Учебный год 22-23 / B3365Part30-236-1
.htmlПравовые основы управления недвижимостью 236 :: 237 :: 238 :: 239 :: 240 :: 241 :: 242 :: 243 :: 244 :: 245 :: 246 :: 247 :: Содержание 7.4. Методы оценки недвижимости
74.1. Метод прямого сравнительного анализа продаж
Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемыми объектами и аналогами. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать заключение в том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Фактическая цена продажи объекта может откланяться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки.
Выделяют следующие основные этапы оценки недвижимости методом прямого сравнительного анализа продаж.
Изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляют объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.
Сбор и анализ информации по объектам-аналогам, т.е. объектам наиболее сопоставимыми с исследуемым.
236
Введение поправок в цены продаж сопоставимых объектов. При этом возможно введение процентных поправок путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.
Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.
Согласование скорректированной цены объекта-аналога и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
7.4.2. Затратный метод оценки недвижимости
Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Метод основан на изучении возможности инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Практическая реализация затратного метода оценки объекта недвижимости заключается в последовательном осуществлении нескольких этапов.
1. Определение состава и величины затрат, совокупность которых представляет собой стоимость объекта. Существует несколько подходов к определению величины затрат.
Для ранее возведенных объектов недвижимости в соответствующих документах БТИ по каждому зданию имеются данные о его восстановительной стоимости на период последнего проведения последней оценки.
Кроме этого, за основу можно взять средневзвешенную величину фактической стоимости 1 м2 общей площади аналогичного по
237
конструктивно-технологическим характеристикам объекта на момент проведения оценки и перемножить указанный показатель на общую площадь оцениваемого объекта.
Стоимость ранее возведенных объектов недвижимости можно также определить путем моделирования сметы строительства.
2. Оценка физического и морального износа. Физический износ основных фондов, к которым относятся объекты недвижимости, имеют место как в процессе старения, так и под влиянием природных условий.
Существуют две основные формулы определения физического износа с учетом его пропорциональности возрасту и предельному сроку службы:
п = 100 Ф (Ф + Д) / 2 Д2; (7.1) п = 100 Ф (Ф + Д) / 2,67 Д2, (7.2) где п - износ здания, %;
Ф - фактический возраст здания, годы;
Д - долговечность здания, годы.
Различия между ними заключается в том, что формула (7.1) соответствует долговечности здания до износа 90%, а формула (7.2) ограничивает срок службы здания износом 75%, что на практике соответствует ветхому состоянию здания.
Моральный износ означает старение здания или его элементов по отношению к современным объемно-планировочным, санитарно-гигиеническим нормам и требованиям. Количественно моральный износ М равен величине затрат на осуществление необходимых восстановительных мероприятий:
M = n Σ i=1 Ci, (7.3)
где Сi - стоимость i-го мероприятия (замена оборудования, перепланировка, устранение конструктивных дефектов, улучшение внешнего вида и интерьеров жилого здания или помещения).
3. Определение стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект. При решении практических вопросов землепользования в России применяется нормативная цена земли, т.е. минимальная цена земли, установленная правительством РФ. В 1994 г. Постановлением правительства РФ № 1204 нормативная цена земли установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу земельного участка. Затем 15 марта 1997 г. постановлением правительства РФ № 319 порядок определения нормативной цены земли был изменен; нормативная цена земли теперь не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Органам
238
местной власти предоставлены права уточнять количество территориально-оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%.
В Москве, например, эти зоны, ставки земельного налога и арендной платы установлены распоряжением мэра Москвы № 334 от 21 мая 1993 г., а также принятым в сентябре 1994 г. распоряжением "О ставках земельного налога в 1994 году на территории Москвы".
Наиболее вероятная цена продажи Цп земельного участка на конкурсе (рыночная стоимость прав аренды на 49 лет) оценивается по формуле:
Цп = БсарКпПлуч. (7.4)
где Бсар - базовая ставка арендной платы;
Плуч - площадь земельного участка;
Кп - коэффициент перехода от базовой ставки ежегодной арендной платы к фактической цене продажи на конкурсе (для Москвы коэффициент перехода составляет: для центра технического обслуживания автомобилей с автомагазином -71, для салона по продаже автомобилей и запчастей -86, для центра торговли и обслуживания -75, для офисно-складского помещения -58).
Для оценки рыночной стоимости рыночного участка необходима следующая информация:
титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
физические характеристики земельного участка
данные о взаимосвязи участка с окружением
экономические факторы, характеризующие земельный участок.
Источником этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.
Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за три - шесть месяцев). Он основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется другой аналогичный участок с подобными полезными свойствами.
В соответствии с данным методом выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах и вносятся поправки с учетом различия между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. Сравнение оцениваемого земельного
239
участка с сопоставимыми свободными участками осуществляются по двум компонентам:
элементам сравнения;
единицам сравнения.
В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые на освоение земельного участка: местоположение участка, каковы права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подземных вод, болот и какова вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки земельного участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие исторических памятников и их охрана государством, наличие удобств и т.д. В качестве единицы сравнения принимают цену за:
1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;
1 м2 - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.;
фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах; стоимость участка пропорциональна длине его границе по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;
лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.;
единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.
По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться цена за:
1 м2 общей или чистой площади;
1м3 - для складов, элеваторов и др.;
единицу площади, приносящей доход - место в гараже, на стадионе, место парковки и др.
В целом рыночная цена земли Цр определяется по формуле:
Цр = Цн•К1К2•К3•...Кп, (7.5)
где Цр - нормативная цена земли;
К1, К2 К3..., Кп - коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены - устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.
Метод соотнесения (переноса) заключается в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Между стоимостью земли и стоимостью возведенных
240
на ней сооружений существует устойчивая связь. Эксперт - оценщик сначала оценивает общую стоимость застроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений, получая стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.
При отсутствии данных по продаже земельных участков для оценки земли используют технику остатка, согласно которой стоимость земельного участка V\ определяют по формуле:
V1 = (NOI - Vb•Rb)/R1, (7.6)
где NOI - чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;
Vb - стоимость улучшений;
Rb - коэффициент капитализации улучшений (под улучшением понимается все, что неразрывно связано с землей: здания, строения, сооружения, зеленые насаждения и т.д.);
R1 - коэффициент капитализации земли, равный норме отдачи на капитал V.
Оценку земли по доходности осуществляют путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. стоимость участка может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.
Стоимость земельного участка в этом случае определяется по формуле:
Sp3 = 4Д3/R•100%, (7.7)
где Sp3 - рыночная стоимость участка земли;
4Д3 - чистый земельный доход, являющийся разностью между валовой продукции и затратами на ее производство;
R - коэффициент капитализации земельных доходов.
Коэффициент R должен определяться дифференцированно по регионам РФ и внутри регионов по их территориям. В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры.
4. Расчет итоговой стоимости оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Необходимо помнить о том, что во многих случаях затратный подход в оценке объектов недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах "затраты" и "стоимость". Понесенные инвестором затраты не всегда создадут
241
рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов. И напротив, создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается объектов недвижимости, цель владения которыми - получение дохода.
7.4.3. Доходный метод определения стоимости недвижимости
Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущий доход.
Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализации доходов, т.е. это процесс приведения будущего потока доходов к единой величине, равной их текущей стоимости.
Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, еще называют капитализированной стоимостью.
Величина капитализированной стоимости зависит от суммы будущих доходов, времени и чистоты их получения, структуры этих доходов, способов их капитализации.
Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости доходным методом.
1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнительных объектов. Такой показатель обычно называют оптимальной рыночной ставкой.
На данном этапе необходимо учесть фазу развития рынка недвижимости. Как показывает опыт стран с развитым рынком, период между максимальным и минимальным спросом на объекты недвижимости в среднем равен пяти-шести годам.
Анализ доходов включает в себя анализ динамики рынка, влияния конкуренции и инфляции, факторов ценообразования.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов). Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель - есть действительный валовой доход.
Если оценивается новый объект, то велика вероятность его недогрузки в первые два года. В последующие годы объем недогрузки снижается, но процесс потерь при сборе арендной платы все-таки остается.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по подержанию объекта в рабочем состоянии. Расчетная величина издержек вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включают отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не учитывают ипотечные платежи, проценты и т.д.
242
4. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывают в текущую стоимость объекта методами капитализации доходов (метод прямой капитализации) и дисконтированных денежных потоков.
Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации:
V = 1/R, (7.8)
где V - стоимость;
I - периодический доход;
R - коэффициент капитализации.
Метод прямой капитализации применяют в тех случаях, когда достаточно данных для оценки дохода, а доход от недвижимости стабилен. Данный метод не следует применять в следующих случаях: отсутствует информация о рыночных сделках; объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов; объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, т.е. требует серьезной реконструкции.
Метод дисконтирования денежных потоков - метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводят к величине, равной сумме их текущих стоимостей. Указанный метод можно назвать методом последовательного дисконтирования.
В соответствии с ним при определении стоимости недвижимости оценщик должен решить по крайней мере две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты поступлений; определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать.
В общем случае взаимосвязи между коэффициентами капитализации и дисконтирования реализуются в формуле:
R0 = J0 - Δa, (7.9)
где R0 - коэффициент капитализации;
J0 - общая ставка доходности (дисконта);
Δa - составляющая, определяемая рядом факторов, например, повышением стоимости актива и дохода (в годовом исчислении).
При этом:
J0 = Jr + Jf, (7.10)
где Jr - реальный коэффициент доходности, Jf- фактор инфляции.
243
Ставка дисконта служит для определения необходимой нормы дохода на основании трех компонентов: очищенной от риска нормы дохода, коэффициента β и рыночной премии за риск:
R = Rf + β(Rm - Rf), (7.11)
где R - ожидаемая ставка дохода;
Rf - безрисковая ставка дохода, определяемая исходя из ставки доходов по долгосрочным правительственным облигациям;
β - коэффициент бета (мера риска);
Rm - среднерыночная ставка;
Rm - Rf - рыночная премия, представляющая собой чистый доход (превышение над безрисковой ставкой дохода), которую инвесторы получают в качестве компенсации за дополнительный риск.
На заключительном этапе расчетов величина ставки дисконта корректируется (в сторону увеличения или уменьшения), чтобы учесть действие тех уникальных для данного объекта факторов, которые еще не были охвачены указанными показателями. Расчет производится на основе экспортных оценок.
Коэффициент текущей стоимости КTC определяется по формуле:
KTC = 1 (1+R)n , (7.12)
где п - число лет.
Остаточная стоимость (реверсия) представляет собой стоимость объекта по истечении прогнозируемого периода денежных поступлений.
Инвестор получает доход на свои капиталовложения, а также возврат всех или части своих инвестиций в конце инвестиционного периода. Стоимость инвестиций представляет собой сумму текущей ценности периодических денежных потоков (потоков дохода) и текущей стоимости инвестиций, возвращающихся в конце инвестиционного периода, рассчитанных с применением сложного процента из ставок дисконта. Стоимость инвестиций в конце инвестиционного периода может быть равной первоначальным капиталовложениям, а может больше или меньше их.
Для применения сложного процента и дисконтирования необходимо иметь исходную информацию, которая должна содержать:
сумму денежных средств;
время выплаты или получения средств;
риск, связанный с инвестициями;
ставку дохода (ставку процента или дисконта) с учетом рыночных условий и оцененного риска.
244
Приложение 1
Влияние различных факторов на стоимость недвижимости
245
Приложение 2
Этапы процесса оценки
246
Контрольные вопросы
Назовите цель оценки стоимости недвижимого имущества.
Перечислите принципы оценки стоимости недвижимости.
Раскройте понятие и виды стоимости и цены недвижимости.
Какие факторы влияют на стоимость недвижимости?
Каковы особенности оценки стоимости зданий и помещений затратным методом?
В чем суть метода прямого сравнительного анализа продаж при оценке объектов недвижимости?
Перечислите особенности доходного метода определения стоимости недвижимости.
Раскройте основные методы оценки стоимости земельных участков. Как определяется нормативная цена земельных участков?
247
236 :: 237 :: 238 :: 239 :: 240 :: 241 :: 242 :: 243 :: 244 :: 245 :: 246 :: 247 :: Содержание