2208

статистической, правовой, финансово-экономической и социальнодемографической информации.

При этом особое внимание следует уделить анализу технического состояния жилых домов по показателю физического износа с указанием даты последнего ремонта, а также вида и объемов требуемого ремонта; со- циально-демографического состава жителей домов с определением индикатора предрасположенности жильцов к самоуправлению; предполагаемой рентабельности эксплуатации объектов кондоминиума.

С подготовкой объекта недвижимости для формирования кондоминиума тесно связано финансовое направление, т. к. кондоминиум, сформированный с точки зрения экономической целесообразности, служит, прежде всего, дополнительным источником дохода (табл. 1. п.2).

Предлагаемая схема формирования кондоминиумов, создания и деятельности товариществ собственников жилья приведет к снижению прямых поступлений в городской бюджет от арендной платы за использование объектов нежилого фонда и земельных участков. Однако в результате формирования кондоминиумов, создания и деятельности объединений домовладельцев произойдет перераспределение финансовых потоков. Собранные средства будут использоваться, в основном, там, где они были собраны, что обеспечит увеличение реальных средств на содержание кондоминиумов. Таким образом, без решения финансовых проблем и привлечения финансовых ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда невозможно активное развитие коллективных форм управления.

Параллельно со всеми направлениями развития негосударственных форм управления целесообразна и необходима реализация мероприятий социально-психологического характера (табл.1, п.З), и кадровых вопросов (табл.1,п.4).

Результатом внедрения перечисленных предложений станет улучшение условий формирования кондоминиума, закрепление основ для развития самоуправления и конкуренции в жилищной сфере, широкое распространение коллективных форм управления и повышение эффективности управления жилищным фондом в целом.

5. Одной из важнейших задач реформирования жилищной сферы является переход к профессиональному управлению жилищным фондом.

Под профессиональным управлением понимается специализированная (обособленная от функций собственника) предпринимательская деятельность по организации надлежащего содержания жилищного фонда, качественного обслуживания жильцов и развития объектов недвижимости в жилищной сфере. Профессиональная деятельность по управлению жилищным фондом многопланова и трудно формализуема, что объясняется сложностью и многообразием типов жилищ, а также двойственной природой управляемого объекта, являющегося одновременно инженерным комплексом и социумом.

В связи с этим, управление рассматривается в двух аспектах - организация технической эксплуатации жилых домов и сервисная деятельность по удовлетворению запросов проживающих.

12

Таблица 1. Основные предложения по развитию объединений домовладельцев

В обобщенном виде основные направления деятельности по управлению жилищным фондом можно объединить в четыре группы:

1. Маркетинг (в части коммерческого найма жилья); анализ рынка аренды жилых и нежилых помещений, обеспечение занятости всех арендных площадей.

2.Финансовое управление: разработка финансового плана, обеспечение своевременного и полного поступления платежей пользователей, разбор случаев неуплаты и принятие по ним мер, составление финансовых отчетов для собственника, анализ финансовых резервов.

3.Административное, управление: заключение договоров с поставщиками и подрядчиками и контроль их исполнения, установление доброжела-

тельных и конструктивных отношений с жильцами, отчеты перед собственником, координация работ по обслуживанию объектов, организация действий

вчрезвычайных ситуациях.

4.Организация технической эксплуатации объекта: техническое обслуживание и ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации, санитарное содержание, благоустройство территорий.

Для развития профессионального управления жилищным фондом в

крупных городах России необходимо соблюдение двух принципиально важных условий: отделение функций собственника объекта недвижимости в жилищной сфере от хозяйственной деятельности по управлению этим объектом и внедрение конкурсной системы размещения заказов на управление жилищным фондом.

Основными функциями управляющей компании являются обеспечение надлежащего уровня содержания жилья, рациональное распределение финансовых ресурсов между различными видами работ (услуг) по эксплуатации домов, сбор платежей за пользование жилыми и нежилыми помещениями, выбор, а также оформление договоров найма или аренды жилых и нежилых помещений.

Обособление субъектов взаимоотношений по поводу владения, пользования и распоряжения объектами жилой недвижимости с целью стимулирования конкуренции и профессионализма в сфере управления и обслуживания жилья создает два уровня управленческих отношений: собственник объекта - управляющий объектом; управляющий объектом - подрядчик по обслуживанию объекта. Соответственно уровням управленческих связей формируются два уровня конкурентных отношений: конкуренция между управляющими, конкуренция между подрядчиками.

Первый уровень конкурентных отношений реализуется посредством проведения собственником объекта жилой недвижимости конкурса по отбору управляющего. Второй уровень предусматривает проведение управляющим конкурса по отбору подрядчика на обслуживание объекта.

Управляющими компаниями могут быть строительные компании, риэлтерские фирмы, товарищества собственников жилья, жилищностроительные кооперативы, иные хозяйствующие субъекты. В настоящее время законодательство не требует лицензирования деятельности по управлению недвижимостью в жилищной сфере, тем не менее, управляющим целесообразно пройти профессиональную подготовку.

Основными субъектами взаимоотношений в процессе управления жильем являются: собственники жилья (заказчики услуг по управлению), профессиональные управленческие структуры (управляющие компании), подрядчики по ремонту и обслуживанию жилья, коммунальные предприятия - поставщики коммунальных услуг, клиентыпотребители (жильцы и арендаторы).

Взаимоотношения участвующих в процессе управления субъектов должны строиться на принципе интеграции и баланса их интересов путем заключения соглашений (договоров), которые бы обеспечивали сочетание

14

прав, обязанностей и ответственности всех участников договорных отношений, защиту прав владельцев и нанимателей жилья.

Необходимым условием для развития профессионального управления жилищным фондом в крупных городах является формирование городского заказа на управление жилищным фондом и его размещение на основе открытого конкурса. В этом случае стимулируется предложение услуг по управлению и формируется конкурентная среда, которая позволяет разместить заказ на наиболее выгодных заказчику условиях.

В результате применения конкурсной системы размещения городских заказов в жилищной сфере достигается экономический и социальный эффект. Экономический эффект от использования конкурентных торгов определяется по формуле:

Э=Цн-Цк-Зк+Дк (1)

где:

Цн - начальная (конкурсная) цена заказа;

Цк - конечная цена заказа, т.е. цена, предложенная победителем конкурса;

Зк - затраты на организацию конкурса (на рекламу конкурса, подготовку и тиражирование конкурсной документации);

Дк - доходы, полученные в процессе конкурса (платежи за конкурс-

ную документацию, внесенные задатки).

Социальный эффект проявляется в улучшении качества обслуживания жильцов, стимулировании предпринимательства, создании условий, препятствующих возникновению коррупции при размещении городских заказов в жилищной сфере, укреплении доверия населения к властям.

При соблюдении указанных условий развитие профессионального управления жилищным фондом позволит обеспечить надлежащий уровень содержания жилья, сохранение и улучшение состояния жилых домов, комфортные и безопасные условия проживания, экономическую безопасность и престиж собственника.

6. Необходимым элементом обоснования и принятия управленческих решений является наличие современной информационной базы о жилищном фонде.

В Санкт-Петербурге информационную базу жилищного фонда составляют технико-эксплуатационные паспорта (ТЭП) домовладений, которые имеют следующие недостатки в записях и расчетах. Описание дефектов не соответствует описанию, принятому в нормативных актах. В дефектной ведомости должны быть записаны все признаки физического износа, соответствующие определенному значению износа. По элементам конструкций и систем, имеющих существенный износ, зачастую нет записей о каких-либо признаках износа, что не позволяет судить в правомерности установления величины износа. Поэтому предлагается улучшение со-

держания и структуры технико-экономических паспортов домовладений. В частности, усиление социально-экономической части ТЭП, для чего необходимо ввести показатели оценки качества жилья: планировочную характеристику жилого дома и уровня благоустройства, а также показатели теп- ло-, водо-, газо- и электропотребления.

Помимо полной и остаточной балансовой и действительной инвентаризационной стоимости здания в ТЭП должна указываться рыночная стоимость зданий на основе сведения результатов трех методов оценки - затратного, доходного и сравнения продаж.

Для актуализации ТЭП необходимо проведение сплошного обследования жилищного фонда города. Для обследования потребуется от 2,5-5,0 млн. рублей в год (при поверхностном осмотре) до 25,0-30,0 млн. рублей при инструментальном обследовании.

Проведенный предварительный анализ показывает большой объем и сложность хранения и обработки документации, что обусловливает необходимость создания "АСУ домовладение".

Результаты технического обследования, позволят уточнить техническое состояние дома, качественные показатели жилья - исходные данные для формирования "АСУ домовладение", на основании которых с помощью экономико-математических методов будут определены оптимальные решения по планированию средств на содержание и ремонт жилищного фонда.

Для внедрения информационной системы управление домовладений необходимо определить состав и структуру базы данных (БД) системы АСУД.

Уровни автоматизации жилфонда должны быть привязаны к уровням материальной и финансовой отчетности, где и может подтвердиться экономическая результативность автоматизации.

Первый уровень автоматизации для государственного сектора - это нижние структуры управления, обязанные составлять финансовохозяйственные планы и бухгалтерскую отчетность, т.е. районные жилищные агентства, а для кооперативов - их правление совместно со структурами, которые их дотируют, и т.д. Вторым уровнем структуры управления является городской уровень - комитет по содержанию жилфонда. Он ответственен за финансирование структур жилфонда, контролирует и отвечает за основные параметры его содержания для всех форм собственности, формирует отчетность для вышестоящих органов (ЗАКС, комитеты по финансам, управлении имуществом, федеральные органы и т.д.) и обосновывает плановые затраты бюджета на содержание жилфонда.

Структура данных для составления информационной системы представлена на рис. 1. В основу этой структуры положена классификация группировочных признаков жилищного фонда, позволяющих получать всестороннюю характеристику жилья.

Кроме того, данная информационная база при соответствующем программном обеспечении предоставляет пользователям информационной

системы возможность получать производные показатели, необходимые для статистического изучения жилищного фонда.

7. Создание эффективных рыночных механизмов управления жилой недвижимостью достигается путем рационального распределения функций между всеми субъектами - участниками процесса управления, выделения функций собственника и делегирование им на конкурсной основе функций управления специализированным профессиональным организациям. В свою очередь, управляющие обеспечивают надлежащее использование и функционирование объектов собственными силами и силами сторонних организаций - подрядчиков и поставщиков коммунальных услуг.

Важным этапом в процессе организации управления недвижимостью является передача объектов в управление. Собственник должен предоставить управляющей компании необходимую документацию: акт приемки объекта от застройщика, акт землепользования, план участка, проектносметная документация, поэтажные планы, технические паспорта на здания, сооружения и оборудование (лифты, котлы и т.п.), сведения о проживающих, собственниках жилых помещений, собственниках и арендаторах нежилых помещений, действующие договоры с поставщиками коммунальных услуг, схемы внутренних инженерных сетей и другие сведения.

Передача объектов в управление должна осуществляться в присутствии собственника или его уполномоченного с обязательным осмотром и регистрацией текущего технического состояния объектов и оформлением Акта приема-передачи.

Система договорных отношений включает в себя следующие основные виды договоров: договор на управление недвижимым имуществом; договор найма (аренды) жилых и нежилых помещений; договор на поставку коммунальных услуг (воды, тепла, газа, электроэнергии); договоры подряда на выполнение работ по техническому обслуживанию, ремонту и санитарному содержанию объектов недвижимости и выполнение специализированных работ (вывоз мусора, обслуживание лифтов, телеантенн и т.п.). Важным элементом системы управления является контроль порядка заключения и исполнения условий договоров, а также государственный надзор за состоянием объектов жилой недвижимости любой формы собственности. Эти функции возлагаются на администрацию города и государственную жилищную инспекцию. Главная цель контроля - защита жизни и здоровья человека от негативного воздействия среды его жизнеобеспечения, от произвола собственника жилья, от диктата хозяйствующих структур.

Реализация изложенного подхода предопределяет необходимость осуществление следующих мероприятий.

Для управления объектами недвижимости, находящимися в собственности города Санкт-Петербурга, привлекается профессиональная управляющая компания, отобранная для этих целей на основе конкурса. Организатором конкурса выступает Территориальное управление административного района Санкт-Петербурга либо привлеченная им по договору специа-

8, Традиционным методом расчета затрат на содержание и ремонт жилищного фонда является постатейное калькулирование затрат по видам работ и услуг.

Следует отметить, что в планировании и анализе себестоимости содержания и ремонта жилищного фонда принято группировать все затраты двумя методами - по экономическим элементам или по статьям затрат.

Применяемая в настоящее время смета расходов на содержание и ремонт жилья по источникам финансирования, содержащая фрагменты обоих упомянутых методов, не вполне соответствует общепринятому в жилищно-эксплуатационных организациях набору целевых статей.

Для расчета элементных затрат при определении расходов на отдельные виды работ используются местные ресурсные (трудовые, технологические и материальные) нормативы, разработанные КСЖФ на основе действующих нормативных документов. Стоимость работ и услуг, выполняемых подрядными специализированными организациями, определяется на основе конкурсов, прямые затраты на выполнение этих работ, должны рассчитываться по согласованным с КСЖФ расценкам.

Для вариантности решений при планировании затрат на содержание и ремонт жилищного фонда необходима система расчетов на основе укрупненных показателей затрат. Получены величины укрупненных нормативных показателей затрат на работы по содержание и ремонту жилья (табл.2).

Таблица 2. Таблица укрупненных показателей расхода средств

на содержание и ремонт Наименование показателей Значение показателей

руб./м2 удельный вес, %

Таким образом, предложенные в диссертации методы позволяют обоснованно определить необходимые объёмы работ по содержанию и ремонту жилищного фонда города.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Олтяну А.А. Новые подходы к нормированию и оценке подрядных работ. М: ЖКХ, журнал руководителя и главного бухгалтера, 1998. - 0,9 п.л.

2. Олтяну А.А. Основные положения Концепции ценовой и тарифной политики в жилищной сфере Санкт-Петербурга // «Управление развитием жилищной сферы в условиях формирования рыночных отношений. СПб: ЗАО «Экополис», 2000. - 0,5 п.л.

3.Олтяну А.А. Чекалин B.C. Пути реформирования действующей системы управления жилищным хозяйством крупного города // «Актуальные проблемы экономического развития региона», СПб: Учебно-научный центр государственного и муниципального управления, 2002. - 0,4 п.л.

4.Олтяну А.А. Повышение эффективности социальной политики в жилищной сфере. // «Актуальные проблемы экономического развития региона», СПб: Учебно-научный центр государственного и муниципального управления, 2002. - 0,2 п.л.

5.Олтяну А.А. Актуальные вопросы определения рыночной стоимости содержания и текущего ремонта жилых зданий. СПб: Всероссийский научный информационно-аналитический бюллетень «Стройинформ», №3, 2003.-1,0п.л.