4409

компании контролировать процесс продажи достроенного жилья, при необходимости внося соответствующие коррективы в объемы и сроки продаж.

Результаты применения механизма инвестирования объектов незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций для каждого участника процесса представлена в таблице 1.

Таблица 1 Основные результаты применения механизма инвестирования

объектов незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций

Таким образом, разработанный автором механизм управления недвижимостью в сфере незавершенного строительства, оказывает положительное влияние на участников инвестиционного процесса при завершении строительства объектов жилого незавершенного строительства

иреализации жилья, а именно:

-обеспечивает эффективное взаимодействие между участниками инвестиционного процесса на объектах жилого незавершенного строительства

-способствует решению проблемы незавершенного строительства на рынке жилья за счет реализации стоимостных, потребительских и социальных целей процесса управления недвижимостью;

-учитывает требования всех заинтересованных участников процесса управления недвижимостью (государства, инвесторов, потребителей);

-позволяет участникам инвестиционного процесса получать экономический эффект;

-способствует улучшению социальной обстановки в регионах в связи с возможностью эффективного решения проблемы незавершенного строительства;

-позволяет организовать процесс покупки, завершения строительства и реализации жилья производить под контролем управляющей компании и гарантией муниципалитета, что снижает часть рисков, по сравнению с традиционным способом.

2.Для эффективной организации системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в сфере жилого незавершенного строительства при реализации предложенного механизма инвестирования объектов незавершенного строительства необходимо определить степень готовности оцениваемых объектов, при которой целесообразно инвестировать средства паевых инвестиционных фондов.

Для этого необходимо определить точку безубыточности – показатель, характеризующий объем реализации построенного жилья, при котором выручка заказчика от его реализации равна всем его совокупным затратам. Анализ безубыточности позволяет принимать решение о возможности инвестирования объекта жилого незавершенного строительства, а также прогнозировать потоки денежных средств при реализации проекта инвестирования.

В механизме инвестирования объектов незавершенного строительства точка безубыточности показывает тот уровень незавершенного строительства, при котором закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости целесообразно приобретать недостроенной объект с целью завершения строительства и реализации жилья. В диссертации определена система координат для построения комплексного графика «издержки — объем — прибыль». Ось абсцисс соответствует объему построенного жилья в натуральном выражении, а ось ординат, отражает показатель общих издержек на строительство и реализацию жилья. Постоянные затраты включают в себя расходы, которые не зависят от изменения объема строительства и реализации жилья.

12

Под общими издержками понимается сумма постоянных и переменных издержек. На основе принятой системы координат построены графики прибыли и издержек (рис. 3). Прибыль представлена как сумма цены продажи нового жилья и доплаты дольщиков, приобретающих квартиры в данном доме, но за вычетом суммы, оплаченной дольщиками до того, как объект стал числиться незавершенным. Общие издержки представлены в виде графика, построенного, исходя из себестоимости, по которой достраивается объект, и стоимости его приобретения для закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости.

Затраты, прибыль,

Y, руб y = ax+ dx-z

N

Х

Объем строительства и реализации жилья, X кв. м

Рис. 3. Определение точки безубыточности при инвестировании объектов незавершенного строительства с применением паевых инвестиций

N- точка безубыточности; Х – минимальный объем построенного жилья, при котором целесообразно инвестировать средства паевых инвестиционных фондов в процесс завершения строительства объекта жилой недвижимости; а- цена продажи одного квадратного метра; b- цена, по которой ЗПИФ(н) приобретает объект незавершенного строительства, включая постоянные затраты; с- себестоимость одного квадратного метра, по которой достраивается объект незавершенного строительства; d- сумма, доплачиваемая дольщиками в период завершения строительства; z- сумма, оплаченная дольщиками до прекращения строительства; x – объем жилья; y=cx+b- условное уравнение издержек; y= ax+dx-z- условное уравнение прибыли.

Для определения эффективности предложенного механизма необходим расчет, взаимная увязка и оптимизация экономических параметров. На рис. 4 приведен алгоритм расчета эффективности

13

3. На основе анализа постоянных и переменных издержек и прибыли от реализации жилья разработана экономико-математическая модель определения безубыточности для механизма инвестирования объектов незавершенного строительства с применением паевых инвестиций (рис.5).

Основные параметры, необходимые для определения прибыли закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, приведены в таблице 2.

Таблица 2. Определение общих затрат и прибыли закрытого паевого

инвестиционного фонда недвижимости

15

Рис. 5. Экономико-математическая модель определения уровня безубыточности механизма инвестирования объекта незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций

Экономико-математическая модель определения уровня безубыточности механизма инвестирования объекта незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций способствует целесообразному использованию конкретного объекта недвижимости в целях завершения его строительства и эффективной реализации жилья. Данная модель отображает взаимосвязь основных параметров, определяющих эффективность приобретения объекта, завершения строительства и реализации жилья, с учетом стоимости, оплаченной дольщиками.

Таким образом, разработанная автором экономико-математическая модель является методической основой для завершения строительства объекта недвижимости, которая учитывает интересы как застройщиков (инвесторов), так и покупателей жилья, т.е. способствует реализации стоимостных, потребительских и социальных целей в рамках инвестирования объектов жилого незавершенного строительства с применением паевых инвестиций.

4. Взаимодействие между участниками инвестиционного процесса в рамках предлагаемого организационного механизма управления недвижимостью предполагает наличие инвестиционных потоков, связанных с осуществлением их деятельности. Денежные средства на протяжении всего периода функционирования проекта непостоянны по своему значению и в разные периоды распределяются между разным количеством участников инвестиционного проекта. Поэтому целесообразно смоделировать структуру инвестиционных потоков между участниками инвестиционного процесса на трех основных этапах его реализации: период формирования закрытых паевых инвестиционных фондов, период осуществления инвестиционной деятельности и период ликвидации закрытых паевых инвестиционных фондов. В процессе формирования закрытых паевых инвестиционных фондов (таблица 3) агент предоставляет потенциальным пайщикам информацию о предполагаемой структуре активов фондов, о сроке действия, о стоимости пая и т.п. При заинтересованности клиента происходит продажа пая, и средства направляются в специализированный депозитарий. Фонд формируется за указанный в его уставе период в размере не менее планируемого. Если за указанный период средства фонда не превысят (или сравняются) с минимально требуемыми в уставе, то есть необходимыми для завершения строительства и реализации жилья, то фонд объявляется несформировавшимся и средства возвращаются пайщикам. При благополучном завершении формирования происходит собственно инвестиционная деятельность в области, зафиксированной в уставе закрытого паевого инвестиционного фонда, т.е. начинается второй этап функционирования организационного механизма.

Содержание первого инвестиционного потока рассматривается в работе как сметная стоимость объекта незавершенного строительства, приобретаемого закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости. Пайщики приобретают паи у ЗПИФ(н) и ЗИПИФ по стоимости, установленной Управляющей компанией. Агент получает вознаграждение по итогам своей работы.

17

Таблица 3. Структура инвестиционных потоков на этапе формирования

закрытых паевых инвестиционных фондов

ключевым и во многом определяющим эффективность всего инвестиционного проекта в целом (таблица 4). После окончания формирования фондов закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости под контролем муниципалитета выделяет денежные средства на приобретение недостроенного объекта и выступает в роли заказчика строительства, то есть направляет деньги на его завершение строительства. Дольщики, которые внесли часть денежных средств в незавершенный строительством объект жилой недвижимости, вносят оставшиеся средства и, таким образом, получают жилье.

Покупатель жилья по ипотечной программе банка реализует свои потребности в сфере недвижимости. Банк, выдавая ипотечный кредит, получает возможность через короткий промежуток времени получить обратно выданные средства за счет продажи закладной закрытому ипотечному паевому инвестиционному фонду, который получает доход в результате получения платежей по кредиту от покупателя жилья. Пайщики получают доходы в процентах от прибыли от деятельности управляющих компаний своих фондов.

18

Передача объекта незавершенного строительства от ЗПИФ(н) подрядчику осуществляется по сметной стоимости. Расходы на завершение строительства для подрядчика также определяются исходя из сметной стоимости завершения строительства. Для покупателя стоимость приобретаемого жилья по программе ипотечного кредитования равна рыночной стоимости, при этом первоначальный взнос по кредиту должен быть не менее 20 процентов стоимости жилья. Платежи по ипотечному кредиту складываются из суммы основного долга и процента по кредиту. Процесс ипотечного кредитования зависит от срока кредита, суммы кредита, суммы первоначального взноса и величины процентной ставки. В свою очередь процентная ставка формируется на основании стоимости фондирования, величины риска для банка, затрат банка на осуществление кредитования и прибыли банка от осуществления кредитования. Формирование структуры инвестиционных потоков на этапе ликвидации фондов представлены в таблице 5.

Таблица 5. Структура инвестиционных потоков на этапе ликвидации закрытых

паевых инвестиционных фондов

УК 4 ЗПИФ(н)

4

4. Выплата вознаграждения управляющей компании

ЗИПИФ

На данном этапе происходит выкуп банком закладных у закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда, продолжаются платежи по

20