1331

11

3.Дополнительные условия договора.

4.Прочие условия договора.

Раздел 3. Преддоговорная работа.

Преддоговорная работа включает следующие аспекты:

-определение готовности компании в плане организационного и технического исполнения договорной работы; -проверка юридической чистоты объекта сделки. Товар должен иметь

документальное подтверждение и легальное происхождение; -проверка правоспособности контрагента и его представителей; -анализ системы отношений и проекта сделки;

-составление проекта договора и сопутствующих документов

(накладных, актов, спецификаций); -экспертиза проекта договора, представленного контрагентом;

-проверка полномочий лица, подписывающего договор.

Саму договорную технику юридические агентства и торговые компании, активно применяющие коммерческие договоры на практике,

разделяют на следующие виды:

1) техника моделирования (конструирования) договоров, включающая:

модели, схемы, образцы договоров и другие юридико-технические средства, применение которых обеспечивает полный охват, логику,

согласованность и взаимосвязь различных договорных отношений; 2) техника изложения условий договора, применяемая для построения

элементов контента договора исходя из различения существенных,

обычных и случайных условий, определяемых законодательством и соглашением сторон. Грамотное применение данной техники позволяет создать ясную для сторон договорную ситуацию;

12

3)техника оформления договорной документации, предусматривающая фиксацию содержания отдельных положений договора, приложений и отдельных документов, включенных в договор (вплоть до преддоговорной переписки), в определенной документальной форме;

4)техника толкования договоров, состоящая в необходимости уяснения смысла договора и его отдельных положений, которые достигаются в первую очередь применением способов и приемов толкования нормативных актов.

Самый простой путь к сокращению транзакционных издержек лежит через повышение имиджа участников сделки (что создает «репутационный капитал» и «репутационную ответственность»), развитие очевидных преддоговорных экономических интересов, повышение преддоговорной дисциплины и ответственности сторон в ходе контактов, предшествующих заключению договора, нахождению оптимальных форм и содержания преддоговорного процесса, в том числе применению таких документов,

как соглашения о намерениях (обоюдно подписывается) и гарантийное письмо (односторонне подписывается) между участниками торгового оборота.

Эти документы должны обеспечить правовые гарантии снижения преддоговорных рисков, таких как риски обмана, отказа от продолжения сотрудничества, навязывания кабальных условий и т. д.

В любом случае преддоговорная ответственность (например, за отказ от заключения договора без оснований после годичного периода переговоров)

может быть осуществлена в виде обязывания недобросовестного участника возместить убытки добросовестной стороне преддоговорных отношений.

Такой правовой механизм принуждения может быть запущен опять же в случае, если какие-либо предшествующие сделки в период обсуждения и подготовки основного договора были заключены.

13

Для договора поставки в статье 507 ГК РФ установлен особый порядок.

Речь идет о последствиях получения оферентом сообщения адресата оферты, содержащего предложение согласовать отдельные условия,

включенные в оферту. Получив такое предложение, оферент должен в течение тридцати дней с момента его поступления или в иной срок,

установленный в законе или в достигнутом соглашении, принять меры по согласованию соответствующих условий или письменно уведомить другую сторону об отказе от заключения договора. В противном случае оференту придется возместить убытки, которые им причинены уклонением от согласования договорных условий.

Раздел 4. Составление текста договора подряда на строительство.

В договоре строительного подряда должны быть отражены следующие

моменты:

1.Предмет договора.

Указывается конкретный вид работ, для выполнения которых заключается договор. Это может быть косметический ремонт,

перепланировка квартиры, строительство коттеджа или дачного домика с монтажом всех необходимых коммуникаций и пр.

Важно: объем работ устанавливается в соответствии с технической документацией и сметой – предоставление этих документов входит в обязанности заказчика. При возникновении необходимости производства дополнительных действий заказчик должен внести соответствующие изменения в смету, иначе подрядчик вправе приостановить исполнение договора.

14

2.Сроки.

В договоре прописывается время начала и окончания работ. По договоренности стороны могут включить в договор сроки выполнения промежуточных этапов работы.

Если договор заключен на условиях полной или частичной предоплаты, подрядчик, не выполнивший работу в установленный срок, обязан будет выплатить заказчику проценты за пользование чужими денежными средствами.

При досрочном расторжении договора в связи с отказом заказчика от обязательств последний должен полностью возместить понесенные подрядчиком убытки, а также оплатить уже произведенную им работу.

Важно: статья 717 ГК РФ ограничивает максимальный размер суммы возмещения убытков, понесенных подрядчиком при отказе заказчика от исполнения договора: она не должна выходить за пределы разницы между ценой, определенной за весь объем работ и частью,

выплаченной за фактически произведенную работу.

3.Оплата.

Определяется порядок расчетов между сторонами. Это может быть частичная или полная предоплата либо оплата по факту завершения работы. Цена договора, то есть стоимость выполняемых работ,

указывается в фиксированной сумме, либо приводятся основания ее вычисления по итогам сотрудничества (открытая цена).

15

Оптимальный вариант – определение в договоре двух составляющих цены договора: базовой стоимости работ, отраженной в смете, и

переменной части – текущего стоимостного индекса. То есть окончательный расчет в этом случае производится с учетом стоимостных показателей на момент сдачи объекта. Индекс стоимостных показателей определяется региональными органами ценообразования.

Рекомендуется составление графика выполнения и оплаты работ.

Таким образом у заказчика появляется возможность контролировать процесс исполнения договора подрядчиком, а последний может быть уверен в своевременности расчетов.

4.Порядок поставки стройматериалов.

Стороны вольны самостоятельно распределить обязанности по предоставлению необходимых материалов – законодательство на этот счет никаких ограничений не содержит. На практике чаще всего материалы закупаются подрядчиком по согласованию с заказчиком.

Важно закрепить в договоре требования к качеству и внешнему виду материалов.

5.Порядок приемки выполненных работ.

Приемка выполненных работ, в соответствии с положением п. 4

статьи 753 ГК РФ, оформляется соответствующим актом. Объект считается сданным только после проставления в акте подписей обеих сторон.

16

Рекомендуется указывать в договоре конкретный предельный срок приемки работ – закон не содержит четких предписаний по поведению подрядчика в случае, если заказчик уклоняется от подписания акта приемки.

Нарушение заказчиком установленных договором сроков приемки работ влечет переход рисков случайной гибели объекта от подрядчика к заказчику. При этом обстоятельства, повлекшие гибель, значения не имеют (исключение составляют случаи умышленных действий подрядчика по уничтожению объекта).

Важно: приемка выполненных работ, как правило, осуществляется за счет заказчика, поэтому рекомендуется включить в договор пункт,

предусматривающий порядок предварительного испытания инженерных конструкций. Особенно актуально это для работ,

связанных с монтажом электрокоммуникаций.

Раздел 5. Определение объемов и трудоемкости в строительстве.

Трудоемкость отдельно взятой работы – это затраты рабочего времени исполнителей на выполнение рассматриваемой работы в человеко-днях

(человеко-часах). Она может быть:

-нормативной;

-планируемой;

-фактической.

Нормативная величина трудоемкости любой работы определяется путем умножения объема работы на нормативные затраты труда

17

единицы измерения работы согласно РСН, СниП или других нормативных документов.

Планируемая величина трудоемкости любой работы может быть определена:

1.Умножением объема соответствующей работы на планируемую трудоемкость единицы измерения этой работы. Причем планируемая трудоемкость рассчитывается на основании нормативной или фактической с учетом внедрения организационно-технологических мероприятий обеспечивающих снижение затрат рабочего времени.

2.Через физический объем работ и планируемую производительность труда в натуральных измерении на аналогичных работах.

3.Через объем работ стоимостном выражении и планируемую производительность труда в стоимостном измерении на аналогичных работах.

Раздел 6. Организация материально-технического обеспечения

строительства.

Материально-техническое обеспечение является формой распределения средств производства на основе организационных связей и договоров между поставщиками и потребителями непосредственно или через посредника. С переходом к рыночной экономике произошли существенные изменения на рынке строительных материалов, утрачены функции государственного распределения материальных ресурсов. Сейчас оборот продукции производственно-технического назначения основывается на рыночном

18

соотношении платежеспособного спроса и предложения, приобретая черты рыночного распределения.

Система материально-технического обеспечения строительства в условиях рынка ориентирована на сетъ предприятий промышленности и стройиндустрии, транспортных и энергетических организаций,

научно-исследовательских, проектных, учебных и других учреждений,

хозяйств. Она направлена на обеспечение строительного комплекса необходимыми материально-техническими ресурсами.

Оценивая в целом ситуацию на товарном рынке строительных материалов, можно констатировать, что предприятия и организации работают в условиях, характеризующихся достаточной свободой предпринимательской деятельности, которая зафиксирована законодательно: они обладают необходимой хозяйственной самостоятельностью по отношению к управленческим и властным государственным структурам, имеют доступ практически ко всем ресурсам, свободны в выборе при совершении торгово-закупочных и хозяйственных операций, самостоятельно распоряжаются получаемым доходом, выбирают направления развития своей деятельности,

руководствуясь целями получения максимальной прибыли.

Материально-технические ресурсы строительства подразделяются на производственные, непроизводственные и природные. Материально-

техническое обеспечение (МТО) строительства ведется по прямым договорам с различными поставщиками. Они входят в систему материально-технического обеспечения, которая включает: поставки материально-технических ресурсов для государственных нужд;

оптовую торговлю технологическим оборудованием, строительными материалами, конструкциями, изделиями, полуфабрикатами;

19

торговлю вышеуказанными ресурсами через систему строительных бирж, торговых домов и посреднических предприятий Цели материально-технического обеспечения строительных организаций:

своевременное обеспечение строительного производства необходимыми видами ресурсов требуемого качества и количества;

улучшение использования ресурсов: повышение производительности труда, фондоотдачи, обеспечение ритмичности строительных процессов, сокращение оборачиваемости оборотных средств, полное использование вторичных ресурсов, повышение эффективности инвестиций и другие показатели; анализ организационно-технического уровня строительного производства и качества строительно-

монтажных работ (услуг) своей организации и у конкурентов,

позволяющих разработать предложения по повышению конкурентоспособности выпускаемой продукции - зданий и сооружений (услуг) и др. В зависимости от этих функций определены соответствующие службы материально-технического обеспечения

(МТО) строительного производства. К ним относят: служба материально-технического снабжения; служба складирования и хранения материалов, топлива, сырья и готовой продукции;

производственно-технологическая служба; служба комплектации готовой продукции; служба инструментального хозяйства и технологической оснасткой; служба ремонтно-механических производств; служба транспортных процессов.

Раздел 7. Правовое обеспечение документов.

Имущественная ответственность сторон, страхование объекта строительства, контроль и надзор за выполнением работ, изменение условий реализации договора, порядок расторжения договора.

20

2.4Контрольные вопросы

кразделу I. Введение. Договора и подрядные контракты в

строительстве.

1.Три основных типа договоров

2.Основные функции, выполняемые в рамках инвестиционно-

строительного проекта участниками договорных отношений

3.Понятие договора

4.Понятие подрядного контракта

кразделу 2. Основные положения составления договоров и подрядных контрактов.

1.В какой форме заключается договор

2.Правила составления договора

3.Понятие договора

4.Основные пункты договора

5.Виды производственных фирм

кразделу 3. Преддоговорная работа.

1.Какие аспекты включает преддоговорная работа

2.Виды договорной техники

3.Путь к сокращению транзакционных издержек

4.Какие процессы должны быть урегулированы в Положении о договорной работе.

к разделу 4. Составление текста договора подряда на

строительство.

1. Преамбула.