4846

11

средний уровень доходности (рентабельности) данного вида бизнеса в сложившихся или прогнозных условиях.

Тогда:

(3)

где: Iч , I г , I0 — прибыль (доход), ожидаемая соответственно по объектам частной, государственной и общественной собственности; Rч , Rг , R0 -

коэффициент капитализации, устанавливаемый для каждого типа собственности в прогнозируемых экономических условиях.

Особое внимание в работе уделено исследованию состояния и направлениям развития системы управления недвижимостью СанктПетербурга, результаты которого приведены в таблицах 1- 4, рис. 4.

Таблица 1

Основные показатели по нежилому фонду Санкт-Петербурга (на 01.01.2003 г.)

Таблица 2

Структура нежилого фонда по функциональному назначению (выделены основные функции, представляющие коммерческий интерес)

13

Таблица 4 Статистические данные о деятельности организаций имущественного

блока в I полугодии 2003 года

14

Окончание таблицы 4

ГУ «Фонд имущества СПб» (за отчетный период)

Высокая доля недвижимого имущества, сдаваемого в аренду на льготных условиях, наносит ущерб формированию доходной части бюджета Санкт-Петербурга, созданию равных условий для пользователей недвижимости, снижает возможности города по воспроизводству недвижимости Санкт-Петербурга (рис. 5.).

Без льгот (Кс = 1)

Рис. 5. Структура нежилых площадей, сдаваемых в аренду на 10.01.2003 г., %

Потери бюджетных доходов за квартал от применения Кс < 1 при расчете ставки арендной платы за объекты нежилого фонда на 01.06.03 составляют по городу 22461660 у.е.

Серьезной проблемой в управлении недвижимым имуществом СанктПетербурга являются государственные унитарные предприятия (ГУП) и

Таким образом, к числу наиболее острых проблем, относящихся к имущественной сфере Санкт-Петербурга и требующих своего разрешения, относятся:

1. Незначительная доля налоговых и неналоговых поступлений в бюджет Санкт-Петербурга от использования недвижимости.

2. Низкое качество эксплуатации нежилого фонда недвижимости. В Петербурге 4721 нежилое строение находится в неудовлетворительном или в ветхом техническом состоянии. На долю такого нежилого фонда приходится 14,1% площадей, или 7191, 6 тыс. м2.

3. Незначительные объемы инвестиций в недвижимое имущество Санкт-Петербурга. В отраслевой структуре инвестиций в основной капитал

15

ведущая роль принадлежит транспорту (33,5% всех инвестиций), промышленности (19,5%) и жилищно-коммунальному хозяйству (17,1%).

В 2002 году в экономику Санкт-Петербурга поступило 881,0 млн. долларов ГИТА иностранных инвестиций (в т. ч. прямые инвестиции - 84,1 млн. долларов США, портфельные - 12,6 млн. долларов США), что составило 75,2% от аналогичного показателя 2001 года.

С нашей точки зрения, основные причины проблем существующей системы управления имуществом города целесообразно разделить на нормативно-правовые, организационные и экономические. Повышение эффективности использования имущества Санкт-Петербурга возможно лишь через качественное преобразование всей системы отношений, возникающих по поводу распоряжения, эксплуатации и развития объектов принадлежащих городу.

Решить подобную задачу можно только на основе системного подхода, который используется в тех случаях, когда стремятся исследовать объект с разных сторон, комплексно. Систему управления недвижимым имуществом города, с нашей точки зрения, соответствует признакам открытой сложной вероятностной экономической системы.

Управление недвижимым имуществом города следует рассматривать как совокупность эффективных (тактических и стратегических) действий собственника (или управляющего), направленных на сохранение основных качеств собственности или ее приращение; как целенаправленное воздействие на объекты и субъекты их использования в интересах города, связанное с установлением правил, условий использования имущества города, с достижением поставленных целей, учитывая общественные ценности.

Система управления недвижимым имуществом города включает в себя основные элементы (подсистемы): 1) механизм управления (цели, принципы, методы); 2) управляющую систему в статике (структуру управления - функции и органы управления собственностью); 3) управляющую систему в динамике (процессы управления объектами собственности города), а также 4) подсистемы обеспечения (учет, оценка, кадровое обеспечение, контроль общей эффективности и т. п.) и представляет собой совокупность согласованных методов и. средств воздействия на субъекты процесса управления для достижения заданных целей. Система управления включает несколько подсистем, выделяемых по функциональному или иному признаку (рис. 6).

Повышение эффективности управленческой деятельности в значительной степени зависит от правильного понимания функций управления. К специфическим (конкретным) функциям управления госсобственностью города относятся, с нашей точки зрения, функции, вытекающие из экономической природы отношений (форм) собственности: владения, пользования и распоряжения имуществом города.

Для реализации каждой функции необходимо применять полный набор

16

общих функций по планированию, организации, регулированию, стимулированию (активизации), контролю. В рамках каждой из перечисленных функций управления необходимо сформулировать полный набор управленческих решений, реализующих эти общие функции.

Вн е ш н я я

ср е д а

Фу н к ц и о н а л ь н а я

по д с и с т е м а

Рис. 6. Общая схема системы управления недвижимым имуществом города

В качестве удобного и апробированного на практике инструмента исследования целей можно использовать построение целевой модели в виде древовидного графа - дерева целей (рис. 7 ).

Подсистемы обеспечения системы управления имуществом города призваны создавать необходимые условия для функционирования основных подсистем в ходе реализации всех целевых установок. Данные подсистемы представляют собой совокупность так называемых интеллектуальных активов КУГИ, включающих в себя продукты творческой деятельности (ноу-хау) в процесс управления: методики, инструкции, процедуры, базы данных и пр.

Одной из ключевых методологических задач является определение основных принципов, которые необходимо соблюдать в процессе управления недвижимым имуществом крупного города.

В особую группу нам хотелось бы выделить так называемые специфические принципы управления, характерные для имущественной сферы крупного города (рис. 8 ).

Постановка проблемы выбора методов управления городской собственностью требует ее структуризации с целью выделения однотипных групп объектов, для которых целесообразно использовать одинаковые управляющие воздействия.

Совокупность объектов имущества города, формирующих материально вещественную основу его собственности, может быть классифицирована следующим образом (рис. 9). Приведенная классификация представляет собой распределение объектов собственности на однородные группы на основании

20

Основными задачами новой концепции имущественных отношений города должны стать:

I. Поэтапное сокращение избыточной части собственности города, которая не обеспечивает выполнения государственных функций.

Поскольку тактические цели приватизации и сдачи в аренду или передачи в доверительное управление имущества города имеют однородный характер - максимум дохода, для определения рационального соотношения количества приватизируемых, обеспечивающих единовременный доход, и используемых для получения постоянного дохода (аренда, доверительное управление) объектов мы предлагаем использовать следующий критериальный показатель текущей стоимости имущества:

(4)

где Vтек — текущая (настоящая) стоимость имущества города коммерческого назначения (за исключением ГУП), руб.; Аn - доход от использования n-го объекта имущества города, переданного в аренду, доверительное управление, руб. в год; п - порядковый номер объекта, переданного в аренду или доверительное управление; j — количество объектов, переданных в доверительное управление или аренду; Т - количество арендных периодов, в течение которых объект используется по договору аренды или доверительного управления, шт.; t - порядковый номер арендного периода; in - ставка дисконтирования, отражающая средний уровень доходности n-го объекта города, переданного в аренду или доверительное управление, доли единицы; Пк - единовременный доход, полученный от приватизации к-го объекта собственности города, руб.; к - порядковый номер объекта, подлежащего приватизации; m — количество объектов, подлежащих приватизации из общего числа объектов коммерческогоназначения.

Критериальным показателем целесообразности продажи разрешенных к приватизации объектов является коэффициент (к), отражающий отношение стоимостей этих объектов при приватизации Vпр) и при использовании (Vисп):

(5)

Если к находится в интервале 0 < к < 1, приватизация объекта не целесообразна для города, если же к > 1, приватизация является более эффективным вариантом распоряжения объектом.