Учебный год 22-23 / Гос регистрация прав на недвижимость - Лавров-1

(Речь идет об исключениях из принципа внесения)

4. Приобретение права собственности на имущество членом потребительского кооператива, внесшего свой паевой взнос (п.4 ст. 218 ГК РФ). Данная норма имеет социальную направленность, призванную создать режим максимальной защищенности обладателей вещи, собственников имущества.

5. Супружеская собственность на недвижимое имущество (ст. 256 ГК и 34 СК РФ). Причина – социальная защищенность всех норм об общей собственности супругов, хорошо приспособлено для защиты слабой стороны в супружеских имущественных отношениях. Тем не менее, это наносит существенный удар по обороту, поскольку делает Реестр недостоверным (там не указывается, входит ли определенная собственность в общую собственность супругов). Контрагенту необходимо установить находится ли лицо в брачных отношениях (никакого публичного реестра по этому вопросу не предусмотрено), иначе всегда есть риск расторжения сделки судом по заявлению одного из супругов, в случае, если она была заключена без его согласия, а другой супруг знал или должен был знать о несогласии (ст. 35 СК РФ).

6. Право члена семьи собственника пользоваться жилым помещением (ст. 292 ГК РФ).

7. Приобретательная давность недвижимости:

• приобретение по давности права собственности возможно лишь лицом, которое было неправильно внесено в Реестр

• давность - средство возврата в оборот недвижимости, которая не является бесхозяйной, но собственник которой неизвестен (не внесен в Реестр) либо не осуществляет хозяйственное воздействие на свою вещь (для этого случая следует исключить из числа условий давности добрую совесть давностного владельца).

Из смысла абзаца 2 п.1 ст. 234 ГК не понятно, что появляется раньше – право на вещь или же регистрация, после которой право только возникает. Обзор судебной практики позволяет сделать вывод, что право возникает по истечении срока приобретательной давности (с этого момента лицо становится собственником). После этого происходит судебное разбирательство, целью которого является выявление добросовестности, непрерывности и других условий давностного владения. Регистрация же имеет правоподтверждающее значение, а не правоустанавливающее. Самойлов с практикой согласен и считает, что если не признавать приобретательную давность в качестве исключения из принципа внесения, то есть риск нивелировать значение приобретательной давности в сфере недвижимости.

8. Право собственности на арендованное имущество, в отношении которого стороны условились о выкупе, переходит к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 ГК). Автор считает, что данная норма появилась случайно, поскольку права арендатора итак достаточно защищены. Судебная практика крайне мала по этому вопросу, в пример приводится дело об ООО «Хольц-Лес», где суд установил, что переход ПС сопровождается регистрацией, с которой это право и возникает. Поэтому отсутствие регистрации есть основание для отказа в иске о признании ПС.

8. Инвесторы имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. Подобные положения некоторых законов трактовались долгое время как исключение из принципа внесения, поскольку ПС возникает у инвестора без внесения записи в реестр (с момента совершения инвестиций). Это, так называемая, вещно-правовая концепция прав инвесторов, которая легла в основу обширной практики (рассмотрение концепций автор осуществляет с точки зрения примера с инвестициями в долевом строительстве).

Однако, с начала 2000-х годов от этой концепции стали отходить, поскольку она не объясняла:

1. как долевая собственность инвестора на здание преобразуется в ПС на конкретное помещение в договоре

2. как разрешить казус в двойной продажей одного и того же помещения двум разным лицам¹

3. как происходит ситуация, случающаяся при банкротстве застройщика, когда часть конкурсной массы (недостроенное здание) передается одной группе кредиторов (инвесторам, поскольку это уже их собственность), а приоритет этой группы основан не на положениях закона.

Поэтому господствующей сейчас является обязательственно-правовая концепция прав инвесторов, по которой инвестор – сторона в договоре, ПС возникает только после надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств (и подлежит регистрации). При таком подходе другие кредиторы находятся в лучшем положении при банкротстве застройщика (недостроенное здание – часть конкурсной массы), а расчеты ведутся в соответствии с очередями, указанными в ФЗ о банкротстве.

Автор считает, что второй подход лучше, поскольку отвечает тенденциям законодательства:

1. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает законный залог инвесторов на объект инвестиций (по законодательству РФ собственник не может являться одновременно залогодержателем)

2. ФЗ о банкротстве устанавливает приоритет таких кредиторов

9. Ситуации с ипотекой:

• Законная ипотека (ст. 11 ФЗ Об ипотеке). Такой вид ипотеки подлежит гос регистрации, но она имеет не правоустанавливающее значение, поскольку (по тексту статьи) регистрируется имущество, на которое лицо уже имеет ПС. Наш законодатель легализовал также тайные ипотеки (с информацией о которой участники оборота не могут ознакомиться), что сильно бьет по обороту (суды выработали подход, по которому ипотека не считается заключенной, если нет записи в реестре, даже при наличии фактического состава)

• Уступка ипотеки (ст. 384 – при уступке основного обязательства переходят и дополнительные требования, например залог; 389 ГК РФ – уступка права по зарегистрированной сделке также требует регистрации). Вопрос: когда происходит переход прав? Есть два ответа:

1. С момента регистрации уступки. Это решение имеет несколько проблем: как быть, если регистрация не состоится? Да и вообще, в момент времени между уступкой и ее регистрацией кредитором по обязательству будет цессионарий, а залогодержателем – цедент, что противоречит российскому залоговому праву.

2. Нельзя ли увидеть в положениях ст. 384 ГК РФ, устанавливающих особенность перехода прав, вытекающих из обеспечения, исключение из этого принципа, ведь эта норма и есть иной предусмотренный законом случай возникновения права без регистрации? ВАС за этот ответ, поскольку в одном из Постановлений установил, что ипотека переходит с момента уступки.

Минусы: неправильная запись в реестр; отсутствие мотивации к изменению записи, ведь у лица уже и так есть необходимые права.

Авторское мнение: подход выбран плохой, но суды смогли нивелировать его недостатки: установлено в том же Постановлении, что новый кредитор не может предъявлять требования по ипотеке до регистрации (мотивация приводить реестр в соответствие).

10. Земельный участок. Ст. 552 ГК и 35 ЗК – при переходе ПС на строение, здание и т.п., находящееся на чужом земельном участке, другому лицу оно приобретает такое же право на участок земли, необходимый для использования здания, каким обладал прежний собственник (без регистрации). Это право на земельный участок возникает с момента регистрации ПС на здание. Это исключение продиктовано спецификой российского земельного права с рассмотрением в качестве недвижимости здания отдельно от земельного участка. Потребность в одновременном обращении прав на земельный участок и прав на здание, на нем расположенное, и породила так называемый принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, реализованный в ст. 1 ЗК РФ.

11. Правила о возникновении права собственности на разграниченные земельные участки, принадлежащие публичным образованиям на ПС (ст. 3.1 ФЗ о введении в действие ЗК РФ). До 1 июля 2006 года действовал специальный ФЗ, разграничивавший земельные участки между ППО с помощью актов Правительства, ПС возникало с момента регистрации. Такая процедура оказалась крайне медленной. Во вводном законе к ЗК устанавливались критерии разграничения участков; право возникало с момента вступления в силу вводного закона, регистрация правоустанавливающего значения не имеет (эти два положения из текста закона не ясны, что и породило проблему). Ее решил ВАС РФ, в одном деле он вынес решение, что ПС возникло у нового ППО (в данном деле – муниципальное образование) с момента вступления в силу закона, регистрация не нужна, а ППО (в данном деле – РФ), указанное в реестре, утратило ПС.

12. В какой момент возникает право на недвижимость, установленное решением суда? Это НЕ исключение из принципа внесения, как это может показаться на первый взгляд; мысль о том, что право возникает у лица с момента вступления в силу судебного акта – ошибочно!

Случаи признания судом лица обладателем права на недвижимое имущество:

1. Когда право у лица есть, но ответчик сомневается в этом. В данной ситуации судебный акт ничего не меняет, поскольку и в момент спора эти права у истца были (в противном случае иск просто не удовлетворяется)

2. Правоустановительные (конституирующие) иски – суд, по сути, создает своим решением право для истца. Но, все равно, нет оснований считать, что это так – право возникает с момента регистрации.

Выводы:

1. Исключения не представляют собой чего-то необычного, а продиктованы нормальными причинами:

1. Невозможность существования юридической паузы между прекращением прав одного лица и их возникновением у другого (правопреемство при наследовании, реорганизации, уступке требования, обеспеченного ипотекой, приобретение права собственности по давности владения)

2. Желание создать льготные условия для определенных участников оборота (супружеская собственность; право собственности на имущество в кооперативе; законная ипотека в пользу банка, кредитующего покупку недвижимости; право собственности на разграниченные земельные участки, принадлежащие публичным образованиям)

Однако, законодатель забывает о том, что это может вредить неопределенному кругу третьих лиц, доверившихся реестру.

2. Исключения продиктованы дефектами законодательства, поскольку законодатель недооценивает значение п. 2 ст. 8 ГК РФ («если иное не предусмотрено законом»). Это приводит к ложным исключениям из принципа внесения (возникновение права хозяйственного ведения и оперативного управления, приобретение права собственности при аренде с правом выкупа, переход доли при продаже доли в общей собственности, инвестиционные сделки и пр.).

5. Проблема легалитета реестра. Сочетание нотариального

удостоверения сделок и изменения записей в реестре.

Глубина юридической экспертизы.

Легалитет означает, что заявление лица, обратившегося в регистрирующий орган за регистрацией прав на недвижимое имущество, и представленные им документы, являющиеся основанием регистрации права на недвижимое имущество, подлежат оценке регистрирующим органом с точки зрения их соответствия действующему законодательству.

Однако специфика легалитета российского регистрационного режима состоит в том, что он только внешний, не касается элементов, которые неизбежно являются скрытыми от регистрирующего органа (наличие воли, полномочий на совершение сделки).

Значение:

1. это хорошо, поскольку оно облегчает процедуру регистрации прав.

2. Это плохо поскольку недоразвитый легалитет может привести к тому, что зарегистрированным вполне может оказаться право, которое основано на недействительной сделке, будет нарушено соответствие записей реестра действительной принадлежности недвижимого имущества.

Автор считает, что будущее за нотариатом, потому что нотариус, удостоверяя сделку, отвечает и за внутренний, и за внешний легалитет записи, внесенной в реестр на основании сделки. Нотариусы должны заменить не оправдавшую себя регистрацию сделок с недвижимостью.

1 Одно помещение было предметом двух инвестиционных договоров, каждый из инвесторов исполнил свою обязанность по уплате застройщику денежной суммы. Здание не было построено до конца, застройщик впал в банкротство. Первый инвестор предъявил иск о признании права собственности на долю в строительстве, соответствующую оплаченному им помещению (и то же сделали все другие участники инвестиционного проекта). Что делать второму инвестору? Может ли он также потребовать признания за собой права собственности на объект незавершенного строительства? Ведь если допустить это, то получится, что долей в объекте будет более чем 100%.