учебный год 2023 / Статья_ Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17 ноя

Статья: Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

(Поветкина Е.Л., Церковников М.А.) ("Вестник ВАС РФ", 2012, N 2)

Документ предоставлен КонсультантПлюс

www.consultant.ru

Дата сохранения: 24.11.2019

Статья: Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17

ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики Документ предоставлен КонсультантПлюс

применения ...

Дата сохранения: 24.11.2019

КОММЕНТАРИЙ К ПОСТАНОВЛЕНИЮ ПЛЕНУМА ВАС РФ ОТ 17 НОЯБРЯ 2011 Г. N 73 "ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ" <1>

Е.Л. ПОВЕТКИНА, М.А. ЦЕРКОВНИКОВ

--------------------------------

<1> Авторы выражают сердечную благодарность магистру юриспруденции С.М. Кротову за помощь в работе с источниками на немецком языке.

Поветкина Елена Леонидовна, главный консультант управления частного права ВАС РФ, магистр частного права.

Церковников Михаил Александрович, главный консультант управления частного права ВАС РФ, магистр частного права.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 посвящено двум группам возникающих при рассмотрении споров из договоров аренды вопросов, которые встали перед новейшей судебной практикой и не получили в ней единообразного разрешения, что создало потребность в разъяснениях высшей судебной инстанции. В связи с этим условно комментируемое Постановление можно разделить на две части: с п. 1 по п. 4 и с п. 5 по п. 8 <2>.

--------------------------------

<2> Это деление обусловливает композицию настоящего Комментария, также состоящего из двух частей. Автор части I - Е.Л. Поветкина, автор части II - М.А. Церковников.

I. Первая часть посвящена проблемам, связанным с реализацией преимущественного права

арендатора государственного или муниципального имущества на заключение договора аренды на новый срок.

Проблемы эти обусловлены тем, что, с одной стороны, согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. С другой стороны, действующее законодательство в ряде случаев предписывает обязательное проведение торгов для заключения договора аренды государственного или муниципального имущества. При этом какие-либо нормы, прямо устанавливающие, что положения ст. 621 ГК РФ в этих случаях не применяются, либо определяющие иное соотношение преимущественного права и торгов, до последнего времени отсутствовали <3>.

--------------------------------

<3> 06.12.2011 принят Федеральный закон N 401-ФЗ, которым ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" была дополнена положениями, посвященными преимущественному праву арендатора на заключение договора на новый срок. Согласно этой статье в новой редакции арендодатель обязан заключить договор аренды с прежним арендатором без

Статья: Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17

ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики Документ предоставлен КонсультантПлюс

применения ...

Дата сохранения: 24.11.2019

проведения торгов при соблюдении нескольких условий.

Очевидно, что преимущественное право и торги защищают противоположные интересы, объективно противоречат друг другу. Это противоречие в отсутствие законодательного регулирования по вопросу о соотношении соответствующих правил обусловило формирование целого спектра позиций на этот счет: от полного отрицания преимущественного права арендатора в случае обязательного заключения договора аренды на торгах до отрицания возможности собственника объявить торги на право заключения договора аренды в том случае, если арендатор заявил о своем намерении воспользоваться принадлежащим ему преимущественным правом. В промежуточных позициях была предпринята попытка совместить преимущественное право аренды и заключение договора на торгах. Как следствие - отсутствие единообразия в судебной практике при явном перекосе не в пользу преимущественного права.

В связи с этим необходимо было выработать механизм, позволяющий установить справедливый баланс двух противоположных интересов: интереса арендатора в стабильном владении арендованным имуществом, который защищается нормой ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора, и интереса публичного собственника в эффективном управлении своим имуществом, обеспечиваемого в данном случае посредством использования механизма торгов. Кроме того, согласованию с вышеназванными подлежал интерес еще одной стороны - интерес третьих лиц в возможности доступа к государственному и муниципальному имуществу <4>, а также в качестве участников соответствующих торгов.

--------------------------------

<4> См.: письмо Федеральной антимонопольной службы от 02.09.2008 N ИА/22018 "Разъяснения применения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).

При этом задача состояла именно в примирении, в выработке варианта, сочетающего регулирование и той, и другой нормы, поскольку отдать предпочтение какому-либо из крайних вариантов посредством судебного толкования действующего законодательства вряд ли было возможно.

По смыслу ст. 621 ГК РФ заключенный на новый срок договор является новым договором аренды <5>. Следовательно, позиция, согласно которой реализация преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок исключает проведение торгов на право заключения договора аренды, вступает в прямое противоречие с обязательностью торгов. Если судить с политико-правовой точки зрения, этот подход абсолютизирует интерес арендатора в ущерб интересу публичного собственника и может служить источником коррупции в сфере управления государственным и муниципальным имуществом.

--------------------------------

<5> См.: п. 31 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

В то же время нормы, устанавливающие обязательность проведения торгов для заключения договора аренды, не могут рассматриваться как направленные на лишение арендатора государственного или муниципального имущества преимущественного права, принадлежащего ему в

Статья: Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17

ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики Документ предоставлен КонсультантПлюс

применения ...

Дата сохранения: 24.11.2019

силу ст. 621 ГК РФ. Их политико-правовая цель не лишить арендатора преимущественного права, а обеспечить принятие наиболее эффективного управленческого решения в отношении государственной и муниципальной собственности.

Общепризнано, что необходимость заключения договора на торгах обусловлена тем, что в случаях, когда собственником является публичный субъект, стимулы для принятия наиболее выгодного ему решения в вопросе управления имуществом значительно ослаблены. При этом велика вероятность, что, выбирая контрагента, ответственное за этот выбор лицо будет исходить не из интересов собственника, а из своих интересов. Торги представляют собой механизм, который позволяет минимизировать подобные риски и, используя конкуренцию между участниками торгов, принять наиболее эффективное, выгодное публичному собственнику решение. Благодаря осознанию целевой направленности положений законодательства об обязательном заключении договора по итогам торгов соответствующие нормы при их толковании могут оцениваться с точки зрения того, насколько та или иная особенность по сравнению с общим (гражданско-правовым) порядком регулирования отношений необходима и оправдана преследуемой целью. С этой позиции очевидно, что преимущественное право арендатора не является препятствием для эффективного управления публичной собственностью в ситуации, когда условия договора аренды определяются на конкурсной основе посредством конкуренции участников торгов.

Однако вопрос о выборе конкретного варианта сочетания торгов и преимущественного права аренды вызвал затруднения при разработке проекта комментируемого Постановления, которая была начата еще в 2009 г., затем приостановлена в ожидании решения этого вопроса от законодателя <6> и возобновлена только в начале 2011 г.

--------------------------------

<6> Действовавшая в 2009 г. редакция ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предполагала, что порядок проведения торгов должен быть урегулирован актом Правительства РФ. Впоследствии эта норма претерпела изменения, и соответствующий Порядок утвержден Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67.

Почти одновременно с комментируемым Постановлением, принятым 17.11.2011 и опубликованным 15.12.2011, Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" ст. 17.1 названного Закона была дополнена положениями, касающимися преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Части 9 - 11, дополнившие ст. 17.1, предусматривают, что с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, договор аренды на новый срок заключается без проведения торгов, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством. Условием заключения нового договора с прежним арендатором без торгов является определение размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, и заключение нового договора не менее чем на три года. При этом арендодатель не вправе отказать прежнему арендатору в заключении на новый срок договора аренды без торгов, если только в отношении объекта аренды не принято решение, предусматривающее иной порядок распоряжения им.

Новое законодательное решение, безусловно, ставит дополнительные вопросы и сужает предмет комментируемого Постановления, не умаляя, впрочем, его значения, так как Постановление имеет в виду любые предусмотренные законодательством случаи обязательного заключения договора аренды на торгах, а не только ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Таким образом, в сфере действия

Статья: Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17

ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики Документ предоставлен КонсультантПлюс

применения ...

Дата сохранения: 24.11.2019

позиций, закрепленных комментируемым Постановлением, остаются, в частности, договоры аренды, заключаемые по правилам Земельного и Лесного кодексов РФ, поскольку они не содержат специальных правил, посвященных этому вопросу. Вместе с тем новые законодательные изменения лишний раз доказывают, что изъятие из правила об обязательности торгов в пользу преимущественного права арендатора не может быть результатом судебного толкования, а является прерогативой законодателя.

Механизм реализации преимущественного права аренды

Итак, комментируемое Постановление стоит на позиции сочетания торгов и преимущественного права. Следует отметить, что в изданных ранее ВАС РФ разъяснениях общего характера изложено несколько вариантов механизма такого сочетания.

Вп. 1 информационного письма ВАС РФ от 28.07.1995 N С1-7/ОП-434 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике" (далее - информационное письмо N С1-7/ОП-434), в котором разъяснялось применение п. 3 ст. 86 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, содержавшего норму, аналогичную п. 1 ст. 621 ГК РФ, говорится, что арендатор вправе потребовать от арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, вне зависимости от того, являлся ли он их участником.

ВОбзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров о преимущественном праве приобретения акций закрытых акционерных обществ (далее - Обзор), утвержденном информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.06.2009 N 131, механизм такой реализации различается в зависимости от того, являются торги добровольными или носят принудительный для владельца акций характер. Согласно п. 6 данного Обзора при добровольной продаже акционером ЗАО принадлежащих ему акций на торгах лицу, не являющемуся акционером общества, с нарушением преимущественного права приобретения акций другой акционер общества вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, выигравшего торги, независимо от того, принимал ли он в них участие. Важно, что обоснование такого подхода строится на том, что акционер, намеревающийся продать акции, не может, выбрав способ заключения договора, ограничить других акционеров в порядке реализации преимущественного права. С учетом этого аргумента, а также того, что в данном случае существенное значение имеет предусмотренный акционерным законодательством срок, в течение которого акционер может принять решение об использовании преимущественного права, во втором примере к п. 6 Обзора делается также вывод о том, что потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору купли-продажи акций ЗАО может и акционер, участвовавший в торгах, но проигравший их <7>.

--------------------------------

<7> Если исходить из того, что именно указанный фактор (обязательное время на размышление) имеет определяющее значение для этого подхода, можно заключить, что в случае с арендатором, участвовавшим в торгах и проигравшим их, мыслима иная позиция.

В отличие от добровольных, принудительные торги обусловливаются обязательностью реализации преимущественного права покупки акций только в рамках таких торгов. Как указывается в примере к п. 7 Обзора, реализация преимущественного права покупки на публичных (принудительных) торгах заключается в том, что преимущественник не обязан заявлять большую цену, а может согласиться на приобретение акций по цене, предложенной другим участником этих торгов. При проведении торгов в принудительном порядке такое ограничение преимущественного права

Статья: Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17

ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики Документ предоставлен КонсультантПлюс

применения ...

Дата сохранения: 24.11.2019

оправдано необходимостью обеспечить интересы третьих лиц - кредиторов акционера, чьи акции подлежат продаже с торгов, а также интерес самого акционера-должника в наиболее полном и наиболее быстром удовлетворении требований кредиторов.

Комментируемое Постановление в вопросе механизма реализации преимущественного права аренды в общем плане следует модели добровольных торгов, обозначенной как в информационном письме, так и в Обзоре. На первый взгляд такой подход неочевиден, так как в случаях, рассматриваемых в Постановлении, речь идет о торгах, проведение которых обязательно для сдачи государственного или муниципального имущества в аренду в силу законодательной нормы, что наводит на мысль о необходимости использования модели принудительных торгов.

Действительно, обязательность проведения торгов и в том, и в другом случае предусматривается положениями федерального законодательства. Но при ближайшем рассмотрении между этими двумя ситуациями обнаруживается больше различий, чем сходства. Во-первых, обязательность торгов для заключения договора аренды иная, чем в случаях, рассмотренных в п. 7 Обзора: торги здесь выступают только как непременная форма заключения договора. Ограничение собственника в свободе распоряжения имуществом (чем характеризуются торги в исполнительном производстве и при банкротстве) в данном случае отсутствует: решение о том, сдавать или не сдавать имущество в аренду, публичный собственник принимает сам. Во-вторых, интерес третьих лиц (в случае заключения договора аренды ими являются потенциальные арендаторы) в доступе к государственному или муниципальному имуществу, как представляется, не может быть поставлен здесь во главу угла, как это происходит на торгах в рамках исполнительного или конкурсного производства. Сам факт необходимости проведения торгов с привлечением широкого круга третьих лиц является достаточной "жертвой" в пользу интересов третьих лиц и в ущерб стабильности арендных отношений. Следует также учитывать, что стороны договора аренды связаны, как правило, достаточно долговременными отношениями, зачастую предполагающими определенные вложения арендатора в арендуемое имущество, что наиболее актуально как раз для имущества государственного и муниципального, особенно в случаях аренды объектов коммунального хозяйства, культурного наследия и т.п. Обеспечить заинтересованность арендатора в таких вложениях, в добросовестном исполнении обязанностей, связанных с содержанием переданного в аренду имущества, возможно, лишь если предоставить ему достаточные гарантии стабильности владения этим имуществом.

Таким образом, независимость реализации арендатором преимущественного права от его участия или неучастия в торгах, т.е. использование модели добровольных торгов, представляется оправданной.

В то же время, учитывая, что иск о переводе прав и обязанностей по договору есть способ защиты нарушенного преимущественного права, а не его реализации, комментируемое Постановление позволяет арендодателю избежать этого нарушения, направив арендатору до заключения договора аренды с победителем торгов предложение о его заключении на условиях, определенных по результатам торгов. Такое предложение арендодателя трактуется комментируемым Постановлением как оферта, что следует из ссылки на ст. 440 ГК РФ и обозначает применимость к предложению арендодателя и его принятию арендатором также других норм ГК РФ об оферте и акцепте, за исключением, очевидно, тех, которые противоречат природе регулируемых отношений, например ст. 443 ГК РФ.

Если срок, в течение которого арендатор может акцептовать, не установлен в соответствии со ст. 440 ГК РФ арендодателем в направленном арендатору после подведения итогов торгов предложении - оферте, он определяется, как сказано в комментируемом Постановлении, с учетом абзаца второго п. 5 ст. 448 ГК РФ. Фраза о том, что данный срок определяется "с учетом" этой нормы, согласно которой

Статья: Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17

ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики Документ предоставлен КонсультантПлюс

применения ...

Дата сохранения: 24.11.2019

договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола, не означает, что Пленум ВАС РФ устанавливает для акцепта срок, не предусмотренный законодательством. Имея в виду положения п. 1 ст. 441 ГК РФ, Пленум ВАС РФ в комментируемом Постановлении, по сути, показывает, что в этом случае имеет место нормативное ограничение "нормально необходимого времени" для акцепта.

Приведенная фраза также означает, что срок на принятие арендатором предложения арендодателя, в том числе когда такой срок указан в предложении арендатора, всегда короче срока, о котором говорится в абзаце втором п. 5 ст. 448 ГК РФ. Это объясняется тем, что последний представляет собой срок, в течение которого должен быть заключен договор аренды с победителем торгов и его незаключение будет означать уклонение арендодателя от заключения договора. А поскольку только принятие арендатором-преимущественником предложения арендодателя о заключении договора аренды на условиях, предложенных победителем торгов, освобождает арендодателя от обязанности заключить договор с последним (об этом, по сути, говорится в абзаце первом п. 4 комментируемого Постановления), арендодатель, руководствуясь принципами добросовестности и разумности, должен ждать ответа арендатора только в течение такого срока, который позволяет соблюсти в отношениях с победителем торгов срок, указанный в абзаце втором п. 5 ст. 448 ГК РФ. Исходя из этого, полагаем, что акцепт арендатора, полученный арендодателем, скажем, в последний день этого срока, следует рассматривать как непринятие оферты.

Учитывая изложенное, а также диспозитивность правила абзаца второго п. 5 ст. 448 ГК РФ, арендодателям и организаторам торгов, обладающим информацией о желании арендатора заключить договор аренды на новый срок, целесообразно при подготовке к проведению торгов иметь этот факт в виду и указывать в извещении о проведении торгов иной более продолжительный срок для заключения договора по итогам торгов, который будет являться оптимальным в конкретной ситуации.

Таким образом, в конструкцию преимущественного права аренды вводится элемент "оферта на условиях, предложенных третьим лицом", который, по крайней мере в четко выраженном виде, в ст. 621 ГК РФ отсутствует, и это сближает ее с механизмом реализации преимущественного права покупки, закрепленным в ст. 250 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ, если участники долевой собственности на вещь, которым поступило извещение о продаже доли в праве собственности на эту вещь, откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение определенного срока со дня извещения, продавец имеет право продать свою долю любому лицу. В этом случае доля в праве собственности будет продана с соблюдением преимущественного права и, следовательно, участник долевой собственности, явно или молчаливо отказавшийся от покупки, не будет иметь иска о переводе на себя прав и обязанностей покупателя. Если же участник долевой собственности предъявит иск, то суд, отказывая в удовлетворении этого иска, как представляется, будет основываться на состоявшемся отказе от преимущественной покупки. Однако будет ли означать отказ суда в иске, что преимущественное право прекратилось?

Один из первоначальных вариантов проекта комментируемого Постановления основывался на концепции прекращения преимущественного права в результате отказа арендатора от заключения договора аренды на условиях, предложенных победителем торгов. Тем не менее в итоге возобладал подход, согласно которому суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права на основании ст. 10 ГК РФ как арендатору, который злоупотребляет существующим, по-прежнему принадлежащим ему правом. Такое обоснование приводит к тому же результату, что и аргументация, основанная на прекращении преимущественного права: суд отказывает в иске о переводе прав и обязанностей. Однако с точки зрения судебного толкования права, учитывая норму п. 2 ст. 9 ГК РФ о

Статья: Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17

ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики Документ предоставлен КонсультантПлюс

применения ...

Дата сохранения: 24.11.2019

том, что отказ от осуществления прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом, такое обоснование является более осторожным, хотя, возможно, и более сомнительным.

Иск о переводе прав и обязанностей по договору

Общеизвестно, что требование лица, чье преимущественное право на заключение договора (будь то продажа или аренда) нарушено, может быть удовлетворено судом только в случае заключения такого договора с третьим лицом. В связи с этим самой распространенной причиной отказа в иске о переводе прав и обязанностей по договору является тот факт, что означенный договор с третьим лицом не заключен.

Интересно отметить решение этого вопроса, содержащееся в информационном письме N С1-7/ОП-434. Оно не только предусматривало конструкцию, которая сейчас была бы названа переводом прав и обязанностей по договору, но и рассматривало ситуацию, когда договор аренды с победителем торгов еще не заключен. Если в этом случае арендодатель уклонялся от заключения договора с прежним арендатором, последний мог обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса. Возможно, отчасти существованием в прошлом этого подхода и инерционностью правоприменительной практики объясняется тот факт, что больше половины исков, основанных на п. 1 ст. 621 ГК РФ, представляют собой иски об обязании арендодателя заключить договор аренды на новый срок, в которых суды неизменно отказывают по понятной причине, а не иски о переводе прав и обязанностей по заключенному договору.

Вместе с тем, когда дело касается недвижимого имущества, подобное упорство истцов может быть объяснено не их инертностью и юридической неграмотностью, а объективно существующей потребностью в защите на несколько более ранней стадии. В тех случаях, когда момент заключения договора аренды недвижимости связан с моментом его государственной регистрации, самый простой способ избежать иска о переводе прав и обязанностей - подписать договор аренды и передать имущество во владение арендатора, не проводя (по крайней мере в пределах годичного срока реализации преимущественного права) его государственной регистрации.

Имея это в виду, комментируемое Постановление говорит о том, что удовлетворению требования о переводе прав и обязанностей по подписанному по результатам торгов договору аренды недвижимости на срок более года не препятствует отсутствие государственной регистрации данного договора. С одной стороны, такой подход может быть объяснен тем, что в подобном случае речь идет не о переводе прав и обязанностей по договору, а о переводе на прежнего арендатора прав и обязанностей победителя торгов. С другой стороны, он может представлять собой отзвук набирающей в последнее время популярность концепции, согласно которой государственная регистрация обременения, в том числе в виде аренды, обслуживает прежде всего интересы третьих лиц. Поэтому отсутствие регистрации не означает, что между сторонами, достигшими соглашения в предписываемой законодательством форме, нет никакой связи, что в отношениях друг с другом (а также, по-видимому, с тем лицом, которое требует перевода на себя прав и обязанностей по соответствующему договору) они могут ссылаться на этот факт в обоснование незаключенности договора.

Помимо прочего, из вышеизложенного вытекает также, что судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей, служит основанием как для изменения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП, реестр) записи об арендаторе,

Статья: Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17

ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики Документ предоставлен КонсультантПлюс

применения ...

Дата сохранения: 24.11.2019

так и для первоначальной регистрации аренды по заявлению истца, в пользу которого такой судебный акт вынесен.

Гарантии интересов победителя торгов

Как уже указывалось, принятие арендатором предложения арендодателя о заключении договора аренды на условиях, сформированных по итогам торгов, т.е. заключение договора аренды с арендатором-преимущественником, освобождает арендодателя от обязанности заключить такой договор с победителем торгов. Нарушение этой обязанности в соответствии с п. 5 ст. 448 ГК РФ в обычных условиях дает победителю торгов право требовать понуждения к заключению договора и возмещения убытков. В рассматриваемой же ситуации заключение договора аренды с арендатором (как следствие, незаключение этого договора с победителем торгов) обусловлено действием п. 1 ст. 621 ГК РФ и не может рассматриваться как противоправное уклонение от договора. Действия арендодателя в этом случае не могут считаться недобросовестными.

Упречным по отношению к победителю торгов поведение арендодателя будет в том случае, если последний в рамках преддоговорных отношений не сообщил заинтересованным лицам о наличии обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды лица <8>. Очевидно, что знание участниками торгов о наличии преимущественника позволяет им учитывать этот факт в своих аукционных или конкурсных предложениях, косвенно с этим лицом конкурировать и в итоге предложить такие условия, на которых обладатель преимущественного права не будет готов заключить договор. Возвращаясь к вопросу о соблюдении баланса интересов всех заинтересованных лиц, отметим, что интерес победителя как участника торгов можно считать нарушенным только тогда, когда арендодатель не включил (не обеспечил включения) информацию о наличии преимущественника в извещение о проведении торгов. Следовательно, только в этом случае победитель торгов может требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах. Аналогично этому победитель торгов, заключивший договор аренды по их итогам в нарушение преимущественного права (арендодателем не было предложено преимущественнику заключить договор по итогам торгов), может потребовать возмещения своих убытков, если он является добросовестным в вышеуказанном смысле.

--------------------------------

<8> В информационном письме N С1-7/ОП-434 обращалось внимание на то, что при проведении конкурса арендодатель должен поставить его участников в известность о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление.

В случае заключения договора аренды с победителем торгов и передачи ему арендованного имущества убытки арендатора - победителя торгов в связи с переводом прав и обязанностей по договору на арендатора-преимущественника, вероятнее всего, не могут описываться только как убытки, связанные с участием в торгах.

Убытки победителя торгов в такой ситуации могут быть обусловлены и другими обстоятельствами, связанными с заключением договора, права и обязанности по которому подлежат переводу на другое лицо, например они могут быть связаны с обустройством арендуемого имущества для тех или иных целей, перевозкой оборудования и т.п. Вопрос о таких убытках представляет собой общую проблематику защиты посредством перевода прав и обязанностей, и поэтому неупоминание о них в постановлении, посвященном специфике реализации преимущественного права в случае торгов,

Статья: Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17

ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики Документ предоставлен КонсультантПлюс

применения ...

Дата сохранения: 24.11.2019

отнюдь не означает невозможности их взыскания.

Еще один вопрос, возникающий, если договор по итогам торгов заключен не с победителем торгов, а с арендатором, - это вопрос о судьбе задатка, уплаченного победителем торгов. Поскольку договор аренды с победителем торгов не заключен, основания для отнесения задатка в счет арендной платы по договору отсутствуют. Нет оснований и для удержания задатка арендодателем. Поскольку специальной нормы, которая регулировала бы данный вопрос в законодательстве, не существует, задаток должен быть возвращен победителю торгов по правилам главы 60 ГК РФ.

Постановление оставляет открытым вопрос и о платежах по заключенному с победителем торгов договору при переводе прав и обязанностей по нему на арендатора-преимущественника, имея в виду, что здесь нет специфики применительно к реализации преимущественного права при торгах. Тем не менее зачисление задатка в счет арендной платы означает, что за определенный период соответствующая обязанность арендатора прекращена исполнением и, следовательно, в лице арендатора-преимущественника она уже возникнуть не может. В связи с этим при переводе прав и обязанностей по заключенному с победителем торгов договору неосновательно обогатившимся на соответствующую сумму будет являться не арендодатель, а арендатор-преимущественник при условии, конечно, что сумма платежей, уплаченных по договору, превышает начисленные за соответствующий период пользования арендованным имуществом. Полагаем также, что иск о взыскании такого неосновательного обогащения может быть заявлен арендатором - победителем торгов в качестве встречного требования о переводе прав и обязанностей.

Пролонгация договора на неопределенный срок

В п. 1 комментируемого Постановления о преимущественном праве арендатора не упоминается. Тем не менее ясно, что содержащиеся в нем разъяснения прежде всего касаются заключения на новый срок договора с арендатором, обладающим названным правом.

Как уже отмечалось, в отсутствие специальной законодательной нормы, предусматривающей иное, обладание арендатором государственного или муниципального имущества преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок не исключает и не может исключать проведения торгов на право заключения договора аренды этого имущества. Более того, заключение нового договора аренды, в том числе с обладателем преимущественного права, без проведения торгов за изъятиями, прямо установленными законом, следует рассматривать как нарушение правового запрета, что обусловливает ничтожность такого договора в силу ст. 168 ГК РФ.

Формально изменение сторонами первоначального срока договора (продление, пролонгация), как правило, не квалифицируется как заключение нового договора на новый срок. В то же время граница между новым договором и старым договором на новых условиях является зыбкой.

ВПостановлении от 28.12.2010 N 9143/10 Президиум ВАС РФ, квалифицируя в качестве недействительного соглашение о продлении договора безвозмездного пользования муниципальным имуществом, заключенное после дополнения Закона о защите конкуренции ст. 17.1, указал, что положения ст. 621 ГК РФ не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иной вывод позволил бы выводить определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям этого Закона.

Вкомментируемом Постановлении Пленум ВАС РФ подходу, высказанному в конкретном деле,