Задача 1.

Гражданин П., проживающий в индивидуальном жилом доме в городе Краснодаре, обратился в городской Департамент градостроительства и архитектурной деятельности с заявлением о выдаче ему разрешения на строительство для проведения реконструкции дома с надстройкой третьего – мансардного – этажа.

Департамент направил заявителю ответ, из которого следовал отказ в выдаче разрешения на строительство. Отказ был мотивирован тем, что дом, в котором проживает заявитель, согласно карте градостроительного зонирования города находится в территориальной зоне «ОД.1. Центральная общественно-деловая зона», определённой статьёй 29 Правил землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар. В указанной территориальной зоне наличие индивидуальных жилых домов не входит в перечень основных видов разрешённого использования.

Гражданин П. не согласился с отказом и обжаловал его в суде. В исковом заявлении он указал, что живёт в этом доме 30 лет; и дом, и земельный участок, на котором он расположен, находятся у него на праве частной собственности; необходимость реконструкции вызвана не его личным желанием, а неудовлетворительным техническим состоянием дома; и что он уже понёс расходы на подготовку проектной документации на реконструкцию.

Какой правовой режим земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, не соответствующих установленному градостроительному регламенту?

В соответствии с п.8 ст. 36 ГрК РФ, земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В нашем случае вряд ли возведение мансардного этажа будет создавать какую-либо опасность.

Вообще градостроительные регламенты устанавливаются с учетом (тоже в 36 ГрК):

1) Фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) Возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

Таким образом, хотя участок и находится в общественной-деловой зоне, есть возможность использования его и для эксплуатации жилого дома, так как на момент реконструкции собственник дома проживал там 30 лет, дом был в частной собственности, возведен был с учетом градостроительных норм.

Однако в п.9 ст. 36 ГрК говорится, что реконструкция объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

Исходя из системного толкования п. 8 и 9 ст. 36 можно заключить,что собственник не в праве надстроить 3 этаж, хотя использовать дом в текущем состоянии для него представляется возможным.

Подлежит ли иск удовлетворению?

Поэтому иск собственника не подлежит удовлетворению, хотя у него есть альтернативный способ защиты своих прав. Он может получить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, и только потом надстроить себе мансарду. В ст. 39 ГрК говорится:

1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.

2. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. 

3. В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которым запрашивается разрешение.

…

5. Участники публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования вправе представить в комиссию свои предложения и замечания, касающиеся указанного вопроса, для включения их в протокол публичных слушаний.

8. На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.

9. На основании указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения

Какие существуют способы защиты прав и законных интересов жителей и правообладателей недвижимости при градостроительном зонировании?

В целом, градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;

правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления

ГрК РФ, Статья 30. Правила землепользования и застройки предусматривает, что

правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

…

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Следовательно необходимо учитывать их мнение

+Статья 31 ГрК предусматривает проведение публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки, тем самым учитывается мнение жителей

1. Глава муниципального образования при получении от органа местного самоуправления проекта правил землепользования и застройки принимает решение о проведении публичных слушаний по такому проекту в срок не позднее чем через десять дней со дня получения такого проекта.

12. Публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки проводятся комиссией в порядке, определяемом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования

Задача 2

Заместитель прокурора Читинской области обратился в суд с заявлением о признании недействующими отдельных положений Закона Читинской области «О государственной поддержке инвестиционной деятельности в Читинской области».

Названным Законом Читинской области (ч. 3 ст. 10) для инвесторов, реализующих инвестиционные проекты областного значения, были предусмотрены льготы в виде снижения на 50 процентов сумм платежей по земельному налогу, а также по арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Читинской области. Льготы установлены в пределах сумм, зачисляемых в областной бюджет, на срок окупаемости проекта, но не более чем на пять лет со дня начала финансирования указанного проекта.

По мнению заявителя, данные положения Закона Читинской области «О государственной поддержке инвестиционной деятельности в Читинской области» противоречат федеральному законодательству о плате за землю, а также федеральному законодательству о защите конкуренции и ограничении монополистической деятельности.

Является ли правомерным установление льгот по земельному налогу и по арендной плате за землю нормативным правовым актом законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации?

Решите дело.

1. НПА законодательного органа субъекта нельзя установить льготы касающиеся земельного налога и арендной платы на землю, потому что это относится к ведению представительных органов муниципального образования.

2. Было, понятное дело, Определение ВС РФ от 17 января 2007 года. Там прокурор в том числе оспаривал и эти положения. До этого инстанции были на стороне прокурора, и кассация в лице ВС тоже сказала, что все норм.

«Следует согласиться и с выводом суда относительно части 3 ст.10 Закона области.

В силу этой нормы для инвесторов, реализующих инвестиционные проекты областного значения, суммы платежей по земельному налогу, арендной плате за земли, находящиеся в государственной собственности Читинской области, используемые для реализации инвестиционного проекта областного значения, снижаются на 50 процентов в пределах сумм, зачисляемых в областной бюджет, на срок окупаемости проекта, но не более чем на пять лет со дня начала финансирования указанного проекта.

Данная норма права в части, регулирующей отношения по земельному налогу, судом обоснованно признана недействующей, поскольку Читинская областная Дума не вправе устанавливать льготу по указанному налогу в связи с тем, что в соответствии со статьями 15 и 387 НК РФ земельный налог относится к местным налогам и устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.»

Задача 3.

С 1992 г. ЗАО «Техноткани» использовало земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования. 14 января 2010 г. между Москомземом и ЗАО «Техноткани» в отношении земельного участка был заключен договор аренды сроком на один год. По условиям договора аренды земельный участок арендная плата подлежала уплате с момента заключения договора.

В 2011 году орган налогового контроля провел выездную налоговую проверку на предмет правильности начисления и уплаты земельного налога. По результатам указанной проверки было принято решение о привлечении налогоплательщика к ответственности. Налоговый орган пришел к выводу, что поскольку договор аренды земельного участка не был зарегистрирован органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, он не вступил в силу, следовательно, ЗАО «Техноткани» обязано было производить начисление и уплату земельного налога.

Какие субъекты прав на землю являются плательщиками земельного налога?

Обязано ли было ЗАО «Техноткани» производить начисление и уплату земельного налога за 2010 год при условии уплаты арендной платы с момента заключения договора аренды?

Задача 4.

В ходе проведения плановой проверки государственный инспектор по использованию и охране земель выявил, что вокруг торгового киоска поставлено металлическое ограждение, увеличивающее площадь предоставленного владельцу киоска земельного участка на 10 кв. м. Владелец – общество с ограниченной ответственностью «Вектор» – был привлечен к административной ответственности за самовольное занятие земельного участка, однако обжаловал постановление о наложении штрафа, мотивируя свое несогласие тем, что ограждение было установлено неизвестными лицами, и земельный участок в пределах ограждения им не используется, под киоск же официально арендуется земельный участок в размере 8,7 кв. м. По мнению контрольного органа, факт того, что общество не предприняло мер к разборке ограждения, свидетельствует о том, что оно его и установило, а, следовательно, совершило самовольное занятие земельного участка.

ОБЩЕЕ РЕШЕНИЕ. ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ БУДУТ НИЖЕ.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11

"О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях"

1. Статьей 7.1 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости - без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности за названные правонарушения судам следует учитывать, что под самовольным занятием земель понимается пользование чужим земельным участком при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), выраженной в установленном порядке.

Умеренко Ю.А. Фактический землепользователь как нелегальный участник земельных отношений // Современное право. 2013. N 4. С. 72 - 78.

Однако на практике у земельного участка фактически может отсутствовать собственник, например в случае, когда земельный участок относится к неразграниченной собственности.

В этой связи самовольное занятие земельного участка может иметь место не только при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), но и при невозможности установить правообладателя земельного участка, что исключает возможность наличия волеизъявления в подобном случае.

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2011 по делу N А62-5591/2010

По мнению суда, объективная сторона правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ, состоит в совершении противоправных деяний, таких как самовольное занятие земельного участка, выражающееся в активных действиях по установлению фактического владения и пользования земельным участком, использованию земельного участка без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. При этом самовольное занятие земельного участка - простой формальный состав, объективная сторона которого выражается в активных действиях по установлению фактического господства над земельным участком путем размещения на нем строений, огораживания, принятия иных мер для воспрепятствования доступа на него законных собственников (владельцев, арендаторов, других пользователей).

Вывод судов первой и апелляционной инстанций является ошибочным.

В соответствии со ст. 46 Закона города Москвы от 14.05.03 N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" административным правонарушением признаются действия, повлекшие самовольное занятие земельного участка.

Квалифицирующим признаком данного правонарушения является совершение лицом действий, результатом которых явилось самовольное занятие земли.

Утверждение суда апелляционной инстанции о том, что о совершении Обществом действий свидетельствует факт самовольного захвата земельного участка неизвестными лицами, установившими металлическое ограждения, непосредственно примыкающего к киоску, является ошибочным. Данное обстоятельство не доказывает совершение непосредственно Обществом действий, следствием которых явилось самовольное занятие земельного участка, а может лишь свидетельствовать о бездействии с его стороны, ответственность за которое не предусмотрена.

Факт того, что своими действиями Общество способствовало ограждению спорного земельного участка неизвестными лицами и его самовольному занятию не установлен.

Непринятие Обществом мер к сносу металлического ограждения, в том числе путем обращения в органы, контролирующие использование земельного участка, также не доказывает факт совершения Обществом противоправных действий, ответственность за совершение которых предусмотрена ст. 46 Закона города Москвы от 14.05.03 N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве".

Утверждение суда первой инстанции о том, что Общество не подтвердило документально факт неиспользования им спорного земельного участка, не соответствует требованиям ч. 2 ст. 1.5 КоАП РФ, согласно которой лицо, привлекаемое к административной ответственности, не обязано доказывать свою невиновность.

При изложенных обстоятельствах принятые по делу судебные акты подлежат отмене как вынесенные на основании неправильного применения норм права.

Существует ли обязанность общества по разборке установленного ограждения?

ЗК РФ.

Статья 76. Возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями

3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.03.2015 по делу N А64-1238/2014

Арбитражный суд удовлетворил иск комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города к обществу с ограниченной ответственностью об обязании освободить самовольно занятый земельный участок от ограждения, закрытого киоска, строительных материалов, согласившись с мнением нижестоящего суда о том, что ООО при отсутствии оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов использует спорный земельный участок. По итогам проверки ответчику было предложено в течение пяти дней с момента получения акта проведения проверки соблюдения норм земельного законодательства освободить указанный выше самовольно занятый земельный участок от возведенного без разрешения объекта некапитального строительства, закрытого киоска, ограждения, строительных материалов. Исполнительным директором ООО был получен акт проверки, о чем свидетельствует собственноручная подпись в графе: "копию акта получил". Между тем земельный участок не был освобожден, по акту приема-передачи комитету не передан (п. 3 ст. 76 ЗК РФ).

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30.09.2014 по делу N А62-1870/2013

Арбитражный суд удовлетворил иск администрации к ООО об освобождении земельного участка путем сноса (демонтажа) некапитального сооружения, используемого в качестве разворотной площадки большегрузного транспорта, навеса и ограждения на части земельного участка, согласившись с мнением нижестоящего суда о том, что иск подлежит удовлетворению.

Вывод: общество должно убрать ограждения, если доказано, что они установили это ограждение.

Каково правовое значение утверждения ООО «Вектор» о том, что дополнительно образовавшийся земельный участок им не используется?

Ответ: Самовольное занятие земельного участка - простой формальный состав, объективная сторона которого выражается в активных действиях по установлению фактического господства над земельным участком путем размещения на нем строений, огораживания, принятия иных мер для воспрепятствования доступа на него законных собственников (владельцев, арендаторов, других пользователей). Поэтому не важно, если этот дополнительный земельный участок им не используется, главное что он предпринял активные действия по расширению границ земельного участка.

Можно ли владельца киоска привлечь к ответственности за действия (бездействие), способствующие самовольному занятию земли?

Нет, так как самовольное занятие земельного участка - простой формальный состав, объективная сторона которого выражается в активных действиях по установлению фактического господства над земельным участком путем размещения на нем строений, огораживания, принятия иных мер для воспрепятствования доступа на него законных собственников (владельцев, арендаторов, других пользователей).

Задача 5.

Гражданин Небейкопыто приобрел земельный участок для ведения крестьянского фермерского хозяйства (КФХ). Для того, чтобы не тратить время на дорогу из дома на работу и с работы домой Небейкопыто решил построить на земельном участке жилой дом, гараж на три машины, русскую баню, финскую сауну, небольшой фитнес-клуб с бассейном для личного пользования. На оставшейся части земельного участка он предполагал, как и прежде, выращивать овощи на продажу.