Учебный год 22-23 / B3365Part1-3

Правовые основы управления недвижимостью 3 :: 4 :: 5 :: 6 :: Содержание Введение

Становление и развитие рыночных отношений в России в значительной мере определяется спросом и предложением на объекты недвижимости, с функционированием которых связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость - не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложение в недвижимость, как правило, представляет собой инвестирование с целью получения прибыли.

Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание специфики функционирования недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных сферах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

В научно-практическом пособии Жарикова Ю. Г., Масевич М. Г. "Недвижимое имущество: правовое регулирование" (М.: БЕК, 1997) достаточно подробно изложен правовой режим недвижимого имущества, освещен особый порядок возникновения прав на недвижимость, а также специальные требования, предъявляемые при изменении и прекращении права собственности и других прав на эти объекты. С момента издания указанного пособия принят ряд федеральных законов, регулирующих управление недвижимым имуществом (прежде всего Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Закон "Об ипотеке"), а также Земельный кодекс РФ. Действие первого Закона распространяется на любые объекты недвижимости первой группы (объекты, прочно связанные с землей) и на предприятие как имущественный комплекс. В нем определены особенности регистрации отдельных прав:

на предприятие и сделок с ним;

на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах;

общей собственности на недвижимое имущество;

на вновь создаваемый объект;

аренды;

сервитутов;

3

на имущество, когда права установлены судебным решением;

на недвижимое имущество, когда права связаны с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки.

Впервые в российском законодательстве термин "ипотека" появился с принятием Закона РФ от 29 мая 1992 № 2872-1 "О залоге", в котором в разделе 2 специальная глава (2-я) посвящена залогу предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей.

После принятия Гражданского кодекса РФ регулирование правоотношений, возникающих при ипотеке, осуществляется с использованием гражданско-правового метода, базирующегося на признании равенства участников гражданско-правовых отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, беспрепятственном осуществлении гражданских прав, обеспечении восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Залогу как одному из способов обеспечения обязательств в ГК РФ посвящено 25 статей (ст. 334-358).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом "Об ипотеке", в котором содержатся: императивные нормы, т.е. правила, в категорической форме предписывающие определенный вариант поведения, указывающие, что в том или ином конкретном случае нужно поступать так, а не иначе; диспозитивные нормы, дозволяющие участникам отношений выбирать вариант поведения.

Отмеченные особенности федеральных законов были учтены при написании данного учебника.

В последние годы в России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Для успешного функционирования рынка недвижимости важно эффективное управление недвижимостью, которое предполагает: во-первых, поддержание недвижимости в нормальном состоянии, техническое обеспечение ее жизнедеятельности, а во-вторых, повышение дохода от недвижимости и, как следствие, увеличение ее рыночной стоимости, т.е. чисто коммерческую задачу.

В настоящей книге под управлением недвижимостью понимается комплексная система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости; изложены цели, принципы и задачи управленческой деятельности. Управление недвижимостью невозможно без оценочной деятельности, т.е. деятельности по установлению в отношении объекта недвижимости оценки рыночной

4

или иной стоимости, поэтому изложены основы и методы такой оценки.

Управление недвижимостью базируется на знании вопросов налогообложения недвижимости, т.е. законодательно установленного порядка взимания налогов на недвижимость; отдельная глава посвящена налогообложению недвижимого имущества.

Учебник "Правовые основы управления недвижимостью" подготовлен в соответствии с российским Государственным образовательным стандартом высшего профессионального образования и предназначен для студентов специальностей: экспертиза и управление недвижимостью, государственное муниципальное управление, экономика и управление городским хозяйством. В нем изложены основы правового регулирования управлением недвижимостью в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

В первой главе приведены основные понятия управленческой деятельности; изложены цели, принципы, функции и методы управления недвижимостью; перечислены стили управленческой деятельности, а также качества и знания, необходимые руководителям трудовых коллективов.

Во второй главе раскрыты вопросы создания и функционирования органов местного управления и самоуправления, а также даны понятия и признаки муниципального управления и самоуправления, признаки, характеризующие местное самоуправление и отличающие его от центральной управленческой власти. Рассмотрены компетенция, полномочия и основные функции органов местного самоуправления в области недвижимости.

В третьей главе рассмотрены: вопросы правового регулирования жилищно-коммунального хозяйства поселений; сущность и проблемы жилищно-коммунального хозяйства страны и Москвы, а также задачи реформирования жилищно-коммунального хозяйства поселений Российской Федерации; компетенция и задачи органов местного самоуправления в области жилищно-коммунального хозяйства поселений; правовое обеспечение развития жилищно-коммунального хозяйства поселений по федеральному законодательству и законодательству субъектов РФ в области социально-экономического развития муниципальных образований.

Четвертая глава посвящена сущности объектов недвижимости: приведена их общая классификация; дано определение недвижимости по Гражданскому кодексу Российской Федерации; сформулированы проблемы создания и функционирования рынка недвижимости; раскрыты качественные и количественные характеристики объектов недвижимости в России и в странах развитого рынка недвижимости.

5

В пятой главе рассматриваются правоотношения в области недвижимости: субъекты и объекты права собственности, нормы права и содержание права собственности. Даны основные правомочия собственника - право владения, пользования и распоряжения недвижимостью в пределах, установленных законом.

Шестая глава содержит вопросы правового регулирования рынка недвижимости. Здесь приведены основные элементы рынка недвижимости и раскрыты особенности сделок с недвижимостью: купли-продажи, ипотеки, аренды, мены, дарения, ренты. Отражена специпотека правового регулирования операций с земельными участками, в жилищной сфере, с нежилыми помещениями. Приведены основы правового режима недро- лесо- и водопользования в РФ. Изложены порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Федеральному закону от 21 июля 1997 г., требования к документам, предъявляемым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сервитутов, ипотеки.

В седьмой главе раскрыты основы оценки недвижимости: понятие, цель и принципы оценки недвижимости. Приведены основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости; дана технология оценки объектов недвижимости. Изложены основные методы оценки недвижимости: затратный, доходный и прямого сравнительного анализа продаж. Дана методика определения стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости.

В восьмой главе рассмотрены принципы налогообложения недвижимого имущества, проанализированы порядок и основы исчисления налога на имущество физических лиц, налога с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения, взимания земельного налога и платы за землю физическими и юридическими лицами. Приведены также особенности земельного налога и платы за землю по законодательным актам г. Москвы, перечислены категории плательщиков, освобождаемых от уплаты земельного налога.

В конце каждой главы даны контрольные вопросы, а также приложения, которые содержат рисунки, таблицы, примеры типовых договоров, извлечения из законодательных актов, подкрепляющие теоретический материал, изложенный в главах.

6

3 :: 4 :: 5 :: 6 :: Содержание