2817

Инвестиционно-кредитный блок

Блок управления Рисунок I. Модели основных функциональных блоков одноуровневой жилищной ипотеки

12

Блок управления (БУ) определяет процентную ставку по кредитам клиентов в ипотечной программе и обеспечивает из бюджетных средств

компенсацию разницы в процентных ставках банка и ипотечной

программы. При этом экономически оправданный размер дотации не

должен превышать величины налоговых поступлений в местный и региональный бюджеты от результатов выполнения программы, которые

по расчетам автора составляют 24,5 проц. на I руб., вложенный в

ипотечную программу.

На основе различных вариантов интеграции универсальных

функциональных блоков появилась возможность формировав организационно-экономическиемодели жилищныхипотек (рис. 2.).

В представленных моделях использованы элементы и правила сетевого моделирования процессов, протекающих во времени и

пространстве, для определения структуры муниципального

инвестиционного фонда и размера его составляющих.

Большое значение при формировании и реализации муниципальных программ строительства жилья с использованием механизма ипотеки имеет

взаимоувязка параметров кредитования: размера кредита (К), срока кредитования (я) и процентной ставки ( r ) .

Максимальный размер ипотечного кредита ограничивается величиной совокупного семейного дохода (D), исходя из которого определяется сумма ежемесячных выплат. Эта зависимость выражается

Рис. 2. Одноуровневые организационно-экономические модели жилищных ипотек: 1 - депозитарная модель с функциями ссудо-сберегательной

2 - модель с реализацией жилья в рассрочку некоммерческой организацией.

14

Решая уравнение (1) относительно «К», получаем формулу для определения максимальной величины кредита в зависимости от дохода:

кредитования (ккр) показывающий предельный размер кредита, приходящийся на 1 рубль дохода клиента, при заданных параметрах кредитования. Функция коэффициента кредитования может быть табулирована для различных значений «r» и «n» и тогда максимальный размер кредита для клиента можно выразить линейной зависимостью.

Величина коэффициента кредитования, а следовательно, и размер кредита зависят от срока погашения кредита и величины процентной ставки (см. табл. I.).

Рациональное использование инвестиционного потенциала клиентов ипотеки возможно только при оптимальном сочетании процентной ставки и срока кредитования.

Автором установлено оптимальное соотношение этих параметров на основании сравнения динамики темпов прироста кредита и оплаты процентов, выраженное уравнением:

15

Решая уравнение (3) относительно «r» или «n» можно получить их оптимальные значения, которые достигаются в момент равенства темпов прироста кредита и выплат по процентам (см. рис. 3).

Срок погашения кредита, лет

Рис.З График темпов прироста кредита и выплат по процентами зависимости от срока погашения кредита.

Ограниченность финансовых ресурсов и высокие процентные станки

банков для долгосрочного кредитования, дефицит бюджетных средств на

компенсацию разницы в процентных ставках предопределяют необходимость нормирования размера кредита.

Учитывая низкую платежеспособность населения автором предложен вариант нормирования кредита (Кn), исходя из минимально допустимого дохода клиента (Dmin).

И)

Пат - прожиточный минимум;

Ncp - средний состав семьи.

На основании проведенных расчетов установлено, что размер ежемесячного дохода при одном работающем в семье в этом случае должен быть не менее 3472 руб.

Дефицит бюджетных средств ограничивает общий размер дотаций по компенсации разницы в процентных ставках. Дотации можно сшить при использовании индивидуальных параметров кредитования участников программы, что позволяет полнее использовать инвестиционный потенциал состоятельной части клиентов. Нормирование размера кредита и доли выплат из дохода дает возможность состоятельным клиентам досрочно погасить кредит за счет более высокой абсолютной величины ежемесячных выплат. Оптимальное соотношение «r» и «n» обеспечивает одинаковый для всех клиентов размер выплат при погашении кредит и сокращает размер дотаций состоятельным клиентам. Для расчета значений «r» и «n» индивидуально для каждого клиента первоначально определяемся

инд

индивидуальный коэффициент кредитования (ккр ):

По найденному значению ккринд , используя формулу (3). определяем индивидуальный срок кредитования (nинд) и процентную ставку (rинд) Для упрощения расчетов функция оптимального сочетания rинд и пинд методами регресионного анализа приближена к уравнению гиперболы и для индивидуальной процентной ставки уравнение имеет вид:

Индивидуальный срок кредитования определяется в зависимости от rинд по формуле:

На рис. 4 приведены основные показатели, достигаемые при использовании индивидуальных параметров кредитования.

Доход, тыс. руб.

Рис. 4. Номограммаэкономических показателей системы индивидуального кредитования клиентов

Предлагаемая система индивидуального кредитования клиентов позволяет установить приоритеты на первичном рынке ипотечных кредитов, в соответствии с которыми первоочередное право на получение кредита имеет клиент, которому требуется минимальная дотация из бюджета.

Для реализации программы жилищного строительства на основе механизма ипотеки разработана экономико-математическая модель формирования муниципального инвестиционного фонда (рис. 5). с помощьюкоторойосуществляетсяувязкаосновныхпараметров

организационно-экономическоймодели.

Рис.5. Экономико-математическая модель формирования муниципального инвестиционного фонда.

Оптимизация структуры муниципального инвестиционного фонда

производится в процессе привязки модели к конкретным условиям региона в зависимости от уровня доходов населения, прожиточного минимума, величины бюджетных и кредитных ресурсов.

Размеры и структура инвестиционного фонда определяются на момент реализации жилья строительной фирмой с учетом дотаций и?

бюджета. Структура фонда зависит от вида организационно-

экономической модели. Так, в одноуровневой депозитарной модели доля средств клиента составляет 70 %, кредитных и бюджетных соответственно 12 и 18 %.

В третьей главе «Практическое использование и экономическая оценка моделей жилищных ипотек» рассматривается практическая реализация предложений, полученных по результатам диссертационного исследования. Разработана модель ипотеки с рефинансированием

экспериментальный расчет экономической оценки основных моделей и даны методические рекомендации по применению основных положений

19

диссертации при подготовке специалистов в области жилищного ипотечного кредитования.

Для снижения общего размера дотаций из бюджета разработана одноуровневая модель с рефинансированием кредита через муниципальный банк (рис.6).

Ежемесячные взносы клиентов на погашение кредита аккумулируются на специальном накопительном счете муниципального банка в течении срока, согласованного с инвестиционно-кредитным блоком. Накопленные за этот промежуток времени средства по процентам накопительного вклада перечисляются в бюджет, а взносы клиентов - инвестиционно-кредитному блоку. При увеличении срока накопления в муниципальном банке эффективность этой модели повышается.

Кредит для клиента

Рис.6. Модель ипотеки с рефинансированием кредита через муниципальный банк.

2»

Экономическая оценка различных моделей ипотеки проведена на примере строительства и реализации одной секции девятиэтажного панельного дома путем расчета размера и структурных составляющих муниципального инвестиционного фонда жилищной ипотеки. Размер инвестиций и их структура (см. табл. 2) определены на момент реализации нового жилья.

Таблица 2. Размер инвестиционного фонда и структура его составляющих

в моделях жилищных ипотек, тыс. руб.

Экономический эффект от внедрения модернизированной модели с рефинансированием кредита определяется размером начислений по процентам на накопительные взносы и при ставке в муниципальном банке 10 проц. годовых и сроке накопления I год и составляет 91 руб. на I кв. м. общей площади жилья.

Для внедрения результатов исследований по формированию муниципальных программ строительства жилья на основе механизма ипотеки необходимо доведение основных положений исследований до специалистов в области ипотечного кредитования. В этой связи в диссертации рассматриваются вопросы содержания обучения при подготовке и переподготовке специалистов этого профиля.