2351
.pdfНа правах рукописи
Горбунов Сергей Владимирович
РАЗВИТИЕ МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ОСНОВЕ ВЫБОРА СТРАТЕГИИ ЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами
(промышленность и строительство)
А В Т О Р Е Ф Е Р А Т диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Нижний Новгород - 2001
Работа выполнена в Нижегородском государственном архитектурно-строительном университете
Научный руководитель
заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор О.П. Коробейников
Научный консультант
кандидат экономических наук, доцент А.Е. Куделин
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор М.Н. Дмитриев,
кандидат экономических наук, доцент Ю.А. Лебедев
|
Ведущая организация |
|
||
|
Нижегородский институт экономического развития |
|||
Защита |
состоится « 13 |
» декабря |
2001 года в « |
13 »часов на |
заседании |
диссертационного |
совета К |
212.162.01 в |
Нижегородском |
государственном архитектурно-строительном университете по адресу:
603600 , H. Новгород, ул. Ильинская, 65, корп. 4, ауд. 402.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета.
Автореферат разослан «12 » ноября 2001 года.
Ученый секретарь |
|
диссертационного совета |
|
кандидат экономических наук, |
|
доцент |
А.Н. Крестьянинов |
1
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
А к т у а л ь н о с т ь т е м ы Одним из ключевых моментов в условиях трансформации
экономической системы является определение инвестиционной привлекательности промышленных зданий и сооружений. Анализ экономической литературы показывает, что в настоящее время недостаточно изучены механизмы выбора стратегии инвестора по приобретению и эффективному управлению промышленными объектами недвижимости, а также взаимосвязи между их техническими и стоимостными характеристиками; также недостаточно разработаны подходы к оценке их инвестиционной привлекательности.
Таким образом, недостаточная изученность механизмов принятия управленческих решений, связанных с эффективным использованием промышленных зданий и сооружений с учетом их инвестиционной
привлекательности, определили выбор темы диссертации. |
|
||
Ц е л ь ю |
д и с с е р т а ц и о н н о й |
р а б о т ы |
является |
развитие методологии управления недвижимостью в промышленности на основе определения инвестиционной привлекательности зданий и сооружений и стратегии их использования.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих з а д а ч :
-анализ подходов к определению инвестиционной привлекательности промышленных зданий и сооружений;
-формирование механизма выбора базовой стратегии инвестора по приобретению и эффективному использованию промышленных объектов недвижимости;
выявление взаимосвязей между техническими и стоимостными показателями промышленных зданий;
- разработка методики определения инвестиционной
привлекательности промышленных объектов. |
|
П р е д м е т о м и с с л е д о в а н и я |
являются процессы |
управления недвижимостью промышленных предприятий с учетом ее
инвестиционной привлекательности. |
|
|
|
|
О б ъ е к т о м |
и с с л е д о в а н и я |
являются |
промышленные |
|
предприятия машиностроительной отрасли. |
|
|
||
М е т о д о л о г и ч е с к о й |
о с н о в о й |
исследования |
||
являются законы, |
постановления Правительства и нормативные акты |
Российской Федерации, решения администрации Нижегородской области и города H. Новгорода, регламентирующие инвестиционную
деятельность |
предприятий; |
теоретические разработки |
российских и |
|
зарубежных |
исследователей в области управления недвижимостью. |
|||
При |
разработке |
положений |
диссертации |
использованы |
следующие |
м е т о д ы |
и с с л е д о в а н и я : системный анализ, |
классифицирование, экономико-математическое моделирование, метод
экспертных оценок. |
|
|
|
|
|
|
|
Н а у ч н а я |
н о в и з н а р а б о т ы |
состоит |
в |
выявлении, |
|||
формировании и реализации новых экономических |
|
отношений |
в |
||||
сфере управления недвижимостью. |
|
|
|
|
|
||
В |
соответствии с этим: |
|
|
|
|
|
|
- |
проведен |
анализ существующих |
подходов |
к |
определению |
||
инвестиционной |
привлекательности |
промышленных |
зданий |
и |
сооружений с учетом их технических характеристик и стратегии
использования; - сформирован механизм выбора базовой стратегии инвестора по
приобретению и эффективному использованию промышленных
объектов; - выполнено экономико-математическое моделирование
рейтинговой оценки инвестиционной привлекательности проектов, связанных с приобретением и эффективным использованием
промышленных объектов недвижимости;
-предложена методика определения физического износа промышленных зданий и сооружений на основе интеграции экспертного
истоимостного методов оценки износа;
-сформирована методика определения инвестиционной привлекательности промышленных зданий и сооружений.
|
П р а к т и |
ч е с к а я з н а ч и м о с т ь |
р а б о т ы |
состоит в |
||
том, |
что |
её |
основные |
положения и |
результаты |
могут быть |
использованы региональными законодательными и исполнительными органами власти, органами местного самоуправления при разработке нормативных документов, в сфере управления недвижимостью промышленных предприятий.
Отдельные положения работы используются при обучении студентов по специальностям «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)», «Городской кадастр», «Менеджмент организации», «Экспертиза и управление недвижимостью».
А п р о б а ц и я р а б о т ы Основные положения работы докладывались . на научно-
технической конференции профессорско-преподавательского состава,
аспирантов |
и |
студентов |
Нижегородского |
государственного |
|
архитектурно-строительного |
университета |
«Архитектура |
и |
строительство - 2000» и Международной научно-методической конференции «Проблемы многоуровневого высшего образования» (г.Н. Новгород, 2000 г.).
П у б л и к а ц и и Основные положения работы отражены в 10 научных публикациях
объемом 3,2 печ. л. |
|
|
|
|
С т р у к т у р а и о б ъ ё м д и с с е р т а ц и и |
|
|||
Диссертация |
состоит |
из введения, |
трех глав, выводов и |
|
библиографического |
списка |
использованной |
литературы |
(124 |
источника), |
содержит 11 рисунков, 18 таблиц. |
На |
з а щ и т у в ы н о с я т с я методические подходы к |
принятию управленческих решений по эффективному использованию промышленных зданий и сооружений на основе анализа их инвестиционнойпривлекательности,включающиевсебя:
-экономико-математическую модель рейтинговой оценки привлекательности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и эффективным использованием объектов недвижимости промышленных предприятий;
-методику оценки физического износа промышленных зданий, основанную на интеграции стоимостного и экспертного подходов;
-методику определения инвестиционной привлекательности промышленных зданий и сооружений, учитывающую их техникоэкономические характеристики и стратегию использования.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновываются актуальность выбранной темы, формулируются цель и задачи исследования, отмечаются научная новизна и практическая значимость диссертационной работы.
В первой главе «Состояние вопроса и задачи исследования» проведен анализ существующих подходов к оценке инвестиционной привлекательности промышленныхзданийисооружений,раскрытароль технической инвентаризации в оценке инвестиционной стоимости недвижимого имущества промышленных предприятий.
В условиях развития рыночной экономики в России активизируются процессы перераспределения прав собственности от государства к частным производителям и отдельным гражданам. При этом возникает потребность в обосновании решений по вложению
инвестиций в недвижимое имущество промышленных предприятий, что обусловливает необходимость разработки механизмов оценки их инвестиционной привлекательности.
Анализ литературы по инвестиционному менеджменту зарубежных и отечественных авторов, таких как M. Альберт,
И. Ансофф, Л. Гэлловэй, М.Х. Мескон, М.Е. Портер, А.Дж. Стрикленд,
А.А. Томпсон, Г.Харрисон, И.Т. Балабанов, В.В. Григорьев,
А.П. Градов, А.П. Ковалев, А.И. Уткин и др., показывает, что проблемы принятия управленческих решений в инвестиционной сфере проработаны недостаточно полно. Отсутствует не только методика
оценки инвестиционной привлекательности вариантов
капиталовложения, но и классификация факторов, влияющих на величину инвестиционной стоимости зданий и сооружений.
Являясь по определению наиболее вероятной ценой продажи имущества, рыночная стоимость не позволяет адекватно оценить целесообразность вложения инвестиций в объект недвижимости, т.е. его инвестиционную привлекательность.
Вместе с тем используемые мировой и отечественной практикой подходы к принятию инвестиционных решений, основанные на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом износа, а также стоимости будущих доходов от использования имущества, могут служить методологической основой оценки инвестиционной привлекательности промышленных зданий и сооружений.
Одним из факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность промышленных зданий, является величина физического износа, которая объективно может быть определена в результате технической инвентаризации. В настоящее время не разработана методика проведения технической инвентаризации промышленных зданий и сооружений, а существующая методика,
применяемая в практической деятельности БТИ, предназначена для гражданских зданий и не учитывает многих особенностей промышленных объектов, что свидетельствует о необходимости формирования подходов к адекватной оценке их физического износа.
Пути решения указанных проблем рассматриваются во второй
главе.
Во второй главе «Методические основы определения инвестиционной привлекательности промышленных зданий и сооружений» систематизированы факторы, влияющие на выбор инвестиционной стратегии, предложен подход к определению величины физического износа промышленных зданий на основе экспертного и стоимостного методов, разработана методика определения инвестиционной привлекательности промышленных зданий и сооружений с учетом их технико-экономических характеристик и стратегии использования.
Основным показателем, отражающим инвестиционную привлекательность промышленных зданий, является их инвестиционная стоимость, величина которой обусловлена действием различных факторов. Степень влияния каждого из факторов изменяется в зависимости от планов инвестора относительно дальнейшего использования здания. В свою очередь изменяются удельный вес данного объекта в формировании дохода всей производственной системы. Этим обусловлена необходимость группировки наиболее вероятных вариантов инвестирования, связанных с эксплуатацией оцениваемого объекта, на основе их анализа по виду получаемого дохода и степени риска.
В связи с этим предлагается ввести понятие инвестиционной стратегии, как совокупности действий, необходимых для достижения поставленных целей инвестирования на основе выбранных критериев (показателей).
Для выбора базовой инвестиционной стратегии автором разработана экономико-математическая модель рейтинговой оценки привлекательности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и эффективным использованием промышленных объектов недвижимости. В ее основе лежит матрица «привлекательность варианта инвестирования - инвестиционная стоимость промышленного объекта», представленная на рис. 1.
Матрица основана на сопоставлении двух показателей - привлекательности варианта инвестирования и инвестиционной стоимости объекта недвижимости. Каждый из показателей включает ряд факторов:
а) факторы привлекательности варианта инвестирования:
-спрос на продукцию;
-доля рынка;
-соотношение прогнозируемых результатов и затрат;
-уровень конкуренции;
-риск;
-продолжительность проекта;
-потребность в капитале;
-сезонные и циклические факторы;
-социальные факторы;
-экологические факторы.
б) факторы инвестиционной стоимости промышленного объекта:
-местоположение;
-архитектурно-конструктивные решения;
-объемно-планировочные решения;
-наличие коммунальных услуг;
-техническое состояние здания;
-объем оцениваемых имущественных прав;
-экологические факторы.
Инвестиционная стоимость промышленного объекта
Высокая Средняя Низкая
Высокая
Средняя
Низкая
-Низкий приоритет с точки зрения инвестирования
-Средний приоритет с точки зрения инвестирования
-Высокий приоритет с точки зрения инвестирования
Рис. 1. Матрица «привлекательность варианта инвестирования - инвестиционная стоимость промышленного объекта»