Учебный год 22-23 / Писков - К вопросу о понятии недвижимости в российском праве

И.П. ПИСКОВ

К ВОПРОСУ О ПОНЯТИИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

Писков И.П., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, вице-президент Московской коллегии адвокатов "Узойкин, Писков и коллеги".

Российское право стремится объединить в рамках единой правовой категории недвижимого имущества объекты, характеризующиеся значительными, можно даже сказать принципиальными, различиями в их природе. Эти различия с необходимостью приводят к несхожести их правовых режимов. Речь идет даже не об очевидных отличиях недвижимостей "в силу закона" (судов, космических объектов, предприятий) от недвижимостей "по природе", а о различиях, существующих среди самих недвижимостей "по природе", - среди зданий, строений, объектов незавершенного строительства и т.д. Это в известной степени затрудняет обсуждение вопроса о правовой природе недвижимого имущества в России. Сложности возникают при попытках выявить общие сущностные черты, формирующие единство разнообразных объектов в рамках одной правовой категории недвижимого имущества.

Отечественная система недвижимых объектов не соответствует классическому учению о недвижимости, которое понимает под недвижимым имуществом исключительно земельный участок с улучшениями (составными частями) в виде построек, насаждений и т.д.

Несмотря на неоспоримые достоинства классической модели, вряд ли в ближайшие годы может быть создан механизм, который позволял бы воплотить ее в современной России: разрыв между правом собственности на здания, оказавшиеся в частной собственности, и на расположенные под ними государственные земельные участки не может быть преодолен помимо воли собственника земли, который не готов отчуждать участки бесплатно, и собственников построек, которые в силу экономических причин не всегда стремятся к приобретению земельных участков, расположенных под их постройками.

Утверждение о том, что единственным общим правовым признаком, объединяющим недвижимые вещи в единую категорию, является необходимость государственной регистрации прав на них, свидетельствует только о последствиях отнесения законом тех или иных объектов к категории недвижимого имущества, но не о причинах такого отнесения. Сведение сущности недвижимого имущества к одному лишь требованию о государственной регистрации оставляет без ответа вопрос о том, почему существует ряд иных объектов, которые не признаются недвижимыми вещами, но права на которые не возникают и не прекращаются без государственной или иной специальной регистрации (предметы, входящие в состав Музейного фонда РФ <1>, акции и т.д.). Надо также учитывать, что законодательство не устанавливает требование о регистрации права в отношении отдельных видов недвижимого имущества, например помещений общего пользования в многоквартирных домах <2>, земельных участков под многоквартирными жилыми домами <3>, участков недр.

--------------------------------

<1> Статья 10 Федерального закона от 26 мая 1996 г. N 54-ФЗ "О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации" (в ред. от 23 февраля 2011 г.).

<2> Регистрация права общей собственности на такое имущество не является обязательной в силу ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ; право общей долевой собственности возникает у собственников жилых помещений в доме вне зависимости от его государственной регистрации. Возможность и порядок государственной регистрации прав на такое имущество предусмотрены Инструкцией об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста России от 14 февраля 2007 г. N 29).

<3> См.: ч. ч. 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Концентрация правового режима недвижимого имущества в требовании о государственной регистрации заставляет некоторых специалистов полагать <1>, что в правовых системах, не ведавших государственной регистрации или иной публичной формы фиксации сделок с недвижимостью, недвижимые объекты, по сути, ничем не отличались от движимых.

--------------------------------

<1> См. краткий обзор взглядов по этому вопросу в кн.: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006. С. 1 - 9.

Между тем правовой режим недвижимостей "по природе", предопределенный их естественными (физическими) свойствами, существенно отличался от правового режима движимых вещей в ту пору, когда государственная регистрация прав еще не возникла, и сохраняет эти отличия до настоящего времени.

Во-первых, исключительно в силу своего естественного свойства - неперемещаемости <1> недвижимость способна выступать объектом значительного числа гражданских прав, которые принципиально не могут устанавливаться на движимые вещи. Существует огромный пласт прав, включая сервитуты, эмфитевзис, суперфиций (или выросшее из него право застройки), соседские права, которые были вызваны к жизни необходимостью к эффективному использованию недвижимых вещей и способны возникать только на них.

--------------------------------

<1> Сомнения в отношении перемещаемости классического объекта недвижимости - земельного участка - вряд ли могут возникнуть. О неперемещаемости зданий и сооружений сказано ниже применительно к индивидуальной определенности строений.

Среди всех настоящих (телесных) вещей только недвижимые вещи в любое время могут быть легко обнаружены и подвергнуты взысканию. Поэтому механизмы, созданные учением об ограниченных вещных правах, могут быть в подавляющем большинстве случаев эффективно применены только к недвижимым вещам. Невозможность скрыть недвижимые вещи надежно обеспечивает действие права следования и применение вещно-правовых средств защиты и, как следствие этого, удовлетворение интересов, заключенных в вещном праве, непосредственно за счет вещи. Строго говоря, как верно отмечает Е.А. Суханов, "все иные, кроме права собственности (и залогового права), вещные права рассчитаны на применение именно к земельным участкам и другим объектам недвижимости" <1>.

--------------------------------

<1> Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. N 12.

Во-вторых, именно неперемещаемость как естественное свойство недвижимости обусловливает необходимость установления особых юридических связей между земельным участком и расположенными на нем объектами. Невозможность закрепления в отечественном правопорядке классической модели такой связи, в силу которой прочно связанные с участком объекты признаются его составными частями, делает необходимым установление особых связей между участком и прочно связанными с ним объектами. В отсутствие этих связей будет наблюдаться непримиримое противоречие между правами собственника участка и собственника расположенных на нем построек. Необходимость установления этих связей породила к жизни множество норм (удачных и не совсем):

- запрещающих обособленное распоряжение участками и расположенными на них постройками;

- предопределяющих следование принадлежащего собственнику постройки права пользования участком за постройкой;

- устанавливающих механизмы выкупа и получения в аренду земельных участков, занятых зданиями и находящихся в государственной и муниципальной собственности;

- предусматривающих последствия прекращения прав на земельный участок, принадлежавших собственнику постройки.

В-третьих, неперемещаемость непосредственно влияет на классификационные особенности недвижимых вещей и решение вопроса о качестве недвижимости.

Так, в силу своей неперемещаемости недвижимости "по природе" являются индивидуально-определенными вещами. Даже самая типовая постройка представляет собой индивидуально-определенную вещь, а ее месторасположение является одним из ее главнейших индивидуализирующих признаков <1>. Физическая возможность перемещать здания и сооружения, порожденная развитием строительной техники, не свидетельствует о том, что здания и сооружения как объекты недвижимости утратили свойство неперемещаемости. В силу того что здания и сооружения являются индивидуально-определенными вещами, а между постройкой и земельным участком имеется юридическая связь, есть основания считать, что при перемещении, влекущем разрыв юридической связи с прежним участком, а также утрату постройкой старых и приобретение новых индивидуализирующих свойств, происходит гибель старой постройки и возникновение новой.

--------------------------------

<1> Строгая индивидуальная определенность строений признавалась и в советский период, не признававший категории недвижимости (см., например: Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. М., 1950. С. 13; Грибанов В.П. Правовые последствия перехода имущества по договору купли-продажи в советском гражданском праве // Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2000. С. 395).

В отличие от движимых вещей качество недвижимости обусловливается не только ее внутренними свойствами (плодородие почв земельного участка, пригодность для размещения конкретной постройки), но также и внешними факторами, к числу которых относятся месторасположение, наличие инженерных коммуникаций, транспортная доступность, близость вредных объектов и т.д.). При этом такого рода внешние факторы могут играть важную роль при решении вопросов о надлежащем исполнении обязательств, связанных с недвижимостью, о наличии обмана или заблуждения в отношении недвижимого предмета сделки, об определении цены недвижимости, в том числе на случай ее принудительного изъятия, и в других правовых ситуациях, в которых возникает необходимость установления качества недвижимости.

В-четвертых, именно в силу естественных свойств недвижимости стала практически осуществимой и социально полезной государственная регистрация прав на них.

Очевидные выгоды для гражданского оборота, связанные с институтом государственной регистрации, могут рождать естественное желание подчинить регистрационному режиму и иные ценные объекты. Однако эффективное использование механизма правопорождающей регистрации возможно только в отношении недвижимых вещей или "бестелесных вещей", которые сами существуют в виде записи в реестре (например, акций). Только эти виды имущества в любое время без труда могут быть обнаружены, что имеет важное значение для защиты прав на них. Иные вещи могут оборачиваться тайно и терять свои первоначальные индивидуализирующие признаки, что на практике создавало бы труднопреодолимое расхождение между зарегистрированными правами и фактическим владением. В связи с этим регистрация прав на такие движимости не позволила бы решить те правовые задачи, которые решаются посредством установления регистрации прав на недвижимое имущество.

В свою очередь, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним оказывает огромное влияние на его гражданско-правовой режим. В отечественном правопорядке регистрация по общему правилу является юридическим фактом, завершающим накопление юридического состава, опосредующего возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество, - так действует принцип обязательного внесения. В случаях, когда в силу исключения из принципа обязательного внесения права на недвижимое имущество возникают без их государственной регистрации (например, переход права собственности в силу универсального правопреемства, возникновение ипотеки в силу закона), последующая регистрация необходима для введения этого имущества в оборот, иными словами, для того, чтобы лицо, приобретшее право без регистрации, могло им распорядиться в формах, требующих регистрации перехода прав. Более того, регистрация права первоначального собственника является тем юридическим фактом, без которого не возникает соответствующий объект недвижимого имущества.

Регистрация оказывает влияние на классификационные особенности недвижимого имущества (необоснованность признания недвижимых вещей вещами-принадлежностями, элементами совокупности вещей), защиту прав на него, решение вопроса о добросовестности приобретателя недвижимого имущества и во многих других случаях.

Однако по приведенным выше причинам, несмотря на всю свою гражданско-правовую значимость, обязательная (правопорождающая) государственная регистрация не может считаться единственным или основным признаком недвижимого имущества. Утверждение о ее конституирующем значении для понятия недвижимого имущества верно только в отношении отечественного правопорядка, который не вполне удачно, без серьезных оснований, включил в состав недвижимостей объекты, не обладающие сущностными чертами недвижимого имущества (и то верно только отчасти, поскольку права на ряд недвижимых объектов не подлежат государственной регистрации). Иногда говорят о том, что включение морских и воздушных судов, космических объектов в число недвижимых вещей произведено в целях распространения на эти ценные объекты правового режима недвижимого имущества <1>. Между тем из всего богатства правовых особенностей, присущих правовому режиму недвижимостей "по природе", для морских судов, воздушных и космических объектов могло быть использовано только требование о государственной регистрации прав.

--------------------------------

<1> См., например: Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Комментарий к ст. 130 ГК РФ // Объекты гражданских прав: Постатейный комментарий к главам 6, 7 и 8 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2009.

Морские и воздушные суда, космические объекты могут быть объединены с недвижимостями "по природе", а также с рядом иных объектов, права на которые также подлежат регистрации, в особый классификационный тип - объекты, права на которые подлежат обязательной (правопорождающей) регистрации. Вне зависимости от того, будут ли эти объекты когда-либо исключены из числа недвижимостей, нельзя забывать, что правовой режим недвижимостей "по природе" отличается присущими только им признаками, обусловленными их естественными свойствами.

Сказанное о значении физических (естественных) свойств недвижимых вещей для установления их особого правового режима вовсе не означает, что недвижимость представляет собой не юридическую, а так называемую фактическую (физическую) конструкцию.

Строго говоря, все понятия, используемые правом, являются юридическими, а не фактическими, поскольку представляют собой элементы идеологической системы - системы норм, созданной государством, вольным вкладывать в них требуемое ему содержание. Таковы, в частности, понятия субъекта и объекта прав. Как показывает история рабовладения, физическое лицо, которое сегодня признается только субъектом права, при наличии всех присущих ему физических признаков, может признаваться его объектом. В свою очередь, самовольная постройка, обладающая признаками вещи (объекта права собственности), таковой законом не признается.

Однако, когда говорят о фактическом (естественном, физическом и т.д.) характере понятия недвижимости, имеют в виду, что объект должен признаваться недвижимой вещью в силу одних своих физических свойств <1>: неперемещаемости, прочной связи с землей. Иными словами, если объект обладает общими признаками вещи (является пространственно ограниченным объектом материального мира) и при этом обладает специфическими естественными признаками, которыми в силу п. 1 ст. 130 ГК РФ должна обладать недвижимость, то он, по мнению сторонников фактического понятия недвижимости, является недвижимым объектом с самого момента своего создания. Чаще всего такого рода предположения высказываются в отношении построек (зданий, строений, объектов незавершенного строительства) и земельных участков. Однако исследование этих объектов недвижимости "в силу закона" показывает, что ни один из них не может быть признан так называемой фактической категорией.

--------------------------------

<1> См., например: Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 2. М., 2002. С. 183; Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2007 (автор комментария к ст. 1 Закона - Б.М. Гонгало).

Земельные участки

Понятие земельного участка как объекта недвижимого имущества носит юридический характер даже в системах, не знающих государственной регистрации прав. Это связано с тем, что земельный участок не имеет естественных (природных, фактических) границ.

Общее понятие вещи как пространственно ограниченного предмета материального мира к нему неприменимо. Границы земельного участка всегда идеальны: для того, чтобы часть земли признавалась вещью, право должно определить порядок установления ее границ (как по горизонтали, так и по вертикали). Для установления границ могут использоваться самые архаичные (исчисление в локтях и т.д.) и неточные ("докуда плуг и соха ходят") или самые современные и точные методы; границы могут отмечаться материальными знаками (межевые знаки, стены, берега водоемов и т.д.) или возникать без таких отметок (путем указания в кадастре недвижимости поворотных точек, привязанных к системе государственной геодезической сети). Однако в любом случае, даже если граница отмечена материальными знаками, она считается проходящей в данном месте ровно постольку, поскольку право признает ее проведенной в установленном им порядке. Если обычные вещи, к которым в полной мере применимо фактическое понятие о вещах, возникают в качестве самостоятельных объектов материального мира в результате естественных процессов (создания природой или трудом), включающих их физическое пространственное обособление, то земельный участок как категория, имеющая сугубо идеальные границы, не может быть создан природой или трудом человека: он не может появиться в результате образования разломов и оврагов, в результате огораживания, окультуривания и тому подобных действий или событий.

С появлением института регистрации прав на недвижимое имущество проведение процедур по установлению границ земельного участка стало считаться недостаточным для возникновения участка в качестве объекта гражданских прав. В ряде правопорядков нашло закрепление правило о том, что недвижимым имуществом признается земельный участок, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке (внесено в поземельную книгу и т.д.). Такого рода правило представляется глубоко обоснованным. Возникновение и прекращение существования земельного участка до государственной регистрации права собственности на него существенно подрывало бы устойчивость гражданского оборота и нивелировало бы положительные последствия действия регистрационной системы. Если бы земельные участки могли прекращать свое существование не с момента государственной регистрации, а с какого-либо иного момента (например, завершения землеустроительных работ, кадастрового учета и т.д.), то и права на них должны были бы прекращаться с соответствующего момента в результате гибели объекта прав - земельного участка.

Это исключение из принципа обязательного внесения приводило бы к необоснованному расхождению между зарегистрированными и действительно существующими правами на земельные участки. В этом случае никто не мог бы полагаться на запись в реестре (поземельной книге и т.д.) как на содержащую подлинную информацию о существовании объекта. Такое положение дел служило бы почвой для многочисленных злоупотреблений и мошенничеств, в том числе заключения договоров, направленных на распоряжение земельными участками, которые уже не существуют.

Отечественное законодательство прямо не указывает в качестве признака земельного участка произведенную государственную регистрацию права собственности на него.

Между тем в силу общего правила п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации. Прекращение прав на земельный участок может происходить либо в результате его перехода к другому лицу, либо в результате его преобразования (раздела, присоединения и т.д.). Поэтому одновременно с государственной регистрацией возникновения права нового собственника или права на вновь образованный участок (участки) должна осуществляться также и регистрация прекращения права на отчужденный или преобразованный земельный участок.

Соответственно, до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок он не может становиться объектом права собственности и иных гражданских прав и не может прекратить существование в качестве объекта гражданских прав до государственной регистрации прекращения права на него.

Этот вывод, следующий из общих норм о государственной регистрации прав, был воспроизведен применительно к вновь образуемым и прекращающим существование земельным участкам в ст. 11.2 ЗК РФ, где установлено, что земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки.

Если бы закон допускал существование земельного участка не в виде объекта гражданских прав, а в каком-либо ином качестве, то это не имело бы гражданско-правового значения.

Реформа законодательства о кадастре недвижимости внесла дополнительную определенность в вопрос о правовом значении кадастрового учета нового участка до государственной регистрации права собственности на него. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" содержит прямое указание на то, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер и утрачивают его (временный характер) со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости (п. 4 ст. 24) <1>.

--------------------------------

<1> Согласно п. 4 ст. 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Несмотря на положительные тенденции развития законодательства, развеивающие сомнения в вопросе о моменте образования земельного участка как объекта гражданских правоотношений, отечественный правопорядок знает несколько исключений из общего правила о возникновении земельного участка с момента государственной регистрации права собственности на него. К числу таких исключений относится правило о возникновении права собственности собственников квартир в многоквартирном доме на земельный участок под этим домом с момента кадастрового учета участка (п. п. 2 и 5 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"), а также правила п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271 ГК РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник <1>.

--------------------------------

<1> Применительно к переходу вещного права постоянного (бессрочного) пользования это правило означает обособление участка, занятого постройкой и необходимого для ее использования, ибо право постоянного (бессрочного) пользования может устанавливаться только на вещь (земельный участок), а не на ее часть.

Такого рода исключения из действия принципа обязательного внесения не являются необходимыми (подобно, например, внерегистрационному возникновению права собственности на недвижимость, переходящую в порядке универсального правопреемства), некоторые из них порождают большие проблемы для участников оборота и правоприменительной практики, в связи с чем, по нашему мнению, праву желательно было бы от них избавиться.

Постройки (здания, сооружения,

объекты незавершенного строительства)

Наука и правоприменительная практика давно ищут ответ на вопрос, можно ли считать правомерно возведенную постройку недвижимым имуществом еще до государственной регистрации права собственности на нее.

Понятия "здания", "сооружения", "объекты незавершенного строительства" являются юридическими в том смысле, что одного факта строительства таких построек недостаточно для того, чтобы они сделались объектами гражданских прав. Для этого необходимо наступление дополнительных юридических фактов - предоставление в установленном порядке земельных участков для строительства, получение по общему правилу разрешения на строительство, отсутствие в процессе строительства существенных нарушений строительных и градостроительных норм и правил. В противном случае такое строение будет рассматриваться не в качестве объекта права собственности, а в качестве самовольной постройки, подлежащей сносу за счет воздвигшего ее лица (ст. 222 ГК РФ). Однако это означает лишь то, что постройки, несмотря на их физическое возникновение, становятся объектами гражданских прав только при наступлении дополнительных юридических фактов. Из этого, однако, не следует, что при наступлении этих дополнительных фактов, позволяющих охарактеризовать строительство как правомерное, постройки становятся недвижимыми вещами.

Гражданский кодекс РФ четко связывает момент возникновения права собственности на недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Правоприменительная практика судов общей юрисдикции и арбитражных судов в течение достаточно большого периода времени исходила из того, что существует ряд исключений из этого правила, установленных законом. В большинстве случаев речь шла об объектах недвижимости, созданных в процессе так называемой "инвестиционной деятельности", т.е. построенных полностью или частично на привлеченные от инвесторов денежные средства на земельных участках, которые не принадлежали инвесторам, с принятием застройщиком на себя обязанности передать инвестору завершенный строительством объект (или его часть, например квартиру или нежилое помещение). Разрешая споры о правах на такие объекты, суды усматривали исключения из общего правила ст. 219 ГК (о возникновении права собственности на вновь созданные объекты с момента государственной регистрации) в положениях п. 5 ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", согласно которым инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций (капитальных вложений). Эти нормы, по мнению судов, говорили о том, что после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию у инвестора, в полном объеме исполнившего свои обязанности по инвестиционным контрактам, возникает право собственности на этот объект, и удовлетворяли иски инвесторов о признании за ними права собственности, несмотря на то что до этого момента право собственности на построенный объект еще ни за кем не было зарегистрировано. Подобная практика признания за инвесторами права собственности на жилые и нежилые помещения была почти повсеместной.