!!Экзамен зачет 2023 год / Статья Институт самовольной постройки сквозь призму правопр
.rtfСледующим основанием для отнесения постройки к самовольным является ее осуществление без получения необходимых разрешений, в контексте арбитражной практики это разрешение на строительство.
На практике весьма остро стоит вопрос, возможна ли в принципе легализация постройки судом в случае, когда она возведена без получения необходимых разрешений.
В соответствии с первым подходом такая легализация вполне возможна <13>. Основанием для такого вывода явилось следующее толкование последнего абзаца ст. 222 ГК РФ. Этот абзац лишь устанавливает условия, при которых легализация в судебном порядке самовольной постройки невозможна, и следовательно, предусматривает возможность легализации самовольной постройки во всех случаях, прямо не подпадающих под указанные в ней условия невозможности ее легализации. Иными словами, самовольный застройщик обязан доказать в судебном порядке, что сохранение его самовольной постройки не нарушает права и интересы третьих лиц и не создает угрозы жизни или здоровью граждан. К доказательствам, представляемым при этом суду, относятся заключение строительной экспертизы, которая показала, что возведенная постройка соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам, заключение органов пожарной охраны, энергонадзора, письма смежных землепользователей, не возражающих против легализации постройки, и пр.
--------------------------------
<13> Такой подход отражен, в частности, в Постановлениях ФАС ПО от 23 июня 2005 г. дело N А55-17521/04-14; ФАС ВСО от 21 ноября 2006 г. дело N А19-12785/06-16-Ф02-6141/06-С2; от 7 декабря 2006 г. дело N А74-2172/06-Ф02-6555/06-С2.
Против такого подхода имеются принципиальные возражения, в связи с чем предлагаем поддержать позицию тех судов, которые никогда и ни при каких обстоятельствах не считают возможным удовлетворение требования о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную при отсутствии разрешения на строительство <14>. Основания для такого подхода следующие.
--------------------------------
<14> См., например: Постановления ФАС МО от 17 февраля 2003 г. дело N КГ-А40/352-03; ФАС СКО от 17 января 2007 г. дело N Ф08-6899/2006.
Удовлетворение искового требования в подобной ситуации необоснованно ставит в неравное положение добросовестных застройщиков, получивших разрешение на строительство, и самовольных застройщиков, такого разрешения не имеющих. Оказывается, получение разрешения на строительство вовсе не является обязательным. Можно строить без него и признать за собой право собственности в судебном порядке.
Кроме того, рассмотрение судом подобного рода требований по большому счету не содержит в себе спора и поэтому не представляет собой предмет судебного разбирательства. Фактически, рассматривая подобного рода дела, суд подменяет собой административный орган, выдающий разрешения на строительство, - ведь по существу речь идет не о чем другом, как о выдаче последующего разрешения на строительство в судебном порядке. В связи с этим вполне оправдан возникающий на практике вопрос: кто является надлежащим ответчиком по делу? Дать ответ на этот вопрос возможным не представляется, поскольку подобного рода дела в суде быть просто не может.
И наконец, главное. Статья 222 ГК РФ никогда не предполагала и не предполагает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку, возведенную без получения разрешения на строительство. Обратимся к структуре норм ст. 222 ГК РФ.
Пункт 1 ст. 222 определяет критерии отнесения постройки к самовольным.
Пункт 2 ст. 222 определяет общий режим самовольной постройки: право собственности на нее не возникает и она подлежит сносу.
Абзац 1 п. 3 ст. 222 указывает на одно-единственное основание для признания права собственности на самовольную постройку, касающееся вопроса прав на земельный участок, на котором она возведена.
Абзац 3 п. 3 ст. 222 логически вытекает из предыдущего абзаца и говорит о том, что даже в этом единственном случае признания права собственности на самовольную постройку такое признание в судебном порядке невозможно, если сохранение постройки нарушает права и интересы третьих лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан. То есть данный абзац устанавливает лишь безусловные основания, исключающие легализацию постройки применительно к имеющимся основаниям для легализации самовольной постройки.
Такая структура комментируемой нормы вполне оправдана и объясняется тем, что основания отнесения постройки к разряду самовольных разные по своей сути. Одно дело, если постройка самовольна лишь по мотиву отсутствия прав на земельный участок, находящийся в частной собственности. По существу, если подходить к вопросу, так сказать, исторически, именно из самозахвата земли и вырос институт самовольной постройки. И здесь вопросы самовольного строительства есть частное дело собственника и застройщика. Поэтому здесь есть место для сделки между ними, которая санирует самовольную постройку. Развитие городов, технологий и увеличение масштабов строительства привели к расширению императивных требований, предъявляемых к последнему. Строительство должно осуществляться в соответствии с выданным разрешением, которое подтверждает допустимость реализации конкретного проекта, который должен быть осуществлен с соблюдением соответствующих норм и правил. Нарушение этих требований не является частным делом застройщика и государства, поскольку данные требования установлены в интересах всех и в конечном счете в публичных интересах. И здесь нет места для сделки между самовольным застройщиком и государством.
Таким образом, возможность рассмотрения судом требования о признании права собственности на самовольную постройку должна быть практически исключена. Единственная возможность для такого рода иска - это иск собственника земельного участка, на котором возведена постройка третьим лицом, о признании права собственности на эту постройку с возмещением третьему лицу расходов, которые он понес на строительство. Однако с практической точки зрения в арбитражном процессе такие случаи будут либо исключены, либо сведены к минимуму. Строительство третьим лицом самовольной постройки без прав на соответствующий земельный участок означает только одно: строительство ведется без получения разрешения, что является самостоятельным основанием для признания постройки самовольной. Поэтому рассматриваемые требования в арбитражном процессе в указанной ситуации возможны только в том случае, когда разрешения на строительство постройки, возведенной третьим лицом на земельном участке собственника, не требуется.
Применительно к третьему основанию отнесения построек к самовольным лишь скажем, что на практике требования о признании права собственности на постройки, возведенные с существенными нарушениями тех или иных норм и правил, не заявляются. Видимо, эти вопросы успешно решаются на практике при принятии решения о вводе объекта в эксплуатацию.
Выводы
Итак, мы изложили в самом первом приближении некоторые вопросы практического свойства, касающиеся применения ст. 222 ГК РФ, что позволяет сделать первые предварительные выводы.
Существование института самовольной постройки предопределено тем, что в специальном законодательстве (прежде всего земельном, градостроительном) предъявляются специальные требования к строительной деятельности вообще. Наличие таких требований предполагает последствия самовольного строительства, которые устанавливаются как публичным, так и частным правом. В последнем случае необходимым оказывается разрешить вопрос о собственности на самовольную постройку, установить случаи, когда приобретение прав на самовольную постройку возможно, но и определить, когда права собственности на нее не возникает и она подлежит сносу. Именно эту задачу решают нормы о самовольной постройке. В связи с этим не лишним будет заметить, что рассматриваемый институт накладывает свой отпечаток и на исполнение договоров, которыми опосредуется создание, реконструкция тех или иных объектов (прежде всего речь идет о договорах строительного подряда и долевого участия в строительстве).
Определение случаев, при которых возможно приобретение права собственности на самовольную постройку, должно производиться посредством анализа различных по своим свойствам оснований отнесения строительства к самовольному. В связи с этим в одних случаях приобретение права собственности на самовольную постройку должно в принципе исключаться, в других - допускаться. Последнее касается самовольного строительства, осуществленного на чужом участке, находящемся в частной собственности. И здесь, возможно, следует допустить расширение оснований для легализации самовольных построек.
Такое значение рассматриваемого института позволяет говорить не о самовольной постройке как объекте недвижимого имущества, а о последствиях самовольного строительства (ведь при реконструкции нового объекта, как правило, не возникает).
И наконец, следует заметить, что развитие правоприменения интересующего нас института должно четко следовать закону, что позволит возводить такие объекты, которые не нарушат права и интересы третьих лиц, не создадут угрозу их жизни и здоровью, более того, позволят успешно решить стоящие перед строительством задачи. Можно без преувеличения сказать, что институт самовольной постройки является тем пробным камнем, которым проверяются состоятельность и цивилизованность любой строительной деятельности, а осторожное, четкое и жесткое отношение правоприменителя к строительству свидетельствует о развитости соответствующего правопорядка.