управленч раздел

Процедура торгов: в назначенный день и час вскрываются конверты с предложениями, но в связи с тем, что предложения содержат большой объем информации, в этот день дается объявление о всех участниках торгов и о претендентах, которые допущены к дальнейшему рассмотрению. Принятие решения и присуждение заказа обычно происходят через несколько месяцев после изучения предложений, кредитоспособности претендентов, их производственных возможностей. Заявленная претендентом низкая цена не является гарантией того, что ему будет присуждена победа. При рассмотрении предложений обычно учитывают комплекс вопросов: коммерческих, финансовых, технических, состояние фирмы-претендента и т. п.

Фирма, получившая подряд с торгов, заключает контракт с заказчиком, в котором оговариваются: стоимость, вид валюты, условия платежей, сроки выполнения работ, формы урегулирования споров, законодательные положения, различного рода санкции, виды страхования, особые условия.

Существует большое количество форм контрактов, но главное различие их заключается в условиях платежей, степени ответственности участников в выполнении своих обязательств, «привязке» к местным условиям. Контракт должен быть юридически оформлен и в дальнейшем во избежание неприятностей должен иметь юридическое сопровождение, т. е. выполнение контрактных обязательств должно контролироваться юридическим лицом.

Следующим этапом является оформление исходно-разрешительной документации для проектирования объектов строительства, которое выполняется соответствующим органом архитектуры и градостроительства на основании ходатайства о намерениях застройщика (заказчика) с обязательным предоставлением либо документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок (право пользования), либо разрешения собственника земельного участка на проектирование на этом участке, либо решения органа государственной власти Республики Хакасия или органа местного самоуправления о застройке земельного участка в случаях, если участок находится в государственной или муниципальной собственности [].

На территории Хакасии органом, ведающим вопросами архитектуры и градостроительства является Министерство по градостроительной и жилищной политике Республики Хакасия. В городе Абакане эти вопросы находятся в введении Департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства города Абакана, куда застройщик (заказчик) подает заявление о намерении строительства конкретного объекта. Заявление подлежит рассмотрению в течение 45 дней.

Лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям Градостроительного кодекса РФ [].

При положительном рассмотрении застройщику (заказчику) выдается архитектурно-планировочное задание .

Архитектурно-планировочное задание должно содержать все организационные и иные условия, предусмотренные законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, а именно: положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях (сейсмозона, зона вечной мерзлоты и другие), требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.

Порядок выдачи и требования, включаемые в архитектурно-планировочное задание, должны соответствовать Федеральному закону "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации". Согласованное архитектурно-планировочное задание является основанием для выдачи проектной документации.

Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и с законодательством Республики Хакасия.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В состав проектной документации объектов капитального строительства включаются следующие разделы:

1) пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;

2) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;

3) архитектурные решения;

4) конструктивные и объемно-планировочные решения;

5) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;

6) проект организации строительства объектов капитального строительства;

7) перечень мероприятий по охране окружающей среды;

8) перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

9) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации);

10) проектно-сметная документация объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;

11) иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе, за исключением некоторых случаев (объекты индивидуального жилищного строительства, малоэтажные жилые дома блокированной застройки и др.).

Предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий.

Срок проведения государственной экспертизы проектной документации определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать три месяца.

Проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком.

Утвержденная в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ для строительства нового объекта недвижимости необходимо получить разрешение на строительство.

Разрешение на строительство – документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения, сооружения, благоустройство территории.

Разрешение на строительство объектов соответствующего назначения содержит следующие сведения:

а) наименование объекта с установленными границами и формами собственности (местоположение земельного участка и юридический адрес заказчика);

б) назначение, данные о параметрах и видах разрешенного использования земельного участка и прочно связанной с ним недвижимость и ограничения на их использования;

в) условия обеспечения вновь создаваемой и модернизируемой недвижимости объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

г) особые условия создания, использования, реконструкция и осуществление любых иных изменений объектов, в том числе: порядок и сроки возмещения убытков и иных затрат на снос объектов, переселение жителей, переносов сооружений и коммуникаций транспорта, связи и инженерного оборудования, благоустройство территории общего пользования;

д) сервитуты в отношении недвижимости в градостроительстве;

е) обязательства, определяемые договором подряда или государственным контрактом, к последующим передаче подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам с учётом требований градостроительных регламентов к минимальным размерам земельных участков с целью обеспечения условий их функционирования как самостоятельных объектов;

ж) порядок передачи для учёта, регистрации и хранении исполнительной съёмки территории, зданий, строений и сооружений, подземных сетей и коммуникаций;

з) градостроительные требования к приёмки и вводу объектов недвижимости в эксплуатацию;

и) срок действия разрешения на строительство;

к) границы горного отвода, цели и условия пользования недрами в пределах этого отвода в соответствии с лицензией на недропользование или разрешение федерального органа управления государственным фондом недр на застройку площади залегания полезных ископаемых;

л) иные условия в соответствии с инвестиционным договором.

Разрешение на строительство выдается заинтересованным физическим и юридическим лицам (застройщикам, заказчикам), наделенным правами владения, пользования и распоряжениями земельным участком. Для получения разрешения на строительство открытого детского бассейна, танцевальной площадки и аквапарка заказчик (застройщик) представляет в соответствующий орган местного самоуправления, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или федеральный орган архитектуры и градостроительства следующие документы и материалы, которые являются основанием для выдачи разрешений:

- заявление заказчика (застройщика, инвестора) – физических и юридических лиц, государственных органов и органов местного самоуправления;

- копию решения соответствующего органа исполнительной власти о строительстве объектов и о подготовке документов для получения разрешения на его строительство;

- копию лицензий на право выполнения (функций заказчика по данному типу объектов);

- проектную документацию (согласованную и утвержденную в установленном порядке);

- копию свидетельства на право собственности, владения, пользования земельным участкам, акта отвода земельного участка в натуре;

- копию свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

- справки налогового органа о постановке на учет или свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве предпринимателя со штампом налогового органа;

- иные документы и сведения, определяемые нормативными правовыми актами органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

На оформление выше перечисленных документов для выдачи разрешения на строительство срок подготовки не более одного месяца.

Срок действия разрешения устанавливается соответствующим органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органам местного самоуправления в пределах своей компетенции с учётов заявления застройщика исходя из периода времени, необходимого для строительства объекта, но не более трёх лет.

Срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения.

Копия выданного разрешения должна храниться у заказчика (застройщика) и предъявляться по требованию должностных лиц органов государственного контроля и надзора.

Регистрация разрешений на строительство и утвержденной проектной документации производится соответственно в федеральном градостроительном кадастре, градостроительных кадастрах субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в порядке, установленном положением о ведении государственного градостроительного кадастра и мониторинга объекта градостроительной деятельности в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительство Российской Федерации от 11 марта 1999 г. № 271, а так же принимаемыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

После оформления всей необходимой документации заказчик (застройщик) может приступить к реализации проекта.

В процессе строительства объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора, должен проводиться строительный контроль. Строительный контроль проводится в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка.

Кроме того, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора за строительством, при строительстве объектом капитального строительства осуществляется Государственный строительный надзор.

Строительство объекта недвижимости должно осуществляться в соответствии с нормативными документами:

СНиП 1.04.03-85 (часть 1, 2) Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений.

СНиП 2.01.02-85 (1991) Противопожарные нормы.

СНиП 2.01.07-85 Нагрузки и воздействия.

СНиП 2.02.01-83 (2000) Основания зданий и сооружений.

СНиП 2.03.01-84 (1989) Бетонные и железобетонные конструкции.

СНиП 2.03.13-88 Полы.

СНиП 2.04.01-85 (2000) Внутренний водопровод и канализация зданий.

СНиП 2.07.01-89 (2000) Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

СНиП II-7-81 Строительство в сейсмических районах.

СНиП II-25-80 Деревянные конструкции.

СНиП II-26-76 (1979) Кровли.

СНиП II-3-79 (1998) Строительная теплотехника.

ГОСТ 28574-90 Защита от коррозии в строительстве. Конструкции бетонные и железобетонные.

ГОСТ 26253-84 (1987) Здания и сооружения. Метод определения теплоустойчивости ограждающих конструкций.

ГОСТ 30494-96 Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях.

ГОСТ 13015.0-83 (1989) Конструкции и изделия бетонные и железобетонные сборные. Общие технические требования.

СП 11-104-97 Инженерно-геодезические изыскания для строительства.

СП 81-01-94 Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации.

СП 82-101-98 Приготовление и применение растворов строительных.

ВСН 53-86 Правила оценки физического износа жилых зданий.

Пособие. Проектирование бассейнов (к СНиП 2. 08. 02-89)

Ввод в эксплуатацию – юридическое действие, осуществляемое инвестором и состоящее из государственной регистрации, включения объекта в государственную статистическую отчетность, начала использования объекта по назначению.

По окончании строительства застройщик (заказчик) обязан предъявить объект для приемки его в эксплуатацию.

Право на эксплуатацию построенного объекта недвижимости возникает при условии соответствия этого объекта градостроительным регламентам, проектной документации, строительным нормам, иным обязательным требованиям, что подтверждается актом приемки законченного строительством объекта недвижимости.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик (заказчик) обращается в орган местного самоуправления (администрация п. Шира), выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В течение десяти дней заявление рассматривается и принимается решение. В случае положительного рассмотрения вопроса решение оформляется Постановлением председатель поселкового района Шира. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

Государственный технический учет - техническое и экономическое описание, юридическое обособление (индивидуализация) объекта недвижимости с определением его нормативных и фактических границ и состава.

Объекты недвижимости как результат градостроительной деятельности подлежат техническому учету в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Хакасия.

На территории Хакасии функции постановки объектов на технический учет и ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства, а также проведения работ по технической инвентаризации объектов недвижимости выполняет Государственное унитарное предприятие Республики Хакасия Ширинский филиал «Управление технической инвентаризации».

Объектом учета в Едином государственном реестре является объект капитального строительства, подлежащий государственному техническому учету и технической инвентаризации, независимо от формы собственности и назначения.

Документальной основой ведения Единого государственного реестра является технический паспорт. Источником формирования записи об объекте являются удостоверенные документы, составленные на основе проведенной технической инвентаризации объектов капитального строительства и хранящиеся в инвентарном деле объекта. Техническая инвентаризация объекта проводится на основании заявления в установленные сроки (в зависимости от вида объекта недвижимости – от 10 до 45 дней). Постановка объекта на технический учет выполняется на основании заявления в срок не более 7 рабочих дней.

Для государственного технического учета объектов недвижимости собственник или обладатель иных прав обязан представить правоустанавливающие документы, определяющие нормативные (юридические) границы и состав объектов недвижимости, в том числе:

- свидетельство о праве на земельный участок с приложением плана;

- решения и другие акты по отводу земельного участка под застройку;

- решения и акты уполномоченных органов о выдаче разрешений на строительство;

- акт государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию с постановлением администрации об его утверждении (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию);

- иные документы, выданные государственными органами или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством.

Запись об объекте капитального строительства в Едином государственном реестре устанавливает факт наличия объекта по конкретному адресу, в определенных границах, фиксированном составе, с определенными техническими характеристиками.

В результате внесения записи в Единый государственный реестр объекту капитального строительства присваивается инвентарный номер.

Выписка из Единого государственного реестра является доказательством проведенного государственного технического учета и наличия объекта капитального строительства по определенному адресу, в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и иных характеристик на определенную дату.

Регистрация права собственности. Право собственности на вновь созданный объект недвижимости регистрируется после сдачи его в эксплуатацию в установленном порядке в соответствии с федеральным законодательством.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента ее совершения.

При этом Земельный кодекс РФ устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Поэтому для регистрации права собственности на объект недвижимости необходимо, как правило, зарегистрировать права на земельный участок, предоставленный для строительства данного объекта.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной указанным Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

На территории Республики Хакасия государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Управление федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия.

Таким образом, оформление документов при новом строительстве, начиная от намерения о строительстве и заканчивая регистрацией права собственности, можно разделить на следующие этапы:

1. согласование архитектурно-планировочного задания;

2. разработка проектной документации;

3. проведение государственной экспертизы проектной документации;

4. получение разрешения на строительство;

5. возведение объекта;

6. инвентаризация объекта;

7. ввод объекта в эксплуатацию;

8. технический учет объекта;

9.регистрация права на сооружения.

На рис. 4.1 отображен порядок оформления документации при новом строительстве танцевальной площадки и открытых бассейнов.

Рис. 4.1 Схема оформления документов при новом строительстве танцевальной площадки и открытых бассейнов

Порядок оформления документов при капитальном строительстве будет следующий:

1. решение собственника;

2. проектно – изыскательные работы;

3. подрядный договор;

4. получение разрешения на реконструкцию;

5. строительные работы по проведению реконструкции;

6. техническая инвентаризация объекта;

7. ввод объекта в эксплуатацию;

8. технический учет объекта;

9. регистрация права на объект

На рис. 4.2 отображен общий порядок оформления документов при реконструкции Дома Культуры и спального корпуса №2.

Рисунок 4.2 Схема оформления документов при реконструкции недвижимости.

Вывод:

При составлении календарных планов период строительства танцевальной площадки и открытых бассейнов составляет 6 мес, а реконструкция Дома Культуры и спального корпуса №2 составляет 1 год.

Время реализации проекта обусловлено качественным составом его участников, в который входят: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик.

Качество реализации проекта предусматривает следующие мероприятия:

- мероприятия по обеспечению качества при строительстве;

- мероприятия по снижению рисков.

Согласно расчетам, в пункте 4.2 строительство танцевальной площадки и бассейнов, а также реконструкции спального корпуса и Дома культуры относится к зоне минимального риска.