2043

Использование любых механизмов финансирования жилищного строительства и приобретения жилья населением должно оцениваться на предмет эффективности использования ресурсов и влияния на результаты жилищной политики. Такую оценку рекомендуется производить на основе мониторинга индекса доступности жилья, который может рассматриваться в виде:

1. отношения платежеспособного спроса на жилье к его предложению на рынке в период t;

2.доли семей (населения), имеющих возможность воспользоваться конкретной схемой финансирования (кредитования) строительства или приобретения жилья в период t;

3.отношения средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему совокупному доходу семьи из 3

человек (число лет, необходимых для приобретения жилья при 100 % использовании на эти цели текущих доходов).

При этом следует иметь в виду, что определение индекса доступности по первому варианту основано на исследовании достаточно обширной системы показателей, оценивающих следующие группы факторов:

1.семьи (домохозяйства) и уровень платежеспособного спроса;

2.предложение на рынке жилья;

3.характеристики финансовой, ценовой, бюджетной, налоговой т.д. политики на рынке жилья;

4.потребители и инвесторы на рынке жилья.

Таким образом, определение индекса доступности связано с уточнением значительного числа параметров, характеризующих с одной стороны, потенциальные возможности населения для приобретения жилья (доходы и сбережения), а с другой - объемы предложения жилья на рынке в структурном разрезе (по типоразмерам квартир). Особую трудность представляют оценки размеров доходов населения и распределение на доходные группы в связи с наличием «серых» (недекларируемых) выплат в составе доходов граждан. Поэтому данный показатель доступности приобретает определенную степень условности.

Помимо этого, расчет приведенного показателя доступности основан на большом массиве исходной информации, которая не может определяться по данным статистических органов (которые в значительной мере запаздывают во времени, то есть являются ретроспективными). Для объективной оценки используют результаты специальных обследований рынка жилья, что требует значительных финансовых ресурсов на внедрение и совершенствование информационно-аналитической системы диагностики жилищного рынка.

В этой связи предлагается использовать для оценки индекса доступности жилья для населения показатели, изолированно определяющие доступность для социального и коммерческого секторов жилищного рынка.

Социальная доступность жилья определяется соотношением среднедушевого дохода к средней за период стоимости одного квадратного метра жилой площади. Доступность жилья для населения в данном случае

оценивается в виде показателя динамики рассматриваемого соотношения. В качестве оценочного показателя программы городского жилищного строительства рассматриваемый показатель не является совершенным, так как не зависит напрямую от реализации программных мероприятий.

Для оценки коммерческой доступности предлагается использовать процент численности семей (населения), которые могут воспользоваться конкретной схемой долгосрочного ипотечного кредитования жилья. Кредитные механизмы являются единственными управляемыми инструментами повышения доступности жилья, поэтому данный индикатор наиболее полно и достоверно оценивает изменение условий реализации городских жилищных программ.

Оценку коммерческой доступности жилья предлагается осуществлять следующим образом:

1) Определяется размер ежемесячного платежа по кредиту для каждой из возможных схем (условий) кредитования.

2)Оценивается минимальный среднемесячный доход граждан для участия в программе, предусматривающей данную схему кредитования покупки жилья. Оценка проводится из расчета, что платежи по кредиту должны составлять не более 30 % от общего семейного дохода.

3)Определяется доля семей, которые могут воспользоваться данной схемой долгосрочного кредитования жилья исходя из вышеуказанных ограничений на основе данных о распределении населения по уровню доходов (децильные группы).

Этот показатель, по нашему мнению, наиболее полно отражает доступность приобретения жилья населением (включает оценку динамики

уровня среднедушевых доходов и конкуренции на рынке заемного капитала, определяющей уровень процентных ставок), а также эффективность реализации организационных мероприятий муниципальных органов власти по совершенствованию процедур залогового кредитования граждан на цели приобретения недвижимости.

Завершающим этапом реализации программ жилищного строительства является оценка их конечных результатов или отдельных направлений (подпрограмм) на основе системы индикаторов (качественных и количественных) и корректировка направлений программы отдельно по каждому направлению программы.

Результаты предполагается оценивать путем сопоставления прогнозируемых и фактически достигнутых результатов, причем в целях своевременности управляющего воздействия со стороны муниципальных органов власти, предполагается непрерывное информационно-аналитическое обеспечение программных мероприятий.

Корректировка направлений городской программы жилищного строительства в процессе ее реализации осуществляется на основе системы сформулированных принципов, целей, задач и функций разработки программ городского жилищного строительства.

14

Одним из направлений совершенствования управления жилищной сферой является комплексная оценка мероприятий по реализации жилищной политики.

В диссертационной работе для комплексной оценки программ жилищного строительства предусматривается использование многокритериальной экономико-математической модели.

Предлагаемая экономико-математическая модель определяет эффективность реализации программ городского жилищного строительства для каждого из субъектов инвестиционного процесса: групп населения по платежеспособности; застройщиков; органов местного управления и в целом жилищного рынка.

Для построения экономико-математической модели введем следующие обозначения:

Q i - минимальный объем жилой площади квартиры (в квадратных

метрах общей площади), который должен приходиться на одного потребителя i-й группы;

типы групп населения по платежеспособности; число потребителей в i-й группе населения;

номера схем финансирования жилищного строительства для S-

й фирмы;

номера периодов времени горизонта планирования; прогнозируемая цена одного квадратного метра жилой площади

Кst - прогнозируемый минимальный объем инвестирования 5-м застройщиком в период времени t;

qst - ставка доходности S-ro застройщика в период времени t ;

qit -средневзвешенная цена единицы капитала, привлекаемого i-й группой населения в период времени t;

Мit - прогнозируемый общий минимальный платежеспособный спрос на жилищное строительство (в м2 ) i-й группой населения в период времени t;

Кit - прогнозируемый возможный (предельный) объем инвестирования жилищного строительства i-и группой населения в период времени t;

если i-я группа населения выбирает j-ю схему финансирования у s-ro застройщика

в противном случае

15

Постановка многокритериальной экономико-математической модели имеет вид:

где S - система ограничений, состоящая из следующих условий реализации программ городского жилищного строительства:

Критерии оптимальности представленной ЭММ могут иметь вид:

-условие (2) определяет требование превышения платежеспособного спроса населения над объемом капитальных вложений застройщика;

-условие (3) означает необходимость достижения каждой i-й группой потребителей конечной цели инвестирования средств - получения квартиры

минимально приемлемой общей площади;

- условие (4) предполагает неизменность выбранной i-й группой населения схемы финансирования жилищного строительства и застройщика на протяжении всего инвестиционного цикла.

Следует отметить, что система (область) ограничений S может быть естественно расширена за счет отражения этажности, материала конструктивных элементов, «степени элитности» и других характеристик жилищного строительства. Однако при этом увеличится на соответствующее число размерность переменных (решений) экономико-математической модели, что, с одной стороны, повышает степень ее абстрактности, но, с другой стороны, резко снижает возможность реального прикладного использования той же модели.

Предложенная экономико-математическая модель формулирует обобщенную оценку программ городского жилищного строительства. С целью же детализации задач управления, в частности определения оптимальной структуры жилищного фонда, планируемого к вводу в t-й период горизонта планирования (год реализации программы) можно применять конкретизированную экономико-математическую модель.

17

Для построения модели введем следующие обозначения:

Q(t) - минимальный общий объем жилого фонда (м2), который должен быть введен в году t исходя из социальной нормы жилья;

F1 (x)- минимизацию инвестиционных затрат в процессе реализации

программы жилищного строительства;

F 2 ( x ) - минимизацию возможного отклонения фактического ввода

жилого фонда от потребности, определяемой исходя из социальной нормы жилья;

F 3(x)- максимизацию объема жилой площади, вводимой в год t; Условия системы ограничений выражают:

(1)- объем капиталовложений в жилищное строительство в год t не может превышать лимит бюджетных ресурсов, предусмотренных на соответствующие цели в том же периоде;

(2)- объем вводимой жилой площади в год t не может быть меньше потребности, рассчитанной на тот же год на основе социальной нормы жилья («очереднику» нельзя предоставить жилую площадь меньшего размера, чем определено нормативными актами);

(3)- искомая переменная - неотрицательная и целочисленная. Предлагаемая модель позволяет рационально распределять бюджетные

ресурсы в различные подпрограммы жилищного строительства (для различных категорий «очередников») и формировать структуру жилищного строительства, наиболее полно отвечающую структуре потребности в социальном жилье. Область применения данной конкретизированной экономико-математической модели ограничена оценкой программ социальной направленности. При рассмотрении программ строительства коммерческого жилья необходимо использовать модель комплексной оценки.

Публикации по теме диссертации:

1. Корпусова Н.С. Основные проблемы практической реализации схем финансирования жилищного строительства в современных экономикосоциальных условиях // Экономико-управленческие аспекты деятельности предприятий Тюменского региона: Сборник статей / Под редакцией Н.М. Чикишевой. - Изд-во СПбГУЭФ, 2000. - 0,47 п.л.

2. Корпусова Н.С. Применение ипотечного жилищного кредитования в решении жилищной проблемы // Современные проблемы управления: Сборник статей. Выпуск 1 / Под ред. Н.М.Чикишевой. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2002. - 0,43 п.л.

3.Васильев В.Д., Корпусова Н. С. Факторы, определяющие доступность жилья для населения // Экономические проблемы развития строительства в регионе в современных условиях: Сборник научных трудов. - СПб: Изд-во СПбГУЭФ, 2002. - 0,31 п.л.

4.Корпусова Н.С. Механизмы повышения доступности жилья для населения как фактор роста платежеспособного спроса на продукцию подрядных строительных организаций // Сборник материалов научно-практической конференции преподавателей, молодых ученых и аспирантов ТюмГАСА. - Москва: 2002.-0,31 п.л.

Издательство «Вектор Бук» Лицензия ЛР №066721 от 06.07.1999г.

Подписано в печать 25.1 1.2003г. Формат 60x84/16. Бумага финская. Печать RISO.

Усл. печ. л. 1,04. Тираж 100. Заказ 251.

Отпечатано с готового набора в типографии Издательства «Вектор Бук»

Лицензия ПД № 17-0003 от 06.07.2000г.

625004, г.Тюмень, ул. Володарского, 45. тел.(3452) 46-54-04, 46-90-03.