Снос самовольной постройки.Порядок.Грустно

Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Самым негативным моментом является тот факт, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о сносе данной постройки. Таким образом, если вы зарегистрировали право собственности на здание, но не имеете соответствующего свидетельства о собственности на землю, то по решению суда здание может быть снесено.

Как правило, обращаются с иском о сносе следующие лица:

1. Собственник земельного участка.(  (в ситуации, когда самовольный застройщик не является собственником земельного участка, на котором возведена постройка). По всей видимости, в подавляющем большинстве случаев данное требование собственника земельного участка следует рассматривать как негаторный иск.)

2. Законный владелец.

3. Лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

Например, в п. 4 информационного письма Президиума ВАС от 09.12.2010 N 143 даются разъяснения, что арендатор земельного участка вправе требовать сноса самовольной постройки, возведенной на этой земле.

Однако ранее в ряде судебных решений суды делали выводы о том, что "право требовать сноса возведенной на земельном участке самовольной постройки в случае признания ее таковой предоставлено только собственнику или иному титульному владельцу земельного участка, на котором она возведена". Например, такие выводы содержатся в Определении ВАС РФ от 04.05.2009 N ВАС-1034/09 по делу N А65-12664/2007-СГЗ-15, Постановлении ФАС Уральского округа от 11.08.2009 N Ф09-5705/09-С6 по делу N А76-25433/2008.

4. Прокурор.

Вместе с тем прокурор и иные уполномоченные федеральным законом органы (в частности, орган строительного надзора) вправе обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, если они защищают публичные интересы, поскольку ст. 52 АПК РФ не предусматривает право прокурора на предъявление иска о сносе самовольной постройки.

п. 4 ст. 27 Федерального закона от 17 января 1992 г. N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации"

5. Иные уполномоченные органы.

В качестве иных уполномоченных органов может рассматриваться орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

о сносе постройки в связи с тем, что она возведена с нарушением градостроительных норм и правил, обладают органы архитектурно-строительного надзора (см. также п. 22 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22).

Однако обратите внимание, что в п. 1 информационного письма Президиума ВАС от 09.12.2010 N 143 устанавливается, что самовольная постройка не может быть снесена без судебного решения, только на основании актов административного характера.

НО:есть точка зрения,что неплохо было бы административным органам передать право на вынесение решения о сносе.Иванов говорил,что это разгрузило бы суды.+это не обязательно нарушает ст 35 К о защите пс так как самого пс не возникает при саммовольности+есть право оспорить в судебном порядке решения( позиция кс)

В самом плохом положении с юридической точки зрения оказываются лица, которые не осуществляли строительство, а, по сути, являются добросовестными правоприобретателями. Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку. На практике в случае принятия негативного судебного решения о сносе самовольной постройки очень трудно вернуть от застройщика все денежные средства, потраченные на приобретение недвижимости, кроме того, возможны длительные судебные тяжбы.

Нередко сами юридические и физические лица обращаются в суд для того, чтобы узаконить самовольные постройки. Однако такое обращение может иметь негативное последствие, поскольку судом постройка может быть признана самовольной и по суду может быть принято решение о сносе. При этом срок исковой давности на данные дела не распространяется. Данный вывод сделан в письме ВАС от 9 декабря 2010 г. N 143, в котором были определены случаи, на которые не распространяется исковая давность.

К таким случаям относятся:

- требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (п. 6 информационного письма N 143);

- требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (п. 7 информационного письма N 143).

Этот вывод подтверждается и выводом судов низших инстанций (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 21.09.2009 по делу N А38-192/2009, ФАС Московского округа от 03.11.2009 N КГ-А40/11326-09-П-1,2,3 по делу N А40-27751/07-53-230).

Однако ранее существовала позиция, согласно которой суд отказывал в сносе постройки, говоря о том, что истцом был нарушен срок исковой давности. Например, подобное дело рассматривалось в Москве и было решено в пользу юридического лица - ответчика (Постановление ФАС Московского округа от 03.11.2009 N КГ-А40/11326-09-П-1,2,3 по делу N А40-27751/07-53-230).

Таким образом, в дальнейшем суды будут руководствоваться письмом ВАС и лицам, владеющим самовольными постройками, невозможно будет узаконить самовольную постройку по истечении 3 лет, т.е. срока исковой давности.