2060

11

предприятия - формы собственности, особенности распределения правомочий собственности, четкость определения прав собственности, а также факторы организационно-экономические, такие как организационно-правовые формы предприятий, особенности организационной структуры, масштабы предприятий.

Внешние и внутренние факторы предпринимательской деятельности органически связаны друг с другом. Так, развитие технологических основ

внешних факторов, их многообразие изучение предпринимательской деятельности может быть полноценным лишь при условии системного подхода к исследованию предпринимательства, выявлении его элементов, внутренних и внешних взаимосвязей, рассмотрении его как постоянно развивающегося явления.

Существенное значение при этом имеет выделение наиболее значимых

факторов, не просто оказывающих влияние на предпринимательскую

самостоятельность субъектов хозяйственной деятельности и экономическую свободу как характеристику экономического строя.

Под экономической самостоятельностью следует понимать, на наш взгляд, возможность субъектов хозяйственной деятельности самостоятельно принимать экономические решения о направлениях использования имеющихся у них ресурсов, выборе сферы деловой активности, формах проявления этой активности, деловых партнеров и пр. Экономическая свобода, - это более широкое понятие, которое отражает не только возможности хозяйствующих

12

субъектов по проявлению своей самостоятельности, но и ту среду, в которой осуществляется деятельность этих субъектов, т.е. понятие экономической свободы является характеристикой экономического строя той или иной страны

для данного этапа развития экономики соотношение между принятием экономических решений субъектами хозяйственной деятельности и государством создают основу той среды, в рамках которой действуют предприниматели.

Эта среда может существенно различаться в зависимости от той или иной конкретной разновидности предпринимательской деятельности, которые

-сфера предпринимательской активности;

-масштабы предпринимательской деятельности.

Эти определяющие разновидность предпринимательства факторы создают основу для классификации предпринимательской деятельности. В связи с этим можно, на наш взгляд, выделить следующие основные варианты такой классификации:

•по формам собственности: государственное, частное (с такими разновидностями, как индивидуальное, групповое, корпоративное), муниципальное, коллективное предпринимательство;

•по основным фазам воспроизводственного цикла: производительное, посредническое предпринимательство;

•по характеру создаваемых благ: предпринимательство в сфере производства материальных благ, в сфере услуг;

•по масштабам: малое, среднее, крупное

•по роли в деятельности предпринимателя: основное, дополнительное.

13

Общие экономические и юридические основы для развития предпринимательства в современной России создают приватизация

предпринимательства в интересах развития экономики необходим целый комплекс дополнительных мер, включающих:

различных сферах экономики, устранение противоречий в существующих законодательных актах (например, для развития рынка недвижимости особое значение имеет устранение противоречий между гражданским и жилищным законодательством, конкретизация положений Земельного Кодекса и пр.);

• совершенствование правоприменительных механизмов в интересах соблюдения законности и равноправия представителей бизнеса в отношениях с органами власти и другими хозяйствующими субъектами, населением;

•обеспечение безопасности и защиты предпринимателей от криминальных действий;

•создание системы специализированных институтов, обеспечивающих разработку и реализацию государственной политики по поддержке предпринимательства (органы государственной власти и управления, общественные объединения и организации предпринимателей, специализированные объекты инфраструктуры поддержки предпринимательства, создаваемые при участии государственного и частного капитала: фонды, кредитные и страховые учреждения, технологические парки, бизнес-инкубаторы, промышленные зоны и полигоны, учебные, консультативные, информационные, лизинговые, обслуживающие структуры и

т.д.);

• разработку и реализацию государственных программ, программ социальноэкономического развития регионов, определяющих реструктуризацию промышленности и конверсию предприятий ВПК, инвестиции в отраслевое и

14

региональное развитие, поставки для государственных нужд, формы занятости, миграционные потоки и т.д.; * ресурсное (производственные площади, земельные участки, оборудование) и

финансовое обеспечение (в том числе бюджетные ассигнования), необходимое для реализации мер поддержки бизнеса, наряду с созданием условий и механизмов для привлечения частных отечественных и иностранных инвестиций, а также радикальным усовершенствованием налоговой системы.

Функционирование предпринимательства как способа осуществления хозяйственной, содержание деятельности предпринимателя, требования к этой деятельности, существенно зависят не только от общих основ и условий функционирования экономики, но и от сферы предпринимательской деятельности. В связи с этим необходимым условием раскрытия особенностей формирования и развития предпринимательства на рынке недвижимости является выявление природы и специфики данного рынка, как в целом как сектора рыночной экономики, так и в конкретных условиях современной России.

Рынок недвижимости как подсистема рыночной экономики, в наиболее общих своих признаках соответствует общим характеристикам понятия «рынок», но имеет и существенную специфику.

Эта специфика в определяющей мере связана с неразрывностью недвижимого имущества как физического объекта с правами на это имущество, причем этот признак прямо влияет на функционирование рынка и

обусловливает такое важное отличие рынка недвижимости от иных рынков, как совершение сделок с недвижимостью через передачу прав на недвижимость.

В связи с этим более полным, на наш взгляд, представляется следующее определение рынка недвижимости как взаимосвязанной системы рыночных механизмов спроса и предложения, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Определяемый таким образом рынок недвижимости включает в себя целый ряд отношений, возникающих:

15

входе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

впроцессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

впроцессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Особенности, присущие недвижимости как объекту рыночных отношений, находят свое отражение в следующих особенностях рынка недвижимости:

•специфический характер рыночного оборота недвижимости (через оборот прав на недвижимость);

•высокий уровень трансакционных издержек при сделках с недвижимостью;

•локализованность рынка;

•более низкая, по сравнению с другими сферами рыночных отношений, эластичность предложения на рынке и более низкая ликвидность товаров на рынке;

•персонифицированность рынка и индивидуальность ценообразования на рынке;

•повышенная роль региональных нормативных актов, определяющих правила работы на рынке.

Таким образом, рынок недвижимости по своей природе заметно отличается от тех рынков, которые в экономической науке принято называть рынками, близкими по своим характеристикам к рынку совершенной конкуренции. В силу этого, предприниматели на рынке недвижимости в более существенной степени, чем на других рынках, вынуждены брать на себя функции ценового механизма как регулятора экономических процессов. Их деятельность в большей степени нацелена на обеспечение сбалансированности рынка и, следовательно, предполагает глубокое понимание природы рынка недвижимости, факторов, определяющих его развитие, их эволюции, что, с

16

одной стороны, делает предпринимательство на рынке недвижимости высокоинтеллектуальным видом предпринимательской деятельности, а, с другой, влечет за собой потребность в дифференциации самой предпринимательской деятельности.

В основу дифференциации предпринимательской деятельности на рынке недвижимости и выделении ее разновидностей может быть положено выделение различных по своему содержанию этапов в течение жизни объекта недвижимости.

В общем виде, по мнению автора, можно говорить о трех подпроцессах, которые так или иначе характерны для процесса смены состояний в течение жизни объекта недвижимости:

-развитие, которое обеспечивает создание (рождение) нового объекта недвижимости и его воспроизводство в течение жизненного цикла;

-смена правового статуса объекта, как правило, связанная с переходом (полностью или частично) прав на объект от одного субъекта к другому;

- использование объекта, извлечение его полезных свойств в интересах обладателя прав на объект недвижимости.

Эти три основных процесса, в которые вовлекается объект недвижимости в течение своего жизненного цикла, определяют и три основных вида предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, связанные между собой единым объектом:

-деятельность по созданию (развитию) объектов недвижимости - девелоперская деятельность;

-деятельность по обеспечению перехода прав, сделок с недвижимостью - брокерская деятельность;

-деятельность по обеспечению эффективного использования объектов недвижимости в интересах собственника - деятельность по управлению недвижимостью.

Все эти виды деятельности, как уже отмечалось выше, связаны с одним и тем же объектом - объектами недвижимости, однако отличаются друг от друга

17

по предмету деятельности и по выполняемым функциям. Соотношение между этими видами предпринимательской деятельности может быть представлена следующим образом (табл. 1).

Таблица 1.

Основные виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

Как показано в работе, в течение 90-х гг. XX века происходит процесс формирования указанных выше видов предпринимательской деятельности на российском рынке недвижимости. Главными направлениями этого процесса стали:

-Постепенное выделение и оформление брокерской, девелоперской и

управленческой деятельности как особых видов

предпринимательской деятельности, имеющих особый предмет деятельности и специфические функции, соответствующие, в целом, содёржанию этих видов деятельности в странах с развитыми рынками

18

-Поступательное вовлечение в сферу предпринимательской деятельности на рынке недвижимости всех основных рынков: рынка жилья, рынка коммерческой недвижимости, рынка промышленной недвижимости;

-Постоянное увеличение доли организованного рынка (сделок, совершаемых с участием профессиональных участников рынка недвижимости) до уровня близкого к экономически развитым странам;

-Создание предпосылок для активного взаимодействия

предпринимателей, оперирующих на рынке недвижимости с

финансовыми институтами (что нашло отражение в системе организации системы расчетов при совершении сделок с недвижимостью с участием банков, в начале регулярного кредитования банками девелоперской деятельности.

На основании проведенного анализа в работе формулируется следующий обобщающий вывод: в 90-е годы предпринимательская деятельность на российском рынке недвижимости, в основном, прошла период своего формирования и может развиваться на своей собственной основе в соответствии с закономерностями, присущими этой деятельности в странах с развитыми рынками недвижимости.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ:

1.Яковлев Ю. В. Теоретические основы регулирования предпринимательской и инвестиционной деятельности // Актуальные проблемы экономики, политики и права. Сб. науч. тр./ Под ред. Д-р экон.наук, проф. Кабакова B.C., канд.экон.наук, доц. Бекренева Л.Л. - Мурманск: МИЭП, 2000.- 0,5 п.л.

2.Овчинников М.Е., Яковлев Ю.В. Капитальный ремонт и реконструкция

жилищного фонда Санкт-Петербурга на инвестиционных условиях // Управление развитием жилищной сферы в условиях реформирования рыночных отношений. Сб.научн.тр./ Редкол.: Ф.М. Иохведов (отв.ред.) и др. - Спб.: ЗАО «Экополис», 2000.- 0,5 п.л.

19

3.Яковлев Ю.В. Социально-экономическая сущность предпринимательской деятельности// Актуальные проблемы экономики, политики и права. Сб. науч. тр. Вып 2.1 Под ред. д-ра экон.наук, проф. Кабакова B.C., канд.экон.наук, доц. Бекренева Л.Л. - Мурманск: МИЭП, 2001.- 0,5 п.л.

4.Яковлев Ю.В. Предпринимательство и необходимые условия для его развития//Актуальные проблемы экономики, политики и права. Сб. науч. тр.~ Мурманск: МИЭП, 2002.-0,5 п.л.

5.Яковлев Ю.В. Основные виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.// Актуальные проблемы экономики, политики и права. Сб. науч. тр.- Мурманск: МИЭП, 2002.- 0,5 п.л.

Подписано в печать /ЛЛЗ.ОЗ.

Формат 60x84 У^Печ. л.^<* Тираж S00 экз. Заказ 78. ИзПКСПбГИЭУ.191002»Санкт-Петербург,ул.Марата,31