2466

11

Анализ вариантов интеграции данных источников позволил сформировать механизм улучшения жилищных условий социально необеспеченных слоев населения: граждан из ветхого фонда, военнослужащих и очередников-, которые проживают в условиях, не отвечающих санитарным нормам (рис. 2). Системный подход к решению жилищной проблемы этих слоев населения позволил количественно оценить каждый источник инвестиционных ресурсов и определить его приоритет.

Существенное значение для жителей ветхого фонда и граждан, находящихся в очереди на улучшение жилищных условий, имеет возможность использования собственного жилья в качестве инвестиционного источника. Требуемая дополнительная сумма в этом случае определяется как разность между стоимостью нового CН и существующего CС жилья.

Величина инвестиционных средств, требующихся дополнительно для улучшения жилищных условий социально необеспе-

где SH- общая площадь нового жилья в пределах социальной нормы;

SC- общая площадь существующего жилья;

ЦH - величина сметной стоимости 1 кв.м. общей площади жилья на мансардном этаже;

Ц с - рыночная стоимость 1 кв.м. общей площади существующего жилья на вторичном рынке.

Исследование показало нецелесообразность использования ипотечного кредитования при строительстве жилья для очередников, условия проживания которых не отвечают санитарным

нормам, и граждан из ветхого фонда вследствие их низкой платёжеспособности.

Рисунок 2 - Схема интеграции инвестиционных источников строительства жилья для. а) жителей ветхого фонда, б) военнослужащих, уволенных в запас с военной службы, в) очередников, условия проживания которых не отвечают са-

нитарным нормам.

13 В создавшихся условиях важным источником инвестицион-

ных средств становится строительство в центральной части города элитных квартир на мансардных этажах и их реализация с аукционов. Проведённые расчёты установили оптимальные пропорции мансардного коммерческого и муниципального жилья. Так средства, полученные от коммерческой реализации 1 кв.м жилья на мансардах в центре H. Новгорода, позволят ввести в

эксплуатацию до 1,9 кв.м для социально незащищенных слоев населения без использования коммерческих кредитов.

Поскольку городской бюджет, как правило, не обладает свободными средствами, то в данной работе это ограничение предлагается преодолеть путём реструктуризации расходной составляющей бюджета и использования части средств, выделяемых на ремонт жилищного фонда. Это связано с тем, что надстройка мансардного этажа обеспечит замену кровельного покрытия, нуждающегося в ремонте, а так же существенно снизит теплопотери через ограждающие конструкции кровли. Объём бюджетного финансирования, рассчитанный путём анализа расходной части бюджета г. Н.Новгород в 1996-1999 годах, составил порядка 20-25 процентов всех средств, требуемых для обеспечения жильём жителей ветхого фонда и очередников, нуждающихся в улучшении условий проживания. Обоснование объёмов собственных средств граждан и требуемого кредитования ведётся исходя из анализа статистических данных о доходах населения. Принимая во внимание отечественный и зарубежный опыт, величина кредитных средств определена для военнослужащих в размере до 15 процентов от полного объёма стоимости новой квартиры.

Реализация интеграционного механизма привлечения инвестиционных ресурсов позволила определить ориентировочные объёмы финансовых средств для строительства жилья социально необеспеченным слоям населения (табл. 1).

15 Возможность организации массового строительства недо-

рогого мансардного жилья обусловила формирование целевой программы реконструкции жилых зданий, носящей долгосроч-

ный характер.

В результате анализа требуемых объемов строительства жилья для социально-незащищенных слоев населения и потенциальных инвестиционных источников сформировано структурное содержание инвестиционного фонда всей программы (рис. 3).

16

Важнейшими задачами формирования и реализации муниципальной программы реконструкции жилых зданий является создание организационных, инвестиционных и правовых предпосылок Для обеспечения граждан доступным жильём. В связи с этим в исследовании разработаны организационно-

экономические основы поэтапного развития программы.

Этап 1. Уровень Законодательного Собрания и Городской Думы:

-утверждение концепции жилищной политики, вклю-

чающей развитие мансардного строительства; разработка нормативно-законодательной базы, определяющей процедуру принятия решений по вопросам реконструкции зданий, порядок формирования списков граждан-участников программы, условия продажи жилья на мансардных этажах.

Этап 2. Уровень администрации:

-выявление граждан из социально незащищённых слоев населения, нуждающихся в улучшении жилищных ус-

ловий; создание банка данных о зданиях, техническое со-

стояние которых позволяет надстроить мансардный этаж, и определение размера дополнительной потен-

циальной площади жилья; формирование годовой программы мансардного строи-

тельства, включающей прогноз развития производственных мощностей строительных организаций;

-подготовка и переподготовка специалистов по вопросам управления инвестиционно-строительном процессом реконструкции жилищного фонда.

Этап 3. Уровень застройщика:

-формирование инвестиционных источников и разработка механизма интеграции инвестиционных средств:

17

формирование производственного альянса, реализующего программу строительства мансард на долгосрочной договорной основе; ввод жилья в эксплуатацию.

В исследовании производственный альянс рассматривается как объединение предприятий, обладающих хозяйственной самостоятельностью, для совместной реализации программы строительства жилья. При этом взаимосвязи внутри альянса основываются не на принципах подчинения, а на долгосрочных договорных началах в рамках реализации крупного городского заказа. В состав альянса входят проектные компании, подрядные строительные организации, предприятия по изготовлению несущих строительных конструкций, которые определяются по результатам тендерных торгов.

Основы формирования и функционирования производственного альянса базируются на принципах построения эффективной организационной структуры управления, к которым относятся: гибкость проектируемой структуры, её экономичность, надёжность, оперативность и оптимальность. В процессе исследования установлены критерии для построения альянса предприятий, проанализированы методы оценки эффективности их работы.

В третьей главе «Оценка экономического потенциала программы мансардного строительства» дана оценка эффективности деятельности предприятий, работающих в составе производственного альянса, определён экономический эффект от внедрения результатов исследования, разработаны методические рекомендации по применению основных положений диссертации при подготовке и переподготовке специалистов по вопросам управления инвестиционно-строительным процессом реконструкции жилищного фонда.

18 На основании данных исследования даны рекомендации по

формированию производственного альянса предприятий строительного профиля. Реализация в Нижнем Новгороде этих рекомендаций позволила сдать в эксплуатацию в течение 1998-1999 г.г. ряд пусковых объектов с мансардными этажами, общей площадью 3800 кв.м. В процессе формирования производственного альянса произведены расчёты требуемой мощности и численно-

сти рабочих строительных организаций.

Деятельность предприятий в рамках альянса оценена по методу «Бальная оценка эффективности работы организаций» (БОЭРО). Эффективность работы предприятий определялась количественным значением комплексного показателя, характеризующего величину достигнутых результатов относительно базовых, в качестве которых использовались показатели состояния предприятия до вхождения в альянс. Основными критериями оценки стали: чистый приведённый доход, внутренняя норма доходности, срок окупаемости инвестиционных ресурсов, рентабельность деятельности, стоимость строительства 1 кв.м жилья. Конечным результатом стал комплексный показатель эффектив-

ности предприятий, рассчитанный как сумма частных показателей на основании экспертных оценок. При этом его увеличение по результатам работы альянса за 1999 г. составило порядка 11

процентов.

Анализ существующих мощностей предприятий позволил установить возможный рост объёмов строительной продукции в г. H. Новгород в размере 12-30 %. Исходя из этого сформирована годовая программа строительства мансард в г. Н.Новгород и показана экономическая эффективность её реализации.

Так, надстройка существующих жилых зданий мансардой позволит получить экономический эффект от снижения эксплуатационных затрат реконструируемых зданий.

в эксплуатацию жилья для социально незащищённых слоев населения до 120 тыс. в год без привлечения дополнительных бюджетных средств. Это позволит:

-ежегодно обеспечивать постоянным жильём до 330 семей военнослужащих, увольняемых со службы;

-решить проблему ветхого фонда в течение 15-20 лет;

-ежегодно сокращать очередность граждан, условия проживания которых не отвечают санитарным нормам, на 6-11 про-

центов;

-создать дополнительные рабочие места на предприятиях строительной отрасли в размере 1,1-2,0 тыс. чел.;

-увеличить налоговые поступления в бюджеты всех уровней за счёт работы предприятий производственного альянса в разме-

ре 24,8 млн. руб. в год Для успешной реализации разработанного в диссертации

организационно-экономического механизма реконструкции жилищного фонда даны рекомендации по доведению результатов исследования до служащих местных органов власти, занимающихся вопросами жилищного строительства, работников финансовых структур и руководителей строительных организаций.

III. ОСНОВНЫЕ выводы

Основные результаты проведённого исследования состоят в

следующем.

1.Обобщена сложившаяся в экономической науке и хозяйственной практике система научных взглядов на решение жилищной проблемы социально-незащищённых слоев населения в условиях экономического кризиса. Наряду с вводом в эксплуатацию

20

жилья за счёт нового строительства, целесообразно увеличение жилищного фонда за счёт реконструкции зданий и возве-

дения на них мансардных этажей.

2.Установлены взаимосвязи между техническими характеристиками зданий и стоимостными показателями, жилья, полученного

врезультате реконструкции. Выявлена тенденция снижения стоимости строительства квартир на мансардных этажах, ко-

торая достигает 35,0 - 45,0 процентов.

3.Сформирован комплексный механизм инвестиционностроительного процесса возведения дополнительного этажа на существующих зданиях, в основе которого заложена система взаимодействия местных органов самоуправления, инвестици- онно-финансовых структур и предприятий строительной от-

расли.

4. Разработаны методические основы формирования и реализации муниципальной программы мансардного строительства, включающие организационные, финансовые и правовые предпосылки строительства жилья для социально незащищён-

ных слоев населения.

5.Сформирован интеграционный механизм привлечения инвестиционных ресурсов для обеспечения жильём различных категорий социально-незащищённых слоев населения: граждан из ветхого фонда, военнослужащих и очередников, которые проживают в условиях, не отвечающих санитарным нормам;

6.Разработаны организационно-экономические основы формирования и функционирования производственного альянса,

реализующего программу реконструкции жилищного фонда. Взаимосвязи предприятий альянса основаны на долгосрочных договорных отношениях в рамках реализации крупного город-

ского заказа.

7.Показаны направления практического использования результатов исследования: