование с имуществом собственника (права хозяйственного ведения и оперативного управления).

Вещные права по использованию земельных участков

1. Сервитут

- право ограниченного пользования соседним участком.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (ст. 274).

Своим объектом они обычно имеют земельные участки, однако закон допускает установление сервитутов и на иные недвижимые вещи (п. 1 ст. 274 ГК РФ), включая здания и сооружения (ст. 277 ГК РФ).

Сервитут обязывает собственника обремененной им недвижимости претерпевать определенные ограничения своих прав, но он не может выражаться в возможности требования от собственника "служебного" (обремененного) земельного участка или иной недвижимости совершения каких-либо положительных действий в пользу сервитуария (собственника господствующего земельного участка). Вместе с тем он может состоять как в ограниченном праве пользования чужой недвижимостью ("положительный сервитут"), так и в запрете совершения определенных действий собственником обремененной недвижимости ("отрицательный сервитут"), например в запрете возведения на обремененном сервитутом земельном участке построек или сооружений определенного типа, высоты и т.п. 

В российском праве сервитуты обычно устанавливаются по договору с собственником обременяемой недвижимости (по требованию заинтересованного лица они могут быть установлены судом в принудительном порядке). Как правило, они носят возмездный характер и могут быть как срочными, так и постоянными (п. 3 и 5 ст. 274 ГК РФ; п. 1, 4 и 6 ст. 23 ЗК РФ). Сервитуты как права на недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 8.1 и 131 ГК РФ, п. 9 ст. 23 ЗК РФ).

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для собственника земельного участка или иной недвижимости, в отношении которой он установлен. Если в результате обременения сервитутом земельный участок не может использоваться собственником в соответствии с его назначением, последний вправе требовать по суду прекращения сервитута (п. 2 ст. 276 ГК РФ).

В современном отечественном законодательстве появилась категория "публичных сервитутов", внесенная в него актами приватизационного законодательства. Главную особенность этих "сервитутов" составляет отсутствие у них конкретных управомоченных лиц, в силу чего они не могут считаться субъективными вещными правами, а ввиду полной неопределенности круга правообладателей не могут быть зарегистрированы в качестве ограниченного вещного права. Они устанавливаются по решению органов публичной власти в общественных и иных публичных интересах и "с учетом результатов общественных слушаний" (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Таким образом, в действительности "публичные сервитуты" представляют собой не ограниченные вещные права, а общие ограничения права собственности (в том числе публичной) на недвижимую вещь и именно в этом качестве подлежат государственной регистрации.

2. Вещные права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в публичной собственности, не относятся к числу классических ограниченных вещных прав. Они были искусственно созданы отечественным законодателем в самом начале 90-х гг. прошлого века в качестве известного компромисса в острых спорах о допустимости и границах частной собственности на землю (земельные участки). Целью их появления была необходимость предоставления частным лицам (гражданам и юридическим лицам) возможности юридически прочного, но ограниченного использования земли, находящейся и остающейся в публичной, главным образом в государственной собственности . Поэтому права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования изначально имеют объектами исключительно земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной (публичной) собственности и не могут устанавливаться на земельные участки, находящиеся в частной собственности.

Развитие в российской экономике рыночных отношений и бесспорное, в том числе конституционное, признание частной собственности на землю привели к постепенной отмене этих вещных прав. Земельный кодекс РФ 2001 г. вначале исключил появление новых прав пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей с момента введения его в действие (30 октября 2001 г.), а затем (с 1 марта 2015 г.) из него были исключены ст. 20 и 21, устанавливающие режим этих вещных прав. Однако в п. 1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ указано, что права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, возникшие до введения в действие ЗК РФ 2001 г., сохраняются .

В соответствии с правилами этого Закона граждане вправе зарегистрировать на такие земельные участки право собственности, а большинство юридических лиц обязаны переоформить права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в право аренды, а в отдельных случаях - в сервитут либо приобрести их в собственность.

Вместе с тем нормы об этих вещных правах остались в Гражданском кодексе, причем в соответствии со ст. 264 право пожизненного наследуемого владения и в настоящее время "приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством". Все это следует отнести к обычным для современного отечественного законодателя издержкам законотворческой техники. Очевидно, что такая странная ситуация стала следствием поспешной (хотя и вполне объяснимой) отмены этого явно устаревшего института, не получившего, однако, необходимой замены в виде других традиционных ограниченных вещных прав на земельные участки.

Что же касается права постоянного (бессрочного) пользования, то согласно п. 1 ст. 268 ГК РФ оно "предоставляется лицам, указанным в Земельном кодексе Российской Федерации", к числу которых п. 2 ст. 39.9 относит исключительно юридические лица - несобственники в виде различных учреждений и казенных предприятий. По своему гражданско-правовому статусу такие юридические лица не могут быть собственниками никакого имущества, в том числе и земельных участков, которые предоставляются им либо в аренду, либо на указанном ограниченном вещном праве. Последнее, таким образом, оказывается не менее искусственным, чем признание гражданской правосубъектности за "предприятиями" и "учреждениями", последовавшее в период существования огосударствленной экономики и давно не соответствующее современным рыночным реалиям.