!!Экзамен зачет 2023 год / Гражданско-правовая ответственность по договору ипотеки

Установленные гражданским законодательством такие меры ответственности, как возмещение убытков, выплата неустойки, уплата процентов за пользование чужими денежными средствами являются дополнительными мерами, применяемых к должникам. Привлечение последних к ответственности вовсе не освобождает их от исполнения обязательства, вытекающего из договора. Для договора же об ипотеке характерно то, что привлечение к ответственности залогодателя влечет за собой обращение взыскания на заложенное имущество, и, тем самым, прекращение ипотеки. Таким образом, реализовать меры гражданско-правовой ответственности в отношении виновного залогодателя возможно лишь путем обращения взыскания на его заложенное имущество.

18

Заложенное по договору об ипотеке имущество реализуется путем продажи с торгов, порядок проведения которых определяется ГПК РФ, если законом не предусмотрены иные правила. В соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ публичные торги как единственный способ реализации подразделяется на две формы, в которых торги могут быть осуществлены: аукцион и конкурс. Более того, в соответствии со ст. 350 ГК РФ продажа заложенного имущества возможна лишь через публичные торги в форме аукциона. Однако Закон «Об ипотеке» допускает в качестве отдельных способов реализации заложенного имущества публичные торги и аукцион. В связи с этим целесообразно положения ст. 68 Закона «Об ипотеке» привести в соответствие со ст. 350 и п. 4 ст. 447 ГК РФ.

Глава третья «Ответственность по^[i] договору ипотеки отдельных видов недвижимого имущества» состоит из четырех параграфов и затрагивает вопросы ипотеки отдельных объектов недвижимости.

Первый параграф «Ипотека земельных участков» посвящен такому объекту недвижимости, который совсем недавно был введен в гражданский оборот. Учитывая тот факт, что земля является не только недвижимым имуществом, но, прежде всего, объектом природы, в регулировании земельных отношений должен превалировать публично-правовой, а не частноправовой элемент.

Ипотека земельных участков регулируется гл. 11 Закона «Об ипотеке». Согласно ст. 62 данного Закона по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

19

Благодаря принятию Закона «О внесении изменений и дополнений в ФЗ «Об ипотеке» от 9 февраля 2004 года № 16-ФЗ^[ii] были включены в оборот земли сельскохозяйственного назначения. В отношении данной категории земли законодатель предусмотрел особый порядок обращения взыскания. Во-первых, обращать взыскание на земли сельскохозяйственного назначения возможно лишь на основании решения суда. Во-вторых, в соответствии с п. 3 ст. 68 Закона «Об ипотеке» не допускается обращать взыскание на заложенный земельный участок из состава данной категории земель до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата. Данное правило существенно облегчает положение «задолжавшего» залогодателя, поскольку предоставляет ему возможность выплатить задолженность по основному обязательству из произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.

По общему правилу залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя не только распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями, находящимися на заложенном земельном участке, но и без согласия залогодержателя возводить их в установленном порядке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Однако тут же законодатель устанавливает правило, в соответствии с которым ипотека будет распространяться и на эти объекты недвижимости. Таким образом, п.1 ст. 65 Закона «Об ипотеке», предусматривающий данное правило, противоречит теории ипотечного права, согласно которой ипотека может распространяться лишь на то имущество, которое является предметом договора. В связи с этим

20

необходимо исключить подобную возможность и сохранить абз. 1 п. 1 ст. 65 Закона «Об ипотеке» в следующей редакции: «На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке».

Далее, законодатель предусмотрел ситуацию, когда обращается взыскание на земельный участок, на котором находится либо возводится здание или сооружение. Согласно п. 1 ст. 64 Закона «Об ипотеке» при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя не распространяется. Следовательно, обращение взыскания на земельный участок не лишает залогодателя права собственности на иные объекты недвижимости, находящиеся на заложенном участке. Таким образом, залогодатель сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Во втором параграфе «Ипотека предприятий, зданий и сооружений» особое внимание уделяется юридической природе предприятия как объекта недвижимости, понятие которого впервые было закреплено в ст.132ГКРФ.

Статья 71 Закона «Об ипотеке» предусматривает особенности ипотеки предприятия: сумма обеспечиваемого обязательства должна составлять не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию; залогом предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке; если договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство со сроком исполнения менее чем через год, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у

21

залогодержателя только по истечении года с момента заключения договора об ипотеке и др.

Особое внимание уделяется ипотечному контролю за деятельностью залогодателя, который рассматривается как государственно-принудительная мера превентивного характера, поскольку может осуществляться залогодержателем лишь с согласия суда с целью либо непосредственного предупреждения возникновения возможных правонарушений либо их устранения лицами, допустившими не соответствующее требованиям закона или договора действия.

В порядке ипотечного контроля суд предоставляет право залогодержателю на ознакомление с бухгалтерскими и иными отчетными документами, отражающими финансовое состояние предприятия, заложенного по договору об ипотеке,. Однако в отличие от других видов имущества, например, зданий, наружный осмотр которых может быть достаточным для определения его состояния, осмотр предприятия как имущественного комплекса вряд ли может создать достоверную картину, в особенности учитывая, что в состав предприятия могут входить имущественные права и обязанности, а также исключительные права. Таким образом, судить о сохранности предприятия и его стоимости весьма сложно. В связи с этим необходимо предоставлять залогодержателю право на ознакомление с отчетными документами не только в порядке ипотечного контроля, но и при отсутствии нарушений со стороны залогодателя. Тем самым целесообразно дополнить п.1 ст. 72 Закона «Об ипотеке» следующей формулировкой: «Залогодержатель имеет право на ознакомление с бухгалтерскими и иными отчетными документами, отражающими финансовое состояние предприятия, являющееся предметом залога».

Согласно п. 1 ст. 73 Закона «Об ипотеке», взыскание на заложенное предприятие может быть обращено только на основании судебного решения. Причем право на обращение взыскания возникает лишь в случае

22

неисполнения должником своего обязательства, тогда как ст. 50 Закона «Об ипотеке» и ст. 348 ГК РФ признают основанием для обращения взыскания также ненадлежащее исполнение обязательства. Исходя из смысла указанных статей следует признать возможность обращения взыскания на заложенное предприятие не только при неисполнении должником своего обязательства, но и при ненадлежащем его исполнении, если только нарушение обязательства не будет признано незначительным, а требования явно несоразмерными стоимости заложенного имущества. Вследствие этого необходимо внести изменение в п. 1 ст. 73 Закона «Об ипотеке» и сохранить его в следующей редакции: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда».

В третьем параграфе «Ипотека жилых помещений» исследованы вопросы залога жилых домов и квартир (части жилых домов или квартир, состоящих из одной или нескольких изолированных комнат). Помещения, не предназначенные для постоянного проживания, как то: гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения могут быть предметом ипотеки на общих основаниях, то есть в отношении их действуют правила об ипотеке зданий и сооружений, установленные гл. 12 Закона «Об ипотеке».

Особое внимание уделяется правовым аспектам ипотечного кредитования, одним из актуальных вопросов которого является механизм обращения взыскания на заложенное имущество. Нерешенность до недавнего времени проблем, связанных с выселением проживающих в заложенном доме или квартире лиц при обращении взыскания на такую недвижимость являлась основным фактором, сдерживавшим ипотечное кредитование.

В соответствии со ст. 78 Закона «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в таких жилом доме или квартире

23

залогодателя и членов его семьи при условии, что данные жилой дом ли квартира были заложены по договору об ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или строительство таких жилого дома или квартиры. Реализовать данное право стало возможным благодаря внесению в Жилищный кодекс РСФСР изменений, согласно которым должнику и членам его семьи, утратившим право собственности на заложенные жилой дом или квартиру, предоставляется жилое помещение из фонда для временного поселения^[iii]. Основная проблема возникающая при этом - выселение залогодателя и членов его семьи, прописанных (зарегистрированных) в данном жилом помещении. Недаром, банки, выдающие кредит под залог жилья требуют, чтобы прописанных лиц в ней не было, и чтобы собственник имел другое пригодное для проживания жилье. В связи с этим установлено, что регистрация членов семьи залогодателя в заложенную квартиру без согласия залогодержателя (кредитора) может рассматриваться как передача предмета залога в безвозмездное пользование другим лицам с последствиями, предусмотренными ст. 39 Закона «Об ипотеке» о признании сделки недействительной и требовании о досрочном исполнении обязательства и обращении взыскания на предмет договора. Положительные результаты могли бы дать извещение о залоге жилого помещения и всех его последствиях органов, осуществляющих учет граждан по месту жительства и пребывания.

В параграфе четвертом «Ипотека воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов» исследован вопрос о целесообразности придания указанным объектам статуса недвижимости.

24

Объясняется данный факт их особой ценностью и тем, что регулирование их оборота осуществляется на основе специальных правил. Основываясь на том, что данные объекты недвижимости представляют собой отдельную группу объектов, которые хотя и отвечают основным требованиям, предъявляемым к недвижимости, но обладают определенной спецификой, и регистрация прав на некоторые из них в настоящее время уже осуществляется не органами юстиции, а специальными органами и в особом порядке, предлагается внести изменения в п. 1 ст. 131 ГК РФ и сохранить его в следующей редакции: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином реестре учреждениями юстиции, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, регистрация которых осуществляется уполномоченными органами в порядке, установленном специальным законом. Далее по тексту». Пункт 6 ст. 131 ГК РФ дополнить словами: «...а также иными законами, касающимися регистрации прав на морские суда, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и сделок с ними».

Уделено внимание ипотеке морского судна, особенностью правового регулирования которого является применение положений Кодекса торгового мореплавания РФ, имеющих преимущественное значение перед Законом «Об ипотеке». Кодекс предусматривает целый ряд мер, направленных на защиту интересов залогодержателя в случае ненадлежащего обеспечения сохранности заложенного судна залогодателем. Так, если невыполнение залогодателем обязанности по обеспечению сохранности и поддержанию судна ведет к значительному его обесцениванию, залогодержатель вправе согласно ст. 382 КТМ РФ принудительно осуществить ипотеку судна или строящегося судна даже при ненаступлении срока исполнения обязательства. Очевидно, под принудительным осуществлением ипотеки судна закон понимает предъявление залогодателю требования о досрочном погашении

25

должником своего долга перед кредитором по основному обязательству. Однако следует иметь в виду, что право потребовать досрочного исполнения обязательств по этим основаниям у залогодержателя возникает лишь тогда, когда нарушение залогодателем названных обязанностей создает угрозу утраты или повреждения заложенного судна.

При рассмотрении вопроса об обращении взыскания на морские суда, воздушные суда, космические объекты, являющиеся предметом ипотеки, применяются общие правила, предусмотренные гл. 9 и 10 Закона «Об ипотеке». Таким образом, обратить взыскание можно как в судебном порядке, так и во внесудебном. Вопрос вызывает лишь способ реализации указанных объектов. Как правило, реализация обремененного объекта недвижимости происходит с публичных торгов. При определенных обстоятельствах они могут быть реализованы и с аукциона с соблюдением правил ст. 447-449 ГК РФ и ст. 59 Закона «Об ипотеке». Установлено, что в зависимости от того, к какой категории имущества относится тот или иной объект (учитывая ст. 129 ГК РФ), следует устанавливать и формы его реализации.

В заключении подводятся итоги исследования, аргументируются выводы и рекомендации, вытекающие из диссертационного исследования.

Диссертационное исследование завершается приложениями, которые включают в себя постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ по делам, связанных с вопросами ипотеки.

По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:

1. Конев Е.Ю. Некоторые противоречия законодательства в сфере регулирования залога недвижимости // Актуальные проблемы современного права и политики: Сб. науч. трудов преподавателей и молодых ученых факультета юриспруденции и политологии РГПУ. Рязань, 2004. С. 98 -100.

26

2. Конев Е.Ю. Некоторые аспекты гражданско-правовой ответственности по договору ипотеки // Вопросы экономики, права и образования. Сб. науч. ст. Рязань: Рязанский филиал МИЭМП, 2004. С. 109 - 111.

3. Конев Е.Ю. Кто является слабой стороной // Цивилистические записки. Вып. 5: Проблемы кодификации гражданского законодательства в Российской Федерации / Под ред. профессора В.А. Рыбакова. М.: Изд. группа «Юрист», 2004. С. 83 - 90.

 

 

[i] См.: Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

[i] О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России: Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. // САПП. 1993. № 44. С. 4191. П.1.

[ii] Собрание законодательства РФ. 2004. № 6. Ст. 406.

[iii] См.: О внесении в некоторые акты законодательства РФ изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования): Федеральный закон РФ от 24 декабря 2002 г. № 179-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 52. Ст. 5135.