Учебный год 22-23 / РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК

Каждый раз, когда ожидается принятие нового закона в жилищной сфере, я лелею надежду – может быть, теперь что то изме нится в лучшую сторону? Может быть, бу дет устранен еще один пробел в законода тельстве? Так было и в 1997 году в период обсуждения проекта закона «О государ ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Было интерес но читать первую редакцию этого закона, из которой по непонятной причине к момен ту его принятия исчезли многие положения. А ведь они могли бы обеспечить государ ственные гарантии прав граждан после го сударственной регистрации сделки с недви жимым имуществом.

Прошло почти 9 лет после его принятия.

Ичто же?

Возможно, те, кто его принимал, и до

вольны результатом своего труда. А что де лать нам, простым участникам рынка нед вижимости? Не побоюсь сказать: принятие этого закона привело к тому, что сегодня самым «слабым звеном» среди участников рынка, как ни парадоксально, оказались ор ганы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постараюсь обосновать свое мнение при мерами из практики агентства недвижимос ти «Пенаты – недвижимость». К сожалению, у нас, риелторов, абсолютно нет прав на по лучение какой либо информации, связанной с объектами недвижимости, именно поэтому серьезные агентства недвижимости получа

Когда лучник промахивается мимо цели – он должен искать причину в себе.

Конфуций

ют всю необходимую для проведения юриди ческой проверки объекта недвижимости ин формацию неофициально. Желая обезопа сить своих клиентов, мы тратим деньги на добывание информации, несмотря на то, что практически на каждом шагу сталкиваемся с противодействиями нотариусов, сотрудни ков районных эксплуатационных управле ний, органов, отвечающих за государствен ную регистрацию прав, и т. п. В нашей прак тике были случаи, когда после проверки юридической «чистоты» квартир мы реко мендовали клиентам отказаться от сделки. В большинстве случаев собственники таких квартир открыто советовали нам не «ко пать» дальше.

Способы мошенничества на рынке нед вижимости различны, но меня насторажи вает тенденция использования юридичес кой безграмотности сотрудников, осущес твляющих государственную регистрацию прав недвижимого имущества и сделок с ним. Приведу пример.

Не так давно в наше агентство обратился гражданин Поплев, желающий продать квартиру, приобретенную им по договору купли продажи у гражданина Шуваева А.К., получившего свидетельство о праве на нас ледство по закону. Казалось бы, повода для беспокойства нет: свидетельство о праве было выдано, после чего наследник зареги стрировал свое право. Свидетельство было выдано московским нотариусом, который должен был проверить родственные связи

наследника. Перед тем как заключить дого вор на оказание услуг по продаже квартиры

сгражданином Поплевым, мы созвонились

снотариусом Кулаковым В.Б. и спросили, можем ли мы посмотреть реестр и погово рить с ним. Нотариус отказался нам что ли бо показывать, но при этом уточнил адрес квартиры и фамилии собственников. Мне лично он сказал, что если подписанное им свидетельство существует, значит, он вы писывал его. Заверения нотариуса позво лили нам начать работу с квартирой. Но ка ково же было наше удивление, когда в ходе дальнейшей проверки выяснилось, что в от ношении этой квартиры началось судебное разбирательство, а нотариус, за несколько дней до нашего разговора с ним, присут ствовал на судебном заседании в качестве третьего лица. Оказалось, что господин Ку лаков не выдавал гражданину Шуваеву А.К. свидетельство о праве на наследство! То ли у него память короткая, то ли судебных дел у него много, то ли он в принципе считает сотрудничество с риелторами ниже своего достоинства. В любом случае мы потеряли деньги, переданные гражданину Поплеву в качестве задатка за квартиру.

«Причем здесь регистрационная служ ба?», – спросите Вы. Да притом, что государ ственный регистратор, зарегистрировавший свидетельство о наследстве по закону, даже не сравнил подпись на представленном сви детельстве с образцом подписи, которая по идее должна быть в Федеральной регистра ционной службе. Я видела копии подписей: у них абсолютно не было ничего общего.

Таким образом, невнимательность госуда рственного служащего привела не только к тому, что агентство недвижимости потеряло деньги, но и гражданин Поплев не по своей вине остался на улице, так как буквально че рез месяц решением Коптевского суда дого вор купли продажи был признан ничтожным. Более того, судья отказался признать граж данина Поплева добросовестным приобрета телем и присудил эту квартиру другому нас леднику умершего, удачно материализовав шемуся из ниоткуда. Шуваев же бесследно растворился на бескрайних просторах нашей Родины. После того как мошенники без тру да зарегистрировали поддельный документ в

учреждении юстиции, мы пытались обратить ся к юристам Федеральной регистрационной службы, но столкнулись с полным непонима нием или незнанием российского законода тельства и обязанностей органов, отвечаю щих за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как можно идти к цивилизованному рынку, если за 9 лет, прошедшие с момента приня тия Федерального закона «О государствен ной регистрации прав на недвижимое иму щество и сделок с ним», так и не была созда на единая база данных регистрационных ор ганов? Нотариусы не имеют единой базы данных о выданных завещаниях и других до кументах. В разных районах Московской об ласти существуют не только различные тре бования к документам, принимаемым на ре гистрацию, но и сами законы толкуются по разному. Например, в Московской областной регистрационной палате города Люберцы не принимают документы на регистрацию, если кто нибудь из участников сделки действует по доверенности от имени своего супруга. В таких случаях регистраторы предлагают пе реоформить доверенность на чужих людей.

Те, кто знаком со спецификой сделок с недвижимостью, знают, что важно не толь ко подписать договор купли продажи, но и согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации фактически пере дать квартиру по акту приема передачи. Несмотря на это, Московская областная ре гистрационная палата (я считаю, что неза конно) до сих пор не принимает на государ ственную регистрацию договоры купли продажи без этих актов, подписываемых одновременно с договорами. Таким обра зом, федеральные органы, отвечающие за законность сделок и прав на недвижимость, сами «породила» фиктивный документ (акт приема передачи), который участники сделки вынуждены фиктивно подписывать за один – два месяца до фактической пере дачи недвижимости.

По мнению законодателя, органы, отве чающие за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (извините, что так длинно, но я боюсь как либо сократить название и не ошибить ся, поскольку название этих органов меня

лись уже несколько раз), должны были стать государственной гарантией прав доб росовестных участников сделок с недвижи мостью. Однако в настоящее время органы, осуществляющие государственную регист рацию прав, являются одним из главных дестабилизирующих факторов на рынке недвижимости. Мне стыдно за то, что юрис ты Федеральной регистрационной службы не понимают разницу между отдельными видами собственности – индивидуальной, общей совместной и долевой.

В своей практической деятельности мы не раз сталкивались с тем, что в свидетель ствах о праве на комнаты в коммунальной квартире может быть указана и индивиду альная, и общая долевая, и общая совмест ная собственность без определения долей на комнату. Причем если общая долевая собственность на комнату выражена в до лях от общей собственности на всю кварти ру и без указания номера комнаты (и такие документы «ходят» на рынке), у покупателя такой комнаты возникают определенные проблемы, например с регистрацией по месту жительства, так как органы внутрен них дел требуют от нового покупателя, что бы он получил на это согласие соседей.

Но больше меня «восхищает» полное не понимание регистраторами значения своих действий в том случае, когда на покупку ка кой либо недвижимости они требуют согла сие супругов на том основании, что в силу статей 34 и 35 Семейного кодекса Российс кой Федерации возникает общая совмест ная собственность на подобные объекты, а в графе «Вид собственности» свидетель ства о праве пишется совершенно другой вид – индивидуальная. Но если собствен ник разведется и получит новый паспорт, в котором не будет сведений о расторгнутом браке, мы никогда не сможем узнать об уг розе судебного раздела совместно нажито го имущества, поскольку никто не может помешать человеку написать заявление и указать в нем, что на момент покупки нед вижимости он в браке не состоял.

Но, как известно, безнаказанность по рождает еще большую безнаказанность. Уже больше года в городе Москве Феде ральная регистрационная служба выдает

продавцам недвижимости правоустанавли вающие документы без какого либо указа ния на то, что сделка отчуждения по ним уже произведена и у недвижимости есть но вые собственники. В практике нашего аген тства были случаи, когда бывшие собствен ники по таким документам пытались полу чать авансы или задатки. Чем не бизнес! Собери 10–20 авансов по 2 000 тысячи у. е.

иуезжай спокойно в любую бывшую рес публику на постоянное место жительства.

Некоторое время назад на заседании ко митета защиты прав потребителей риелто рских услуг Московской ассоциации риел торов рассматривалась ситуация, когда в Москве Федеральная регистрационная служба зарегистрировала сделку купли продажи по недействительному паспорту. Дело в том, что паспорта, в которых прос тавлены штампы таможни, являются недей ствительными. Так вот покупателем была приобретена квартира у собственника, в паспорте которого имелась отметка о пере сечении российско украинской границы. Те перь на этом основании бывший собствен ник не снимается с регистрационного учета, требуя дополнительные документы, удосто веряющие, что сделка была законной.

Интересно, к кому покупатели могут предъявлять претензии? Не кажется ли Вам, уважаемые юристы, что пришло время пот ребовать ответ у Федеральной регистраци онной службы на вопрос, кто несет ответ ственность за измотанные нервы и трагедии людей. Почему всегда отвечают простые лю ди, которые не обязаны знать законодатель ство, ведь они обращаются в Федеральную регистрационную службу, обязанностью ко торой является государственная регистра ция прав на недвижимое имущество и сде лок с ним. А куда смотрит законодатель, поз воляющий превратить государственную ре гистрацию прав на недвижимое имущество

исделок с ним в главный дестабилизирую щий элемент жилищных правоотношений?

Когда простой лучник промахивается, он рискует только своей жизнью или своей до бычей, когда законы, принимаемые госуда рством, не достигают своей цели, рискуют граждане этого государства.

Разве так должно быть?