2119

и

В рамках разработки механизма формирования инвестиционных программ PPM в жилой застройке был обоснован и формали-

зован показатель «экономические потери при отклонении фактического срока капитального ремонта от нормативного», принятый в качестве критерия оптимальности.

Данный показатель рассчитывается на основе уточненной схемы экономического функционирования жилого здания, которую можно представить в виде двух составляющих: для несменяемых и сменяемых в результате капитального ремонта конструктивных элементов здания. Стоимость сменяемых конструктивных элементов (Сс) полностью снашивается за межремонтный цикл в виде линейной зависимости (рис.1.).

Пt=СР-СtПЗР

tМЦT

Межремонтный цикл tМЦ , годы

12

Из рисунка 1 видно, что стоимость сменяемых конструктивных элементов в любом t-м году межремонтного цикла можно выразить формулой:

где Сct- стоимость сменяемых конструктивных элементов зда-

ремонтированном доме в начале межремонтного цикла, руб.;

tМЦ -продолжительность межремонтного цикла, годы;

t -год оценки стоимости сменяемых конструктивных элементов от начала межремонтного цикла, годы.

Анализ зависимости (1) показал, что характер изменения стоимости сменяемых конструктивных элементов на протяжении межремонтного цикла совпадает с изменением показателя экономически целесообразных затрат на капитальный ремонт. Оба показателя зависимости имеют в своей основе единую техническую сущность - физический износ конструкций здания.

В экономическом смысле показатель предельных затрат на ремонт определяет суммарную величину средств, выше которой они становятся неэффективными и могут быть отнесены к прямым потерям. В основу большинства методов определения предельных затрат на ремонт положена известная пропорция: предельные затраты на ремонт соотносятся с затратами на строительство подобного нового здания так же, как остаточный срок службы ремонтируемого здания сопоставляются с нормативным сроком службы нового здания.

13

В соответствии с условиями воспроизводственных процессов в жилых зданиях, предельные затраты на ремонт следует сравнивать не со стоимостью строительства подобного нового здания, а с нормативной стоимостью капитального ремонта в подобных зданиях, равной сметной стоимости сменяемых конструктивных элементов в

питальный ремонт СtПЗР на любом t-м году межремонтного периода определять по формуле 1.

Изучение проектно-сметной документации на капитальные ремонты подтвердило нашу гипотезу, что сметная стоимость полномасштабного капитального ремонта остается практически постоянной на всех этапах межремонтного цикла.

Следовательно, разница между постоянной на протяжении всего межремонтного цикла стоимостью капитального ремонта и линейно меняющимся по годам межремонтного цикла показателем предельных затрат на ремонт определяет величину возможных экономических потерь, образующихся в результате отклонения срока проведения внепланового капитального ремонта от нормативного. Величину таких потерь в любом t-м году межремонтного цикла можно рассчитать по формуле:

Пt =CР - CtПЗР, руб. (2)

Количественная величина экономических потерь при отклонении срока проведения внепланового капитального ремонта от нормативного позволяет осуществлять оптимизацию инвестиционных программ капитального ремонта и реконструкции жилищного фон-

да. Эта возможность реализуется в виде экономико-математической

модели.

Вмодели приняты следующие обозначения:

Пit-удельные экономические потери, образующиеся по

жилищному фонду ;-го типа при переносе срока его капитального ремонта с нормативного на t-й этап планового периода, руб./м2 ;

Хi t -количество жилой площади в жилищном фонде i-го типа, ,капитально ремонтируемого на t-м этапе планового периода , м2;

Сi-удельная стоимость ремонтно-реконструктивных мероприятий в i-м типе жилищного фонда, руб./ м2 ;

Mt -инвестиции на ремонтно-реконструктивные мероприятия, выделяемые на t-м этапе планового периода, руб. ;

Si -количество жилой площади в жилищном фонде i-го типа, м2.

В принятых обозначениях экономико-математическая модель имеет вид: определить такие Xit >0, при которых достигается минимум целевой функции

при условиях

(i = 1,2, n; t = 1,2, ,m),

Сi Хit<Мt (5)

Выражения (3)-(5) являются моделью линейного программирования и описывают процесс поиска оптимального варианта инве-

15

стиционной программы капитального ремонта и реконструкции заданного количества жилищного фонда.

Функционал (3) соответствует требованию выбора из всех

возможных вариантов инвестиционных программ варианта с наименьшими экономическими потерями. Условие (4) показывает, что для жилищного фонда i-ro типа будет принято какое-либо решение в течение всего планового периода. Ограничение (5) позволяет получить план, обеспеченный инвестиционными ресурсами. Данная задача линейного программирования реализована с помощью сим- плекс-метода на персональном компьютере.

В третьей главе "Практическое использование и оценка ме-

ханизма формирования инвестиционных программ капитального ремонта и реконструкции жилой застройки" приведены рекоменда-

ции по созданию информационной базы механизма разработки ва-

риантов инвестиционных программ и алгоритм формирования оп-

тимальных инвестиционных программ, выполнен расчет оптимального инвестиционного плана PPM по жилой застройке и предложены подходы к определению экономической эффективности ре-

зультатов исследования, даны предложения по использованию основных положений диссертации в системе подготовки молодых специалистов и повышения квалификации специалистов жилищно-

го комплекса.

В диссертации рассматривается практический опыт определения показателей удельной стоимости будущих PPM и анализируют-

ся научные предложения по их формированию.

Проведенные исследования показали, что удельная стоимость PPM по зданию с достаточной точностью может быть определена на основе его четырёх доремонтных характеристик: материала стен, конструктивных особенностей, этажности, строительного

16

объёма. Данные характеристики выступают также в качестве группировочных признаков при классификации жилой застройки, подлежащей ремонту и реконструкции.

В качестве источника первичной информации о характере эксплуатации жилого здания предлагается использовать его технический паспорт.

Анализ паспортных данных строений показал, что наиболее информативными и достоверными являются показатели физического износа отдельных конструктивных элементов строения.

Формирование оптимальной инвестиционной программы PPM в жилой застройке должно проходить в определённой последовательности, представленной в виде алгоритма на рисунке 2.

По данному алгоритму выполнен практический расчет оптимальной инвестиционной программы PPM по части жилой застройки Нижегородского района г. H. Новгорода.

Расчет экономического эффекта от реализации оптимальной инвестиционной программы капитального ремонта и реконструкции жилой застройки предлагается определять по формуле:

где К"t , К° t - капитальные вложения в PPM, осуществленные в t-м году горизонта расчета соответственно по исходной и оптимальной инвестиционной программе, руб.;

/7t - потери в основных непроизводственных фондах, возникающие в t-м году при реализации оптимальной инвестиционной программы вследствие отклонений планируемых сроков осуществления PPM от нормативных, руб.;

• at- коэффициент дисконтирования;

18

t- номер шага расчета в границах горизонта расчета T(t=O

.1,2, T).

Удельный экономический эффект при реализации оптимального плана ремонтно-реконструктивных мероприятий в Нижегородском районе г. H. Новгорода составляет 36.7 руб./м2 жилой площади зданий.

3.Основные выводы

1.На основе анализа действующего нормативного обеспечения и экономической литературы показано, что проблемы формирования инвестиционных программ ремонтно-реконструктивных мероприятий в жилой за-

стройке решены недостаточно полно. К таким проблемам относятся:

- неизученность принципов и методов выбора приоритетных направлений ремонтного обслуживания жилой застройки в условиях дефицита инвестиционных ресурсов;

-неразработанность системы аналитических показателей, обеспечивающих возможность формализации процесса вариантного моделирования инвестиционных программ по капитальному ремонту и реконструкции жилой застройки;

-отсутствие механизма оценки эффективности вариантов инвестиционных решений по капитальному ремонту и реконструкции жилой застройки.

2.Установлена взаимосвязь между сроками осуществления индивиду-

альных графиков ремонтного обслуживания зданий и социально-

экономической эффективностью их функционирования. Раскрыто качественное содержание негативных социальноэкономических последствий нарушения индивидуального графика ремонтного обслуживания здания и предложен метод их количественной оценки.

19

3.Возможность количественной оценки социально-экономических последствий нарушений индивидуальных графиков ремонтного обслуживания зданий позволила разработать механизм вариантного моделирования инвестиционных программ капитального ремонта и реконструкции жилой застройки и обосновать критерий оценки их эффективности.

4.Предложена экономико-математическая модель оптимизации инвестиционных программ капитального ремонта и реконструкции жилой застройки, позволяющая определить наиболее эффективный вариант реализации программы с точки зрения максимизации эффекта при заданных ресурсах.

5.Даны предложения по оценке экономической эффективности от реализации оптимальных инвестиционных программ капитального ремонта и реконструкции жилой застройки.

6.Разработаны методические рекомендации по созданию информационного обеспечения формирования оптимальных инвестиционных программ

капитального ремонта и реконструкции жилой застройки, к которым относятся показатели удельной стоимости ремонтно-реконструктивных мероприятий.

7. Показаны направления практического использования результатов исследования:

впрактической деятельности жилищных органов при разработке инвестиционных программ ремонтно-реконструктивных мероприятий в жилых образованиях;

вучебном процессе при подготовке и переподготовке специалистов

жилищного комплекса.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах : 1. Определение экономически целесообразных затрат на модернизацию жилых зданий // Вопросы совершенствования экономики, организации и

20

управления в строительстве. Труды ГИСИ. Выпуск 75. - Горький, 1975.-с .20-

22, в соавторстве.

2.Исследование факторов, влияющих на экономическую эффективность реконструкции жилой застройки // Материалы научно-технической конференции профессорско-преподавательского состава и аспирантов ГИСИ. - Горький ,1976.-C .35.

3.Оценка технического состояния жилой застройки в условиях реконструкции // Материалы научно-технической конференции профессорскопреподавательского состава и аспирантов ГИСИ. - Горький ,1977,-с .32.

4.К вопросу определения оптимального времени проведения капитального ремонта и реконструкции жилой застройки // Эффективность и качество строительства. Тезисы сообщений к областной конференции НТО стройиндустрии. - Горький 1979.-с. 17-18.

5.Проблемы перспективного планирования капитального ремонта жилой застройки // Материалы научно-технической конференции профессор- ско-преподавательского состава и аспирантов ГИСИ. - Горький ,1980. -с .35.

6.Вопросы совершенствования перспективного планирования капитального ремонта жилищного фонда города Горького // Областная научнотехническая конференция по итогам реализации целевой комплексной программы «Строительный комплекс». Тезисы докладов. - Горький,1987.-с.П- 13., в соавторстве.

7.Учет мощностей ремонтно-строительных организаций при перспективном планировании капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда // Интенсивный путь развития строительства. Тезисы докладов к областной конференции НТО стройиндустрии. - Горький, 1987. -с.57-60, в соавторстве.

8.Основы методики формирования перспективного плана капитального