2214

11 зарплаты, производительность труда, эволюцию денежного потока от производственной деятельности.

Во второй главе рассматриваются вопросы практического применения экспертной оценки факторов, влияющих на стоимость недвижимости, и разра-

ботанного программного комплекса оценки недвижимости.

На основе полученных в ходе исследования данных обобщаются принципы оценки зданий. Приводится выявленная структура усредненной базовой стои-

мости общестроительных работ по жилым 9-этажным зданиям.

В ходе исследования проведен анализ стоимости гражданских и жилых зданий, реконструируемых строительными организациями г. Ростова-на-Дону. В результате выдвинуто предложение рассчитывать стоимость здания после его реконструкции не прямым счетом, а путем индексации первоначальной (балан-

где Кс - коэффициент реставрации с элементами реконструкции; Кк - коэффициент реконструкции с элементами реставрации.

Если отсутствуют данные о первоначальной или балансовой стоимости здания, то с помощью Кре можно корректировать стоимость, полученную по ре-

где Соц - оценочная стоимость объекта, полученная до проведения работ по его реконструкции.

Для исследуемого региона разработаны коэффициенты реконструкции (табл. 1), увеличивающие восстановительную стоимость здания после проведе-

ния работ по его реставрации или (и) реконструкции. Они рассчитаны в результате анализа данных ряда организаций г. Ростова-на-Дону как среднеарифметическое со статистической обработкой.

Приводится методика проведения экспертной оценки факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Для определения итогового значения оцененных факторов использована многофакторная модель. В результате получена формула:

где n- количество экспертов; fi — балл фактора, присвоенный i-м экспертом; K i -коэффициент его компетентности.

В свою очередь, K i определяется как среднее значений коэффициентов аргументации и информированности эксперта. Перед проведением оценки эксперт определяет свою информированность по 10-бальной шкале. Коэффициент информированности Ки получается путем умножения балла, указанного экспертом, на 0,1. Коэффициент аргументации Ка определяется наложением шаблона коэффициентов на карту аргументации эксперта, которая определяет степень влияния шести источников на аргументацию эксперта (теоретический анализ, практическое знакомство и др.). Затем шесть коэффициентов, полученных из шаблона, складывают и получают общий коэффициент аргументации:

где Kj - коэффициент влияния на аргументацию j-ro из шести источников. Коэффициент компетентности эксперта К определяется по формуле:

(5)

где КИ - коэффициент информированности, Ка - коэффициент аргументации. Согласованность между привлеченными в ходе исследования экспертами

достигнута на уровне 76%.

Выявлены основные факторы, влияющие на стоимость жилья: телефонизация, материалы стеновых конструкций, местоположение, озеленение окружаю-

щего пространства, вид из окна.

Выполнены расчеты, позволяющие с высокой долей вероятности (индекс корреляции составил 0,94) установить насколько повысится продажная стоимость объекта недвижимости в результате учета данных факторов при его проектировании. На основании практических данных по семи строительным орга-

низациям г. Ростова-на-Дону это увеличение в среднем составило 15%.

Разработан программный комплекс оценки недвижимости из трех частей. С помощью метода сравнения продаж (сравнительного объекта) разработа-

ны ценовые коэффициенты для Ростовской области. Для метода разбивки (расчета по компонентам) предложены обобщенные показатели единицы стоимости воспроизводства и замещения каждого компонента здания. Для доходного подхода (метод прямой капитализации) определены коэффициенты капитализации дохода для некоторых типов жилых зданий г. Ростова-на-Дону на стадии начальной эксплуатации (табл. 2).

14

Разработанные программы комплексного экспресс-метода оценки недвижимости позволяют:

а) рассчитать стоимость объекта исходя из нескольких вариантов с учетом выбора условий строительства и материалов на основе полученных ценовых коэффициентов;

б) получить восстановительную стоимость объекта и процент износа в разрезе заданных условий строительства;

в) определить чистый операционный доход и период окупаемости объекта с применением рассчитанных коэффициентов капитализации (рис. 1).

Срок окупаемости в программе рассчитывается по следующей формуле:

где ЦПi - цена продажи аналогичного объекта; n - количество этих объектов;

I — чистый операционный доход, рассчитанный за принятый период;

t - период, за который рассчитывается чистый операционный доход (рекомендуется принимать t = 1 год).

Это позволяет определить годовой доход от реализации объекта, сдачи его в аренду и других операций:

где V - стоимость объекта.

Третья глава посвящена исследованию вопросов бизнеса строительного дела, окупаемости строительной продукции. Обосновываются рекомендации для совершенствования формирования договорной цены на рынке объектов капитального строительства.

Анализ предлагаемых заказчику изменений цены является этапом предконтрактной проработки предложения. Одним из методов учета изменений цены контракта является использование системы индексации или так называемых «индексных контрактов».

16

В диссертации предложен вариант формирования структуры весов агрегатного стоимостного индекса при прогнозных оценках стоимости объекта, который можно использовать и при подготовке тендерных предложений.

Автором также разработана модель увеличения стоимости строительства в зимнее время применительно к местным условиям. В результате обработки данных ряда организаций о жилых домах, построенных в регионе с 2000 по 2004 г., получена следующая корреляционная модель:

где А - общая площадь квартир в здании, м2; Н — высота здания, м;

АО - минимальная площадь одноэтажного здания, принятого в расчете 102 м2;

С - увеличение стоимости строительства в зимнее время, %.

Определяя стоимость возводимого объекта, важно учесть изменение стоимости от места строительства, качества работ и прочих рыночных факторов. Для этого в диссертации предлагается ввести в формулу цены (9) поправочные коэффициенты (табл. 3). Потребность во введении этих коэффициентов возникла при рассмотрении дополнительных факторов, влияющих на оценочную

где С - стоимость строительства; Ссмр - сметная стоимость СМР по стройкам (объектам);

Пз - прочие затраты, относящиеся к деятельности подрядчика; Сд - стоимость других работ, порученных по договору подрядчику; Рнз - резервы на непредвиденные работы и затраты; Кп - поправочный коэффициент к цене объекта;

Сро - затраты, связанные с формированием рыночных отношений, не нашедшие отражения в государственных нормах и расценках; Ском — затраты, оплачиваемые заказчиком в порядке компенсации уточнения тарифов, удорожания материалов и др.

17

При учете Кп и коэффициентов реконструкции Кре в расчетах стоимости объекта доходным подходом формула стоимости недвижимости примет следующий вид:

Коэффициенты Кп определялись экспериментальным путем по фактическим данным строительства в Ростовской области.

Традиционные методы прогнозирования стоимости строительства применимы только в период, характеризующийся относительно устойчивой экономикой. Поскольку же в большинстве случаев динамика строительства весьма неустойчива, что обусловлено причинами экономического и политического свойства, то для прогнозирования дохода требуется разработка и применение специальных процедур, позволяющих учесть высокую степень неопределенности, характерную для строительного производства.

В диссертации предлагается принципиальная схема нового метода прогнозирования, отличающаяся от традиционных методов, где прогнозы составляются «сверху-вниз», формированием прогнозных оценок по обратной схеме, т.е. «снизу-вверх». Сущность его состоит в измерении текущих значений параметров, последующем агрегировании информации с целью установления тенденций в развитии бизнеса, затем на основе исследования тенденций — в определении так называемых индексных оценок и предсказании «поворотных точек», характеризующих ключевые моменты в развитии бизнеса (рис. 2).

Важнейшей особенностью метода является комплексный подход к прогнозированию всех функциональных параметров, составляющих общую цель системы. Метод носит достаточно универсальный характер и поэтому применим

18

Поворотные точки

уровень 4

Индексные оценки

уровень 3

Тенденции

уровень 2

Временные данные

уровень 1

Рис. 2. Схема метода прогнозирования дохода

для любой сферы бизнеса. Практическая реализация метода для конкретного объекта предполагает декомпозицию последнего на структурные или функциональные подсистемы (элементы), по каждому из которых проводится самостоятельное прогнозирование с последующим объединением полученных таким образом прогнозных оценок.

Важнейшее значение для застройщика имеет прогноз ожидаемых доходов и сроков окупаемости объекта.

Окупить построенные объекты жилищного фонда можно путем сдачи в аренду и через реализацию. Поскольку при сдаче объекта в аренду затраты окупятся не сразу, в диссертации предлагается использовать показатель абсолютной эффективности проекта. Доходы можно определять посредством анализа арендной платы на рынке за аналогичные объекты. Эффективность анализируемого проекта строительства предлагается определять через внутреннюю норму доходности.

Точку окупаемости инвестиций (срок окупаемости капиталовложений) можно определить и графическим путем.

Комплексная модель определения стоимости объектов недвижимости и планирования инвестиций в капитальное строительство изображена на рис. 3.

В диссертации оценка прибыльности строительного производства осуществлялась по данным, полученным в ООО «Интерстройкорд», ООО «Базис», ООО

«Старт», ООО «МиС», ООО НПФ «Интербиотех», ООО ПСО «Ростовстрой-

22

6) снижение непроизводительных потерь, брака и др.

Все эти мероприятия направлены на увеличение рентабельности. А она может увеличиваться как за счет увеличения прибыли (мероприятие 2), так и за счет снижения затрат (мероприятия 1, 3-6).

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

1. Выполнен подробный анализ рынка недвижимости в России. Проанализировано развитие методик оценки объектов недвижимости.

Проведен экспертный анализ факторов, влияющих на формирование стоимости недвижимости. Выявлены основные факторы, влияющие на стоимость жилья. Выполнены расчеты, позволяющие с высокой долей вероятности установить, насколько повысится стоимость объекта недвижимости в результате учета данных факторов при его проектировании. На основании практических данных по семи строительным организациям г. Ростова-на-Дону, это увеличение составило в среднем 15%.

2.Выработаны обобщенные показатели единицы стоимости воспроизводства

изамещения каждого компонента здания. Обоснованы предлагаемые коэффициенты реконструкции и поправочные коэффициенты для расчета стоимости объекта. Рассчитаны коэффициенты капитализации для некоторых типов жилых зданий в г. Ростове-на-Дону.

3.Разработаны алгоритм и программы комплексного экспресс-метода оценки недвижимости, позволяющие:

а) рассчитать стоимость объекта исходя из нескольких вариантов с учетом выбора условий строительства и материалов на основе разработанных ценовых коэффициентов;

б) получить восстановительную стоимость объекта и процент износа в разрезе заданных условий строительства;

в) определить чистый операционный доход и период окупаемости объекта с применением рассчитанных коэффициентов капитализации.