Регистрация прав на недвижимое имущество:

новый закон и старые проблемы

Роман Бевзенко, к.ю.н., профессор РШЧП, партнер Пепеляев Групп

Москва, 2017

Что такое недвижимая вещь?

•Позволяет ли статья 130 Гражданского кодекса РФ определить, недвижимость ли перед нами?

•Какие риски это влечёт за собой на практике?

•Является ли государственная регистрация прав на объект презумпцией того, что перед нами – недвижимая вещь?

•Есть ли у органа по государственной регистрации полномочия по отказу в государственной регистрации (кадастровом учёте объекта, не являющегося недвижимостью)?

Что такое недвижимая вещь?

Часть 1 статьи 26 Закона о регистрации:

19) объект, о государственном кадастровом учете и (или)
государственной регистрации прав которого
представлено заявление, не является	объектом

недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом;

(ср. Обзор практики Верховного суда по спорам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета от 30.11.2016, п. 1-3)

Что такое недвижимая вещь?

•Что такое здание/сооружение/объект незавершенного строительства до момента государственной регистрации прав на него в реестре?

•Можно ли рассматривать такой объект как составную часть земельного участка (если участок находится в собственности у застройщика)?

•Как быть в случае если у застройщика не право собственности на участок, а ограниченное вещное право или аренда?

•Концепция единого объекта недвижимости в законе (ст. 133.1 ГК РФ) и судебной практике

Достоверность прав, записанных в реестр

•Публичная достоверность реестра – основной смысл, ради которого реестр существует

•Связь между записью в реестре и его основанием

•Как проверить титул контрагента:

Выписка из реестра

Проверка владения объектом недвижимости

Изучение документов-правооснований

Изучение всех иных сведений из любых открытых источников

•Добросовестный приобретатель – кто он?

Достоверность прав, записанных в реестр

•Момент возникновения права на недвижимость

•Регистрация просто подтверждает возникшее право(принцип внесения) или порождает его (принцип противопоставимости)?

•Статья 8.1 ГК РФ (пункт 2):

«2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом».