Земельное право учебный год 2022-23 / 11. Определение разрешенного использования-1
.docxЛекция №11 (25.11.2013 г.)
ТЕМА: Способы определения разрешенного исп-я
Ситуация:
ОМС утв. ПЗЗ. опр. терр. зоны, гр. регламенты зон, виды РИ. А вы – правообладатель, а ваш участок попал в терр. зону – жилую. Условно-разр? Нет.
Если фактическое исп не ооотв. ГР – то можно исп. пофактическому исп. без опгр . срока. но разрешения на строиттельство и на реконстр. не дадаут.
Итак
Правообладатель может исп. ЗУ не в соответствии с РИ, уст. ГР без огр. срока
НО разрешения на строительство, реконструкцию не дадут
Если хочешь строить – сноси то, что есть и строй то, что допускается. Это легкий способ борьбы с пром. застройкой города.
! Запрет на эксплуатацию такого объекта, если объект создает опасность для окружающих. То есть его и использовать нельзя. Придется скорее всего продать ЗУ или снести завод и строить что то другое.
Когда стали принимать ПЗЗ, оказалось, что ОМС пытаются выдавить малоэтажное жил. стр-во. Сложная ситуация, когда в иной зоне оказывается старый дом, он разваливается, а получить разр. на стр нового нельзя. А инвесторам не нужно. А ввыдаче условно-разр. вида ОМС могут оотказать.
В итоге начинается реконструкция развалин без разрешения.
Если ОМС не заинтересован, чтобы установить условно-разр. использование, то отрицат. рез-т публ. слушаний – повод – для отказа.
Территориальные зоны
Их границы отображаются на картах ГЗ. НО при этом ГСК не говорит о необходимости определелять геодезическую основу границ ТЗ. Есть 2 ФЗ: 1) о землеустройстве – территориал. зоны – как объект землеустройства и 2) о ГКН – терр. зоны как объект ГКУ, что делает содерж. закона несоотв. названию, т.к. ТЗ – не объект недвижимости. В рамках землеустройства – на геоде. основе опр. границы ТЗ (через коорд. х. точек) Затем эти данные вносятся в ГКН.
При внесении в программу ГКН, эти сведения отображаются на ПКК. И можно соизмерить, какой ЗУ в какой ТЗ оказывается. Все равно на карте в ПЗЗ возникнут вопросы об отлдельных ЗУ. Поэтому нужно землеустройство.
Образование новых ЗУ тоже будет облегчено, т.к. ЗУ точно не пересекут границ ТЗ. Проблема – сроки пров. землеустр. работ в отношении ТЗ (как и границ НП) не установлены. Бремя расходов – на ОМС. Финансировать такие работы ОМС вряд ли будет.
Поэтому вопрос неопределенности границ ЗУ и ТЗ сохранится надолго еще.
Выводы по ГЗ:
Ограниченность сферы действия ГЗ. НО эт не только ЗНП (как сказано в ЗК)
Критерий отнесения земель, к тем, к-рые с ГЗ – такие земли подлежат застройке. Но туда попало много чего, чтл по сути не подлежит застройке (леса на ЗСХН, леса на землях обороны)
Результат ГЗ – ПЗЗ (мун.пр. акт) Наиболее содержательная часть – гр. регамент (часть ПЗЗ)
ГР утв. в отношении каждой ТЗ и содержит перечень видов РИ ЗУ.
Но ГР – это не то, ч то уст. режим конкрентного ЗУ. ГР создает правовоую основу для конечного определения РИ.
В конечном счете РИ ЗУ в рамках ГЗ устанавливается так:
в результате выбора вида РИ из числа предусм. ГР (завод оказался в деловой зоне – правообладатель может обр. в ОМС с уведомлением о выборе другого вида РИ, и ОМС направляет сведения о том, что у ЗУ изменен вид РИ)
предоставление ЗУ для гос. и мун. нужд
Если все было бы как надо, то ЗУ должен предост. на торгах и как угодно, но без РИ. Правообладатель покупает ЗУ и выбирает РИ из числа предусм. ГР. ТОГДА БЫ ВСЕ БЫЛО НОРМ.
Когда ОМС предост. ЗУ, он сверяется с ГР. Но ОМС, начиная процедуру предоставления, уже знает, для каких целей (то есть РИ) предоставляется ЗУ.
! Процедура предоставления ЗУ для жил. стр-ва иная.
Решение ОМС о предоставл. ЗУ – является по сути и актом об уст. режима конкр. ЗУ. Уст. таким решеним РИ должно соотв. ГР. Если не соотв., то возн. вопрос о внесении измений в ГР. Можно изм. границы ТЗ, но это сложно.
сохранение того РИ, к-рое имелось ранее в соотв. с правоуст. док-тами.
Таких ЗУ – большинство. Правоприменительная практика отрицательно смотрит на право выбора РИ в ситуации, когда ЗУ был предоставлен недавно (когда на ЗУ не заврешилось стр-во, для к0рого он изначально предоставлялся) Иногда это злоуп. правообладателей.
Напр. пи предост ЗУ с предв. согл. мест расп. объекта – бех торгов – это преимущество. Правообладатель проходит ее, приобретает права на ЗУ с опр. РИ (стр-во завода). А затем не начиная стр-во завода арендатор заявляет, что выбирает Ри не для стр-ва завода (для этого он получал), а для ЖС.
Суды – для ЖС можно получить З У только на торгах, а значит этот пример – злоуп. правом (пытался избежать торгов)
Но иногда ошибаются суды – напр. ЗУ предоставлен очень давно, а ГР – предполагает иной вид РИ…
Другие способы определения РИ – 2 временных (Закон о введении в действие ГСК)
Временность связана с моментом утв. ПЗЗ. До принятия ПЗЗ глава местной админ. по рез. П.С. вправе принять решение об изменении РИ ЗУ. Соотв. положения Закона о введении в действии ГСК содерж. отсылку к ст.39 ГСК об усл-разр использовании (то есть порядок такой же, см. ГСК)
Зак-ль кроме того, уст. сроки действия этой нормы. Даже если ПЗЗ, полномочия кончаются. Сначала был до 31.12 2010 г. Потом продлевался неоднокртно. Сегодня- для большей части срок наступил, но врем. способ еще примен. в МО (до 31.12 2014) и в случае изменения РИ ЗУ, которые предост . фонду содействия ЖС (до 2016 г.)
Закон говорит главе местной админ, но не говорит, какого именно МС. Гор. округа и поселения – сейчас все согласились с этим. Но сначала думали, что имеется в виду МР.
Зак-ль связывает эти полномочия с ПЗЗ, но сфера распр. на виды земель не указана. Надо толковать так – только на те земли, в отношении к-рых осущ. ГЗ. Практика пошла по расширительному толкованию.
Если вы проверяете ЗУ на стадии приобретения –(правильнть проведения процедуры в рамках временных полномочий) – надо проверять на предмет проведения П.С. РИ ЗУ оспаривается в рамках искового произв-ва- эт странно. Решение ОМС – оспаривается в неисковом произв-е. Если это ненорм. акт – то срок оспаривания = 3 мес. А есил говорить об иск. произв-веэ, там 3 месяцев нет. Короче, есть риск.
Отказ в изменении РИ должен быть мотивирован.
Временные полномочия главы по включению ЗУ в границы НП (и исключению их из НП) Эти временные подномосия связаны с ГП – до принятия ГП, глава субъекта вправе принимать решения о включении (исключении ) ЗУ в гр. НП. Одновременно с каким переводом решается вопрос и об определении РИ таких ЗУ.
Если ЗУ – для целей ЖС или рекр. целей – то П.С. не проводятся. В большинстве слкчае такие решения как раз и есть – для предост ЗУ в целях ЖС – так что без П.С.
Эти полномочия истекли , кроме МО (до 2014) и ФСЖС (2016)
Что в Москве?
В Москве нет ПЗЗ
И временные полномочия не распространены. на Мск. Москва обычно игнорирлвала ФЗ. К 2010 г. ПЗЗ подготовили, но не приняли.
Регулирование ЗО сточки зрения РИ – в ручном режиме. Правообладатель вправе выбрать вид РИ без согласования (и бесплатно) - то Москва законом о землепользовании установила плату за смену вида РИ (разница между кад. стоимостями видов РИ)
Суд. практика запрещает смену РИ на жил. строительство, а Москва разрешает в ручном режиме.
Нет положений о том, что ПЗЗ могут приниматься в мун. окргугах Москвы.
Изменились виды МО внутри Москвы – теперь доп. – гор. округа и т.д. За новыми гор. округами закр. полномочия утверждать свои ПЗЗ. То есть Москва не может справиться с зонированием всей новой терр.
В Москве преим. форма исп. ЗУ – аренда (в собственность мало приобретается), то РИ изменяется в рамках внесения изм. в Дог. аренды ЗУ.
ГСК Москвы
Закон о землепользовании
Регламенты Деп. земельных ресурсов.
ЗСХН
2 части:
Не Угодья
Распр. ГЗ
угодья – ГЗ не распр.
Непосредственно исп. как средство произв-во в СХ. Куда входят оленьи пастбища – вопрос. Они не включаются в СХ-угодья (непонятно, почему)
Говорить о Ри в отношении угодий – некорректно. Строго говоря – Ри в отношении СХ-угодий не уст. ГСК, исключая земли из сферы ГЗ, говорит, что исп. опр. ФЗ. Ст 78 ЗК – не исп. термина «РИ» тоже.
Практика не понимает этих тонкостей. ГКН – включает сведения в ГКН всякие сведения под видом РИ. И понятие СХ-угодья ГКН не использует. То есть если написано в кач-ве РИ – для СХ-производства, для КФХ, для научных исследований – это СХ-угодья!
Видов исп. для СХ-угодий – их 3. Выделение КФХ отдельным видом оснований не имеет (Нарышева) НО практика признает это. Т.з. Нарышевой: с таким видом РИ («КФХ») фермер не может продавть свой уч-к не фермеру – снижается оборотоспособность ЗУ. Другая проблема- такой уч= к нелья заложить, т.к. обратив взыскание, придется искать фермера.
Еще. определение макс. и мин. размеров Зу
В МО – мин. рамер угодий для сх-произв-ва – 40 га. , а для КФХ – 2 га.
Если оспаривается отказ в рег. права ввиду того, что ЗУ для КФХ продан не фермеру, то суды поддерживают отказ.
Также к Угодьям могут относится ЗУ для личного (подсобного) хоз-ва – бывают приусадебные (построить доим) и полевые (только выращивать культуры) Так что ЗУ для ЛПХ – то скорее всего это угодья.
Как изм. вид исп. СХ-угодий?
Полны пробел в зак-ве.
Фактически
Есть правоуст. докт – как правило начала 1990-х гг. – которые были изданы по рез-там реогрнизации колхозов и совхозов.
Когда предост. ЗУ фермерам он предсот для КФХ, а ЮЛ – для СХ-произв=ва
У ОМС оказался в руказа – фонд пререастпрелеоения ЗСХН. Этот фонд – то же на 100 % СХ-угодья. Если из этого фонда ЗУ- то вид исп определяется решением отпредоставдении ЗУ
Проблемы возникают с изменением чего-либо. 2 ситуации
- Изменяется вид исп-ЗУь из угодий, но Зу не выбывает из них.
- Когда надо ЗУ вывести из угодий
В МО: были проблемы с дачами. Не может быть ЖС на ЗСХН-угодьях. Пытались переволить их в ЗНП. НО Можно из угодий – перевести в ЗСХН для садоводств, огородничества.
Та же ситуация – на ЗСХН-угодяьх – строить инфраструтктуру.
Последствия
начинает распр. ГЗ
начинает распр. Закон об обороте ЗСХН
Правового регулирования прекращения статуса СХ-угодий – нет, есть правовосполнительная практика.
В период действия вр. полномочия по изм РИ (до ПЗЗ) ОМС широко пользовались этими полномочиями в данном вопросе. ! Врем. полномочия связ. С ПЗЗ – и СХ- угодья тут ни при чем. НО так как порядка не было , то ОМС использовали эти полномочия для исключения ЗУ из состава СХ-угодий и перевода их для дачного стр-ва.
Суды против этой практики. Такие решения ОМС отменяются.
МЭР – раз процедуры нет, то перевод земель из СХ-уг. – переводите в другие категории! Потом предложили распр. временные полномочия ОМС.
Теперь нет и вр. полномочий. НО есть еще 1 способ – внутрихоз. землеустройство. Это наследие СССР – тогда оно проводилось в отношении земель колхозов с целью опр. рац. подходов к исп. земли. В рамках его определялось, где будет пашня и т.п. На карт. и тест. основе. Утв. ИК МС.
Сегодня в законе о землеустройстве такая форма предусмотрена. И эти проккты, утв. ОМС, - рассм. как способ изменения вида исп. СХ-угодий.
На поле построить объект СХ-инфраструктуры. В составе СХ-угодий – дом фермера. ОМС дает разрешение на стр-во на такой домик.