!!Экзамен зачет 2023 год / Комментарий Щербаков

Однако вне зависимости от упомянутых сомнений комментируемый пункт имел для практики значение, заключающееся, во-первых, в том, что перемена стороны в лично-доверительном обязательстве возможна только с согласия всех его участников, и, во-вторых, возможно, в том, что этот пункт ориентировал суды на более внимательное отношение к проблемам уступки права (требования) в рамках отношений по долевому участию в строительстве.

4. Принципиальное значение также имеют разъяснения, содержащиеся в п. п. 7 и 10 Обзора.

В п. 7 Обзора содержится важная правовая позиция, заключающаяся в том, что до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры. Данный подход, выработанный судебно-арбитражной практикой, в последующем был воспринят законодателем и в настоящее время отражен в Законе о долевом участии, например в его ст. 1.

Учитывая это обстоятельство, можно обратить внимание на причины появления указанной правовой позиции и законоположения, которых можно выделить по крайней мере две. Первая из них заключается в правовом значении ввода объекта в эксплуатацию. В силу градостроительного законодательства ввод объекта в эксплуатацию подтверждает, что возведенный объект не является объектом самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ), т.е. строительство этого объекта осуществлено в соответствии с технической документацией (проектом), с получением соответствующего разрешения на его реализацию и с соблюдением в процессе строительства всех технических (строительных, градостроительных, противопожарных, санитарных) норм и правил. Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию подтверждаются эти обстоятельства, а как следствие, и то, что соответствующий объект не может нарушать прав и интересов третьих лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и уж тем более отказ в таком вводе, безусловно, должны исключать выделение в натуре соответствующих квартир. Вторая причина в том, что отсутствие разрешения на ввод объекта (например, жилого дома) в эксплуатацию в силу законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имуществе исключает государственную регистрацию права собственности на квартиры, находящиеся в таком доме, что также препятствует выделению соответствующих квартир в натуре или признанию на них права собственности.

Важность комментируемого разъяснения заключается в том, что им на уровне судебной практики подчеркивается значение при решении гражданско-правовых вопросов (в данном случае вопроса о понуждении к исполнению гражданско-правовой обязанности) общих требований, предъявляемых к строительству как гражданским (ст. 222 ГК РФ), так и публичным законодательством.

В п. 10 Обзора разрешается вопрос о восстановлении нарушенных прав участников строительства при невозможности исполнить обязательство о передаче квартир по договору долевого участия в строительстве. К сожалению, случаи возникновения подобных ситуаций были чрезвычайно распространены в силу неурегулированности отношений, связанных с долевым участием в строительстве, что, по всей видимости, и явилось причиной включения в Обзор важного разъяснения, в силу которого, если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, то по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир.