Экзамен зачет учебный год 2023 / преимущественное право покупки доли

Преимущественное право покупки доли

в праве собственности на жилье

Преимущественное право покупки было закреплено в ст.120 ГК РСФСР 1964 года. В действующем ГК РФ оно установлено в ст.250. Но хотя эта норма не является новой для российского гражданского права, связанные с ее действием проблемы возникают достаточно часто.

Согласно данной статье ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме случая продажи с публичных торгов). Как видим, в данной норме речь идет о сделке купли-продажи. Однако в п.5 ст.250 ГК содержится специальное положение о том, что это правило применяется также при отчуждении доли по договору мены. Кроме этого, существует общая норма, закрепленная в п.2 ст.246 ГК, согласно которой участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 ГК. Таким образом, можно сделать вывод о том, что право преимущественной покупки должно действовать при совершении любой возмездной сделки по отчуждению доли в праве общей собственности, даже если в нормах об отдельных видах договоров не предусмотрено специальной отсылки к ст.250 ГК.

С правом преимущественной покупки наиболее часто мы сталкиваемся там, где объектом сделки является доля жилого дома (квартиры). Во многом это обусловлено тем, что режим общей долевой собственности наиболее распространен в сфере правоотношений по поводу жилья. Осуществление этого права при совершении сделки купли-продажи жилого помещения особых сложностей не вызывает, поскольку механизм реализации этого права четко определен в законе. Проблемы возникают там, где мы сталкиваемся с иными видами договоров по отчуждению доли в общей собственности.

Как уже упоминалось, правила о преимущественном праве покупки продаваемой доли применяются также при отчуждении доли по договору мены. Эта норма - нововведение. В ГК РСФСР 1964 года такого положения не было. Ранее гражданин был вправе обменять свою часть дома, не спрашивая разрешения у других сособственников строения, последние не пользовались преимущественным правом приобретения отчуждаемых помещений. Тем не менее уже в то время некоторые цивилисты высказывались за допустимость применения к отношениям мены правил о преимущественном праве покупки в тех случаях, когда лицу, желающему обменять свою долю в общей собственности на определенное имущество, другой совладелец может предоставить в обмен соответствующие предметы. При этом указывалось также, что в случае неравноценности предлагаемых к обмену вещей возможна денежная доплата.

Действующий ГК воспринял такую позицию и предусмотрел право преимущественной покупки при заключении договора мены доли в общей собственности. Однако в нем не указывается, каким образом реализуется это право. О подобной проблеме всерьез не говорили. В юридических изданиях практически не встречается публикаций, посвященных этому вопросу.

Н. Толчеев, анализируя действие права преимущественной покупки доли жилого дома (квартиры), упоминает о положении, содержащемся в п.2 ст.567 ГК, согласно которому к договору мены применяются правила о купле-продаже; каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (Толчеев Н. Право преимущественной покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000. N 7. С. 19-21). Однако не ясно, должно ли лицо, желающее реализовать свое преимущественное право покупки, приобрести отчуждаемую долю, уплатив за нее денежную сумму, равную той цене, которую стоит товар, предлагаемый третьим лицом в обмен (в таком случае имеет место уже не мена, а купля-продажа), или это лицо должно предложить такой же точно товар или аналогичный.

Вообще говоря, положения п.2 ст.567 ГК сформулированы подобным образом для того, чтобы не возникало проблем с применением п.2 ст.568 ГК, по которому "в случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже товара, предлагаемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах...". Применение норм о купле-продаже к договору мены призвано урегулировать именно вопрос о доплате в стоимости обмениваемого имущества, исходя при этом из презумпции равноценности объектов договора мены.

Согласно п.1 ст.568 ГК обмениваемые товары предполагаются равноценными. Несмотря на частичное правовое регулирование подобных правоотношений нормами о купле-продаже, сущность этих правоотношений не изменяется. Мена остается меной, а не трансформируется в куплю-продажу. Таким образом, положения п.2 ст.567 ГК не применимы для регулирования отношений по реализации права преимущественной покупки при заключении договора мены доли в общей собственности на жилье.

Попытка толкования п.5 ст.250 ГК была предпринята авторами учебника "Гражданское право". По их мнению, правило о преимущественном праве покупки применительно к договору мены действует лишь "тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества" (Гражданское право. Учебник. Часть 1. 1998. С. 450).

В данном случае мы видим пример толкования закона, которое хотя и удобно с точки зрения понимания и практического применения, но является ограничительным. По общим принципам теории права ограничительное толкование закона недопустимо. Совершенно ясно, что жилые помещения - это вещи индивидуально-определенные. Если признать правильность вышеуказанной точки зрения, то следует вывод, что применительно к сделке мены доли жилого дома (квартиры) на другое жилье преимущественное право покупки не применяется.

Законодательно не закреплено какое-либо ограничение действия права преимущественной покупки при обмене одной индивидуально определенной вещи на другую. Но не ясен механизм реализации этого права. Каким образом можно реализовать свое право первого покупателя, если в извещении, например, указано: "Я, гр. Петров, намерен обменять принадлежащую мне 1/2 долю домовладения на однокомнатную квартиру жилой площадью 18 кв. м, с ремонтом, на втором этаже пятиэтажного дома по ул. Атарбекова в г. Краснодаре"? Ни закон, ни правоприменительная практика на этот вопрос ответа не дают.

Непосредственно применить положения ст.250 ГК к договору мены в данном случае нельзя, потому что мена и купля-продажа - два совершенно разных вида договоров: при совершении мены воля субъекта сделки направлена на то, чтобы приобрести в собственность конкретную вещь, в рассматриваемом примере - жилье (квартиру). При совершении же купли-продажи воля заключается в намерении получить деньги за товар, которые могут быть потом потрачены вовсе не обязательно на приобретение другого жилья. Нарушать волю собственника при выборе им вида сделки ни при каких обстоятельствах недопустимо. Иначе говоря, норма о праве преимущественной покупки в случае заключения договора мены не конкретизирована. Ее невозможно применить на практике, пока не будет четко указанного в законе механизма ее реализации.

Возможно, более разумно было бы вообще не распространять действие ст.250 ГК на мену жилых помещений именно с учетом того, что это вещи индивидуально-определенные. Например, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора, не подлежит применению положение ст.475 ГК о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст.557 ГК).

Но договор мены не единственный, который вызывает затруднения в плане возможности применения к нему правил о преимущественном праве покупки. Обратимся к институту отступного. Это не просто установленный законом способ прекращения обязательств, но и, прежде всего, договор, влекущий в ряде случаев отчуждение имущества в собственность. Отступное - это сделка, причем сделка возмездная. Соглашение об отступном, пожалуй, один из самых диспозитивных договоров среди всех, которые представлены в ГК. Благодаря гибкости этого договора его все чаще применяют на практике. По соглашению об отступном можно прекратить любое обязательство путем предоставления в качестве отступного любого имущества во всей широте понимания этого термина в гражданском праве. В качестве отступного могут быть использованы деньги, ценные бумаги, товары, работы, услуги и, конечно, недвижимое имущество, в том числе жилье. Не вызывает сомнения, что по договору (соглашению) об отступном может быть передана и доля жилого дома (квартиры).

Очевидно и то, что в силу п.2 ст.246 ГК при отчуждении доли в общей собственности по соглашению об отступном, коль это сделка по возмездному отчуждению имущества, должна применяться ст.250 ГК о преимущественном праве покупки. Но как может быть осуществлено это право при совершении сделки об отступном, законодательство ответа не дает. На практике возможна такая ситуация. Иванов, являющийся должником по договору займа, обязан вернуть кредитору - Петрову определенную денежную сумму. Не имея денежных средств, он предлагает кредитору в качестве отступного 1/2 долю дома. Вторая половина дома принадлежит Сидорову, который имеет преимущественное право покупки. В этой ситуации возникает вопрос: как Сидорову реализовать свое право? Может ли он погасить долг Иванова перед Петровым и таким образом приобрести отчуждаемую по соглашению об отступном 1/2 долю дома? Если ответить утвердительно, то мы получаем такую же схему правоотношений, какая существует при переводе долга.

При этом возникает и второй вопрос: применять ли в этой ситуации положения ГК о переводе долга, а самое главное, применять ли п.2 ст.391 ГК, согласно которому перевод долга допускается только с согласия кредитора? Необходимость получения такого согласия может стать непреодолимым препятствием на пути реализации права первого покупателя. Если кредитор будет согласен на погашение долга вместо должника другим лицом, то реализовать право преимущественной покупки указанным образом будет возможно. Если согласия кредитора нет, то это право останется нереализованным, что несправедливо по отношению к сособственнику.

Анализируя изложенное, можно предложить не применять правила о переводе долга при отчуждении в качестве отступного доли в общей долевой собственности. Тогда согласие кредитора, которому, в сущности, важно лишь то, чтобы долг был реально погашен, не потребуется и отсутствие такого согласия не будет препятствовать реализации права преимущественной покупки.

В соответствии с прямым указанием, содержащимся в ст.246 ГК, преимущественное право покупки не распространяется на случаи перехода доли по договору дарения, иной безвозмездной сделке или по завещанию. Это положение вполне обоснованно, так как это сделки лично-доверительного характера. Несмотря на то что законом это и не предусмотрено, право преимущественной покупки не должно применяться, как представляется, и в случае заключения договора ренты с пожизненным содержанием с иждивением, поскольку и эта сделка имеет лично-доверительный характер, хотя и относится к возмездным. При совершении сделки ренты иного вида (например, постоянной или временной ренты), где не существует лично-доверительных отношений между сторонами, право преимущественной покупки должно применяться.

Право преимущественной покупки не применяется при совершении дарения. Эта сделка нередко используется для обхода права первого покупателя. Если под видом дарения фактически совершается продажа доли недвижимости, то на такую сделку может быть распространено преимущественное право покупки. При доказанности в суде, что в действительности доля дома (квартиры) была продана, а не подарена постороннему лицу, к сделке применяются правила, относящиеся к продаже доли недвижимости, в том числе предусмотренные ст.250 ГК.

Нормы о праве преимущественной покупки применительно к различным видам сделок по отчуждению доли в праве собственности, особенно когда речь идет о жилье, нуждаются в согласовании. Задача правоприменителей заключается в том, чтобы не избегать сложных моментов, связанных с действием права преимущественной покупки, а стремиться выявить наиболее проблемные ситуации и сформулировать предложения, способные помочь в правильном применении этого права.

Ю. Буйнова,

юрист

"Российская юстиция", N 3, март 2003 г.