1577

9

сторону центральных, как правило, исторических частей городов, где началась активная реконструкция и модернизация существующего жилого фонда.

В современной нижегородской архитектурно-градостроительной практике наиболее распространенным подходом в реконструкции является признание ценности исторической среды как таковой. Новые здания в большинстве случаев не нарушают существующую градостроительную структуру и силуэт города и подчиняются масштабу исторической среды, отвечая характерным для нее ритму, композиции, а также стилистике (эта позиция закреплена законом Российской Федерации «Об объектах культурного наследия» от 25.06.2002). При этом новая архитектура не теряет существенных признаков современности.

В связи с особым вниманием к сохранению уникальной среды исторических центров городов в 1990-е годы в Нижнем Новгороде наблюдается переход от типовых многоэтажных зданий (носивших диссонирующий характер) к индивидуальному проектированию жилых домов средней и переменной этажности.

В начале 1990-х годов новое строительство жилых домов в основном велось на внутриквартальных территориях, в отдельных случаях - путем «пломбирования» участков между существующими зданиями. Особенностями этих жилых зданий являются: индивидуальные решения; сложная конфигурация планов; постепенное повышение этажности в глубь квартала; минимальные площади дворовых территорий или их полное отсутствие.

Для застройки исторического центра города конца 1990-х - начала 2000-х годов характерны «хищнический захват» территорий под новое строительство и снос рядовой фоновой застройки, что связано с исчерпанием свободных территорий. Особенностями жилых зданий этого периода являются: повышение этажности по сравнению с предыдущим периодом; применение новых или не характерных для исторической среды конструкций и технологий строительства, современных строительных материалов, дающих новые фактурные и цветовые решения контрастные исторической застройке; отход от историзма и декоративизма в сторону неомодернизма с упрощением пластических решений.

Реконструкция и модернизация исторических центров городов преследуют цель улучшения качества жилой среды, что, в свою очередь, ведет к повышению стоимости жилища. Для большей части прежнего населения обновленная среда становится экономически недоступной. Их места занимают семьи с более высоким достатком. Изменяется «социальный портрет» жителей

10

на реконструируемой территории. Технико-экономический подход к реконструкции обосновывает необходимость, ставит цели и формулирует методы с точки зрения технической и экономической целесообразности. Социальноориентированный подход к реконструкции в первую очередь решает социальные проблемы средствами и методами, поддерживаемыми большинством населения. Оба подхода являются взаимодополняющими.

Проведенный анализ эволюции отечественного городского жилища на протяжении XX века позволил выявить характерные черты и особенности многоквартирного городского жилого дома каждого из исторических периодов, повлиявшие на современную практику проектирования и строительства и получившие дальнейшее развитие. К ним относятся:

-«индифферентность» доходных домов начала XX века к социальному составу жильцов и градация по уровню комфортности квартир, связана с соци- ально-экономическими процессами и рыночными отношениями в условиях капитализации общества (сочетание в одном доме разных социальных категорий населения);

-апробация в домах-коммунах 1920 — 1930-х годов принципа сочетания жилых и общественных функций. В структуру многоквартирного жилого дома включалось обслуживание «закрытого типа», предназначенное только для жильцов дома. При этом отмечено наличие принципа социальной однородности жильцов (соседского сообщества);

-жилищное строительство 1930 - 1950-х годов дало положительный опыт проектирования полногабаритных квартир с развитой номенклатурой помещений, комнатами оптимальных пропорций, высотой потолков не менее 3 м и удобством функционального зонирования. Их недостатком было покомнатное заселение (в связи с острой нуждой в жилье); - в типовом массовом строительстве 1960 - 1980-х годов были отработаны

функциональное зонирование жилой ячейки и схема «каждому члену семьи — индивидуальное пространство, а внутрисемейной группе - индивидуальное помещение». Также была разработана развитая номенклатура квартир для семей с различным демографическим составом.

Все перечисленные характерные особенности поисков в жилищном строительстве получили дальнейшее развитие на рубеже XX - XXI веков.

Современное коммерческое жилище в исторических центрах крупных и крупнейших городов России представлено практически всеми типами многоквартирных жилых зданий (индивидуальными, секционными, блокированными, комбинированного типа) основывающимися на различных признаках, та-

11

ких как: этажность, тип внеквартирных распределительных коммуникаций (двор, холл, коридор, галерея), наличие в структуре дома ряда общественных функций, конфигурация плана, расположение здания в структуре квартала.

Объемно-планировочное решение и тип здания, его протяженность, количество квартир во многом зависят от конкретной градостроительной ситуации, размеров и конфигурации площадки под строительство, авторского замысла и требований заказчика. В структуру первых этажей жилых зданий, находящихся в историческом центре города, в большинстве случаев включаются общественные функции как открытого, так и закрытого типа. Квартиры в бескаркасных зданиях проектируются с жесткой планировкой, в каркасных зданиях - со свободной; применяется двух- и трехчастное функциональное зонирование; встречаются как одноуровневые, так и многоуровневые решения квартир. С каждым годом отмечается тенденция к повышению разнообразия планировочных решений в связи с учетом требований, предпочтений и материальных возможностей будущих жильцов.

Особенностью нижегородского опыта проектирования и строительства является преобладание зданий в основном средней и переменной этажности и стремление тактично вписывающихся в историческое окружение.

Во второй главе «Архитектурно-типологические особенности формирования коммерческих жилых домов в историческом центре Нижнего Новгорода» рассматриваются конкретные проектные решения на градостроительном, функционально-планировочном и архитектурно-композиционном уровнях.

В историческом центре Нижнего Новгорода выявлены следующие объ- емно-пространственные типы исторической застройки кварталов: с плотной периметральной (составляет около 5-7 % от территории исторического центра), неплотной периметральной (около 30 %), дисперсной или «усадебной» (около 40 %) и смешанной (около 25 %). Установлено, что в историческом центре Нижнего Новгорода строительство новых коммерческих жилых зданий ведется в кварталах с неплотным периметральным, усадебным и смешанным, исторически сложившимся типом объемно-пространственной структуры. При этом наблюдается общая тенденция уплотнения и повышения этажности застройки.

На примере нижегородского опыта рассмотрены типы жилых домов, строящихся в выявленных характерных для исторического центра градостроительных ситуациях.

12

Для застройки участка по периметру квартала с преобладанием неплотного периметрального объемно-пространственного типа структуры в Нижнем Новгороде применяются односекционные жилые дома, как, например, жилые дома по ул. М.Покровская; двух-трехсекционные жилые - по ул. Арзамасской и протяженные четырех-шестисекционные жилые здания повышенной этажности, расчлененные крупной пластикой фасада — по ул. Звездинке, Ошарской и другие. Для застройки участка внутри квартала с преобладанием неплотного периметрального объемно-пространственного типа структуры применяются в основном многосекционные жилые дома, как по ул. Воровского. Для застройки квартала усадебного объемно-пространственного типа структуры применяются индивидуальные, блокированные и односекционные и секционные жилые дома, например, жилые дома по ул. Провиантской, Студеной. При включении нового жилого здания в квартал со смешанным типом объемно-пространственной структуры, ситуация рассматривается как одна из выше выявленных по типу непосредственно примыкающей к территории под новое строительство структуры. При наличии в квартале объектов культурного наследия, отличительной чертой ситуации является учет охранных зон памятника, когда новая застройка не должна вторгаться в охранные зоны и ограничивать бассейны видимости памятника. Примерами тактичного отношения к объектам культурного наследия являются новые жилые дома по ул. Славянской, находящиеся в близости от церкви Трех Святителей; по ул. Ильинской и в пер. Плотничном, рядом с Успенской церковью; по ул. Гоголя, напротив палат Пушникова.

При всем разнообразии объемно-пространственных моделей исторических кварталов и нового жилищного строительства, в них отмечается единая градостроительная тенденция: уплотнение периметра участка по красным линиям и внутриквартальных территорий, а также повышение этажности исторического центра в целом (в пределах в среднем до 6 - 8 этажей).

Анализ жилых домов в историческом центре Нижнего Новгорода показал, что объемно-планировочная организация жилища связана с функциональным и социальным статусом территорий и развитием города в целом. В историческом центре Нижнего Новгорода автором выявлены зоны экономических предпочтений, т.е. участки расположения жилых зданий «Элиткласса», «Бизнес-класса» и «Эконом-класса». На распределение таких зон оказывают влияние следующие факторы: социальный, территориальный, наличия сети коммуникаций и отдельных объектов, развитости инфраструктуры. Установлено, что при выборе жилья категории населения высокой и

13

средней обеспеченности руководствуются не только критериями оценки внутреннего пространства. Немаловажное значение имеют градостроительные и архитектурно-планировочные факторы организации жилища.

Исследованием выявлено, что более 60 % современных жилых зданий в историческом центре Нижнего Новгорода включают в свою структуру общественные функции. Использование многофункциональных жилых зданий связано с проблемой обеспечения бесконфликтного сосуществования в их структуре жилой и общественной составляющих. Общественное обслуживание открытого типа в структуре жилого дома снижает уровень удобства проживания в нем. Тем самым понижается класс жилища. Жилые дома с обслуживанием открытого типа тяготеют к улицам и магистралям и относятся к «Экономклассу». Общественное обслуживание закрытого типа является признаком жилища высокого уровня комфортности проживания: «Элит-класса», реже — «Бизнес-класса». Они создают дополнительные удобства проживания (менее 10 % от общего числа жилых зданий с обслуживанием). Подземную стоянку для автомобилей жильцов имеет 51 % рассматриваемых зданий; ее отсутствие выводит жилье из категории элитности.

Анализ нижегородского опыта проектирования и строительства современного коммерческого жилища для категорий граждан со средним и высоким уровнем достатка в историческом центре города подтвердил тенденцию к дальнейшему увеличению его разнообразия, прежде всего за счет отхода от типовых, стандартных решений и перехода на индивидуальные. Так, в зданиях со сложной формой плана лестничные клетки размещаются в глубине корпуса и освещаются верхним светом; в структуре дома организуются общественные функции и пешеходные коммуникации за счет использования подвалов, цокольных и первых этажей; формируются террасные жилые здания и переменной этажности; еще одной отличительной чертой коммерческого жилища является практически поэтажное изменение планов (что отсутствует в типовом массовом строительстве предыдущего периода и современном социальном жилище).

В ходе исследования выявлено, что среди секционных жилых домов наибольшее распространение имеют двух- и трехсекционные (25,5 % и 30 %), что связано с учетом и компромиссным сочетанием двух основных, зачастую, взаимоисключающих факторов: экономической эффективности использования территории и сохранения исторической среды и адаптации к характеристикам ее объемно-пространственной структуры.

14

Необходимо отметить, что малая и средняя этажность (53 % от современных жилых зданий в историческом центре города) более характерна для застройки 1990-х годов. В настоящий момент наблюдается тенденция общего повышения этажности, особенно на периферии исторического центра, вдоль ответственных магистралей (Белинского), на площадях (Сенная), на пересечении улиц (Ульянова-Нестерова), на завершении перспектив главных улиц и магистралей (ул. Горького).

Исследованием установлено, что в современных коммерческих жилых домах в историческом центре Нижнего Новгорода наибольшее распространение получили двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры - 21,5%, 43,5% и 18,5% соответственно. Однокомнатные квартиры составляют 9,5% от общего количества, а пятикомнатные и более - 7 %. В целом, в коммерческом жилище по сравнению с типовым социальным наблюдается большая комнатность квартир.

Индивидуальное проектирование жилища дало большое разнообразие квартир по площадям, функциональному составу и планировкам, однако, можно выделить характерное: набор жилых комнат - от 1 до 7 и более; общий набор помещений - от 4 до 22, появление квартир в 2 - 4 уровня.

Площади квартир в коммерческих жилых домах в историческом центре Нижнего Новгорода в среднем превышают рекомендации СНиП 31-01-2003: от 1,5 раз (в 1-комнатных) - до 2,5 раз и более (в 6 - 7-комнатных и более). Однако, тенденция резкого увеличения площадей квартир, наблюдаемая в начале 1990-х годов, пошла на убыль в начале 2000-х годов. Это связано прежде всего с постоянным ростом стоимости жилища. Тем не менее, в целом современное коммерческое жилище отличается от современного социального и государственного типового предшествующих лет расширением общепринятых функциональных зон квартиры и выделением дополнительных, с ориентацией на образ жизни и деятельности конкретного потребителя.

На формирование планировочной структуры квартир в коммерческих жилых домах в историческом центре города влияет ряд факторов: материальное положение семьи, образ жизни и деятельности ее членов, а также соци- ально-демографический состав. Возросший уровень требований к комфорту у семей со средним и высоким достатком обусловил изменение в типологии городского жилища. В квартирах «Элит-класса» отмечается приближение уровня комфортности по степени развитости функциональных зон и помещений к загородным коттеджам. Наибольшее расширение получили зоны досуга и общения, хозяйственно-бытовой деятельности и детская.

15

Принципы двух- и трехчастного зонирования, отработанные в типовом массовом строительстве 1960-х - 1990-х годов, по-прежнему остаются основой формирования архитектурно-планировочной структуры городской квартиры любого класса комфортности проживания. Однако номенклатура помещений, наполняющих зоны, существенно дополняется и расширяется.

Дневная зона общесемейного пользования в ряде случаев требует развития своей пространственной организации. Общая комната расширяется (в нижегородской практике - максимальная зафиксированная площадь - 62 м2 и в среднем - 24,75 м2) и дополняется функциональными зонами или отдельными помещениями, как гостиные, приемные, каминные залы, домашние кинотеатры, библиотеки, тренажерные залы, и так далее.

В квартирах «Эконом-класса» индивидуальная деятельность членов семьи осуществляется в индивидуальных жилых комнатах. В квартирах «Элит-класса» и «Бизнес-класса» выделяются в отдельные помещения: кабинеты, библиотеки, творческие мастерские и тому подобное.

Санитарно-гигиенические помещения обычно представлены четырьмя типами помещений: ванная, душевая, уборная и совмещенный санитарный узел. В квартирах «Элит-класса» и «Бизнес-класса» они дополняются постирочными, мини-бассейнами и другим подобными помещениями. Санузлы делают светлыми, увеличивают как их площадь - до 12-18 м2, так и их количество — отдельный санузел на каждую спальную комнату.

Кухонные помещения состоят из двух зон: рабочей и приема пищи (площадь которых колеблется от 9 до 44,5 м2). В коммерческом жилище повышенной комфортности зачастую появляются дополнительные зоны или даже помещения: выделение рабочей кухни, столовой, буфета, комнаты для прислуги, холодных кладовых для хранения продуктов.

Передняя или прихожая в коммерческом жилище независимо от класса практически во всех квартирах организуется как холл и дополняется гардеробной, причем в комфортабельных квартирах высокого класса холлы делают светлыми.

Жилые комнаты и кухни снабжаются балконами, лоджиями и верандами. Площади летних помещений обычно составляют не более 15 % от общей площади квартиры. Наибольшее развитие летние помещения получили в жилище самого высокого класса — так называемых «пентхаузах». Это террасы, веранды, солярии и небольшие озелененные площадки на эксплуатируемых крышах, куда из квартиры ведет своя индивидуальная лестница.

16

Свободная планировка квартир является наиболее востребованной, поскольку основана на принципе создания единого универсального помещения, которое трансформируется в соответствии с потребностями семьи.

В объемно-пространственной композиции жилых домов в историческом центре Нижнего Новгорода отмечается ряд характерных черт: за счет высоких кровель, шатров, башенок активно подчеркивается силуэт; в построении объема используется ярусная композиция, переменная этажность; применяется крупная и мелкая пластика фасадов; здания имеют сложные объемнопространственные композиции, зачастую интересные объемнопространственные решения имеют в основе криволинейные очертания плана.

Архитектура жилых домов в историческом центре города в последние 15 лет равноправно участвует в формировании облика города наряду с архитектурой общественных зданий. Это говорит о повышении художественных качеств архитектуры жилых домов.

По отношению к исторической застройке используются следующие приемы современной жилой застройки: архитектура подобия, нюансная архитектура и архитектура, контрастная окружающей среде. Стилистика современного коммерческого жилья в историческом центре Нижнего Новгорода развивается в направлениях, общих для российской архитектуры: декоративное направление в архитектуре жилища в историческом центре города представлено историзмом и контекстуализмом; рационалистическое направление развивает традиции отечественного конструктивизма и рационализма, и представлено неомодернизмом.

В третьей главе «Оценка и тенденции развития коммерческих жилых домов в историческом центре крупного города (на примере Нижнего Новгорода)» по результатам социологического исследования, проведенного автором в целях выявления новейших тенденций, необходимых для совершенствования проектирования коммерческих жилых домов, предложены: схема развития функциональных зон коммерческого жилого дома, схема развития функциональных зон коммерческой квартиры и составлены социальнотипологические схемы коммерческих квартир различных классов комфортности. Спрогнозированы тенденции дальнейшего развития коммерческого жилищного строительства. Даны рекомендации по проектированию коммерческих жилых домов в историческом центре города.

Проектирование жилища в новых социально-экономических условиях показывает процесс дальнейшего совершенствования жилища для граждан со средним и высоким достатком (повышение комфортности проживания) при

17

общей тенденции увеличения процента населения со средним и высоким уровнем доходов. В исследовании выявлена общая для коммерческих жилых домов тенденция увеличения площадей и номенклатуры помещений квартир по сравнению с типовым массовым строительством предшествующего периода, а также с современным жилищем для социально незащищенных категорий населения.

В настоящее время значительная часть жилья в Нижнем Новгороде (до 40 % городского предложения) строится в историческом центре города, несмотря на то, что исторический центр занимает всего 2 % от общей площади города. Это объясняется престижностью центра и стремлением наиболее обеспеченной части населения других районов к переселению в центр.

Особенностью предложения на рынке жилья в историческом центре города по сравнению с общегородским является: существенно большая доля жилища повышенной комфортности проживания (около 90 % от всего строящегося в Нижнем Новгороде жилища «Бизнес-класса», порядка 70 % от всего строящегося в городе жилища «Элит-класса» и 35 % жилища «Экономкласса» находится в историческом центре города); доля строительства социального жилища по типовым проектам не превышает 1%.

Для оценки спроса в различных сегментах жилищного рынка проведен детальный анализ ситуации. Известно, что доходы населения в России распределены крайне неравномерно. Диапазон доходов до 300 долларов в месяц в Нижнем Новгороде соответствует потребителям социального или наиболее дешевого типового жилья, практически не строящегося в историческом центре Нижнего Новгорода. Доход 300 - 1000 долларов в месяц - соответствует потребителям жилья «Эконом-класса», 1000 - 2000 долларов в месяц - жилья «Бизнес-класса», а свыше 2000 долларов - «Элит-класса». При сопоставлении строящихся в городе объемов коммерческого жилища рассматриваемых классов и предложенных выше слоев населения с различным уровнем доходов, выявлены близкие значения соответствующих категорий. Следовательно, предложение в различных сегментах рынка жилья практически соответствует спросу на него со стороны потребителей.

Исследование социально-экономических аспектов проектирования и строительства многоквартирных жилых домов в историческом центре города дает возможность для формирования рынка жилья, имеющего определенную типологию, требующуюся потребителю и представляет интерес для проектировщиков, застройщиков и инвесторов. Исследование потребностей, предпочтений, образа жизни, социально-демографического и возрастного состава

18

семей, планирующих покупку жилья, необходимо для дальнейшего совершенствования проектирования и строительства жилых домов в историческом центре города.

Проведенный автором социологический опрос в Нижнем Новгороде среди населения со средним и высоким достатком позволил определить: портрет целевой аудитории (география проживания, демографический и возрастной состав семьи; уровень дохода, образование и социальный статус) и требования потребителей к приобретаемому жилью (площадь квартир и количество и номенклатура помещений, объемно-пространственное и архитек- турно-планировочное решение и техническое оснащение жилого дома, инфраструктура, номенклатура встроенных помещений общественного пользования).

Опрос методом анкетирования потенциальных покупателей коммерческого жилища в историческом центре Нижнего Новгорода в зависимости от классов комфортности проживания позволил выявить следующие предпочтения: оптимальные площади квартир с различной комнатностью; оптимальную высоту потолка; потребность в летних помещениях в квартирах различной комнатности; необходимость в подземных и наземных автостоянках; возможность включения в структуру жилого дома предприятий общественного обслуживания открытого типа для жилища «Эконом-класса» и «Бизнес-класса», а также предприятий общественного обслуживания закрытого типа для жилища «Элит-класса» и «Бизнес-класса».

На основании проведенного исследования составлена схема развития функциональных зон коммерческого жилого дома, которая отражает его функциональную насыщенность. Наличие в структуре жилища различных помещений обслуживания открытого или закрытого типа повышает или понижает удобства проживания в нем, тем самым является одним из критериев определения класса комфортности жилища.

В ходе исследования была выявлена необходимость в квартирах различных площадей и комнатности. При этом установлено, что для проектирования жилища «Эконом-класса» демографический состав семьи сохраняет свою актуальность, как в типовом массовом строительстве для социально незащищенных слоев населения. Для жилища «Бизнес-класса» и особенно «Элит-класса» демографический состав перестает быть определяющим, здесь на первое место выходят образ жизнедеятельности семьи, престиж, социальный статус и финансовые возможности. На основании полученного материала была разработана схема развития функциональных зон коммерческой кварти-