Учебный год 2023 / Сайфуллин. Банкротство арендодателя

Статья: Банкротство арендодателя: судьба обременения в виде права аренды (Сайфуллин Р.И.)

("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2019, N 10)

Документ предоставлен КонсультантПлюс

www.consultant.ru

Дата сохранения: 27.02.2020

БАНКРОТСТВО АРЕНДОДАТЕЛЯ: СУДЬБА ОБРЕМЕНЕНИЯ В ВИДЕ ПРАВА АРЕНДЫ <*>

Р.И. САЙФУЛЛИН

--------------------------------

<*> Работа вошла в шорт-лист конкурса работ по частному праву Condicio iuris 2019 года.

Сайфуллин Рауль Исламович, генеральный директор ООО "БЭЙСИК КОНСАЛТИНГ" (г. Уфа), кандидат юридических наук.

До настоящего времени в отечественном правопорядке не сформирован концептуальный подход к очищению имущества от обременения из аренды в результате его публичной продажи. В последние годы эта тема набирает актуальность в контексте как исполнительного производства, так и банкротства. Сложность последней ситуации заключается в том, что стремление арендатора к обеспечению стабильности договорных отношений сталкивается с диаметрально противоположной заинтересованностью кредиторов в максимальном удовлетворении их притязаний за счет конкурсной массы арендодателя.

В статье предлагается рассматривать как автоматический, так и механический режим освобождения имущества от притязаний. При первом подходе обременение подлежит прекращению в момент, предусмотренный законом (например, в результате проведения публичных торгов заложенного недвижимого имущества, признания несостоятельным правообладателя по договору коммерческой концессии и т.д.). При втором варианте такой эффект достигается в результате отказа должника от сделки в порядке ст. 102 Закона о банкротстве <1>.

--------------------------------

<1> Для целей настоящей работы институт отказа от сделок, предусмотренный ст. 102 Закона о банкротстве, предлагается именовать конкурсным отказом или конкурсным расторжением договора. Представляется, что соответствующая практика словоупотребления удобна по аналогии с институтом конкурсного оспаривания сделок, поскольку позволяет разграничивать общегражданские и специальные основания прекращения обязательственных отношений.

Эти модели автор сопоставляет с американским правопорядком, где в этих целях используются две доктрины: 1) свободной и чистой продажи (free and clear sale; ст. 363 (f) Кодекса о банкротстве); 2) отказ от сделки (rejection; ст. 365 Кодекса о банкротстве). Ввиду отсутствия в российском праве иных альтернатив основной акцент в работе сделан на изучении условий применения конкурсного отказа в качестве обязательного этапа предпродажной подготовки имущества.

Ключевые слова: банкротство, аренда, обременение, конкурсный отказ от сделки, очищающий эффект торгов.

Lessor's Bankruptcy: The Fate of Leasehold Encumbrance

R.I. Sayfullin

Raul Sayfullin, CEO of BASIC CONSULTING (Ufa), PhD in Law.

A conceptual approach to the release of leased property from encumbrance as a result of the public sale of such property has not yet been formed in the Russian legal system. In recent years, the importance of this topic has grown in the contexts of both enforcement and bankruptcy proceedings. In the latter case, the complexity of the situation results from the collision of the lessee's desire to ensure the stability of contractual relations with the creditors' diametrically opposed interest in having their claims settled to the maximum extent possible using the lessor's bankruptcy assets.

The article suggests considering both an automatic and a mechanical model of releasing property from encumbrance. Under the first approach, encumbrance is cleared at a moment established by law (e.g. as a result of a public auction of mortgaged real estate, the declaration of a rightholder under a franchise contract insolvent, etc.). Under the second approach, the said effect is achieved as a result of the debtor's rejection of the transaction following the procedure established in Art. 102 of the Law on Bankruptcy.

The author compares these models with models established in US law using two doctrines for this purpose: 1) free and clear sale (Art. 363 (f) of the Bankruptcy Code); 2) rejection (Art. 365 of the Bankruptcy Code). Since Russian law lacks other alternatives, the key focus of the article is placed on the analysis of the terms and conditions of rejection in bankruptcy as a compulsory stage of presale property preparation.

Key words: insolvency (bankruptcy), lease, encumbrance, rejection of a transaction in bankruptcy.

Обременение имущества правами третьих лиц по общему правилу ведет к снижению его привлекательности, что негативно сказывается на формировании его продажной цены. Во всяком случае, в настоящей работе мы исходим из этой презумпции. Представляется, что той же логикой руководствуется и отечественный законодатель. В подтверждение данного тезиса можно привести п. 1 ст. 460 ГК РФ, согласно которому у покупателя возникает право требовать уменьшения цены договора в случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара свободным от прав третьих лиц. Само собой, обозначенная презумпция (снижения привлекательности) носит опровержимый характер, но об этом мы более подробно порассуждаем ниже.

Для начала обратимся к общегражданским правилам оборота имущества, обремененного анализируемыми правами. Как известно, в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этой норме закреплен так называемый принцип следования, согласно которому обременение в виде аренды следует за имуществом при его отчуждении. Схожее правило с незначительными расхождениями предусмотрено Кодексом и для других форм имущественного найма, в том числе для отношений из договора найма жилого помещения (ст. 675), договора безвозмездного пользования (ст. 700) и договора коммерческой концессии (п. 1 ст. 1038) <2>.

--------------------------------

<2> Сразу следует оговориться, что изложенные в настоящей работе тезисы (1) с той или иной степенью погрешности применимы к отношениям из договора найма жилого помещения, договора безвозмездного пользования, договора коммерческой концессии; (2) не сопоставлялись на совместимость с моделью выкупного лизинга, т.е. ориентированы в первую очередь на конструкцию отношений из традиционной аренды. Хотя в американском правопорядке встречаются публикации, посвященные проблематике банкротства арендодателя, профинансировавшего приобретение предмета аренды по модели выкупного лизинга (см.: Cohen Ch.S. Third-Party Computer Leases: The Effect of the Lessor's Bankruptcy // 6 Computer L.J. 1986. Vol. 6. Iss. 3. P. 573 - 588).

Указанный принцип является "инструментом обеспечения абсолютной защиты договорных прав арендатора по владению и пользованию вещью" <3>, а также объясняется "необходимостью охраны его хозяйственного интереса" <4>. Как видим, соответствующие положения стоят на страже интересов арендатора имущества, обеспечивая стабильность правового режима в течение всего срока владения и пользования вещью. Тогда вопрос: какова же участь обсуждаемого обременения при банкротстве арендодателя? Ведь в приведенных условиях стремление исправного арендатора к стабильности договорных отношений сталкивается с диаметрально противоположным желанием кредиторов максимально удовлетворять свои притязания за счет конкурсной массы арендодателя <5>. Очевидно, что отчуждение имущества в отягощенном состоянии вряд ли будет способствовать достижению поставленной цели.

--------------------------------

<3> Карапетов А.Г. Экономический анализ права. М., 2016. С. 418.

<4> Новоселова Л. Судьба прав арендатора (нанимателя) имущества, проданного в результате обращения на него взыскания в судебном порядке // Хозяйство и право. 2005. N 11 (цит. по: СПС "КонсультантПлюс").

<5> "В определенной степени защита интересов арендатора снижает стоимость конкурсной массы (поскольку имущество по общему правилу получает более низкую оценку, если оно является предметом аренды) и поэтому противоречит цели "максимизации кредиторского удовлетворения" ... другой основной цели Кодекса [Кодекса США о банкротстве]" ("To some extent, protecting lessees reduces the value of the estate - property presumably fetches a lower price if it is subject to a lease - and is therefore contrary to the goal of "maximizing creditor recovery", Qualitech, 327 F.3d at 548, another core purpose of the Code". Цит. по: Pinnacle Restaurant in Big Sky, LLC v. CH SP Acquisitions, LLC (In re Spanish Peaks Holdings II, LLC), 862 F.3d 1148, 9th Cir. 2017).

Б. Гросгал справедливо отмечает: "Продажа при условии наличия владельческих прав арендатора часто будет приводить к снижению числа потенциальных покупателей и суммы, которую каждый из них готов заплатить за эту собственность, будет оставлять некоторые активы непроданными и лишать кредиторов, включая <6> держателей залога, которые имеют более высокий приоритет в сравнении с правом аренды, удовлетворения, которое они могли бы в другом случае получить".

--------------------------------

<6> "A sale subject to the tenant's possessory rights often will decrease the number of willing buyers and the amount that any of them is prepared to pay for the property, will leave some properties unsalable, and will deprive creditors, including the holder of a mortgage that has lien priority over the lease, of the recovery that they would otherwise receive" (Grohsgal B. Colder than a Lanlord's Heart? Reconciling a Debtor's Authority to Sell Property Free and Clear of a Lease under Bankruptcy Code Section 363 (f) with the Tenant's Right to Remain in Possession on a Lease Rejection under Bankruptcy Code Section 365 (h) // Marquette Law Review. 2016. Vol. 100. Iss. 2. Winter. P. 304).

Попробуем разобраться, допустимо ли очищение имущества от обременения из аренды. Если да, то в каком порядке? Начнем с анализа возможных вариантов освобождения имущества от обременений: автоматического и механического.

Автоматический режим

Ожидаемый эффект от автоматического прекращения притязаний неизбежно достигается в момент наступления того или иного факта, предусмотренного законом. При этом для достижения указанной цели никаких специальных усилий со стороны заинтересованных лиц не требуется. На данный момент мы видим два таких случая: 1) продажа имущества с публичных торгов; 2) признание собственника имущества банкротом.

Продажа имущества с публичных торгов в ходе банкротства

Надо признать, что никакого автоматического освобождения имущества от обременений из аренды в привязке к публичной продаже в действующем законе буквально не предусмотрено. Между тем поводом к настоящим размышлениям послужил п. 8.6 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 10.07.2009; далее - Концепция). В нем разработчики обратили внимание на необходимость включения в ГК РФ положений, определяющих влияние публичной продажи <7> на судьбу обременений продаваемого имущества. Казалось бы, всех обременений. Но в дальнейшем усилия реформаторов в этой области были сведены лишь к решению проблем, связанных с последствиями реализации предмета залога.

--------------------------------

<7> Для целей настоящей работы термины "торги", "публичные торги", "публичная продажа" и другие схожие формулировки предполагаются тождественными. Возможные расхождения в их толковании не

умаляют тезисов, выдвинутых автором.

Здесь следует отметить, что судьба залога при публичной продаже имущества прошла достаточно серьезную предварительную апробацию и в научных исследованиях, и в многочисленной правоприменительной практике, и в абстрактных разъяснениях (например, п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя"). На этом фоне проблематика иных видов обременения оказалась менее изучена. Возможно, что низкая проработанность темы послужила причиной отказа от формулирования нормативных положений. Как бы там ни было, рассматриваемые отношения до настоящего времени не получили законодательного урегулирования.

Однако случайные оговорки преследуют институт обременений и в правоприменительной практике. В качестве примера процитируем Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 26.05.2016 N 308-ЭС16-1368: "Таким образом, и законодательство, и сложившаяся судебная практика исходят из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации

происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо притязаний (здесь и далее в цитатах выделено нами. - Р.С.)". Неужели имущество освобождается ото всех притязаний третьих лиц, в том числе от аренды, сервитута и др.? В ракурсе настоящей работы приведенное высказывание выглядит, мягко говоря, неаккуратным. Безусловно, прохождение через такую процедуру очищает от права залога в силу подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ. Но в действующем законе нет ни малейшего намека на предоставление такой же возможности в отношении иных обременений.

Наоборот, отдельные положения действующего законодательства о банкротстве дают повод задуматься о сохранении обременений при продаже имущества в ходе банкротства. Так, согласно п. 19 ст. 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве); далее - Закон о банкротстве) обязательными условиями договора купли-продажи предприятия среди прочего являются сведения о наличии или отсутствии обременения в отношении предприятия, в том числе публичного сервитута. По смыслу п. 2 ст. 111, п. 3 ст. 139 Закона о банкротстве эти правила срабатывают и при продаже иного имущества несостоятельного должника. Выходит, конкурсная продажа имущества с обременением допускается. Можно предположить, что оговоркой о публичном сервитуте законодатель пытается сохранить не все обременения, а лишь те, что установлены в публичных интересах. И все же буква Закона прямо говорит, что это лишь частный случай.

При этом судебная практика не оставляет нам шансов для альтернативного толкования, поскольку изобилует примерами отчуждения имущества, обремененного правом аренды <8>. Даже Президиум ВАС РФ в свое время рассматривал дело, где имело место отчуждение с торгов в ходе банкротства помещения с обременением в виде краткосрочной аренды <9>. Конечно, это обстоятельство не было ключевым в рассмотренном споре. Тем не менее этот факт не шокировал судей высшей инстанции.

--------------------------------

<8> См.: Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.03.2013 по делу N А33-16941/2009, от

14.02.2014 по делу N А74-3018/2011; АС Западно-Сибирского округа от 29.10.2014 по делу N А70-6172/2013;

АС Северо-Западного округа от 27.08.2014 по делу N А05-13073/2013, от 17.04.2015 по делу N

А56-38002/2014; АС Поволжского округа от 13.08.2015 N Ф06-26822/2015 по делу N А57-19215/2013; АС Дальневосточного округа от 05.04.2016 N Ф03-281/2016 по делу N А59-1705/2012; АС Московского округа от

23.06.2016 по делу N А40-211061/2015.

<9> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 20.11.2012 N 8325/12.

К числу сторонников очищающей концепции торгов можно отнести С.В. Сарбаша, который в своей монографии указывает: "Утрата права на имущество происходит после приобретения этого имущества покупателями в результате его реализации посредством обращения взыскания. Приобретение имущества должника в результате обращения на него взыскания прекращает все обременения этого имущества, поскольку такое получение имущества представляет собой первоначальный, а не производный способ приобретения права на имущество" <10>. По мнению ученого, очищающий эффект носит универсальный

характер, поскольку освобождает ото всех видов обременений (в том числе от аренды) <11>. Приведенная точка зрения во многом перекликается с позицией Л.Н. Новоселовой, которая, несмотря на это, применительно к обременению из аренды констатирует: "Современное российское право не предусматривает в качестве общего правила возможности "очищения" имущества, на которое обращено взыскание, от обязательственных обременений, наложенных на основании договора с должником (прав аренды, найма, безвозмездного пользования)" <12>.

--------------------------------

<10> Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства третьим лицом. М.: Статут, 2003. С. 31.

<11> Там же. С. 31.

<12> Новоселова Л. Указ. соч.

Универсальный подход к очищению вынуждает нас обратить внимание на особое положение права залога в сравнении с другими обременениями. Во-первых, залог изначально сконструирован с целью получения залогодержателем удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. То есть обращение взыскания (и публичная продажа, соответственно) - по общему правилу один из необходимых этапов осуществления права залога. Такой вывод напрашивается сам собой из анализа многочисленных положений закона, регулирующих порядок реализации заложенного имущества. Во-вторых, проблема отчуждения обремененного имущества в банкротстве, как отмечалось выше, сталкивает две группы интересов: 1) кредиторов конкурсной массы; 2) лиц, в чью пользу установлено обременение (в частности, арендатора). Так вот, особенностью залогодержателя является то, что он одновременно входит в каждую из оппозиционных групп, а потому любое регулятивное решение для него становится беспроигрышным. Что из этого следует? Одни виды обременений изначально смоделированы на случай публичной продажи, другие - нет. Осуществление большинства известных нам притязаний ни в коей мере не связано с принудительным отчуждением имущества. По этой причине очищающий режим не может быть универсальным для всех видов обременений.

Как видим, в российской научной доктрине обсуждение очищающей концепции торгов строилось в основном вокруг дискуссии о проблемах обращения взыскания на имущество в ходе исполнительного производства. Между тем анализ американского права показывает, что там схожая полемика разворачивается уже в контексте банкротства. В частности, в ст. 363 f) Кодекса США о банкротстве закреплено положение о свободной и чистой продаже (free and clear sale), согласно которому имущество отчуждается свободным от обременений.

Как отмечается в литературе, доктрина свободной и чистой продажи начала формироваться на уровне прецедентов еще задолго до принятия закрепляющих ее законодательных положений <13>. Верховный суд США впервые заложил ее основы в период действия Закона о банкротстве 1841 г. в делах Ex Parte Christy <14> и Nugent v. Boyd <15>. После принятия каждого последующего закона соответствующий постулат, как правило, воспроизводился высшей инстанцией: после Закона 1867 г. - в Ray v. Norseworthy <16>, а после 1898 г. - в Van Huffel v. Harkelrode <17>. Законодательное признание доктрина обрела лишь в результате принятия Кодекса о банкротстве в 1918 г.

--------------------------------

<13> См.: Grohsgal B. Op. cit. P. 325 - 327.

<14> См.: Ex Parte Christy, 44 U.S. (1845).

<15> См.: Nugent v. Boyd, 44 U.S. (1845).

<16> См.: Ray v. Norseworthy, 90 U.S. (1874).

<17> См.: Van Huffel v. Harkelrode, 284 (1931).

Надо признать, что во всех этих примерах не рассматривалась проблема продажи имущества, обремененного арендой. Указанный аспект доктрины до настоящего времени не освещен правовой позицией Верховного суда США. Между тем на уровне нижестоящих судов развернулась острая дискуссия относительно распространения этого положения на обременение из аренды. Причем складывается впечатление, что такой подход в последнее время набирает популярность. В резонансном деле Pinnacle Restaurant in Big Sky, LLC v. CH SP Acquisitions, LLC прямо говорится: "Статья 363 (f) (1) позволяет осуществлять продажу имущества SHP свободной и чистой от арендных прав Pinnacle and Opticom" <18>.

В Precision Industries Inc. v. Qualitech Steel SBQ сделаны схожие выводы: "Поэтому статья 363 (f), как мы толкуем приведенное положение, предоставляет банкротному суду полномочие одобрять продажу имущества Qualitech's Pittsboro не обремененной владельческим интересом Precision как арендатора. Precision не возражал против продажи и не искал защиты, которая доступна в силу статьи 363 (f). Его владельческий интерес был аннулирован в результате продажи" <19>.

--------------------------------

<18> "Section 363 (f) (1) authorized the sale of SHP's property free and clear of the Pinnacle and Opticom leases" (цит. по: Pinnacle Restaurant in Big Sky, LLC v. CH SP Acquisitions, LLC).

<19> "Thus, section 363 (f), as we interpret that provision, permitted the bankruptcy court to allow the sale of Qualitech's Pittsboro property unencumbered by Precision's possessory interest as a lessee. Precision neither objected to the sale nor sought the protection that was available under section 363 (f). Its possessory interest was extinguished by the sale" (цит. по: Precision Industries Inc. v. Qualitech Steel SBQ, 327 F.3d 537, 7th Cir. 2003).

Вроссийском законодательстве прямо урегулирован единственный случай, когда права аренды и иные права пользования прекращаются в результате обращения взыскания на обремененное ими имущество. Речь идет о п. 2 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), согласно которому при обращении залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), - с момента заключения выигравшим торги лицом договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Вприведенных положениях явно прослеживается замысел законодателя, направленный на передачу

всобственность покупателя максимально очищенного недвижимого имущества. Как показывает правоприменительная практика, соответствующий порядок применим и к отчуждению заложенного имущества в ходе процедур банкротства <20>. Можно ли по аналогии применить такой же алгоритм к незаложенному имуществу? В американской судебной практике встречаются примеры такого подхода <21>. Несмотря на приведенные аргументы, обозначенная логика в настоящее время представляется нам чуждой. В свете сказанного можно констатировать, что в отечественном правопорядке продажа имущества

входе публичных торгов при банкротстве по общему правилу не влечет освобождение от обременений. Допустимо лишь прекращение (1) права залога и (2) права аренды или иных прав пользования заложенным имуществом в порядке, предусмотренном Законом об ипотеке.

--------------------------------

<20> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12.

<21> "Согласно законодательству штата Монтана продажа имущества в порядке обращения взыскания с целью удовлетворения требований из залога прекращает права из последующей аренды... Мы не видим причин для исключения применения законодательства, регулирующего продажу при обращении взыскания, в порядке аналогии к языку статьи 363 (f) (1)". ("Under Montana law, a foreclosure sale to satisfy a mortgage terminates a subsequent lease on the mortgage property... We see no reason to exclude the law governing foreclosure sales from the analogous language in section 363 (f) (1)" (цит. по: Pinnacle Restaurant in

Big Sky, LLC v. CH SP Acquisitions, LLC).

Следует задаться вопросом: нуждается ли отечественный правопорядок во внедрении модели автоматического очищения при публичной продаже? Готовы ли мы без оглядки принести в жертву интересы арендатора во имя интересов конкурсных кредиторов несостоятельного арендодателя? В первую очередь профессиональному сообществу нужно задуматься над обозначенными политико-правовыми вопросами. От ответов на них будет зависеть дальнейшая правоприменительная и законодательная настройка регулирования.

Признание должника несостоятельным (банкротом)

Другая модель автоматического освобождения имущества от обременения в отечественном праве характерна для коммерческой концессии. Мы имеем в виду п. 4 ст. 1037 ГК РФ, согласно которому при объявлении правообладателя или пользователя несостоятельным (банкротом) договор коммерческой концессии прекращается.

Как видим, риторика данной нормы носит бескомпромиссный характер. И именно это позволяет нам обозначить ряд проблем. Во-первых, из буквального толкования следует, что стороны утрачивают возможность продлить срок действия договора коммерческой концессии после признания правообладателя банкротом. Между тем нельзя забывать, что в отдельных случаях это необходимо. В частности, доходы от коммерческой концессии могут быть жизненно важными для банкрота, поскольку являются единственными источниками погашения текущих расходов в ходе конкурсного производства. Во-вторых, представляется непоследовательной позиция, что обязательственные связи прекращаются лишь при признании правообладателя банкротом. А как быть при отчуждении имущества, например, в ходе внешнего управления? Неужели тогда обременение сохраняется? В контексте сказанного каких-либо политико-правовых аргументов в пользу дифференциации судьбы коммерческой концессии в зависимости от применения одной из названных процедур банкротства мы не видим. В-третьих, обсуждаемая норма ничего не говорит о компенсации тех убытков, которые возникают при прекращении договора у пользователя коммерческой концессии. В силу отмеченных недостатков приведенная конструкция прекращения коммерческой концессии представляется негибкой.

В принципе эта проблематика - отсутствие механизма компенсации убытков - в целом свойственна формату автоматического освобождения. Ведь равным образом если допустить, что при публичной продаже аренда прекращается, возникает неопределенность относительно дальнейших отношений между арендодателем и арендатором с общегражданской точки зрения. Скорее всего, здесь с некоторыми оговорками подлежат применению общие правила о возмещении убытков, причиненных расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ). Теперь перейдем к рассмотрению другой модели очищения имущества от обременения - механической.

Механический режим

Закон о банкротстве наделяет должника специальной опцией, позволяющей прекратить соответствующие обременения в ручном режиме. Речь идет о п. 2 ст. 102, согласно которому отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение их должником повлечет для него убытки по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. Такие же положения предусмотрены и для иных процедур банкротства (например, абз. 4 п. 3 ст. 129, абз. 7 п. 7, п. 11 ст. 213.9 Закона о банкротстве).

В отличие от автоматического варианта, банкроту предоставляется возможность освободиться от бремени не по умолчанию, а лишь прямо выразив свою волю. Подобный режим не предполагает безусловного прекращения обременения, поскольку отвергаемая сделка должна соответствовать ряду критериев (в частности, должна быть неоконченной, носить убыточный характер или препятствовать восстановлению платежеспособности должника и т.д.). Значит, ручная настройка сопряжена с необходимостью приложения некоторых усилий. Между тем главное удобство такого механизма заключается в возможности контролировать процесс его применения, в том числе путем корректировки

параметров сделки с целью ее адаптации.

Вусловиях должного функционирования механической модели к моменту публичной продажи имущество должно оказаться стерильно чистым. Само собой, привлекательность такого актива в глазах потенциальных покупателей возрастает, что повышает эффективность публичной продажи.

Вобсуждаемом ракурсе следует обратить внимание, что коэффициент полезного действия от проведения торгов различается. Так, в ходе исполнительного производства нет специальных оснований для освобождения обремененного имущества, которые доступны в процедурах банкротства. Наоборот, в соответствии с ч. 1 ст. 77 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) обращение взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц, производится на основании судебного акта или исполнительной надписи нотариуса в случаях, установленных этим Законом.

Касательно этого положения в абз. 2 п. 61 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (далее - Постановление N 50) дано следующее разъяснение: "Правомерные владение и пользование третьими лицами имуществом должника не препятствуют разрешению вопроса об обращении на него взыскания, однако эти обстоятельства могут быть квалифицированы в качестве обременения данного имущества и учитываться при оценке его стоимости". Как видим, какие-либо "очистные" мероприятия в отношении обремененного имущества в ходе исполнительного производства не проводятся. Напротив, соответствующее обстоятельство учитывается при формировании его начальной продажной цены.

Исходя из этого, можно сделать несколько важных умозаключений.

Содной стороны, наличие механизма конкурсного отказа свидетельствует о ярко выраженном стремлении правопорядка к максимизации удовлетворения требований кредиторов (maximizing creditor's recovery) в интересах несостоятельного должника. Лишь введение соответствующей процедуры банкротства квалифицируется в качестве уважительной причины для разрыва хозяйственных связей. В остальных случаях должник обязан самостоятельно справляться с имеющейся долговой нагрузкой, не ущемляя интересов своих контрагентов. Соответственно, исполнительное производство - не повод для разрушения обязательственных отношений, в том числе из имущественного найма. Объяснение здесь вполне очевидное - обеспечение стабильности отношений, святости договора (sanctity of contract). Если имеются иные достаточные активы для удовлетворения притязаний взыскателя, то неоправданно предоставлять должнику возможность уклониться от исполнения обязательств перед третьими лицами (в том числе перед арендаторами).

Сдругой стороны, допущение публичной продажи имущества с обременением по общему правилу будет сопряжено с неравноценным встречным предоставлением. Ведь в отсутствие очищающих процедур привлекательность отчуждаемого актива резко снижается. Соответственно, ниже будет и итоговая величина продажной цены. Если подобная сделка состоится в преддверии банкротства, то необходим механизм, позволяющий ее оспорить по правилам главы III.1 Закона о банкротстве <22>. Это уменьшит риск вывода активов по заниженной стоимости под видом принудительного исполнения судебного акта. При оспаривании такой категории сделок следует обратить внимание на один любопытный нюанс. Для целей установления неравноценности встречного предоставления необходимо сопоставлять цену продажи обремененного имущества с рыночной стоимостью аналогичного актива, но свободного от притязаний третьих лиц. Ведь если бы оспариваемая сделка не состоялась, то имущество освободилось бы от бремени

сиспользованием механизма конкурсного отказа. Следует предполагать, что такой же инструмент будет использован и после реституционного возврата актива в конкурсную массу.

--------------------------------

<22> Примеры успешного оспаривания арбитражным управляющим публичных торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, уже встречаются в правоприменительной практике ВС РФ (см., напр.:

Определение ВС РФ от 28.07.2016 N 305-ЭС15-1943).

Какой можно сделать вывод? Экономический эффект публичной продажи обремененного арендой

имущества в ходе процедуры банкротства и в ходе исполнительного производства нельзя отождествлять.

Продажа, в банкротстве дает возможность генерировать гораздо бóльшую выручку, чем при такой же продаже в исполнительном производстве. Ведь несомненно, что освобожденный от притязаний актив будет продан по более высокой цене. Само собой, соответствующий результат может быть достигнут лишь в случае использования механизма конкурсного отказа.

В свете этого напрашивается еще один вопрос: должна ли процедура конкурсного отказа от договора аренды предшествовать публичным торгам по продаже соответствующего имущества? Нам представляется, что это обязательный этап предпродажной подготовки. При этом его результатом может быть как отказ от сделки (или ее адаптация), так и констатация отсутствия имущественного вреда от ее сохранения. Самое главное, что в преддверии торгов должна быть проведена оценка соответствующих параметров.

Между тем в судебной практике единообразия по этому вопросу нет. Большинство примеров свидетельствует о том, что конкурсный отказ является лишь правом, а не обязанностью управляющего. С той или иной модификацией похожая категоричная оговорка фигурирует во многих судебных актах <23>. Подобная риторика ведет к произвольному осуществлению прав и обязанностей, возложенных на арбитражного управляющего. Это неприемлемо, поскольку при таком подходе уровень привлекательности отчуждаемого имущества ставится в зависимость от воли случая.

--------------------------------

<23> См.: Постановления АС Уральского округа от 20.03.2015 N Ф09-7906/12 по делу N

А07-23553/2011, от 26.05.2015 N Ф09-3774/13 по делу N А07-5973/2012; АС Северо-Кавказского округа от 17.02.2016 N Ф08-336/2016 по делу N А53-20554/2013; ФАС Поволжского округа от 31.01.2006 по делу N А72-903/04-21/5Б; ФАС Западно-Сибирского округа от 07.10.2010 по делу N А45-808/2009.

Более разумно было бы занять альтернативную точку зрения, согласно которой арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно (п. 4 ст. 20.3 Закона о банкротстве), в том числе осуществлять принадлежащие ему права. Так, в ряде постановлений ФАС Московского округа указано, что отказ от невыгодных сделок должника с учетом конкретных обстоятельств является не только правом, но и обязанностью управляющего, который должен действовать в интересах должника <24>. АС Северо-Западного округа указал, что конкурсный управляющий должен раскрывать мотивы и причины бездействия по отказу от исполнения договоров аренды <25>. Другой окружной суд в одном из постановлений отметил: "Из статей 20.3, 60, 102 и 129 Закона о банкротстве следует, что конкурсный управляющий, являющийся профессиональным участником отношений, связанных с банкротством, должен

самостоятельно и в разумные сроки предпринимать исчерпывающие меры, направленные на пополнение конкурсной массы должника, в том числе путем расторжения экономически невыгодных сделок должника" <26>.

--------------------------------

<24> См.: Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2006, 17.01.2006 N КГ-А40-13598-05 по делу N А40-32833/05-36-74.

<25> См.: Постановление АС Северо-Западного округа от 24.01.2019 N Ф07-16590/2018 по делу N

А56-59794/2011.

<26> Постановление АС Уральского округа от 22.08.2019 N Ф09-649/17 по делу N А71-11170/2015.

Аналогичную точку зрения отстаивает и Е. Кузьмичева, которая справедливо проводит аналогию с правом конкурсного оспаривания сделок <27>. С.В. Сарбаш отмечает, что в обязанность внешнего управляющего входит выявление сделок должника, препятствующих восстановлению платежеспособности, и отказ от них <28>. Выходит, что анализ сделок на предмет конкурсного отказа от них является обязанностью арбитражного управляющего. Последовательно развивая приведенную логику, можно констатировать, что оценка целесообразности сохранения на будущее арендных отношений выступает обязательным этапом предпродажной подготовки обремененных активов.