Учебный год 22-23 / Комментарий к ФЗ О государственной регистрации прав на недви-1

Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - М.: Издательство БЕК, 1999.

Автор

Эрделевский А.М.

В предлагаемой вниманию читателя книге дается постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Этот важнейший законодательный акт исследуется в сочетании с анализом соответствующих норм Гражданского кодекса РФ. По состоянию на 1 января 1999 г.

Указатель сокращений

Нормативные акты

АПК - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации
ГК - Гражданский кодекс Российской Федерации
ГК РСФСР - Гражданский кодекс РСФСР 1964 г.
ГПК - Гражданский процессуальный кодекс РСФСР

Официальные издания

РГ - Российская газета
СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации
САПП РФ - Собрание актов Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации
ВВС РФ - Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации

Комментарий к Федеральному закону
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним"

Предисловие
Глава I. Общие положения (ст.ст. 1 - 8)
Глава II. Органы в системе государственной (ст.ст. 9 - 11)
регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
Глава III. Порядок государственной регистрации (ст.ст. 12 - 21)
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним
Глава IV. Государственная регистрация отдельных (ст.ст. 22 - 30)
видов прав на недвижимое имущество
и сделок с ним
Глава V. Ответственность при государственной (ст.31)
регистрации прав на недвижимое
имущество
Глава VI. Заключительные и переходные положения (ст.ст. 32 - 33)

Предисловие

Сделки с недвижимостью составляют весьма значительную часть гражданского
оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении
прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок
- недвижимости. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е.
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
С введением в действие настоящего Закона утратили силу правила об обязательности
нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом, предусмотренные
ст.550, 560, 574 ГК.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом
системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции на
территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
В настоящем Законе определены особенности регистрации отдельных видов
прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
- регистрация прав на предприятие и сделок с ним;
- регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах;
- регистрация права общей собственности на недвижимое имущество;
- регистрация права на вновь создаваемый объект;
- регистрация права аренды;
- регистрация сервитутов;
- регистрация прав на имущество, установленных судебным решением;
- регистрация прав на недвижимое имущество, связанных с распоряжением
им на условиях доверительного управления или опеки.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г.
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним"

Принят Государственной Думой 17 июня 1997 г.
Одобрен Советом Федерации 3 июля 1997 г.

Глава I. Общие положения

Комментарий к статье 1

1. В ст.1 раскрывается содержание основных терминов, используемых в Федеральном
законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" (далее - Закон). Эти термины можно разделить на две группы:
а) термины, связанные с объектами регистрации (недвижимое имущество (недвижимость),
ограничения (обременения), сервитут);
б) термины, связанные с организацией учета и регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (кадастровый номер, кадастровый и технический учет,
регистрационный округ).
2. В целях настоящего Закона к недвижимому имуществу (недвижимости),
права на которое подлежат государственной регистрации, относятся следующие
объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все
объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые
помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные
комплексы. Этому определению объекта регистрации корреспондирует п.1 ст.130
ГК, относящий к недвижимости две группы объектов:
а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и иные
объекты, прочная связь которых с землей исключает возможность перемещения
этих объектов без причинения им несоразмерного (в целях использования по назначению)
ущерба;
б) другие, не обладающие свойством прочной связи с землей объекты, если
они будут определены в законе как недвижимое имущество (например, подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
морские объекты).
Права на первую группу объектов, определенных в качестве недвижимости
в п.1 ст.130 ГК, полностью охватываются ст.1 Закона. При этом в составе первой
группы объектов законодатель отдельно упоминает здания, сооружения, жилые
и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия
как имущественные комплексы.
Не все из перечисленных объектов в действительности обладают свойством
прочной связи с землей. Связь с землей зданий, сооружений, кондоминиумов,
лесов и многолетних насаждений не вызывает сомнений. Жилые и нежилые помещения
связаны с землей опосредованно, через здание или сооружение, частью которого
они являются. Пункт 1 ст.549 ГК прямо относит один из видов жилых помещений
- квартиру - к недвижимому имуществу. Согласно ст.1 Федерального закона от
15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья", помещение - это единица
комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым
зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного
использования для жилых, нежилых и иных целей; кондоминиум - это единый комплекс
недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах
и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором
отдельные помещения находятся в индивидуальной собственности субъектов гражданского
права, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
Говоря о предприятии, нужно отметить, что предприятие как имущественный комплекс
может и не быть тесно связано с землей. Согласно п.1 ст.132 ГК предприятием
как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления
предпринимательской деятельности; в этой же норме устанавливается, что предприятие
в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Отсюда следует,
что переход прав на часть такого комплекса не подлежит государственной регистрации,
если только эта часть не представляет собой самостоятельный объект (например,
здание или сооружение), права на который подлежат государственной регистрации
в силу комментируемого Закона. Таким образом, предприятие действительно является
недвижимостью, но не в силу его связи с землей, как следует из конструкции
ст.1 настоящего Закона, а на основании определения его законом в качестве
недвижимого имущества (ч.2 п.1 ст.130, п.1 ст.132 ГК), поэтому комментируемая
норма в этой части не вполне точна.
Итак, действие Закона распространяется на любые объекты недвижимости
первой группы (объекты, прочно связанные с землей); из числа объектов второй
группы (иное имущество, относящееся к недвижимому в силу закона) под действие
Закона подпадает только предприятие как имущественный комплекс. Следует заметить,
что сам комментируемый Закон не относится к числу "иных федеральных законов"
в смысле ч.1 п.2 ст.3 ГК, поскольку регулируемые этим Законом отношения не
являются гражданско-правовыми. Отсюда следует, что данный Закон не относится
к числу законов, в которых может устанавливаться относимость к недвижимости
имущества, не обладающего прочной связью с землей.
3. Под ограничениями (обременениями) в Законе понимается наличие установленных
законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий,
запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности
либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута,
ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). Как можно
видеть из неисчерпывающего перечня, законодатель подразделяет возможные виды
ограничений на установленные законом или уполномоченными органами, относя
к первому виду ограничений договорный или установленный решением суда сервитут,
ипотеку, доверительное управление имуществом и др., а ко второму - арест и
т.п. Общим признаком этих ограничений является стеснение ими одного или нескольких
правомочий собственника или обладателя иного вещного права на объект недвижимости.
Так, например, передача имущества в аренду стесняет собственника в осуществлении
права пользования имуществом, арест ограничивает право распоряжения имуществом
и т.п.
Поскольку основанием возникновения сервитута, ипотеки, доверительного
управления и аренды в подавляющем большинстве случаев является соответствующий
договор, можно сделать вывод, что под установленными законом ограничениями
законодатель понимает ограничения, возникающие на основании договора между
обладателем основного вещного права и лицом, приобретающим производное вещное
право, в силу применимых к конкретному виду договора норм закона.
4. Один из видов обременений прав собственника - сервитут - определен
в комментируемом Законе как право ограниченного пользования чужим объектом
недвижимого имущества. Целью установления сервитута может являться обеспечение
прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации
линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения снабжения или мелиорации,
а также других нужд заинтересованного лица, которые не могут быть обеспечены
без установления сервитута (ст.274 ГК). Правила, регулирующие отношения, возникающие
в связи с установлением сервитута, установлены в ст.274-277, расположенных
в главе 17 ГК. Эта глава вводится в действие со дня введения в действие принятого
Государственной Думой Федерального Собрания РФ Земельного кодекса РФ. В настоящее
время Земельный Кодекс РФ еще не принят. Но это, как представляется, не означает,
что институт сервитута не может применяться в отношении иных видов недвижимости.
Институт сервитута может применяться на основании ст.277 ГК, которую следует
считать действующей, поскольку предмет ее регулирования находится за пределами
регулирования вещных прав на землю. В комментируемой статье Закона отмечается,
что сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать
вне связи с пользованием земельным участком. Что касается собственно земельного
участка, то до введения в действие Земельного кодекса РФ применение института
сервитута здесь может основываться на ст.8 ГК, предусматривающей возникновение
гражданских прав и обязанностей из сделок, хотя и не предусмотренных законом,
но не противоречащих ему, и п.3 ст.209 ГК, ограничивающем права собственника
по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом теми
пределами, в которых осуществление этих прав не нарушает прав и законных интересов
других лиц.
Институт сервитута применим только в отношении объектов недвижимости
первого вида, т.е. прочно связанных с землей. Предприятие как имущественный
комплекс не может быть обременено сервитутом в отличие от отдельных объектов
недвижимости первого вида, входящих в такой комплекс.
5. В целях организации учета и регистрации прав на недвижимость Закон
предусматривает кадастровый и технический учет (инвентаризацию) самих объектов
недвижимости. Учет заключается в описании и индивидуализации объекта недвижимого
имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения)
таким образом, чтобы полученные объектом характеристики позволяли однозначно
выделить его из других объектов недвижимого имущества. Возможность однозначной,
т.е. не допускающей сомнений, индивидуализации недвижимого имущества составляет
основную цель кадастрового учета. Достижению этой цели способствует присвоение
объекту кадастрового номера. Только после этого постановка на учет объекта
недвижимого имущества признается завершенной.
6. Кадастровый номер - это уникальный, не повторяющийся во времени и
на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается
ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в
соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации,
и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект
зарегистрированного права. Существование объекта недвижимости в качестве единого
объекта зарегистрированного права прекращается, например, в результате раздела
недвижимого имущества между правообладателями или выдела из него доли в натуре,
если такой раздел или выдел не запрещен законом и возможен без несоразмерного
ущерба имуществу (ст.252 ГК). Кадастровый номер здания или сооружения состоит
из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или
сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер
помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или
сооружения и инвентарного номера помещения. Именно уникальность кадастрового
номера обеспечивает достижение основной цели кадастрового учета - однозначную
индивидуализацию объекта недвижимости.
В настоящее время земельный кадастровый учет осуществляется Комитетом
РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальными органами
в соответствии с Положением о порядке ведения государственного земельного
кадастра, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992
г. N 622 (САПП РФ. 1992. N 9. Ст.601), и Временным руководством по инвентаризации
земель населенных пунктов, утвержденным председателем Роскомзема 17 мая 1993
г. Государственный земельный кадастр содержит информацию о землях всех категорий
и ведется по единой для Российской Федерации методике в тесной взаимосвязи
и с соблюдением принципа совместимости с территориальным, водным кадастрами
и кадастрами других видов природных ресурсов.
7. Государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется органами
юстиции по территориальному принципу. В комментируемом Законе вводится понятие
регистрационного округа - территории, на которой соответствующее учреждение
юстиции осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество
и сделок с ним. Создание регистрационных округов отнесено к компетенции субъектов
РФ. В качестве общего правила предусмотрено создание регистрационных округов
в границах, совпадающих с границами административно-территориальных единиц.

Комментарий к статье 2

1. В ст.2 Закона устанавливается понятие государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Определяя государственную регистрацию
прав как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения,
ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество
в соответствии с ГК, комментируемая статья подчеркивает неразрывную связь
Закона и ГК. Эта связь основывается на предписаниях ст.131 ГК, которая предусматривает
необходимость государственной регистрации прав на недвижимость и ограничений
этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (п.1 ст.131 ГК), а также
установление порядка государственной регистрации и оснований отказа в регистрации
Законом в соответствии с ГК (п.6 ст.131 ГК).
Комментируемая статья устанавливает принцип презумпции существования
зарегистрированного права: акт государственной регистрации является единственным
доказательством существования этого права. Никакие иные доказательства противоположного
не должны приниматься во внимание, и лишь решение суда о признании акта государственной
регистрации недействительным может опровергнуть эту презумпцию. С точки зрения
гражданского и арбитражного процесса презумпция существования зарегистрированного
права означает, что спор о праве на недвижимое имущество может быть рассмотрен
по существу лишь после или одновременно с требованием о признании недействительным
акта государственной регистрации права на такое имущество.
2. Закон предусматривает специальный способ регистрации прав путем внесения
записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Единый государственный
реестр прав (далее - Реестр). Правительством РФ принято Постановление от 1
ноября 1997 г. N 1378 "О мерах по реализации Федерального Закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно п.2 этого
Постановления Правила ведения Реестра должны быть разработаны совместно Госкомземом,
Минюстом, Госстроем и Мингосимуществом РФ и утверждены Правительством РФ.
3. Поскольку гражданское законодательство связывает с моментом регистрации
значимые правовые последствия (заключение договора, переход права на имущество),
в п.3 ст.2 настоящего Закона конкретизируется, что датой (моментом) государственной
регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в
Единый государственный реестр прав.
4. Государственная регистрация прав осуществляется органами юстиции по
месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа
(см. комментарий к ст.1 Закона).
5. Комментируемая статья, воспроизводя содержание п.5 ст.131 ГК, предусматривает
возможность судебного обжалования отказа в государственной регистрации прав
либо уклонения соответствующего органа от государственной регистрации в соответствии
с установленной процессуальным законодательством подведомственностью.

Комментарий к статье 3

1. Статья 3 Закона устанавливает состав законодательства Российской Федерации
о государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним.
Это законодательство включает ГК, настоящий Закон, другие федеральные законы
и иные нормативные правовые акты РФ. К числу других федеральных законов относится,
например, Федеральный закон от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников
жилья".
До принятия нормативных актов, предусмотренных настоящим Законом, отношения
в области государственной регистрации прав на недвижимость регулируются следующими
нормативными правовыми актами РФ, которые применяются в части, не противоречащей
Закону:
- Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном
земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" (САПП
РФ. 1993. N 50. Ст.4868);
- Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам
объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под
этими объектами" (CЗ РФ. 1997. N 20. Ст.2240);
- Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах
по развитию ипотечного кредитования" (СЗ РФ. 1996. N 10. Ст.880);
- Постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. N 1378 "О мерах
по реализации Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" (РГ. 1997. N 219. 13 нояб.);
- Порядок предоставления информации о государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденный Указом Президента РФ
от 27 августа 1996 г. N 1270 (СЗ РФ. 1996. N 36. Ст.4198);
- Порядок установления платы за предоставление информации о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и использования полученных средств
(РГ. 1996. N 230. 5 дек.);
- Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов
недвижимости, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1996
г. N 475 (CЗ РФ. 1996. N 17. Ст.2004);
- Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации,
утвержденное Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301
(СЗ РФ. 1997. N 42. Ст.4787);
- Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков
в кондоминиумах, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 26 сентября
1997 г. N 1223 (СЗ РФ. 1997. N 40. Ст.4592).
- Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от
18 февраля 1998 г. N 219;
- Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении
максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных
правах";
- Постановление Правительства РФ от 21 февраля 1998 г. N 237 "Об установлении
централизованной доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав
на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных
правах";
- Письмо ВАС РФ от 21 августа 1997 г. N С5-7/03-581 "О Федеральном законе
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
2. К компетенции субъектов РФ отнесено принятие нормативных правовых
актов о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию
прав (подробнее о регистрационных органах субъектов РФ см. комментарий к ст.9).

Комментарий к статье 4

1. Пункт 1 ст.4 Закона предусматривает обязательность государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со
ст.130 - 132 и 164 ГК. Обратим внимание, что применительно к недвижимости,
термин "регистрация", в соответствии с ГК, может иметь три значения:
регистрация самого объекта недвижимости;
регистрация прав на недвижимость;
регистрация сделок с недвижимостью.
Правильное разграничение правового содержания этих понятий имеет важное
значение при совершении сделок с недвижимостью. Государственной регистрацией
в смысле настоящего Закона и ГК является регистрация прав на недвижимость
и сделок с ней. Регистрация (или учет) объекта недвижимости в соответствии
с п.2 ст.131 ГК - это специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого
имущества, которые осуществляются в случаях, предусмотренных законом.
Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней
заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация
необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав
на недвижимое имущество (п.2 ст.223 ГК), а во втором случае регистрация необходима
для вступления в силу самой сделки (договора), поскольку договор, подлежащий
государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации,
если иное не установлено законом (п.3 ст.433 ГК). Следует заметить, что вопрос
о разграничении этих двух видов регистрации не получил последовательного решения
ни в ГК, ни в комментируемом Законе, что может привести к возникновению затруднений
в правоприменительной практике. Дело в том, что ст.164 ГК предусматривает
государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случаях и порядке, предусмотренных
ст.131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним. Но ст.131 ГК предусматривает лишь виды подлежащих государственной регистрации
прав на недвижимость, но не виды сделок, подлежащих такой регистрации. Можно
было ожидать, что новый Закон внесет некоторую ясность, но этого не произошло.
В п.1 ст.4 Закона указывается, что государственной регистрации подлежат права
собственности на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.130-132
и 164 ГК. Таким образом, ст.164 ГК отсылает к Закону, который, в свою очередь,
содержит обратную отсылку к ст.164 ГК.
Изложенное может иметь значение в основном для договоров об отчуждении
недвижимости или передаче ее в доверительное управление. Так, в соответствии
со ст.550 ГК договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение
этого требования влечет недействительность договора. В п.1 ст.551 ГК устанавливается,
что переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.
Обязательной регистрации сделки купли-продажи недвижимости как общего правила
в ст.551 ГК не устанавливается в отличие от отдельных видов купли-продажи
и других видов сделок, на которых мы остановимся ниже. Отсюда можно сделать
вывод, что договор купли-продажи вступает в силу с момента подписания сторонами
единого документа и не требует специальной регистрации. Но возможность иных
толкований все же нельзя полностью исключить, а в вопросах, связанных с недвижимостью,
необходима максимальная определенность. До достижения в нормативных актах
или в судебном толковании полной определенности в этом вопросе было бы целесообразно
рекомендовать при регистрации перехода права по договору купли-продажи недвижимости
регистрировать и сам договор в порядке, установленном для регистрации сделок
с недвижимостью.
В некоторых случаях ГК прямо указывает на необходимость регистрации сделок
с недвижимостью:
- договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) (ст.339 ГК);
- договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры
(п.2 ст.558 ГК);
- договор продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК);
- договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК);
- договор ренты (ст.584 ГК) и пожизненного содержания с иждивением (ст.601
ГК);
- договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом,
например договор аренды здания или сооружения, подлежит регистрации, если
он заключен на срок более одного года (п.2 ст.609, п.2 ст.651 ГК).
2. В п.2 комментируемой статьи указывается, что обязательной государственной
регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы
на которое оформлены после введения в действие настоящего Закона. Под правоустанавливающим
документом в смысле этой нормы следует, очевидно, понимать договор, послуживший
основанием возникновения соответствующих прав на объект недвижимого имущества,
а под оформлением правоустанавливающего документа - придание такому договору
предусмотренной законом или соглашением сторон формы (простой письменной или
нотариальной), а в определенных случаях выполнение требования о государственной
регистрации. Отсюда можно сделать вывод, что, если соответствующий договор
был надлежащим образом оформлен до введения настоящего Закона в действие,
вытекающие из такого договора права на имущество возникают, переходят или
прекращаются независимо от наличия или отсутствия предусмотренной настоящим
Законом регистрации этих прав.

Комментарий к статье 5

Статья 5 Закона определяет состав участников отношений, возникающих при
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Этот
состав предопределяется административно-правовым характером регулируемых Законом
отношений. С одной стороны, участниками этих отношений являются собственники
недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации
прав на него. В круг обладателей права собственности и иных подлежащих регистрации
прав могут входить любые субъекты гражданских правоотношений, указанных в
ст.2 ГК, - российские и иностранные физические и юридические лица, лица без
гражданства, Российская федерация, субъекты РФ и муниципальные образования;
кроме того, ст.5 Закона предусматривает возможность выступать в качестве участников
регулируемых Законом отношений и для субъектов международного права - международных
организаций и иностранных государств. С другой стороны, участниками этих отношений
являются органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (подробнее об этих органах см. комментарий к ст.9
Закона).

Комментарий к статье 6

1. Статья 6 направлена на обеспечение устойчивости отношений, сложившихся
до введения Закона в действие. Комментируемая статья развивает и конкретизирует
положения п.2 ст.4 Закона. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента
вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными
при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Законом.
Статья 6 оставляет регистрацию таких прав в соответствии с Законом на усмотрение
их обладателей. Несмотря на диспозитивный характер нормы, представляется,
что введение в действие Реестра прав сделает целесообразным для подавляющего
большинства правообладателей зарегистрировать (или перерегистрировать) свои
права в соответствии с настоящим Законом ввиду наивысшей доказательственной
силы реестровой записи о зарегистрированных правах. Учитывая существующие
различия в законодательстве и системе органов субъектов РФ и муниципальных
образований, в ст.6 специально подтверждается юридическая действительность
государственной регистрации прав, правомерно осуществленной в отдельных субъектах
Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления Закона в силу.
2. В п.2 ст.6 устанавливается изъятие из диспозитивного правила, установленного
в п.1 той же статьи: для осуществления государственной регистрации возникших
после введения в действие настоящего Закона ограничения (обременения) или
иной сделки с объектом недвижимого имущества обязательна государственная регистрация
прав на данный объект, возникших до введения Закона в действие.
3. Согласно п.1 ст.234 ГК право собственности на недвижимое имущество,
подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это
имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. В
п.3 ст.6 устанавливается порядок регистрации права собственности на недвижимое
имущество, приобретаемого в силу приобретательной давности. Это право подлежит
государственной регистрации после установления факта приобретательной давности
в предусмотренном законом порядке. Пункт 1 ст.234 ГК определяет факт приобретательной
давности (одно из первоначальных оснований возникновения права собственности)
как факт добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным
недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет.
Поскольку действующее законодательство не предусматривает административного
или иного внесудебного порядка установления факта приобретательной давности,
основанием для регистрации приобретения права собственности в силу этого факта
следует считать судебное решение, установившее факт приобретательной давности.
Этот факт может быть установлен по заявлению заинтересованного лица в порядке
рассмотрения дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение (ст.247
ГПК, ст.144 АПК), а также при рассмотрении спора о праве собственности на
недвижимое имущество в порядке особого производства. В обоих случаях основанием
для государственной регистрации приобретения права собственности является
решение суда: в первом случае - об установлении факта приобретательной давности;
во втором - о признании возникновения у владельца недвижимости права собственности
на нее в силу приобретательной давности либо отказа невладеющему собственнику
в удовлетворении виндикационного иска по тому же основанию. Момент наступления
приобретательной давности и возникновения у владельца права собственности
определяется решением суда (п.1 ст.28 Закона).

Комментарий к статье 7

1. Комментируемая статья развивает и конкретизирует положение п.4 ст.131
ГК об открытом характере сведений о государственной регистрации прав на недвижимость
и сделок с ней. Сведения, содержащиеся в Реестре, должны предоставляться о
любом объекте недвижимости любому лицу, физическому и юридическому. Однако
обращение за сведениямине должно быть анонимным. Закон устанавливает, что
для получения сведений физическое лицо должно предъявить удостоверение личности
(здесь в Законе, очевидно, допущена неточность - не удостоверение личности,
а документ, удостоверяющий личность) и письменное заявление о предоставлении
сведений, а юридическое лицо - документы, подтверждающие регистрацию данного
юридического лица и полномочия его представителя (под представителем юридического
лица в контексте комментируемой статьи следует понимать и орган юридического
лица), и письменное заявление. Сведения о регистрации прав предоставляются
заявителю органом юстиции в виде установленной формы выписки из Реестра, которая
должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на
него, а также ограничения (обременения) прав. Иные сведения могут быть предоставлены
лишь ограниченному кругу органов и лиц, перечисленных в п.3 ст.7 настоящего
Закона.
2. Сведения должны быть предоставлены в пятидневный срокс момента обращения
за ними, либо в тот же срок заявителю выдается мотивированный отказ в письменной
форме, который может быть обжалован в судебном порядке (п.2 ст.7 Закона).
Следует обратить внимание, что в п.2 ст.7 законодатель прямо не упоминает
об обязанности регистрирующих органов предоставлять сведения именно в письменной
форме, но вывод об обязательности письменной формы следует из п.1 ст.7, где
предусматривается документарный способ оформления сведений - выписка из Реестра.
В Законе прямо не указывается, входит ли в состав сведений о зарегистрированных
правах на имущество, которые должны предоставляться любому лицу, сведения,
идентифицирующие личность правообладателя. Но из смысла Закона следует, что
такие сведения должны предоставляться. Такой вывод подтверждается содержанием
п.3 ст.7 Закона, где введены ограничения на предоставление обобщенных сведений
о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, следовательно,
данные о правообладателе отдельного объекта недвижимости должны быть предоставлены
любому лицу. К этому же выводу приводит и анализ п.4 ст.7 Закона, в соответствии
с которым регистрирующий орган обязан по запросу правообладателя предоставлять
ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости, на который
правообладатель имеет права, - вряд ли законодатель имел в виду предоставить
правообладателю возможность осведомления о получивших информацию лицах, самому
оставаясь при этом неизвестным. Информация о зарегистрированных правах предоставляется
за плату, если иное не установлено законом (п.1 ст.8 Закона).
3. В п.3 комментируемой статьи устанавливается круг лиц и органов, которым
может быть предоставлена информация об объекте недвижимости, выходящая за
пределы сведений, которые в соответствии с п.1 ст.7 Закона должны предоставляться
любому лицу (специальная информация). В состав такой информации законодатель
включает обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него
объекты недвижимости (по существу, такие сведения представляют собой информацию
о лице, а не об объекте недвижимости), а также выписки, содержащие сведения
о переходе прав на объект недвижимости. Специальная информация предоставляется
в установленном законом порядке только:
- самим правообладателям;
- физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;
- руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов
государственной власти субъектов Российской Федерации;
- налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;
- судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные
с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;
- лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию
или по закону (ст.532, 534, 535 ГК).
Хотя в числе управомоченных на получение специальной информации лиц законодатель
называет только договорных представителей, действующих от имени правообладателя
на основании доверенности, такая информация должна предоставляться и законным
представителям правообладателя (родителям, усыновителям, опекунам и попечителям),
поскольку эти лица имеют право и обязаны совершать действия исключительно
в интересах не обладающих необходимым объемом дееспособности правообладателей
и охранять их от злоупотреблений со стороны третьих лиц (ст.32, 33 ГК). В
подтверждение своих полномочий законные представители должны представить соответствующие
документы (свидетельство о рождении ребенка, решение органа опеки и попечительства
и т.п.).
Специальная информация должна предоставляться самим правообладателям.
Может возникнуть вопрос: должна ли предоставляться такая информация правообладателям,
не обладающим полной дееспособностью? Ответ на этот вопрос важен, поскольку
ограничение круга лиц, управомоченных на получение специальной информации,
направлено на защиту интересов самого правообладателя. Хотя регулируемые настоящим
Законом отношения не являются гражданско-правовыми, а обращение к регистрирующему
органу за информацией о зарегистрированных правах не является осуществлением
правообладателем своих гражданских прав, представляется допустимым применение
в порядке аналогии закона правил соответствующих норм ГК о дееспоспособности
гражданина для сделок, выходящих за пределы мелких бытовых.
Указание комментируемой нормы об установленном законом порядке предоставления
информации имеет в виду соблюдение того порядка, который будет установлен
в Правилах ведения Единого государственного реестра прав, утвержденных Постановлением
Правительства РФ от 28 февраля 1998 г. N 219.
4. На орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, возложена
обязанность по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах,
получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет
права. Следует отметить, что правообладатель вправе получить сведения не о
лицах, обратившихся за получением информации, а о получивших ее лицах. Следовательно,
сведения о лицах, которым было отказано в предоставлении сведений об объекте
недвижимости, не могут быть предоставлены правообладателю.
5. Способы и форма использования сведений, содержащихся в Едином государственном
реестре прав, не должны наносить ущерб правам и законным интересам правообладателей.

Комментарий к статье 8

1. Пункт 1 ст.8 Закона устанавливает в качестве общего правила взимание
платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на объекты
недвижимого имущества. Законом могут быть предусмотрены случаи, в которых
информация предоставляется бесплатно.
Согласно п.2 ст.11 Закона установление размеров платы за регистрацию
и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество
и сделок с ним отнесено к компетенции субъектов РФ. Эти размеры на всей территории
Российской Федерации не должны превышать максимальный размер платежей, устанавливаемый
Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ разработка проекта нормативного
акта об установлении максимального размера платежей за регистрацию прав возложена
на Минюст, Госстрой, Госкомзем, Минфин и Мингосимущество РФ.
2. Один из случаев бесплатного предоставления информации предусмотрен
в п.2 ст.8 Закона: учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним бесплатно предоставляет информацию о правах на объект недвижимого
имущества организации, ответственной за учет указанного объекта, в том объеме,
который необходим для ее работы.

Глава II. Органы в системе государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 9

1. В ст.9 Закона определяется круг органов, осуществляющих государственную
регистрацию прав на недвижимое имуществои сделок с ним. Такими органами являются
учреждения юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа
по месту нахождения недвижимого имущества (о понятии регистрационного округа
см. комментарий к ст.1 Закона).
2. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав,
а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации
по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным
Правительством РФ. В качестве такого уполномоченного федерального органа исполнительной
власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним определено Министерство юстиции РФ (п.1 Постановления Правительства
РФ от 1 ноября 1997 г. N 1378 "О мерах по реализации Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее
- Постановление). В том же пункте Постановления устанавливается, что до создания
в субъектах РФ учреждений юстиции по государственной регистрации прав уполномоченными
федеральными органами исполнительной власти являются соответственно:
- по обеспечению соблюдения правил ведения Единого государственного реестра
органами технической инвентаризации и жилищными органами - Государственный
комитет РФ по жилищной и строительной политике;
- по земельным ресурсам и землеустройству - Государственный комитет РФ
по земельным ресурсам и землеустройству;
- по управлению государственным и муниципальным имуществом - Министерство
государственного имущества РФ.
3. В п.3 ст.9 Закона определяется компетенция учреждений юстиции по государственной
регистрации прав. В компетенцию указанных органов относятся:
- проверка действительности поданных заявителем документов и наличия
соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
- проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
- государственная регистрация прав;
- выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
- выдача информации о зарегистрированных правах.
4. В п.4 ст.9 Закона устанавливается специальная правоспособность учреждений
юстиции по регистрации прав. Перечень их функций, приведенный в п.3 ст.9,
является исчерпывающим. Какой-либо иной, в том числе предпринимательской,
деятельностью учреждения юстиции по регистрации заниматься не вправе.
5. Учреждение юстиции по регистрации прав является юридическим лицом
(некоммерческой организацией), осуществляет функции органа государственного
управления, имеет печать с изображением Государственного герба Российской
Федерации и наименованием своего учреждения.
6. В соответствии с Приложением к Постановлению Примерное положение об
учреждениях юстиции по регистрации прав утверждается Правительством РФ. Разработка
этого Примерного положения возложена на Минюст, Госстрой, Госкомзем, Мингосимущество
РФ. Как следует из смысла Закона и Постановления, положения об учреждениях
юстиции по регистрации прав утверждаются органами исполнительной власти субъектов
РФ и должны соответствовать Примерному положению.

Комментарий к статье 10

К компетенции федерального органа исполнительной власти в системе государственной
регистрации прав относятся:
- координация работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав;
- правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации
прав;
- разработка методических материалов по вопросам практики ведения государственной
регистрации прав;
- назначение и освобождение от должности регистратора прав на недвижимое
имущество и сделок с ним по согласованию с органами исполнительной власти
субъекта РФ (о регистраторе прав см. комментарий к ст.15 Закона);
- обеспечение соблюдения Правил ведения Реестра;
- обучение и повышение квалификации работников в системе государственной
регистрации прав;
- контроль за реализацией федеральной программы создания системы государственной
регистрации прав в субъектах Российской Федерации.
Федеральная программа поэтапного развития системы государственной регистрации
прав, в соответствии с Приложением к Постановлению, должна быть разработана
Госстроем, Госкомземом, Мингосимуществом и Минюстом РФ в течение 1998 г. К
компетенции федерального органа исполнительной власти в системе государственной
регистрации прав могут быть отнесены и иные полномочия.

Комментарий к статье 11

Комментируемая статья определяет источники средств для создания и развития
системы государственной регистрации прав. Система государственной регистрации
прав создается за счет платы за регистрациюи предоставление информации о зарегистрированных
правах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников. Размер
платы за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах
устанавливается субъектами РФ. Этот размер на территории Российской Федерации
не должен превышать максимального размера, устанавливаемого Правительством
РФ. Статья 11 настоящего Закона предусматривает целевое использование средств,
получаемых в виде платы за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных
правах. Эти средства используются исключительно на создание, поддержание и
развитие системы государственной регистрации прав, в том числе на обеспечение
государственных гарантий зарегистрированных прав. Под обеспечением гарантий
здесь следует, очевидно, понимать обеспечение возможности возмещения ущерба,
причиненного правообладателю в связи с ненадлежащим выполнением органами государственной
регистрации своих обязанностей (см. комментарий к ст.31 Закона). Предусматривается
централизация доли указанных средств в размере, устанавливаемом Правительством
РФ. Размер централизуемой доли не может превышать пять процентов взимаемых
платежей.

Глава III. Порядок государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 12.

1. Статья 12 Закона определяет содержание и состав Реестра. В Реестре
содержится информация о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого
имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. В состав
Реестра в качестве его неотъемлемых частей входят, помимо самого Реестра как
документа, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов.
На каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих
документов. Под правоустанавливающими документами следует понимать договор
об отчуждении недвижимости, свидетельство о праве на наследство и т.п. Помимо
правоустанавливающих документов, в дело помещаются все документы, поступающие
для регистрации прав на указанный объект (ст.17 комментируемого Закона). В
книгах учета документов содержатся следующие данные:
- о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества,
правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;
- о выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;
- о выписках и справках из Реестра;
- об иных документах.
2. Для целей идентификации объекта недвижимого имущества и прав на него
Закон предусматривает обозначение каждого раздела Реестра, содержащего записи
о зарегистрированных правах, кадастровым номером объекта недвижимого имущества.
Тем же номером идентифицируется и дело правоустанавливающих документов. Если
по каким-либо причинам объекту недвижимого имущества еще не присвоен кадастровый
номер (например, отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету
земельного участка), идентификация объекта недвижимого имущества в Едином
государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается
ему в соответствии с нормативным актом субъекта РФ органом, осуществляющим
государственную регистрацию прав.
3. Учитывая неопределенно длительный характер существования объектов
недвижимого имущества, комментируемая норма предусматривает вечное хранение
Реестра, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов. Закон
запрещает их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или
их частей. Ответственность за невыполнение этих требований возлагается на
органы, осуществляющие государственную регистрацию прав.
4. В п.5 комментируемой нормы устанавливается, что Правила ведения Реестра(под
Реестром следует понимать всю совокупность его составных частей) определяются
федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ.
В п.1 Постановления в качестве такого органа определено Министерство юстиции
РФ. Представляется, что слово "определяются" применительно к Правилам ведения
Реестра следует понимать как "утверждаются". Однако в ст.32 Закона, где предусмотрены
организационные меры по реализации Закона, утверждение Правил ведения Реестра
возложено на Правительство РФ. По-видимому, это лишь однократный способ утверждения
Правил ведения Реестра, что подтверждается расположением ст.32 гл.VI Закона
"Заключительные и переходные положения". В дальнейшем внесение изменений в
Правила ведения Реестра или утверждение новой редакции Правил должно осуществляться
Минюстом РФ. Хотя среди полномочий федерального органа исполнительной власти
в системе государственной регистрации прав (ст.10 Закона) прямо не упоминается
право этого органа утверждать Правила ведения Реестра, однако перечень правомочий
федерального органа в ст.10 Закона не исчерпывающий. В нем предусмотрена возможность
предоставления законодательством и иных правомочий, поэтому можно считать
п.5 ст.12 Закона достаточным основанием для возникновения у Минюста РФ полномочий
по утверждению Правил ведения Реестра или внесению изменений в них.
5. Началом регистрации прав на объект недвижимого имущества является
момент открытия раздела Реестра. Каждый раздел идентифицируется кадастровым
или условным номером соответствующего объекта недвижимого имущества.
Расположение разделов Реестра осуществляется в соответствии с принципом
единства объекта недвижимого имущества. Принцип единства объекта заключается
в том, что разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных
объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, следуют
непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке,
а разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах,
входящих в состав зданий и сооружений, следуют непосредственно за соответствующим
разделом, относящимся к зданию, сооружению. Каждый раздел Реестра состоит
из трех подразделов.
В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого
имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая
по кадастровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация.
В подраздел II вносятся записи о праве собственности и об иных вещных правах
на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя,
данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица,
адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования
и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора
и его подпись. В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях)
права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке,
доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования
в отношении объекта недвижимого имущества и др.), дата внесения записи, имя
регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права
указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица,
в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки
(залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа,
на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его
действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам,
сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.
6. Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом
недвижимости идентифицируется путем присвоения ей регистрационного номера.
Этот номер возникает при приеме документов на государственную регистрацию
прав и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию документов.
7. Закон предусматривает обязательное ведение Реестра на бумажных носителях
информации. В дополнение к ведению Реестра на бумажных носителях (а не вместо
него) возможно ведение Реестра и на магнитных носителях. В Законе установлен
принцип приоритета бумажного носителя: при несоответствии записей на бумажном
и магнитном носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе. В случае
несоответствия записей в Реестре и правоустанавливающего документа приоритет
имеет правоустанавливающий документ, поскольку именно он является основанием
для внесения соответствующих записей в Реестр.
8. Возможны случаи, когда объект (объекты) недвижимости прекращает существовать
в качестве самостоятельного объекта учета, а на его основе возникают новые
объекты (объект) недвижимости. Это происходит в случае разделения, слияния
или выделения объекта недвижимого имущества. Под разделением объекта недвижимости
следует понимать прекращение существования прежнего объекта недвижимости и
возникновение на его основе двух или более объектов. Слияниепредставляет собой
обратную операцию. При выделенииобъекта недвижимости прежний объект продолжает
существовать в качестве самостоятельного объекта учета (меняются только его
количественные характеристики в результате выделения части объекта), и возникает
новый объект недвижимости в качестве самостоятельного объекта учета. О вновь
образованных объектах вносятся записи в новые разделы Реестра и открываются
новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
При этом в новых разделах Реестра и в новых делах правоустанавливающих документов
делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшим объектам.

Комментарий к статье 13

1. Комментируемая норма определяет порядок и стадии государственной регистрации
прав.
Первая стадия - прием документов, необходимых для государственной регистрации
прав и отвечающих требованиям ст.18 Закона. Входящая регистрация таких документов
производится с обязательным приложением документа об оплате регистрации. В
приеме документов на регистрацию может быть отказано по следующим основаниям:
а) к комплекту представленных для государственной регистрации документов
не приложен документ об оплате регистрации;
б) на государственную регистрацию прав представлены документы, имеющие
подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления,
документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями,
не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ст.18 Закона).
При этом для целей отказа в приеме документов на регистрацию под серьезными
повреждениями документа следует понимать повреждения, не позволяющие полностью
прочесть его текст. Иные основания для отказа в приеме документов на регистрацию
Законом не предусмотрены. Незаконный отказ в приеме документов на регистрацию
равнозначен уклонению от государственной регистрации и может быть обжалован
в судебном порядке (п.5 ст.2 Закона). Первая стадия завершается внесением
должностным лицом записи о приеме документов на регистрацию и выдачей заявителю
расписки в получении документов на государственную регистрацию с их перечнем,
а также с указанием даты их представления. Расписка является доказательством
принятия документов на государственную регистрацию прав.
Вторая стадия - проведение правовой экспертизы - заключается в установлении
отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации или ее приостановления
(ст.19, 20 комментируемого Закона). Вторая стадия завершается переходом к
внесению записей в Реестр либо отказом в государственной регистрации или ее
приостановлением.
Третья, заключительная стадия, состоит во внесении записей в Реестр,
в совершении надписей на правоустанавливающих документах и выдаче удостоверений
о произведенной государственной регистрации прав. Следует заметить, что в
комментируемой норме говорится об удостоверениях, в то время как ст.14 Закона
предусматривает выдачу свидетельств о государственной регистрации прав. Поскольку
ст.14 посвящена непосредственно удостоверению государственной регистрации
прав, следует применять содержащееся в ней название удостоверяющего государственную
регистрацию документа - свидетельство.
2. Инициатива в проведении государственной регистрации ограничений (обременений)
права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может принадлежать
как правообладателям, так и приобретающим указанные права лицам. Если ограничение
(обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится
по правилам, предусмотренным ст.16 Закона для регистрации договоров и сделок.
При этом обязательно уведомление правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном
ограничении (обременении).
Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных
в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной
власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных
органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта
недвижимости. Регистрация по инициативе правообладателя в этом случае Законом
не предусмотрена.
Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной
сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной
регистрации в Реестре ранее возникших прав на данный объект.
3. Государственная регистрация прав должна быть произведена не позднее
чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для
государственной регистрации. Неосуществление государственной регистрации прав
в течение месячного срока следует рассматривать как уклонение соответствующего
органа от государственной регистрации.

Комментарий к статье 14

1. Статья 14 Закона предусматривает два способа удостоверения государственной
регистрации прав в зависимости от объекта регистрации: свидетельство о государственной
регистрации прав и специальную регистрационную надпись на документе. Свидетельство
выдается для удостоверения проведенной государственной регистрации, возникновения
и перехода прав на недвижимое имущество. Специальная регистрационная надпись
на документе, выражающем содержание сделки, совершается для удостоверения
государственной регистрации договоров и иных сделок.
2. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами
ведения Реестра. При этом формы свидетельства о государственной регистрации,
введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления
единой формы свидетельства, признаются юридически действительными. Очевидно,
этот же принцип должен применяться в отношении формы регистрационной надписи
на документе, выражающем содержание сделки.
Следует отметить, что здесь Закон связывает юридическую действительность
введенных отдельными субъектами РФ форм свидетельств не с моментом введения
Закона в действие, а с моментом установления единой формы свидетельства, т.е.
с моментом утверждения Правил ведения Реестра. В соответствии со ст.32 Закона
эти Правила должны быть утверждены не позднее чем за три месяца до введения
Закона в действие. Понятно, что при этом сами Правила должны быть введены
в действие одновременно с Законом. Неточность п.2 ст.14 заключается в увязке
действительности ранее используемых форм свидетельств с моментом установления
единой формы свидетельства, поскольку в случае надлежащего исполнения Правительством
предписаний ст.32 Закона такая форма будет установлена не позднее чем за три
месяца до введения Закона в действие и до этого момента не будет подлежать
применению. Таким образом, свидетельства, выдаваемые до введения в действие
единой формы свидетельства, должны признаваться юридически действительными.

Комментарий к статье 15

1. Регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это должностное
лицо, возглавляющее учреждение юстиции по регистрации прав. Регистратор прав
назначается на должность и освобождается от нее органом, уполномоченным Правительством
РФ (Минюстом РФ), по согласованию с органами исполнительной власти субъектов
РФ.
2. Пункт 2 ст.15 Закона устанавливает основные квалификационные требованияк
претенденту на должность регистратора прав:
- наличие высшего юридического образования или опыта работы в органах,
осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет;
- прохождение специальных курсов и сдача квалификационного экзамена в
соответствии с установленными требованиями.
Дополнительные квалификационные требования к регистратору прав, его полномочия,
меры правовой и социальной защиты определяются в Примерном положении об учреждениях
юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3. Регистратор прав является государственным служащим, замещающим ведущую
государственную должность. Понятие ведущей государственной должности и статус
замещающего ее государственного служащего определены Положением о федеральной
государственной службе, утвержденным Указом Президента РФ от 22 декабря 1993
г. N 2267 (САПП. 1993. N 52. Ст.5073). Особенности прав и обязанностей должностных
лиц учреждения юстиции по регистрации прав как государственных служащих регулируются
законодательством РФ.

Комментарий к статье 16

1. Государственная регистрация прав производится на основании заявления
правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного ими лица при
наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Если права возникают
на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления,
заявление о государственной регистрации подается лицом, права которого возникают
на основании указанных актов.
Ст.16 Закона предусматривает разный порядок подачи документов на регистрацию
в отношении сделок, требующих и не требующих обязательного нотариального удостоверения
(ст.16 Закона). Круг сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения,
определен в п.2 ст.163 ГК - это сделки, обязательность нотариального удостоверения
которых установлена в законе, и сделки, нотариальная форма удостоверения которых
предусмотрена соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок этого вида
нотариальная форма не требовалась. При регистрации прав, вытекающих из сделки,
не требующей нотариального удостоверения, заявления о государственной регистрации
прав подают все стороны сделки. Из п.4 ст.16 Закона следует, что заявление
должно подаваться физическим лицом лично с предъявлением документа, удостоверяющего
личность, а представителем юридического лица - с предъявлением учредительных
документов, документов, удостоверяющих личность представителя и подтверждающих
его полномочия действовать от имени юридического лица. Хотя это прямо не указано
в Законе, заявление может подаваться и представителем физического лица с предъявлением
документов, удостоверяющих его личность и подтверждающих полномочия. В случае
уклонения одной из сторон от государственной регистрации прав переход права
собственности регистрируется на основании решения суда (п.3 ст.551 ГК). При
регистрации прав, вытекающих из нотариально удостоверенной сделки, для регистрации
достаточно заявления одной из сторон сделки.
2. О перечне документов, прилагаемых к заявлению о государственной регистрации
прав, см. комментарий к ст.17 Закона.
3. При получении заявления на регистрацию прав должностное лицо органа
юстиции вносит об этом запись в книгу учета документов и выдает заявителю
расписку в получении документов с указанием их перечня и даты представления.
Государственная регистрация должна быть проведена в месячный срок с момента
принятия заявления и необходимых для регистрации документов (п.3 ст.13 Закона).
Моментом регистрации сделки и наступления юридических последствий регистрации
прав считается день внесения в Реестр записи о сделке или праве (п.7 ст.16
Закона).

Комментарий к статье 17

1. В комментируемой статье устанавливаются основания для государственной
регистрацииналичия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения)
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основания для государственной
регистрации определяют и состав документов, представляемых для государственной
регистрации прав. Закон предусматривает следующие основания:
- индивидуальные акты по распоряжению государственной или муниципальной
собственностью, изданные органами государственной власти или органами местного
самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством,
действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные
в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов
недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в
соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации
на момент ее совершения; приватизация жилья регулируется Законом РСФСР от
4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РФ" (ВВС РСФСР. 1991. N 28.
Ст.959) и актами субъектов РФ;
- свидетельства о праве на наследство по закону или завещанию; условия
и порядок выдачи свидетельства о праве наследования регулируются ст.557, 558
ГК РСФСР, ст.70 - 75 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993
г. (ВВС РФ. 1993. N 10. Ст.357) и п.99 - 112 Инструкции о порядке совершения
нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, утвержденной
приказом Минюста РСФСР от 6 января 1987 г. N 01/16-01, которая применяется
в части, не противоречащей вышеназванным Основам;
- вступившие в законную силу судебные решения; порядок вступления в силу
судебных решений регулируется гражданским процессуальным и арбитражным процессуальным
законодательством (ГПК и АПК);
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными
органами государственной власти в порядке, установленном законодательством,
действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю
от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим
в месте передачи на момент ее совершения.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной
регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план
объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (о кадастровом номере
см. комментарий к ст.1 Закона). Проверка юридической силы представленных на
государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется
учреждением юстиции по регистрации прав на стадии проведения правовой экспертизы
(ст.13 Закона).
2. Если представленные заявителем в соответствии с п.1 комментируемой
статьи документы отвечают требованиям ст.18 Закона, то истребование у заявителя
дополнительных документов не допускается. Уклонение от приема документовдля
регистрации прав в связи с неправомерным требованием о представлении дополнительных
документов может быть обжаловано в судебном порядке.
Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, должны обеспечить
любому лицу возможность беспрепятственного ознакомления с перечнем документов,
необходимых для регистрации прав.

Комментарий к статье 18

1. Представляемые для государственной регистрации документы должны соответствовать
требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать
информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое
имущество, в Реестре (см. комментарий к ст.12 Закона). В частности, представляемые
документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого
права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально
удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или
определенных законодательством должностных лиц. Так, нотариальное удостоверение
предусмотрено, например, для договора об ипотеке (п.2 ст.339 ГК), договора
ренты (ст.584 ГК). Доверенность на представление документов для государственной
регистрации от имени юридического лица должна сопровождаться приложением печати
этого юридического лица (п.5 ст.185 ГК).
2. В п.2 ст.18 комментируемого Закона устанавливаются требования к изложению
содержания документов, представляемых на государственную регистрацию прав.
Представляемые документы должны быть написаны разборчиво, наименования юридических
лиц - без сокращения, с указанием мест нахождения. Фамилии, имена и отчества
физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
Необходимо заметить, что "забракованными" по вышеуказанным критериям могут
оказаться и документы, выданные государственными или муниципальными органами
(например, БТИ). В этом случае заявитель вправе требовать от выдавшего документ
органа возмещения убытков, если таковые возникнут в связи с отказом в приеме
документов для регистрации.
3. Существенное значение имеет и физическое состояние документов. Так,
не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие
подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления,
документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями,
не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
4. План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным
за проведение кадастровых работ (орган, ведающий земельными ресурсами и землеустройством),
а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов
недвижимого имущества (например, органы технической инвентаризации и жилищные
органы).
В случае, если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету
земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы,
не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке),
государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка,
составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации
прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До
присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться
условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект.
Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Реестр
без повторной регистрации при наличии согласия правообладателя (правообладателей)
участка. Такое согласие должно быть дано в письменной форме. Если письменное
согласие правообладателя отсутствует, то внесение в Реестр уточненных границ
и площади земельного участка может быть признано недействительным в судебном
порядке.
5. Все документы, кроме актов органов государственной власти и актов
органов местного самоуправления, представляются не менее чем в двух экземплярах,
один из которых должен быть подлинником. После государственной регистрации
прав подлинники документов подлежат возврату правообладателю.

Комментарий к статье 19

1.Основанием приостановления регистрации по инициативе регистратора является
возникновение у него сомнений в наличии оснований для регистрации, указанных
в ст.17 Закона. Сомнение относительно наличия оснований для регистрации означает
возникновение предположения о возможности отказа в регистрации. Поскольку
институт отказа в регистрации регулируется ст.20 Закона, предполагаться может
лишь наличие одного из оснований отказа, указанных в этой норме. В этом случае
в течение месяца регистратор обязан принять необходимые меры по получению
дополнительных сведений, известив об этом заявителя, который также вправе
представить дополнительные доказательства для устранения возникших у регистратора
сомнений. Предметом извещения в этом случае является не решение о приостановлении
государственной регистрации (поскольку такое решение в данном случае не принимается),
а возникшие у регистратора сомнения и их причины, и те меры, которые регистратор
намерен предпринять для устранения возникших вопросов.
Если в указанный срок сомнения не будут устранены и заявитель не подаст
заявление о приостановлении регистрации по своей инициативе (п.3 ст.19 Закона),
регистратор приостанавливает регистрацию в порядке п.2 ст.19 или отказывает
в регистрации по основаниям, предусмотренным в ст.20 Закона, делая при этом
соответствующую запись в книге учета документов.
2. При направлении представленных документов на подтверждение их подлинности
регистрация может быть приостановлена не более чем на один месяц, не считая
месяца, установленного в п.1 комментируемой статьи. О приостановлении регистрации
заявитель должен быть уведомлен в письменной форме. Если в указанные сроки
устранить сомнения не удается, регистратор отказывает в регистрации с указанием
об этом в книге учета документов.
3. По инициативе самого правообладателярегистрация может быть приостановлена
на срок не более трех месяцев. Основанием для приостановления регистрации
является письменное заявление правообладателя или уполномоченного им лица
при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются
причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации
прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Подача заявления о приостановлении
государственной регистрации прав прерывает течение срока, установленного п.1
ст.19. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый
срок. Под новым сроком здесь следует понимать срок, указанный в п.1 ст.19.
Этот срок начинает течь с момента истечения срока приостановления регистрации,
установленного в порядке п.3 ст.19. Срок приостановления регистрации определяется
регистратором. Представляется, что отказ в приостановлении регистрации не
может быть самостоятельным предметом судебного обжалования. Обжалован может
быть последовавший за этим отказ в регистрации прав.
4. Самостоятельным основанием приостановления регистрации является определение
или решение суда. В этом случае регистрация приостанавливается на срок, указанный
в решении или определении. Отмена решения или определения суда является основанием
для возобновления действий по регистрации прав.
5. Если регистрация не произведена в течение установленного в настоящей
статье срока, действия регистрирующего органа могут быть обжалованы в судебном
порядке как уклонение от регистрации (п.5 ст.2 комментируемого Закона).

Комментарий к статье 20

1. Комментируемая норма устанавливает исчерпывающий перечень оснований
отказа в государственной регистрации прав. Отказ в регистрации допускается
по следующим основаниям:
а) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации
которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной
регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом (о перечне
таких прав см. комментарий к ст.2 Закона);
б) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее
лицо (о лицах, управомоченных обращаться с заявлением о государственной регистрации,
см. комментарий к ст.16 Закона);
в) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по
форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства
(о требованиях к документам, представляемым на государственную регистрацию,
см. комментарий к ст.18 Закона);
г) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления
о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента
его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его
издания на момент издания;
д) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться
правом на данный объект недвижимого имущества;
е) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило
документ без указания этих условий; здесь имеются в виду любые условия, ограничивающие
обладателя права собственности или иного вещного права в осуществлении этих
прав (см. комментарий к ст.1 Закона);
ж) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует
об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; такая
ситуация может иметь место в случае, когда имя или наименование заявителя
вообще не указано в правоустанавливающем документе (например, свидетельстве
о наследстве) либо из правоустанавливающего документа не следует возникновение
у заявителя того права, которое он просит зарегистрировать.
2. В п.2 ст.20 Закона указывается на недопустимость отказа в регистрации
по мотивам отсутствия или незаконченности работ по кадастровому учету земельного
участка или наличия судебного спора о границах земельного участка. В то же
время незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей
(например, квартир) при государственной регистрации прав не допускается.
3. Об отказе в регистрации заявителю должно быть сообщено в письменной
форме в пятидневный срокпосле окончания срока, установленного для рассмотрения
заявления. Копия сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.
Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке.

Комментарий к статье 21

1. При внесении записей в Реестр в них могут быть допущены техническиеошибки.
Такие ошибки в записях исправляются в трехдневный срок по решению регистратора
прав после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица
в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений, возникающих
при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке
в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки.
Однако этот порядок исправления технических ошибок применяется лишь в случае,
если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или
нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые разумно
и добросовестно полагались на соответствующие регистрационные записи.
2. Если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки
может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих
лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление
производится на основании судебного решения, вынесенного по иску правообладателя
или иного лица, чьи интересы затронуты вследствие допущенной ошибки.

Глава IV. Государственная регистрация отдельных
видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 22

1. Статья 22 Закона посвящена регулированию правил государственной регистрации
прав на предприятиекак имущественного комплекса и сделок с ним. Согласно ст.132
ГК предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый
для осуществления предпринимательской деятельности. При этом предприятие в
целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Именно этим объясняется
введение предприятия как имущественного комплекса в сферу регулирования Закона.
Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога,
аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением
вещных прав (п.2 ст.132 ГК). В состав предприятия как имущественного комплекса
входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные
участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права
требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие,
его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки
обслуживания), и другие исключительные права. Регистрационная процедура различается
в зависимости от вхождения в состав предприятия отдельных объектов недвижимости
(земельных участков, зданий, сооружений). В общем случае предприятие может
и не иметь в своем составе таких объектов.
2. Отношения, возникающие между субъектами гражданского оборота в связи
с продажей предприятия, регулируются ст.559-566 ГК. По договору продажи предприятия
продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом
как имущественный комплекс (ст.132 ГК), за исключением прав и обязанностей,
которые продавец не вправе передавать другим лицам. Права на фирменное наименование,
товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца
и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии
права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю,
если иное не предусмотрено договором. Состав и стоимость продаваемого предприятия
определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации
предприятия, результаты которой отражаются в акте инвентаризации. Договор
продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного
документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему следующих
документов, которые должны быть составлены, рассмотрены и согласованы сторонами
до подписания договора: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение
независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень
всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов,
характера, размера и сроков их требований. Несоблюдение формы договора продажи
предприятия влечет его недействительность. Договор продажи предприятия подлежит
государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Момент регистрации договора не совпадает с моментом перехода права собственности
к покупателю.
Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной
регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия,
право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной
регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю. Передача
предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором
указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже
предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества
и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом
ввиду его утраты. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и
представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца
и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Предприятие
считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими
сторонами. Основаниями для регистрации права собственности (ст.17 Закона)
являются договор продажи с вышеуказанными приложениями и передаточный акт.
Те же правила применяются в случае, если предприятие является предметом договора
мены.
3. Рассмотрим правила регистрации предприятия, которое не имеет в своем
составе объектов недвижимости. Предприятие как имущественный комплекс, используемый
для осуществления предпринимательской деятельности, принадлежит юридическому
лицу, осуществляющему такую деятельность. Юридическое лицо обладает правом
собственности или иным вещным правом на предприятие как имущественный комплекс.
Пункт 1 ст.2 ГК определяет предпринимательскую деятельность как самостоятельную,
осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое
получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ
или оказания услуг. Как правило, систематическое извлечение прибыли как основная
цель деятельности свойственно коммерческой организации (п.1 ст.50 ГК). Хотя
и некоммерческие организации также могут осуществлять предпринимательскую
деятельность, но лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради
которых они созданы, и соответствует этим целям (п.3 ст.50 ГК). Формы коммерческих
и некоммерческих организаций установлены в ст.50 ГК.
Для целей применения ст.22 Закона в аспекте определения круга обладателей
подлежащих государственной регистрации прав существенно, что к юридическим
лицам, на имущество которых их учредители имеют право собственности или иное
вещное право, относятся только государственные или муниципальные унитарные
предприятия, а также финансируемые собственником учреждения (п.2 ст.48 ГК);
при этом, как следует из сопоставления п.1 и 2 ст.300 ГК, понятие предприятия
как имущественного комплекса законодатель применяет только в отношении государственного
и муниципального предприятий как юридических лиц. Имущество унитарного предприятия
является неделимым и не может быть распределено по долям (п.1 ст.113 ГК).
В отношении имущества других видов юридических лиц их учредители (участники)
вещных прав не имеют - они могут иметь только обязательственные права в отношении
самого юридического лица (общества, товарищества, кооперативы) или вовсе не
иметь имущественных прав (общественные или религиозные организации, фонды
любых видов, объединения юридических лиц). Право собственности на имущество
таких юридических лиц принадлежит самим юридическим лицам (п.3 ст.213 ГК).
Как и в случае государственного и муниципального предприятий, имущественный
комплекс коммерческих юридических лиц других видов также является предприятием
по смыслу ст.132 ГК.
Таким образом, в отношении имущества государственного и муниципального
предприятия существуют два обладателя вещных прав:
- обладателем права собственности является государство, субъект РФ, или
муниципальное образование;
- обладателем права хозяйственного ведения или оперативного управления
- соответственно унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного
ведения (ст.114 ГК), или федеральное казенное предприятие (ст.115 ГК).
Сведения о правообладателях подлежат внесению в Реестр.
Переход права собственности на предприятие как имущественный комплекс
в целях настоящего Закона возможен только для государственных или муниципальных
предприятий. Этот вывод следует из смысла ст.132 ГК и ст.1 настоящего Закона.
Хотя в п.2 ст.132 ГК указывается, что объектом сделок, связанных с установлением,
изменением или прекращением вещных прав, может быть предприятие в целом или
его часть, но в соответствии с п.1 той же статьи недвижимостью признается
лишь предприятие в целом как имущественный комплекс. Отсюда следует, что часть
предприятия не может признаваться недвижимостью и не подлежит государственной
регистрации в соответствии с Законом. Этим объясняется также и упоминание
в ст.1 комментируемого Закона о предприятии, но не его части. Наконец, ст.559
ГК, регулирующая договор продажи предприятия, также предусматривает в качестве
объекта продажи предприятие в целом, и именно такой договор подлежит государственной
регистрации (ст.560 ГК). Конечно, отсутствие во второй части ГК норм, регулирующих
продажу части предприятия, не означает недопустимость совершения сделок с
ней (как упоминалось выше, п.2 ст.132 ГК прямо допускает эту возможность),
но указание о необходимости регистрации таких сделок в ГК отсутствует; между
тем государственная регистрация сделок с имуществом необходима лишь в случаях,
предусмотренных законом.
Коммерческая организация, являющаяся собственником своего имущественного
комплекса, может произвести безвозмездное отчуждение лишь его части, поскольку
наличие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении
юридического лица обособленного имущественного комплекса, которым это лицо
могло бы отвечать по своим обязательствам, является необходимым признаком
юридического лица (ст.48 ГК). Поэтому сделка, направленная на безвозмездное
отчуждение всего имущества, находящегося в собственности юридического лица,
оказалась бы ничтожной как противоречащая требованиям закона (ст.168 ГК).
Заметим, что в ст.132 ГК под имуществом понимаются не только вещи, но
и обязательственные права (права требования, долги); в той же статье установлена
возможность для предприятия как имущественного комплекса (включая, следовательно,
и обязательственные права) быть объектом сделок, связанных с установлением,
изменением или прекращением вещных прав. В таком же смысле следует истолковывать
термин "имущество" и применительно к ст.48 ГК. Итак, переход права собственности
на предприятие допустим и, следовательно, подлежит государственной регистрации
только для государственных и муниципальных унитарных предприятий. В то же
время совершать иные, не связанные с переходом права собственности, сделки
с предприятием вправе любая коммерческая организация, если иное не предусмотрено
законом.
Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс
и сделок с ним производится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте
регистрации предприятия как юридического лица. Правила ведения Реестра в отношении
предприятия и других объектов недвижимости не могут быть одинаковы. Состав
предприятия как имущественного комплекса подвергается постоянному изменению
в процессе осуществления предпринимательской деятельности, в то время как
другим объектам недвижимости свойственно устойчивое постоянство во времени.
Поэтому п.3 ст.22 настоящего Закона предусматривает, что правила внесения
записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним
в Реестр определяются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным
Правительством РФ, - Минюстом РФ.
4. Если предприятие имеет в своем составе отдельные объекты недвижимости
(земельные участки, здания, сооружения и т.п.), то государственная регистрация
прав на такие объекты недвижимости и сделок с ними осуществляется в учреждении
юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов. При этом государственная
регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним
в целом производится так же, как и в случае отсутствия в его составе объектов
недвижимости, т.е. в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации
предприятия как юридического лица. Учитывая, что для регистрации прав на предприятие
в целом представляются документы, подтверждающие его состав, п.2 ст.22 Закона
содержит правило, позволяющее избежать дублирования в процедуре регистрации.
Согласно этому правилу зарегистрированное право на предприятие как имущественный
комплекс является самостоятельным основанием для внесения в Реестр по месту
нахождения отдельного объекта недвижимости, входящего в его состав, записей
о праве на такой объект. Представляется, что совершение предприятием как юридическим
лицом сделок по отчуждению или приобретению объектов недвижимости должно,
помимо регистрации прав по месту нахождения объекта, находить отражение в
и в Реестре по месту регистрации предприятия как юридического лица. Правила
внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок
с ним в Реестр и правила взаимодействия между учреждениями юстиции по регистрации
прав на предприятие и прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в его
состав, определяются Минюстом РФ.

Комментарий к статье 23

1. Пункт 1 ст.23 Закона носит отсылочный характер, предусматривая совокупное
применение к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним в кондоминиумах норм настоящего Закона и Федерального закона от 15 июня
1996 г. "О товариществах собственников жилья" (далее - Закон о товариществах
собственников жилья).
В соответствии со ст.1 Закона о товариществах собственников жилья кондоминиум
- это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок
в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты
недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных
целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской
Федерации или ее субъектов, муниципальных образований (домовладельцев) - в
частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные
части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
В состав кондоминиумамогут входить следующие объекты:
- одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения
принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным
участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами,
водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;
- несколько компактно расположенных зданий или сооружений - односемейных,
садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и
других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.
Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее
одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный
лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный
кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос
этой блок-секции не нарушает целостность других частей здания, не входящих
в состав данного кондоминиума.
2. В соответствии со ст.14 Закона о товариществах собственников жилья,
кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое
имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации
в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта
домовладения. Паспорт домовладения составляется территориальными или местными
бюро технической инвентаризации на основании натурных обмеров и сведений органов
архитектуры и градостроительства, органов по землепользованию и земельным
ресурсам, органов по управлению государственным имуществом и хранится (в зависимости
от формы управления кондоминиумом) у домовладельцев, службы заказчика либо
товарищества.
Паспорт домовладения содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе
в кондоминиуме, включая:
1) запись о том, что данное домовладение представляет собой кондоминиум,
зарегистрированный в Едином государственном реестре;
2) реквизиты банка данных органа, осуществляющего государственную регистрацию
и учет имущества и прав собственности на него, в котором хранится копия паспорта
домовладения;
3) при наличии государственного земельного кадастра - государственный
кадастровый номер домовладения;
4) почтовый адрес домовладения;
5) топографическое описание и ситуационный план участка домовладения;
6) планы этажей зданий и сооружений с фиксацией названия, номера каждой
отдельной части домовладения и ее площади, высоты этажей;
7) сведения о материалах и иных характеристиках несущих и ограждающих
ненесущих конструкций;
8) историческую справку - год постройки и реконструкции, проектные и
строительные организации, прошлые и настоящие собственники кондоминиума;
9) сведения об инвентаризационной стоимости кондоминиума.
3. Передача прав собственности на помещенияво вновь создаваемом кондоминиуме
приобретателям по договору возможна лишь после государственной регистрации
вновь создаваемого кондоминиума органами, осуществляющими регистрацию прав
на недвижимое имущество, а также регистрации товарищества в установленном
порядке (ст.49 Закона о товариществах собственников жилья).
Любой договор об отчуждении помещения во вновь создаваемом кондоминиуме
должен включать в качестве обязательного условия приобретения помещения членство
в товариществе, а соответствующая сделка должна проводиться с соблюдением
требований ст.13 Закона о товариществах собственников жилья. Продавец, подготавливая
предложение о продаже помещения в кондоминиуме, кроме обычных технических
характеристик, сообщаемых покупателю при продаже помещений, обязан предоставить
документы со сведениями, состав которых зависит от наличия или отсутствия
товарищества собственников жилья.
При отсутствии товарищества сообщаются:
- данные о наличии или об отсутствии задолженности по оплате расходов
по содержанию помещения и общего имущества;
- сведения о залоге помещений;
- сведения о страховании общего имущества в кондоминиуме.
При наличии товарищества в дополнение к вышеуказанным сведениям сообщаются:
- данные действующего бюджета и финансового отчета товарищества;
- сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество
собирается произвести в течение двух предстоящих лет, и сведения о любых сборах
и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами.
Кроме того, в дополнение к этим сведениям представляется устав товарищества,
определяющий права и обязанности будущего домовладельца.
Помещение в кондоминиуме может принадлежать нескольким собственникам
на праве общей собственности, выступающим как один домовладелец, и в то же
время один домовладелец может иметь в собственности несколько помещений в
кондоминиуме. Домовладельцы владеют, пользуются и распоряжаются помещениями
в кондоминиуме, находящимися в частной, государственной, муниципальной или
иной форме собственности в соответствии с общими нормами гражданского законодательства.
При этом под домовладельцем понимается собственник помещения в комплексе недвижимого
имущества - кондоминиуме, одновременно являющийся в силу закона участником
долевой собственности на общее имущество. Домовладельцы в целях согласования
порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством
пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления
деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме,
распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих
издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния
общего имущества могут образовывать товарищества собственников жилья (ст.24
Закона о товариществах собственников жилья).
Общим имуществом в кондоминиуме (ст.7 Закона о товариществах собственников
жилья) являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные
клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические
этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое,
электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами
или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные
участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства,
а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого
имущества кондоминиума и служащие его использованию. Пункт 2 ст.23 Закона
устанавливает, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения
(обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах
одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с
ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Комментарий к статье 24

1. Комментируемая статья устанавливает правила регистрации права общей
собственностина недвижимое имущество, т.е. имущество, находящееся в собственности
двух или нескольких лиц. Имущество может находиться в общей собственности
с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая
собственность) или без определения таких долей (совместная собственность)
(ст.244 ГК). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением
случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности
на это имущество. Если доли участников долевой собственности не могут быть
определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников,
доли считаются равными (ст.245 ГК).
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется
по соглашению всех ее участников. Участник д