Земельное право учебный год 2022-23 / 8. Изменение категории земель - часть 2-1

Лекция №8 (28.10.2013)

ТЕМА: Территориальное планирование. Перевод земель (продолжение)

1. Прежде чем принимать решение о приобретении ЗУ и проч., надо проверить документы территориального планирования всех уровней, дабы узнать, не распространяется ли на ЗУ ф-циональная зона (планируемого размещения каких-либо капитальных объектов или ООПТ) В противном случае уч-к не перевести в другую категорию и ЗУ еще может быть зарезервирован и изъят. Изъятие обычно возмездное, но если до изъятия будет осуществлять проектирование объекта, а проект еще не воплощен, то ничего за жто планирование не получишь.

Для проверки ЗУ надо привлекать специалиста-картографа.

2. С 2005 г. началась работа по утв. новых генпланов, которые разрабатываются в отношении гор. округов и поселений.

Законодатель стимулирует ОМС к разработке генпланов. Перевод ЗУ без генпланов уже запрещен. В какой то момент генпланы утвердят на 20 лет. Хотя границ НП все равно можно двигать.

Внесение изменения в ГП – процедура такая же, как и разработка и утв. самого ГП (тоже публ. слушания, кроме случаев, когда ЗУ включаются в границу НП для жил. стр-ва и рекр. целей.

3. границы НП в соответствии с законом о ГКН – объект кадастрового учета. В данные кад. учета необходимо внести координаты характерных точек границ НП. Вопрос определения геодезического определения таких границ – вопрос далекого будущего. Законодатель не ставит даже определенных сроков (дорого, сложно)

Когда речь идет о ЗУ, просто в текстовой форме прерписывать все кад. номера всех ЗУ, вкл. в границы НП в Генплан. Что касается земель - все сложно.

4. Судебная практика – в границу НП нельзя включать часть ЗУ. Граница НП при ее утверждении ГП не пересекает ЗУ. Но ЗУ из ЗСХН бывают очень большие. И ОМС обращаются к правообладетелю с предложением разделить. Если ОМС нарисует границу через уч-к – ГП признается недействующим в этой части .

Можно ли включить в состав НП отдельно стоящую территорию (эксклав)? Да, такие ситуации существуют (напр., Зеленоград) Недавно законодатель это прямо допустил, но это положение включено в закон о введении в действие ГСК РФ. Вопрос: насколько такое положение распространяется на общую ситуацию.

Временные полномочия органа исп. власти субъекта РФ

Временность связана с принятием ГП. Суть их в том, чтобы до принятии ГП решение о включении, исключении ЗУ из ЗНП (и из них) принимает глава субъекта РФ. На сегодняшний момент эти временные полномочия почти истекли, рсталиь6

1. в МО – до 31.12.2014 г.

2. ЗУ, которые находятся в фед. собственности и переданы ф. фонду содействия развитию жил. стр-ва для целей жил. стр-ва (касается всех субъектов РФ) – до 31.12.2016 г.

В остальных случаях, нет ГП, кончились полномочия – принимайте ГП, иначе вариантов перевода земель нет. ГП – предполагает более системные подходы, снижается коррупционная составляющая.

Акты о включении ЗУ в Границы НП – это НПА (суд. практика) Акт ненормативный может быть оспорен в течение 3 месяцев. Нормат. акт – сроков нет. То есть, вы приобрели ЗУ, включенный в ЗНП на основании решения губернатора, надо проверять процедуры принятия таких актов. Так как если процедура была нарушена, то получение ЗУ может быть оспорено.

В чем еще отличие по временным полномочиям от процедуры по ГП? В данном случае инициатива идет от правообладателя (не буде процедуры включения без заявления правообладателя) А ГП – это вопрос местного значения, повлиять нельзя, можно только внести предложения.

Что сближает эти две процедуры?

В том, что это решение согласовывается и с ОМС и ОИВ (в следующем порядке: правообладатель – обращается в ОМС, далее ОМС обесп. организацию слушаний, по рез-там слушаний – дает заключение. – дальше – документы идут в ОГВ субъекта, и субъект сам согласовывает этот перевод с фед. центром – оснований для несогласований 2 – 1) лес и 2) оборона, безопасность – дальше – принятие решения губернатором. Есть основания, по которым губ. вправе отказать – а) отрицательный рез-т слушаний, б) отрицат. рез-т заключения ОМС, а еще есть основания по которым губ отказывает всегда: 1) отказ в согласовании с федеральными ОИВ, 2) док-тами ТП предусмотрено иное использование ЗУ, не то, что указано в заявлении о переводе. 3) Установлены ограничения в изменении ЦН – эти ограничения установлены законом о переводе – но он не ограничивает перевод ЗУ в ЗНП.

Особенность еще в том, что одновременно с решением об изм-и ЦН ЗУ, губ-р еще принимает решении об установлении разреш. использования ЗУ (обычно сначала реш. вопрос о ЦН и РИ по разным процедурам, а тут губ. все одновременно делает)

Третий способ перевода – классический – на основании закона о переводе земель и ЗУ из одной категории в другую 2004 г. Он не касается перевода: в земли населенных пунктов (и обратно) – потому что для этого есть (1) ГП или (2) временны полномочия ОИВ субъекта

При этом в законе о переводе есть ограничения а перевод

Помимо этого закона, есть ст.8 ЗК РФ. Она определяет субъектный состав отношений в сфере перевода….Критерий разграничения полномочий между РФ , СРФ, ОМС – (1) собственность, (2) категория земель.

Земли из Фед. собственности – переводятся Правительством РФ (Химк. лес – решение о переводе принималось Правительством РФ) Земли ЛФ, обороны – будут всегда переводиться актами РФ.

Первоначально суды говорили: независимо от тогг, что написанго в ГП, ЗЛФ всегда переводит РФ. Но сегодня: ГП принимает орган МС, даже если есть ЗЛФ. А согласование - за счте вышестоящих ГП.

ЗСХН – переводит в земли иных категорий субъект, кроме случаев, когда ЗУ находятся в фед. собственности. ОМС переводят ЗУ из мун. и частной собственности, если это не касается ЗСХН.

Разграничение полномочий

С момента приятия ЗК появилось понятие «неразграниченная госсобственность» На самом деле никто не будет ее разграничивать. Из разграничения ст.8 не следует ответ на вопр. о том, кто будет разграничивать.

Распоряжением такой собственностью занимаются ОМС . Распоряжаться такими ЗУ (из неразгр. собствт) – расшириитлеье толкование полномочия ОМС на расп. такими ЗУ. Напр., ОМС согласовывают границы таких ЗУ как собственник.

Правоотношения в сфере изменения ЦН – «заинтересованное лицо» - понятие шире, чем правообладатель:

1. правообладатель

2. желающий стать правообладателем

Как доказать заинтересованность доказывать: предварительный договор, договор с отлагательным условием – права и обязанности возникнут, когда решение о переводе примут

3. арендатор

Ар-р вправе заявить опереводе, но с согласия собсьв-ка на перевод, а если наоборот, то согласие арендатора тоже нужно, согласие пользователя по ПБП тоже нужно.

Представление ЗУ с предварительным согласованием места размещения объекта. На момент начала процедуры предоставления ЗУ не существует и проц. предоставления включает в себя выбор места, где находится ЗУ, кад. учет, а потом уже возникновения имущественных отношений по поводу образованного ЗУ. Выбор ЗУ (его местоположения) оформляется актом выбора ЗУ (акт ОМС)

Соответственно заявитель, имея этот акт выбора вправе обращаться за переводом ЗУ в другую категорию (хотя по сути ЗУ тут еще нет, обращается будущий арендатор) Не слеудет из з-ва, это суд. толкование.

В чем особенности процедуры такого перевода.... Инициатор – правообладатель (обр. в ОГВ СРФ) ОГВ СРФ – самрещает этот вопрос в соотв. с законом. Процедура не сопряжена с осущ. публ. слушаний.

НО при этом процедура перевода связана с док-тами терр. планирования.

Вопрос о согласии правообладателя на перевод. Суд. практика: ОМС (ОГВ) в случае если кч-к находится в публ. собственности должен доказать, что перевод не соотв. з-ву.

Ограничение на перевод

Для каждой категории ограничения свои. Наибольшие – для земель ООПТ. Их перевести практически невозможно, кроме случаев, если в земли НП (так как ООПТ может существовать на ЗНП)

Охрана ЗСХН осуществляется с т.з. количества земель. Основной элемент ЗСХН – СХ-угодья – основное средство сельхозпроизводства. Ограничения в переводе касаются только сельхозугодий. Что касается ЗУ с инфраструктурой, лесами – их можно перевести куда угодно.

Две группы огр. для СХ-угодий:

1. с кад. стоим. на 50% и более превышающей средний районный уровень кад. стоимости

Их можно перевести только в ЗНП, в земли транспорта, энергетики (для лин. объектов)

2. связанные с международными обязательствами РФ

3. добыча полезных ископаемых (нашли нефть) – в землипром-сти (есть еще одно основание!!)

Остальные виды ЗСХН – могут быть переведены по основаниям, указанным в законе:

1. размещение объектов бытового назначения (И др.) при отсутствии иных вариантов размещения

Законодатель не конкретизировал, какие территории необходимо анализировать на предмет наличия иных вариантов размещения

Когда инициатор перевода – ОМС. Если у вас – ЗУ из СХ-угодий, а вы собираетесь разместить там клинику, то как доказывать отсутствии иных вариантов размещения? Суды поддерживают ОМС и ОГВ.

Земли ЛФ

Ограничения – не для всех земель ЛФ. Леса – 3 вида:

1. эксплуатационные – для

2. защитные – средообразующее значение

Только для них – ограничения. Основания переовда:

1. созд. ООПТ

2. в ЗНП

3. создание туристско-рекр. особо-экономич. зоны

4. размещение объектов гос. (мун.) значения при отсутствии иных вариантов возможного размещения этих объектов.

3. резервные – почти нет

! ЛК 2006 г. специфически подошел к видам использования лесов. НАпр., добыча полезных ископаемых не требует перевода в земли других категорий (типа это вид исп. лесов)

Земли запаса

Чтобы переводить из Земель Запаса – надо обр. ЗУ. !!! Земли запаса не могут иметь иных правообладателей, кроме ОМС, которые расп. ЗУ, право госсобсвтенности на которые не разграничена.

Земли пром-сти и иного спец. назн. – можно перевести в другие категории без ограничений.

Земли водного фонда

2 момента:

1. ввод искусств. ЗУ в эксплуатацию = решение об отнесении ЗУ к землям водного фонда¹ В момент ввода в экспл. гидротех. сооружнения на искусств. ЗУ, он считается ЗУ из земель ВФ.

2. Созд. ООПТ, ЗНП, прекращение сущ. Вод. объекта

3. Размещение объектов гос. и мун. значения

4. Если земли заняты водными объектами, но раньше это не было выяснено

5. Изменение русла реки

1 покрвтые водными орб., и ЗУ с гидротехнич. сооружениями