2980
.pdf
Агрегированный вектор структуры социального жилищного строительства характеризует весь основной спектр видов предоставления жилья на бесплатной и субсидируемой основе:
•предоставление жилья очередникам, получающим бесплатное социальное жилье в соответствии с приоритетами, устанавливаемыми муниципальными органами;
•приобретение жилья очередниками, получающими субсидии на строительство или приобретение жилья;
•предоставление жилья работникам бюджетной сферы и муниципальных организаций;
•предоставление жилья при расселении коммунальных квартир;
•предоставление жилья на условиях коммерческого найма и т.д.
Предлагаемый подход формирования ремонтно-реконструктивных мероприятий (РРМ) состоит в формировании сбалансированных социальноэкономических решений и реализуется на основе применения имитационной системы управления РРМ жилищного фонда, которая представляет собой комплекс согласованных моделей имитационного и оптимизационного типа.
Предлагаемая модель позволяет учитывать основные внешние ограничивающие факторы. Модель соответствует требованию выбора из всех возможных вариантов инвестиционных программ такого варианта, который обеспечит минимальный неудовлетворенный спрос на РРМ жилищного фонда с наименьшими экономическими потерями.
Разработка модели воспроизводства жилищного фонда представляет собой многоаспектную задачу, в которой сочетаются существующий жилищный фонд и социальные потребности в жилищном фонде, прирост жилищного фонда за счет нового строительства и РРМ, также модель должна учитывать бюджетные ограничения и производственные мощности строительных предприятий. В общем виде процесс воспроизводства жилищного фонда на региональном уровне представлен на рис. 3.
Формирование структуры воспроизводства жилищного фонда региона должно проходить поэтапно и в определенной последовательности. На рис.4 представлена схема взаимосвязи основных показателей при формировании сбалансированного решения в сфере воспроизводства жилищного фонда региона. Условно данную схему можно разделить на две части:
•в первой части отражена система оценки потребных средств на воспроизводство жилищного фонда; '
•во второй - отражен механизм формирования наличных средств на воспроизводство жилищного фонда.
11
Варианты расчета этих фондов связаны с использованием таких экономических показателей как тарифы по оплате услуг ЖКХ, дотации из бюджета, внешние источники инвестиций, темпы инфляции и научнообоснованные норма амортизации.
Социальное |
Коммерческое |
|
жилье |
жилье |
|
Потребность в жилищ- |
НОВОЕ |
|
ном фонде |
СТРОИТЕЛЬСТВО |
|
|
||
Существующий жилищ- |
РРМ |
|
ный фонд |
ЖИЛИЩНОГО |
|
|
ФОНДА |
|
Выбытиежи- |
прирост за |
|
лищного фон- |
||
счет РРМ |
||
да |
||
|
НОВЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
Рис.3. Блок-схема процесса воспроизводства жилищного фонда региона
Исходными моментами предлагаемой схемы являются нормативные документы и комплексная программа развития процесса воспроизводства жилищного фонда региона. На следующем этапе определяется потребность в воспроизводстве жилищного фонда: на основе демографической ситуации и на базе данных о физическом и моральном износе жилого фонда.
Оценка потребного денежного фонда на воспроизводство жилищного фонда осуществляется с учетом собственных средств, а также заемных, привлеченных и иностранных средств, также следует учитывать амортизационный фонд, который формируется под РРМ жилищного фонда.
В основу амортизационного фонда положены действующие нормы амортизации, при этом нормы амортизации в государственном и частном секторах различны:
•в государственном секторе - это централизовано устанавливаемые нормы, которые, как правило, отстают от фактической потребности в ремонте;
•в частном секторе - нормы носят расчетный характер и определяются собственниками жилья исходя из срока службы здания и его износа.
Наличный фонд формируется из следующих источников:
•системы дотаций из бюджета;
12
Нормативные
документы
Комплексная программа развития воспроизводства жилищного фонда региона
Потребность в воспроизводстве жилищного фонда региона
Потребность в |
Потребность в РРМ |
новом строитель- |
(на основе физиче- |
стве (на основе |
ского и морального |
демографической |
износа жилого фон- |
ситуации) |
да) |
Система социальных гарантий
Система бюджетных дотаций и субвенций:
•на новое строительство
•на РРМ жилищного фонда
Источники финансирования
Собственные
средства
Заемные средства
Привлеченные
средства
Иностранные
средства
Амортизационные отчисления наРРМ
Внебюджетные средства: фонд на новое стр-во фонд наРРМ ж/ф
|
|
Наличный фонд |
|
Потребный фонд |
П |
Существующий |
|
|
|
||
|
|
жилищный фонд |
|
|
|
v |
Строительно- |
Финансовая база |
производственная |
||
|
|
база |
|
|
|
|
|
Объем воспроизводства жилищного фонда
Рис.4. Схема взаимосвязи основных показателей при формировании сбалансированного решения в сфере воспроизводства жилищного фонда региона
13
• внебюджетные источники - это различные фонды, которые создаются для покрытия части необходимых дотаций в виду бюджетного дефици-
та;
• жилищно-коммунальные платежи - формируются на основе тарифов на ремонтные работы. Этот источник направлен в основном в сферу РРМ жилищного фонда.
На основе данных о потребных и наличных средствах формируется финансовая база процесса воспроизводства. По нашему мнению главным фактором решения проблемы достижения сбалансированного состояния в условиях становления рыночных отношений являются финансовые средства.
Также следует отметить, что на начальных этапах осуществляется анализ основных факторов городской среды, влияющих на воспроизводство жилищного фонда: экономические; социальные; градостроительные; санитарногогигиенические; экологические; культурные; инженерное благоустройство; конструктивные особенности; объемно-планировочные особенности.
Оценка влияния каждого фактора городской среды на воспроизводство жилищного фонда производится группой экспертов. Для выявления степени влияния каждого фактора разрабатывается шкала оценки факторов, при этом наибольшей степени влияния фактора соответствует наибольший балл.
Постановка модели совершенствования структуры воспроизводства жилищного фонда региона представлена в виде многокритериальной оптимизационной задачи, которая выглядит следующим образом:
(2.1)
(2.2)
(2.3)
(2.4)
(2.5)
где |
i - вид жилищного фонда (индекс серии жилого дома), от 1 до М; |
|
τ i - интервал времени между двумя очередными PPM (τi >T, Т- горизонт планирования). |
|
Qhi - площадь вводимого i-ro жилищного фонда; |
|
Yi- потребность в жилой площади i-ro вида жилищного фонда; |
|
Q,i PPM - переменные, характеризующие размеры i-ro вида жилищного фонда подлежащего |
|
РРМ, м2; |
|
ni PРМ - удельные экономические потери, образующиеся по жилищному фонду i-ro типа при |
|
переносе срока его капитального ремонта с нормативного на другой период, руб./м2; |
|
Zi - совокупные инвестиционные затраты на 1 м2 общей площади серии i; |
|
Qi - общая площадь существующего жилого фонда, млн.м2; |
|
Qni- площадь нового жилищного строительства, млн.м2; |
|
QSi - площадь жилищного фонда, подлежащего сносу по ветхости, млн.м2; |
|
Qpi - площадь жилищного фонда передаваемого под нежилые помещения, млн.м2; |
В приведенной модели совершенствования структуры воспроизводства жилищного фонда представлены соответственно следующие пять критериев оптимальности (2.1 - 2.5):
отражает максимальное удовлетворение потребности населения в жилье минимизировать совокупные инвестиционные затраты как на строи-
тельство муниципального жилья социального назначения, так и на строительство коммерческого жилья; минимизировать неудовлетворенный спрос на РРМ;
минимизировать экономические потери при несоблюдении сроков РРМ; максимизировать общий объем вводимого жилищного фонда.
Ограничения данной модели будут включать ограничения модели совершенствования структуры жилищного строительства и модели формирования комплекса РРМ жилищного фонда. Кроме этого, специфика воспроизводственного процесса накладывает дополнительные ограничительные условия:
-Объемы жилищных фондов должны быть равны запланированным объемам жилищного фонда в соответствии с социальноэкономическимиусловиями;
-Объем жилищного фонда, подлежащего сносу, должен составлять определенный процент от объема нового жилищного строительства;
-Общие площади жилых домов не могут принимать отрицательных значений.
В связи с тем, что модель совершенствования структуры воспроизводства жилищного фонда представлена в виде многокритериальной постановки, мы предлагаем определение компромиссного решения с использованием следующей схемы компромисса:
Fk (X) = |
maxφk(X) |
|
>min |
(3) |
|
||||
|
l<k<5 |
|
|
|
φk(X) - нормализованное значение критерия Fk(X)
В результате можно получить оптимальное компромиссное решение ( Xk):
Xk |
= arg min Fk (X) |
|
1<k<5 |
Система управления жилищным строительством региона, в т.ч. и воспроизводственными процессами в жилищной сфере представляет собой сложный административно-хозяйственный механизм. В широком плане воспроизводство и развитие жилищного фонда осуществляется путем реализации взаимосвязанных функций, представленных в таблице 2.
|
|
|
Таблица 2 |
|
Функции по воспроизводству основных фондов |
||
|
Функция |
|
Результат выполнения функции |
Функция |
разработки, |
внедрения и |
Действующая стратегия развития |
обновления стратегии развития жи- |
жилищного фонда региона |
||
лищного фонда региона |
|
||
Функция перспективного планирова- |
Перспективный план развития жи- |
||
ния |
|
|
лищного фонда |
Функция |
текущего |
планирования |
Годовой план финансирования вос- |
развития жилищного фонда |
производства жилищного фонда (ка- |
||
|
|
|
питального строительства) |
Функция материальной реализации Выполнение проектов капитального плана обновления жилищного фонда строительства, реконструкции жи-
лищного фонда
Выработка, внедрение и поддержание стратегии развития региона не входит в рамки деятельности по управлению проектами, но формирует управляемую внешнюю среду для этой деятельности. Прогнозирование и оценка потребностей предполагает получение расчетных данных о потребностях в жилье различного типа в ближайшие несколько лет на основе прогнозирования демографической ситуации.
На основе прогнозирования и оценки потребностей вырабатывается концепция и перспективный план развития (обновления) жилищного фонда на пять или более лет, представляющий собой перечень инвестиционностроительных проектов с обязательным указанием уровней приоритетности каждого проекта. Проекты в соответствии с очередностью и приоритетом переносятся в годовой план и переводятся в инвестиционную стадию (стадию проектирования и строительства). Материальная реализация развития осуществляется в соответствии с годовым планом и представляет собой инвестирование в объекты строительства (реконструкции) и выполнение строительных проектов, включенных в текущий годовой план.
В заключении диссертационного исследования кратко излагаются основные научные результаты, полученные при выполнении диссертационной работы.
ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ
Основной научный результат состоит в том, что методы, модели рекомендации совершенствования структуры воспроизводства жилищного фонда региона разработаны с точки зрения системного подхода к решению поставленных в исследовании задач.
Можно выделить следующие конкретные научные и практические результаты исследования:
16
1. предложенный научно-обоснованный подход к анализу процессов воспроизводства жилищного фонда региона позволяет:
• рассматривать концепцию жилищной политики с точки зрения двух противоположно направленных процессов:
выбытия жилья по ветхости; воспроизводства жилищного фонда
•рассматривать РРМ жилищного фонда и строительство нового жилья как две взаимодополняющие и взаимосвязанные формы единой системы воспроизводства жилищного фонда региона;
•уточнить условия воспроизводства жилищного фонда региона, позволяющие оценить темпы выбытия и воспроизводства жилищного фонда и прогнозировать его развитие;
•обосновать вывод о том, что в настоящее время наряду с необходимостью существенного расширения объемов ввода жилья перспективным направлением решения жилищной проблемы является обеспечение значительного роста РРМ существующего жилищного фонда
сцелью его сохранения и качественного обновления;
2.разработаны методические рекомендации по совершенствованию структуры воспроизводства жилищного фонда региона в целом, а также предложены модели управления элементами воспроизводства жилищного фонда;
3.усовершенствованы подходы к проектно-ориентированной деятельности в сфере воспроизводства жилищного фонда на уровне региона, позволяющие наиболее рационально распределять имеющиеся ресурсы при реализации проектов, связанных с воспроизводством жилищного фонда;
4.даны предложения по оценке экономического эффекта от реализации программ по совершенствованию структуры воспроизводства жилищного фонда региона;
5.предложена экономико-математическая модель мобилизации инвестиционных ресурсов в сферу воспроизводства жилищного фонда на региональном уровне, позволяющая максимально эффективно распределять имеющиеся ресурсы в сферу воспроизводства жилищного фонда;
6.показаны направления практического использования результатов исследования:
впрактической деятельности администраций регионов и городов при формировании региональной (муниципальной) жилищнойполитики;
вучебном процессе при подготовке и переподготовке специалистов в области экономики строительства.
17
ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
По теме диссертации опубликованы следующие работы, раскрывающие ее основное содержание:
1. Ахмедов К.А. Будущее строим сегодня // Строительный вестник Тюменской области. Ежеквартальный научно-технический журнал. - 2002г. - №4(21).-0,2п.л.
2.Ахмедов К.А, Не останавливаться на достигнутом // Строительный вестник Тюменской области. Ежеквартальный научно-технический журнал. - 2003г. - №3(24). - 0,2 п.л.
3.Ахмедов К.А., Донцов В.И., Ездакова Е.М. Подходы к формированию ор- ганизационно-экономического механизма финансирования жилищного строительства // Проблемы эффективного функционирования строительного комплекса в современных условиях: Межвузовский сборник научных трудов. - СПб.: СПбГИУЭФ, 2003 г. - 0,3 п.л. (лично автором 0,2 п.л.)
4.Ахмедов К.А. Губернаторская программа в действии // Уральский строитель. - 2003г. - №9(30). - 0,2 п.л.
5.Ахмедов К.А. Актуальные проблемы и варианты перспективного развития жилищной сферы в России // Проблемы эффективного функционирования регионального инвестиционно-строительного комплекса в условиях экономической стабильности: Сборник научных трудов / Редкол.: В.В. Бузырев (отв. редактор) и др., Санкт-Петербург: СПбГИЭУ, 2004г. - 0,4 п.л.
6.Березин А.О., Ахмедов К.А. Оценка существующей системы управления жилищным фондом в регионах России // Проблемы эффективного функционирования регионального инвестиционно-строительного комплекса в условиях экономической стабильности: Сборник научных трудов / Редкол.: В.В. Бузырев (отв. редактор) и др., Санкт-Петербург: СПбГИЭУ, 2004г. - 0,3 п.л. (лично автором 0,2 п.л.)
18