Учебный год 22-23 / Zadachi_arenda - 1, 15
.docxЗадача 1
Что являлось основанием возникновения правоотношений между ЗАО «Атлант» и ООО «Закусон?
По условию задачи, между сторонами был заключен договор аренды здания/сооружения; в соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Каковы обязанности арендатора по пользованию арендованным имуществом?
В соответствии с положениями ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
По условию задачи, в договоре было определено, что нежилое помещение передается в аренду для размещения предприятия быстрого питания. Однако впоследствии арендатор разместил в арендованном помещении закупленное для своих нужд имущество и стал использовать помещение в качестве склада.
Соответственно, обязанность арендатора по пользованию арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды не была соблюдена.
Каковы последствия несоблюдения обязанностей по пользованию арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды?
В соответствии с п. 3 ст. 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Вывод: требование ЗАО «Атлант» о расторжении договора аренды является обоснованным.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Возможно ли одностороннее изменение размера арендной платы арендатором?
По условию задачи, арендатор, решив использовать помещение для размещения склада (а не для размещения предприятия быстрого питания, как это было предусмотрено договором), стал вносить арендную плату в уменьшенном размере.
В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Соответственно, по общему правилу, размер арендной платы изменяется именно по соглашению сторон.
Исключением является одностороннее изменение размера арендной платы:
Арендатором, который вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
По условию задачи, не возникло обстоятельств, не зависящих от арендатора, в результате которых изменились условия пользования, предусмотренные договором аренды; также не ухудшилось состояние имущества.
Соответственно, арендатор не вправе был требовать уменьшения арендной платы; поэтому арендатор нарушил условие договора в части возврата размера арендной платы, уменьшив ее по собственному желанию без наличия достаточных для этого оснований.
В соответствии со ст. 395 ГК за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Наряду с этим арендодатель вправе требовать исполнения обязательства в натуре, т.е. выплаты задолженности по арендной плате (по ст. 396 ГК РФ).
Вывод: арендодатель вправе требовать уплаты процентов на сумму, равную оставшейся (невыплаченной) части арендной платы + выплаты задолженности по арендной плате.
Вправе ли арендодатель требовать взыскания расходов, необходимых для перепланировки и ремонта помещения?
По условию задачи, договором аренды было предусмотрено, что арендатор проведет перепланировку и ремонт помещения. Однако это не было сделано.
Получается, что затраты, необходимые для перепланировки и ремонта помещения, можно рассматривать как одну из форм арендной платы, предусмотренной наряду с определенными в твердой сумме платежами (по ст. 614 ГК РФ).
Соответственно, расходы, необходимые для перепланировки и ремонта помещения, можно взыскать в качестве задолженности по арендной плате.
Вывод: требования арендодателя являются обоснованными.
Задача 15
Каким образом будут истолкованы соглашения (договор поставки холодильного оборудования и договор аренды), заключенные после заключения предварительного договора финансовой аренды (лизинга)?
В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Соответственно, договор поставки холодильного оборудования и договор аренды в совокупности могут быть рассмотрены и истолкованы судом в качестве единого заключенного договора лизинга (финансовой аренды), который впоследствии явился основанием возникновения правоотношений между банком, хладокомбинатом и заводом.
Правомерно ли завод «ММЗ» отказался удовлетворить требования хладокомбината?
Если учитывать, что суд может истолковать заключенные соглашения в качестве соглашений, обеспечивающих исполнение предварительного договора, т.е. в качестве договора лизинга (в совокупности), то хладокомбинат имеет право предъявить требования о замене оборудования к заводу, а завод обязан был их удовлетворить.
В соответствии со ст. 670 ГК РФ арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом.
Обязан ли банк удовлетворить требования хладокомбината о замене оборудования?
В соответствии со ст. 670 ГК РФ если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.
Видимо, арендодатель не сам выбирал продавца; соответственно, если договором не было предусмотрено иное, банк не обязан был удовлетворять требования хладокомбината.