Тема 3

Задача 1.

Законом Амурской области от 21 января 2005 г. № 422-ОЗ «Об основаниях (случаях) бесплатного предоставления и предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Амурской области» было введено понятие земельного участка для обслуживания жилого дома, под которым понимается земельный участок, предназначенный для обслуживания (эксплуатации) существующего жилого дома (квартиры в жилом доме), включающий в себя земельный участок, находящийся непосредственно под жилым домом (квартирой в жилом доме), и прилегающую к нему территорию с хозяйственными постройками, а также земельный участок, используемый для огородничества (приусадебный участок). Прокурором Амурской области использование этого понятия в законодательстве субъекта Российской Федерации было расценено как противоречащее Земельному кодексу Российской Федерации, который не содержит указанного понятия, но при этом дает определение земельного участка, в связи с чем прокурор обратился в суд.

Каково соотношение федерального земельного законодательства и земельного законодательства субъектов Российской Федерации?

Согласно п.к ч.2 ст.72 Конституции РФ, принятой всенародным голосованием 12 декабря 1993 года, земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. При этом в соответствии с ч.1 и ч.3 ст.3 Земельного кодекса от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ, а также органы исполнительной власти субъектов РФ на основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов субъектов РФ в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Как Земельный кодекс Российской Федерации определяет полномочия субъектов Российской Федерации в области земельных отношений?

Ч.1 и ч.2 ст.10 ЗК РФ относит к полномочиям субъектов РФ в области земельных отношений:

• резервирование, изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов РФ;

• разработку и реализацию региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов РФ;

• иные полномочия, не отнесенные к полномочиям РФ или к полномочиям органов местного самоуправления;

• управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ.

По каким вопросам согласно Земельному кодексу Российской Федерации субъекты Российской Федерации принимают собственные нормативные правовые акты?

Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ в соответствии с ЗК РФ могут устанавливать:

• случаи бесплатного предоставления земельных участков в собственность граждан и юридических лиц использования земли; в т.ч. гражданам, имеющим трех и более детей, установление предельных (максимальных и минимальных) размеров таких земельных участков (ч.2 ст.28, п.7 ст.1, ч.2 ст.28, ч.2.1 ст.33) – только законы субъектов

• случаи установления особого правового режима использования земель традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных ародов РФ и этнических общностей (ч.3 ст.7)

• порядок охраны земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными, сезонными пастбищами (ч.7 ст.13)

• признание земельных участков находящимися в муниципальной собственности (ч.1 ст.19) – только законы субъектов

• установление публичного сервитута (ч.2 ст.23)

• порядок и условия информирования органом местного самоуправления землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства (ч.4 ст.31) – только законы субъектов

• установление предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства (ч.1 ст.33) – только законы субъектов

• максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для тех же целей из земель, находящихся в собственности субъекта (ч.2 ст.33) – только законы субъектов

• случаи изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд (п.3 ч.1 ст.49) – только законы

• порядок проведения землеустройства (ч.7 ст.69)

• порядок привлечения к дисциплинарной ответственности за нарушение земельного законодательства (ч.2 ст.75)

• условия предоставления гражданам земельных участков из земель с/х назначения для сенокошения и выпаса скота (ч.4 ст.81) – только законы субъектов

• утверждение и изменение границ и правового режима пригородных зон (ч.3 ст.86) – только законы субъектов

• порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий регионального и местного значения, порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий регионального и местного значения (ч.4 ст.94) – только законы субъектов

Какие определения земельного участка имеются в действующем законодательстве?

Ст. 1 ФЗ от 2 января 2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», ныне утратившего силу, содержала следующее определение земельного участка:

земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Статья 11.1 ныне действующего ЗК РФ дает определение земельного участка, как части земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. А ст.6 ЗК РФ признает земельный участок объектом земельных отношений.

Решите дело.

Определение Верховного суда РФ № 59-Г05-22 от 16 ноября 2005 года установило, что в заявленном прокурором требовании следует отказать. Положения Закона Амурской области от 21 января 2005 года № 422-ОЗ федеральному законодательству не противоречат.

Содержащееся в статьях Закона понятие земельного участка для обслуживания жилого дома предусмотрено для реализации целей данного Закона. Определение указало, что фактически оспариваемые подпункт "ж" ч. 1 ст. 1; пп. "в", "г" ч. 1 ст. 2 Закона Амурской области устанавливают понятие "земельный участок для обслуживания жилого дома", которое Земельным кодексом РФ и нормами другого федерального законодательства, регулирующими земельные правоотношения, не предусмотрено. Утверждение о том, что понятие "земельный участок для обслуживания жилого дома" не предусмотрено федеральным законодательством, а потому его введение в правовое регулирование законодателем субъекта РФ находится в противоречии с конституционными принципами в силу специального запрета, является результатом неправильного понимания особенностей сферы применения правового регулирования рассматриваемых правоотношений.

Оставлено без внимания то обстоятельство, что, давая понятие земельному участку в ч. 2 ст. 6 ЗК РФ, законодатель определил его, прежде всего, как объект земельных отношений, а потом уже как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В то же время в оспариваемых прокурором нормах Закона Амурской области в статье 1 дается понятие земельного участка не как самостоятельного объекта земельных отношений, а как основание (случай) возможного его бесплатного предоставления в собственность граждан. Именно для реализации целей указанного Закона и было предусмотрено оспариваемое понятие "земельного участка для обслуживания жилого дома".

В силу части 2 ст. 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц бесплатно может осуществляться в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ.

Ошибочным является и утверждение о том, что содержащееся в пп. "ж" ч. 1 ст. 1, пп. "в", "г", ч. 1 ст. 2 оспариваемого Закона области понятие земельного участка, предназначенного для обслуживания жилого дома, не предусмотрено другими федеральными законами. В частности ст. ст. 273, 552, 652 Гражданского кодекса РФ, устанавливая порядок и условия перехода права собственности на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений, используют понятие земельного участка, необходимого для использования этого имущества. Задача 2.

Житель г.Краснодара Ларин и проживающая в г.Москве Медикова в июле 1999 г. заключили договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, находящихся в Краснодарском крае. Однако в регистрации данного договора было отказано на основании ч.1 ст.16 Закона Краснодарского края «Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае», устанавливающей запрет на совершение сделок с земельными участками на территории Краснодарского края, если стороной договора является гражданин, не имеющей регистрации на постоянное проживание в Краснодарском крае.

Каким положением федерального законодательства противоречит данная норма закона Краснодарского края?

Данная норма закона Краснодарского края противоречит

• ч.2 ст.9 (земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности), ст.35 (в частности, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами), ст.36 (в частности, граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц) Конституции РФ;

• ч.2 ст.15 Земельного кодекса РФ – граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность;

• ч.1 ст.260 Гражданского кодекса РФ – лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Правомерен ли отказ в регистрации договора купли-продажи земельного участка в данном случае? Решите дело.

ГК. Ст. 549: По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Определение Конституционного Суда РФ от 3 февраля 2000 г. N 41-О "По жалобе гражданки Медиковой Нины Петровны на нарушение ее конституционных прав положением части первой статьи 16 Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае" указало, что:

согласно статье 27 (часть 1) Конституции РФ каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. Из статьи 71 (пункт "в") Конституции РФ следует, что регулирование данного права находится в ведении РФ. Законом РФ от 25 июня 1993 года "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ" введена регистрация граждан РФ, которая в ее конституционно-правовом смысле является лишь предусмотренным федеральным законом способом учета граждан в пределах РФ, носящим уведомительный характер и отражающим факт нахождения гражданина по месту пребывания или жительства. При этом сам по себе факт регистрации или отсутствие таковой не порождают для гражданина каких-либо прав и обязанностей, не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами и законодательными актами субъектов РФ.

Вместе с тем право гражданина РФ свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства в пределах РФ не является абсолютным, поскольку в соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции РФ оно может быть ограничено федеральным законом в той мере, в какой это необходимо для обеспечения конституционно значимых целей. Установление иных, помимо прямо указанных в федеральном законе, оснований для введения особого порядка регистрации как условия реализации права гражданина РФ на выбор места жительства является нарушением требований Конституции РФ и федерального закона. Субъекты РФ не могут самостоятельно вводить ограничения конституционного права гражданина на выбор места жительства, а также предусматривать регистрацию или отсутствие таковой как основание ограничения или условие реализации прав граждан, предусмотренных Конституцией РФ (в данном случае ее статьями 35 и 36). Положения иных, помимо федерального закона, нормативных актов, предусматривающие такие ограничения, не соответствуют статьям 27 (часть 1), 55 (часть 3), 71 (пункт "в") и 76 (части 1 и 5) Конституции РФ с точки зрения установленного ею разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти РФ и органами государственной власти субъектов РФ. В силу предписаний статьи 76 (часть 5) Конституции РФ такие акты не могут действовать.

Таким образом, оспариваемое положение Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае", устанавливающее не предусмотренное федеральным законом условие осуществления сделок с земельными участками, а именно наличие регистрации права на постоянное проживание в Краснодарском крае или Республике Адыгея, т.е. вводящее не предусмотренное федеральным законом ограничение конституционного права граждан на выбор места жительства не может применяться судами, другими органами и должностными лицами и подлежит отмене в установленном порядке.

Задача 3.

Гражданин Реутов решил прорубить на находящемся у него на праве собственного дачном земельном участке скважину для обеспечения своего хозяйства водой и установить электронасос для подъема воды с глубины 25 м, объясняя это тем, что воды из первоначально выкопанного колодца ввиду его малой глубины (5 м) недостаточно чиста.

Как соотносится земельное законодательство и законодательство о недрах?

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст.3 ЗК РФ земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в РФ. К отношениям по использованию и охране недр применяются соответственно законодательство о недрах, специальные федеральные законы, при этом к земельным отношениям нормы указанной отрасли законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

Как соотносится законодательство о недрах и водное законодательство применительно к добыче подземных вод?

В Преамбуле Закона РФ от 21 февраля 1992 года № 2395-1 «О недрах» указано, что настоящий закон регулирует отношения, возникающие в связи с использованием специфических минеральных ресурсов, включая подземные воды. Ч.6 ст.8, ч.3 ст.9, ч.2 ст.10 Водного кодекса РФ от 3 июня 2006 года № 74-ФЗ устанавливают, что формы собственности на подземные водные объекты, основания и порядок приобретения физическими и юридическими лицами права пользования подземными водными объектами, а также основания и порядок его прекращения определяются законодательством о недрах. В соответствии с ч.3 ст.43 Водного кодекса РФ порядок использования подземных водных объектов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливается законодательством о недрах. Именно поэтому в силу п.3 ч.3 ст.11 Водного кодекса РФ заключение договора для забора (изъятия) из подземного водного объекта водных ресурсов не требуется.

В чьей собственности находятся недра и подземные водные объекты?

Ст.1.2 Закона РФ «О недрах» определяет, что недра на границах территории РФ, включая содержащиеся в недрах подземные водные объекты, являются государственной собственностью.

Вправе ли гражданин Реутов произвести такие работы на собственном земельном участке без получения разрешительной документации в органах власти?

В соответствии со ст.1.2 Закона РФ «О недрах» права пользования недрами могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.

П.3 ст.10.1 Закона РФ «О недрах», устанавливает в качестве основания возникновения права пользования участками недр для добычи подземных вод, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, решение комиссии, которая создается федеральным органом управления государственным фондом недр и в состав которой включаются также представители органа исполнительной власти соответствующего субъекта РФ для рассмотрения заявок о предоставлении права пользования участками недр. При этом в силу ст.10 Закона РФ «О недрах» участки недр предоставляются в пользования для добычи подземных вод на срок до 25 лет. Предоставление недр в пользование оформляется специальным государственным разрешением в виде лицензии (ст.11 Закона РФ «О недрах»). В соответствии со ст.1.2 Закона РФ «О недрах» добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной, частной и в иных формах собственности.

При этом ст.19 Закона РФ «О недрах» допускает собственникам земельных участков без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ.

Обязан ли гражданин Реутов вносить платежи за добычу подземных вод?

Ст.39 Закона РФ «О недрах» устанавливает, что при пользовании недрами уплачиваются разовые платежи за пользование недрами при наступлении определенных событий, оговоренных в лицензии, а также регулярные платежи за пользование недрами.Тема

Тема IV. Земельные права и обязанности. Права и обязанности в сфере использования и охраны других природных ресурсов

Задача 1.

Закрытое акционерное общество «Инвест-контакт» обратилось в областное Управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, приобретенный им по договору купли-продажи с региональным учреждением Российского фонда федерального имущества. Однако регистрационная служба отказала в регистрации по причине отсутствия у ЗАО права на выкуп данного земельного участка, утраченного им в связи с заключением ранее договора аренды.

В 2004 году общество как собственник нежилых зданий, расположенных на спорном земельном участке, решило взять его в аренду. Спустя год территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом предоставило данный участок в собственность ЗАО.

В чем заключается содержание исключительного права собственника недвижимости на приобретение соответствующего земельного участка?

П. 3 ст 35 ЗК: 3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 ЗК.

Абз 2 п 1 ст 36 ЗК: Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.(О введении в действие ЗК, О приватизации государственного и муниципального имущества)

Является ли договор аренды земельного участка препятствием для его выкупа?

Исходя из смысла п. 1 ст 36 ЗК это не явялется препятсивем

П. 7 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства": Установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (пункт 7 статьи 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ

Как соотносятся права собственника земельного участка и земельные права собственника расположенной на нем недвижимости?

Если говорить пространно, то правовой режим земли в различных ситуациях регулируется по-разному. Есть ситуации, где ЗУ – главной вещью. Но есть и нормы, кот указывают на приоритет здания. При этом в законодательном регулировании правовых взаимоотношений прослеживается четкая тенденция к классическому подходу.

Классическим подходом, который применяется в зарубежных правопорядках, является принцип superficies solo cedit. Земельный участок, будучи пространственным базисом и основой любого строения, является главной вещью. А строение, в свою очередь, всегда следует юридической судьбе земельного участка.

В России соотношение правового регулирования строений и земельных участков регулируется по-иному. Дело в том, что в течение семидесяти лет в РСФСР отсутствовало деление вещей на движимые и недвижимые, а земля принадлежала только государству и не участвовала в гражданском обороте. Любые сделки с землей были запрещены ещё декретом от 26 октября 1917 г. "О земле". Поэтому отсутствовала необходимость регулирования отношений по отчуждению земельных участков.

Здания и строения – напротив, хоть и ограниченно, но участвовали в гражданском обороте, что вызвало необходимость его правового регулирования. А поскольку из двух объектов только здания могли передаваться по сделкам, то они и были главной вещью и передавались отдельно от участка.

Сегодня разграничение прав на ЗУ и находящуюся на нем недвижимость осуществляется по 3 направлением.

1. В рамках первой модели регулирования расположенное на земельном участке здание, сооружение или иная недвижимость пользуется приоритетом. Одна из главных причин возникновения этой модели заключается в более позднем принятии ЗК по сравн с ГК. ЗУ были допущены в гражданский оборот несколько позднее, чем здания и строения.

О существовании первой модели регулирования в российском праве говорят следующие положения законодательства:

1) частный собственник земельного участка обладает правом присвоения только древесно-кустарниковой растительности. Согласно ст. 19 Лесного кодекса РФ лесной фонд находится в исключительной федеральной собственности и древесно-кустарниковую растительность не включает.

2) если здание или сооружение построено на чужом земельном участке без надлежащего оформления прав на него, то на построенный объект будет претендовать как застройщик, так и собственник участка.

3) собственник, владеющий недвижимостью на чужом участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить здания и сооружения, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 271 ГК РФ). В рамках классического подхода это не допустимо;

4) в случае прекращения права пользования земельным участком возможна конкуренция в определении права собственности на расположенную на нем недвижимость между правами собственника земельного участка и правами собственника недвижимости (ст. 272 ГК РФ);

5) при совершении продажи или мены здания, строения или иной расположенной на земельном участке недвижимости покупателю (приобретателю) недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью или необходима для ее использования (ст. 552 и п. 2 ст. 567 ГК РФ).

6) при аренде здания или сооружения к арендатору наряду с правами владения и пользования зданием или сооружением переходят права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК РФ).

7) ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой по одному договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (п. 3 ст. 340 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

2. игнорирование связи между ЗУ и объектом недвижимости, находящимся на нем. Земельный участок и расположенная на нем недвижимость вступают в гражданский оборот независимо друг от друга. Примером отсутствия такой связи может служить земельный участок и обособленный водный объект. Такой способ регулирования достаточно редко встречается ввиду его противоречия положениям ст. 130 ГК РФ, установившей обязательность наличия связи между объектом недвижимости и землей.

3. классическому подходу. В отдельных случаях правам на ЗУ придается большее значение, чем правам на расположенную на нем недвижимость. Примерами такого прогрессивного регулирования являются следующие нормы закона:

1) согласно п. 2 ст. 261 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право собственности распространяется на находящиеся в границах ЗУ поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

2) согласно п. 2 ст. 40 ЗК РФ собственник имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением установленных в законе случаев.

3) собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос (п. 1 ст. 263 ГК РФ, подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ).

4) в соответствии со ст. 25.2 Закона о регистрации прав на недвижимость, государственная регистрация права собственности на созданный объект недвижимости осуществляется в упрощенном порядке (если не требуется разрешение на строительство). Для регистрации необходимы только документы, подтверждающие право собственности или право пользования земельным участком, и документы, содержащие описание такого объекта;

5) согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения или сооружения в случае, если они принадлежат на праве собственности одному лицу, не допускается.

Каковы полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности?

П. 5 Ст 36 ЗК 5. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок….

П. 6 6. В месячный срок со дня поступления указанного заявления ИОГВ или ОМСУ, предусмотренные статьей 29 ЗК, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Отношения начались в 2004, а ЗК был введен в 2001 г. Поэтому отказ правомерен.

На практике споры. Закон о приватизации говорит одно, ЗК другое. Есть еще указ президента.

В 2004 г. общество приняло в аренду земельный участок. А в 2005 г. этот участок был предоставлении ему в собственность.

Закон о введение в действие ЗК

2.2. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

(п. 2.2 введен Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ) – Этот пункт имел бы непосредственное отношение к ситуации, если бы был введен в 2005. на тот момент этой нормы не было. ЗАО отказали на том основании, что было реализовано право аренды.

С одной стороны у нас есть абз 3 п. 7 ППл ВАС от 24 марта 2005 г. N 11 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ

С др стороны: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2007 по делу N А17-1826/2006

Если собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, это не лишает права собственника земельного участка распорядиться принадлежащим ему имуществом в общем порядке и продать земельный участок собственнику недвижимости, расположенной на данном земельном участке.

ППл ВАС…: 4. При разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим.

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

5. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами.

Поскольку данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости.

6. Законом о введении в действие ЗК РФ (пункт 7 статьи 3) установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены.

В силу статьи 28 Закона о приватизации приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

Поэтому при решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте).

7. Установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (пункт 7 статьи 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

11. Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).

Задача 2

Задача 2.

Предприниматель Р. является собственником нежилого помещения, расположенного на первом этаже жилого дома и используемого под магазин. В связи с планами развития своего бизнеса Р. неоднократно обращался в администрацию города с заявлением о выделении земельного участка площадью 530 кв. м под расширение магазина. К заявлению прилагал: эскизный проект, выписку из протокола заседания комиссии по отводу земельных участков для строительства о возможности пристроя к магазину при условии согласования с заинтересованными службами и государственными органами надзора, проект акта выбора с согласованиями ряда уполномоченных органов, заключение органа санэпиднадзора, согласование муниципального предприятия жилищно-коммунального хозяйства и протокол опроса жителей дома, где расположен магазин, большинство из которых не возражали против возведения пристройки.

Об инициативе предпринимателя стало известно гражданам, проживающим в ближайшем квартале, которые выяснили, что генеральным планом города в указанном месте предусмотрено расположение зеленых насаждений общего пользования. Возражая против строительства здесь магазина, граждане обратились с заявлением в природоохранную прокуратуру. Однако прокуратура разъяснила, что оснований для принятия мер прокурорского реагирования нет, поскольку решение о предоставлении земельного участка не принято.

Предприниматель обжаловал в суд бездействие городской администрации, выразившееся в непринятии в течение двух лет решения о предварительном согласовании, и просил обязать главу администрации утвердить акт выбора земельного участка.

Каковы полномочия городской администрации в сфере предоставления земель?

Какие права в сфере принятия градостроительных решений предоставлены гражданам? Являются ли эти права земельными?

Какие процедуры учета общественного мнения применимы в данной ситуации? Каково их правовое значение?

Нарушены ли права предпринимателя Р?

Дайте оценку позиции прокуратуры и действиям органов, выдавших предпринимателю согласования.

Задача 3

При рассмотрении вопроса о выделении земельного участка под строительство подземного гаража, на территории, примыкающей к жилым домам, администрация г. Хабаровска издала постановление, не выяснив предварительно мнение граждан, интересы которых затрагиваются данным актом.

Граждане, проживающие в близлежащих домах, возражали против строительства гаража. Из коллективного заявления, адресованного администрации города, следует, что собрание жильцов по данному поводу не проводилось. Из материалов дела также следует, что гараж не включен в плановую застройку города.

Какие земельные права граждан нарушены данным постановлением главы администрации?

П. 2 ст 24 К РФ: ОГВ и ОМСУ, их ДЛ обязаны обеспечить каждому возможность ознакомления с документами и материалами, непосредственно затрагивающими его права и свободы, если иное не предусмотрено законом.

Ст 31 К РФ: Граждане Российской Федерации имеют право собираться мирно, без оружия, проводить собрания, митинги и демонстрации, шествия и пикетирование.

В Постановлении Президиума ВАС 1996 ссылались на то, что была нарушена ст 28 ЗК РСФСР, а именно право граждан, общественных организаций, объединений и органы террит обществ самоуправления на участие в рассмотрении вопросов, связанных с изъятием и предоставлением земельных участков, затрагивающих интересы населения. Также Статьей 28 ЗК РСФСР предусмотрена возможность предоставления земли для строительства объекта в городе без предварительного согласования места размещения этого объекта при условии включения его в генеральный план застройки.

В настоящий момент такое правило закреплено в законодательстве «Об общ принципах организации МСУ в РФ», а именно, в Гл 5 Формы непосредственного осуществления населением местного самоуправления и участия населения в осуществлении местного самоуправления. Ст 28 : 1. Для обсуждения проектов муниципальных правовых актов по вопросам местного значения с участием жителей муниципального образования представительным органом муниципального образования, главой муниципального образования могут проводиться публичные слушания.

2. Публичные слушания проводятся по инициативе населения, представительного органа МОб или главы МОб.

Публичные слушания, проводимые по инициативе населения или представительного органа муниципального образования, назначаются представительным органом муниципального образования, а по инициативе главы муниципального образования - главой муниципального образования.

3. На публичные слушания должны выноситься наряду с др ?? в пп. 3 ч. 3) проекты планов и программ развития муниципального образования, проекты правил землепользования и застройки, проекты планировки территорий и проекты межевания территорий, проекты правил благоустройства территорий, а также вопросы предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, вопросы отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки;

4. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом МОб и (или) НПА представительного органа МОб и должен предусматривать заблаговременное оповещение жителей МОб о времени и месте проведения публичных слушаний, заблаговременное ознакомление с проектом муниципального ПА, другие меры, обеспечивающие участие в публичных слушаниях жителей МОб, опубликование (обнародование) результатов публичных слушаний, включая мотивированное обоснование принятых решений.

П 5 ст Статья 46. Особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа ГСК: 5. Проекты планировки территории и проекты межевания территории, подготовленные в составе документации по планировке территории на основании решения ОМСУ поселения или ОМСУ городского округа, до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях.

П.7. В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по проекту планировки территории и проекту межевания территории проводятся с участием граждан, проживающих на территории, применительно к которой осуществляется подготовка проекта ее планировки и проекта ее межевания, правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на указанной территории, лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с реализацией таких проектов.

В каком порядке осуществляется предоставление участка для строительства?

Ст 30 ЗК: 1. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: