2888

Таблица 1. Классификация и базы оценки объектов незавершенного строительства

* для объектов НС термин «стоимость при существующем использовании» необходимо понимать как стоимость при потенциальном использовании объекта после вложения в него инвестиций и ввода в эксплуатацию согласно первоначальному проекту и без учета принципа ЛНЭИ.

Для оценки этим подходом ОНС, в будущем как объектов доходной недвижимости, необходимо, по мнению автора, ввести дополнительные элементы сравнения, отражающие специфику ОНС, такие как:

-«коэффициент готовности» - соотношение выполненного объема работ

кобщему объему работ по объекту, выражается в долях от единицы; «коэффициент готовности» рассчитывается в соответствии с лучшим и наиболее эффективным использованием (ЛНЭИ) объекта, определенным на дату оценки;

-«показатель незавершенности» — объем инвестиций, необходимый для доведения ОНС до использования в соответствии с принципом ЛНЭИ;

-наличие выкупленных мощностей на тепловую и электрическую энер-

гию для ввода объекта в эксплуатацию.

Кроме того, по мнению автора, дополнительными ценообразующими элементами сравнения являются:

-размер земельного участка,

-плотность застройки земельного участка.

Подход сравнительного анализа продаж для оценки ОНС, в перспективе предназначенных для производственной деятельности, позволяет применить только один из трех общепринятых методов — метод сделок с учетом внесения соответствующих корректировок по ценообразующим элементам сравнения.

По мнению автора, при оценке подходом сравнительного анализа продаж с учетом особенностей объектов незавершенного строительства, в перспективе как действующих предприятий, должны быть учтены следующие элементы сопоставимости:

-наличие излишнего для бизнеса имущества; этот показатель определяется после того, как будет определено ЛНЭИ ОНС, предназначенного в перспективе для ведения бизнеса (излишнее имущество может быть специализированным и неспециализированным);

-наличие выкупленных мощностей на тепловую и электрическую энергию (для ввода предприятия в эксплуатацию);

-размер земельного участка;

— плотность застройки земельного участка;

-«коэффициент готовности»;

-«показатель незавершенности».

Подход сравнительного анализа продаж наиболее надежен в условиях активного рынка по оцениваемому имуществу, а также наличия определенной информационной инфраструктуры, обеспечивающей в достаточном объеме достоверные данные по совершаемым сделкам В настоящее время рынок ОНС слабо развит, и достаточно сложно найти аналог, тем не менее, в последнее время наблюдается некоторое оживление в этом сегменте рын-

СС = Кгот . И . ССсмет + КИ+ ПП, (3)

гдеССсметсметная стоимость в базисном уровне цен;

И— индекс цен к базисному уровню на весь комплекс работ по зданию. Сметную стоимость можно определять одним из известных способов:

ресурсным, ресурсно-индексным, базисно-индексным, суммированием затрат по видам работ или частям здания, используя при этом методы: единичных расценок, учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ, сравнительных единиц.

Для объектов незавершенного строительства оценка накопленного износа в затратном подходе имеет свои особенности потому, что объекты НС подвержены более интенсивному физическому износу, чем эксплуатируемые объекты, особенно, если сроки строительства значительно превышали нормативные, я не были проведены надлежащие мероприятия по консервации объекта. В диссертации рассмотрены методы учета накопленного износа при оценке ОНС затратным подходом с учетом особенностей объекта оценки.

Для оценки накопленного износа ОНС можно применять только метод разбивки (разбиения).

Накопленный износ, как совокупность физического, функционального и внешнего износов, зависит от срока жизни объекта. По мнению автора, для основных оценочных понятий, характеризующих этот срок для объектов НС, существует определенная специфика, отражающая их особенности.

Результаты исследований ряда авторов показали, что физический износ недостроенных объектов без мероприятий консервации превышает нормативный в 3 раза, а с учетом консервации, но не эксплуатируемых - в 1,5 раза.

Это означает, что эффективный возраст ОНС, как правило, значительно превосходит его фактический (хронологический) возраст, если он находится в состоянии незавершенности без проведения соответствующих мероприятий консервации в течение нескольких нормативных сроков строительства. Таким образом, можно считать для объекта незавершенного строительства эффективный возраст превышающим его фактический возраст в 1,5 раза, если фактический возраст ОНС превосходит нормативный срок строительства объекта по меньшей мере в 2 раза.

Понятие фактического (хронологического) возраста также имеет свою специфику. В отличие от эксплуатируемых объектов, для ОНС - это время от начала строительства до даты оценки. Фактический возраст отдельного конструктивного элемента ОНС - это время от установки этого элемента до даты оценки.

Для оценки неустранимого физического износа долгоживущих элементов (Ифиз.н.), автором предлагается метод эффективного возраста с учетом специфики ОНС. Эта специфика отражена в содержании основных

оценочных понятий, о которых было сказано выше. По мнению автора, для ОНС формула должна быть преобразована следующим образом:

где ЭBi - эффективный возраст i-го конструктивного элемента (для ОНС автор рекомендует принимать равным 1,5 фактического возраста, если прошло два и более нормативных сроков строительства);

ЭЖi - экономическая жизнь i-ro конструктивного элемента (для ОНС автор рекомендует принимать по ВСН 58-88(р), где приведены нормативные сроки эксплуатации элементов зданий и сооружений);

BCi - восстановительная стоимость i-ro конструктивного элемента. Величину устранимого физического износа, по мнению автора, сле-

дует определять суммированием величин износа отдельных конструктивных элементов по доле каждого из них в общей стоимости здания по известной формуле, как и для эксплуатируемых зданий.

В работе содержатся рекомендации по оценке функционального и внешнего износов зданий и сооружений ОНС, остаточной стоимости машин, механизмов, оборудования с учетом накопленного износа, а также материалов на складе.

Как было сказано выше, разработанная автором методика предполагает оценку ОНС, предназначенных в перспективе для производственной деятельности и как доходной недвижимости, определенных в соответствии с принципом лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ).

Оценка рыночной стоимости объектов незавершенного строительства также зависит от того, какие доходы в будущем предприятие или доходная недвижимость сможет приносить собственнику.

Доходный подход в оценке является одним из основных, так как способность собственности приносить доход - важнейший показатель в оценке прав на имущество.

При этом важно определиться с временными периодами формирования этих доходов и с рисками их неполучения. Как известно, все эти факторы позволяет учесть метод анализа дисконтированных денежных потоков.

Метод анализа дисконтированного денежного потока (ДДП) является наиболее подходящим для оценки стоимости ОНС главным образом потому, что при вхождении на рынок и постепенном наращивании своих мощностей вновь создаваемое предприятие будет формировать с начала своей деятельности нестабильные денежные потоки, которые могут не подчиняться каким-либо закономерностям.

Этот метод традиционно требует определения продолжительности прогнозного периода, денежных потоков в прогнозный и постпрогнозный периоды, а также риска их неполучения.

- общую ставку дисконтирования, соответствующую рискам неполучения прогнозируемых денежных потоков.

При проведении расчетов решен вопрос о предельной ошибке вычислений, непосредственно связанный с необходимым минимальным количеством розыгрышей случайной величины. Задача решена при помощи принятого в теории вероятностей подхода к расчету необходимого минимального количества розыгрышей (N), обеспечивающего предельную ошибку определения характеристик (ε), назначаемую оценщиком и сопоставимую с предельной ошибкой вычислений данного подхода и принятого уровня доверил, или доверительного интервала Q.

В соответствии с теорией математической статистики выбраны критерии (асимметрия и эксцесс), по которым эмпирическое распределение можно отнести к типу кривых нормального распределения.

С учетом вышеизложенного автором, предложена формула для определения текущей стоимости ОНС, в будущем как действующего предприятия:

n - число прогнозных лет;

д - долгосрочный темп роста денежного потока;

E i- затраты на завершение строительства с учетом ЛНЭИ; r - число периодов освоения капитальных вложений;

R - ставка дисконтирования;

ДП i - денежный поток в i-й прогнозный год;

ДП n+1 — денежный поток в первый постпрогнозный год.

Третье слагаемое формулы представляет собой текущую величину остаточной стоимости предприятия согласно модели Гордона.

Подход к оценке ОНС, в будущем как доходной недвижимости, аналогичен вышеизложенному, однако имеет ряд особенностей, которые необходимо отметить.

Во-первых, в качестве денежного потока для объектов недвижимости принято определять ЧОД (чистый операционный доход).

Целевой функцией является текущая стоимость дисконтированных чистых операционных доходов (ЧОД).

Ставка дисконта, предлагаемая автором для расчета стоимости ОНС как объекта доходной недвижимости, аналогична формулам 6, 7 с заменой «денежного потока» на «чистый операционный доход».

Расчет целевой функции с применением метода Монте-Карло и определение ставки дисконтирования проводится аналогично описанному выше.

По аналогии с формулой 8 автор предлагает текущую стоимость ОНС, формируемую дисконтированным чистым операционным доходом и реверсией капитала, определять по формуле:

n — число прогнозных лет;

E i - затраты на завершение строительства с учетом ЛНЭИ; r - число периодов освоения капитальных вложений;

R - ставка дисконтирования;

ЧОД i — денежный поток в i-й прогнозный год; P - прогнозируемая реверсия капитала

По мнению автора, полученный результат прозрачен для обеих сторон участников рынка, экономически обоснован и может считаться наиболее вероятной расчетной величиной денежной суммы, за которую предполагается переход ОНС от продавца к покупателю, то есть, его рыночной стоимостью, полученной доходным подходом.

Заключительным этапом оценки является согласование результатов, полученных доходным, затратным и сравнительным подходами и приведение стоимостных показателей к единой рыночной стоимости объекта оценки.

По мнению автора исследования, согласование результатов оценки ОНС должно проводится с учетом особенностей оцениваемого объекта, цели оценки, состояния рынка, объема и достоверности используемой информации по каждому подходу.

За основу принят признанный метод согласования результатов оценки - средневзвешенной величины результирующей стоимости. Вопрос сводится к определению весовых коэффициентов. При этом автором рекомендовано использовать один из следующих методов:

1) упрощенный метод с экспертным назначением весовых коэффициентов, когда приоритет одного из подходов очевиден (например, при определении рыночной стоимости ОНС - это доходный подход);

2)метод определения весовых коэффициентов, рекомендуемый Г.Г. Азгальдовым, основанный на одном из методов квалиметрии;

3)метод анализа иерархий (МАИ), зарекомендовавший себя в среде специалистов, работающих в области теории принятия решений.

В третьей главе «Апробация методики экономической оценки объектов незавершенного строительства на примере мельзавода мощностью 500 тонн переработки зерна в сутки» приведены практические результаты реализации разработанной методики при оценке рыночной стоимости незавершенного строительством мельзавода.