Земельное право учебный год 2022-23 / elibrary_15634816_30542733

Особенности договора купли- продажи земельного участка

собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось);

производные, при которых право собственности на вещь переходит к собственнику от его предшественника (чаще всего - по договору с ним).[1]

Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности на вещь необходимо учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц - несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило, берущее начало в римском частном праве: никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам (nemo plus juris ad alienum transferre potest, quam ipse habet).

На первоначального приобретателя вещи никакие ограничения подобного рода распространяться не могут, и различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или наличию правопреемства, т.е. перехода прав и обязанностей от одного лица (праводателя, в данном случае - первоначального собственника вещи) к другому (правопреемнику, новому собственнику) в порядке производного правоприобретения[2]. В свою очередь это обстоятельство делает возможным различие понятий «основания возникновения права собственности» (т.е. титулов собственности, или правопорождающих юридических фактов) и «способы приобретения права собственности» (т.е. правоотношений, возникших на основе соответствующих юридических фактов).

Среди производных способов возникновения собственности на первое место по распространенности и значению можно поставить договор купли-продажи, разновидностью которого является договор куплипродажи земельного участка.

Переход права собственности на земельный участок к покупателю зависит от правильного составления договора и указания в нем всех существенных условий, предусмотренных действующим законодательством.

Всоответствиисп.1ст.422ГКРФдоговордолженсоответствовать

1.  Гражданское право: В 4 т. Т. 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права (отв. ред. Е.А. Суханов). - М.: «Волтерс Клувер», 2008.

2.  Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву (Серия «Классика российской цивилистики»). М., 2001. С. 311 и сл.

Трибуна молодых ученых

обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим

вмомент его заключения.

Всилу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Вдоговоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Наоснованиип.1ст. 555ГКРФдоговорпродажинедвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии

вдоговоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, гражданским законодательством установлено, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются условия о его предмете и цене имущества.

Всилу положений ст. ст. 8 и 11.1 ЗК РФ, п. 3 ст. 1, п. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»[3] категория земель, к которой отнесен земельный участок, и разрешенное использование земельного участка в числе других относятся к сведениям о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Учитывая данные нормы, можно прийти к выводу, что категория земель является существенным условием договоров купли-продажи земельных участков и подлежит обязательному указанию в таких договорах.

Также, на основании п.1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могутбытьтолькоземельныеучастки,прошедшиегосударственный кадастровый учет.

3.  Собрание законодательства РФ, 30.07.2007, № 31, ст. 4017,

Особенности договора купли- продажи земельного участка

На основании п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определитьтакоенедвижимоеимуществовкачествеиндивидуальноопределенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В силу п. 1 ст. 5 вышеуказанного Федерального закона каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственныйкадастрнедвижимости,имеетнеповторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.

Из анализа данной правовой нормы следует, что присвоение кадастрового номера является доказательством того, что сведения об объекте, которому он присвоен, уже внесены в государственный кадастр недвижимости, и такой номер должен быть отражен в условиях договора.

На практике также нередко возникает вопрос о необходимости указания в договоре куплипродажи обременений земельного участка, являющегося предметом данного договора.

Ни ГК РФ ни ЗК РФ не обязывают стороны договора включать информацию об обременениях в условия договора куплипродажи земельного участка. Такая обязанность предусмотрена только при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Так, положения ст. 32 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ (в ред. от 31.05.2010) «О приватизации государственного и муниципального имущества»[4] обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества являются сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты.

При этом, в соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса РФ права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на

4.  Российская газета, № 16, 26.01.2002.

Трибуна молодых ученых

недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.

Согласно статье 13, пункту 2 статьи 16 и пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в ред. от 17.06.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» орган, осуществляющий государственную регистрацию прав собственности, проводит правовую экспертизу документов и законности сделки, в связи с чем, к заявлению о государственнойрегистрациидолжныбытьприложеныдокументы, необходимые для ее проведения[5].

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Поскольку обременения земельного участка подлежат обязательной регистрации, при регистрации перехода прав на земельный участок они также указываются.

Таким образом, можно сделать вывод, что сведения об обременениях являются частью условия о предмете договора и подлежат обязательному включению в условия договора куплипродажинезависимоотформсобственностиназемельныйучасток.

Важное значение имеет и определение момента, в который на приобретателя земельного участка по договору переходит право собственности. Ведь с этого же момента на него переходят и бремя собственности, и риск случайной гибели или порчи вещи.

Также установление момента перехода права собственности важно для определения, какой из сторон в данный момент принадлежат правомочия собственника.

Для земельного участка, права на которые подлежат государственной регистрации, право собственности у приобретателя в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК возникает в момент государственной регистрации перехода прав, а не в момент фактической передачи или в иной момент, определенный соглашением сторон, как это предусмотрено для движимых вещей. Отсутствие такой регистрации препятствует реализации прав приобретателя земельного участка.

Земельныйучастокпризнаетсяпринадлежащимдобросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество

5.  Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594

Особенности договора купли- продажи земельного участка

от добросовестного приобретателя.

При этом, исходя из смысла п. 1 ст. 433 ГК РФ договор куплипродажи вступает в силу и становится обязательным для сторон с моментадостижениясторонамисоглашенияповсемсущественным условиям, то есть с момента его заключения, поскольку в силу статей 130, 131, 551 ГК РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на имущество к покупателю, а не регистрация самого договора. Поэтому до регистрации права собственности сделка является заключенной, действительной. Аналогичная позиция выражена в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.12.2007 № Ф08-8309/07.

№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отмечено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Послепередачивладениянедвижимымимуществомпокупателю, но до государственной регистрации права собственности покупательявляетсязаконнымвладельцемэтогоимуществаиимеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Подводя итог вышесказанному, необходимо запомнить, что договор куплипродажи земельного участка может считаться заключенным и порождающим правовые последствия, если в нем указана площадь земельного участка, его месторасположение, категория земель и разрешенное использование земельного участка, кадастровый номер, сведения об обременениях, а также определена его стоимость. Завершающим этапом приобретения права собственности на земельный участок по договору куплипродажи является государственная регистрация перехода такого права.