4961

11

пунктов исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. Оценка стоимости земельных участков по условиям инвестиционных контрактов. Метод изъятия. Метод определения затрат на освоение.

Раздел 9 "Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности". Состав нематериальных активов. Применение доходного подхода в оценке нематериальных активов.

Понятие, классификация и особенности оценки объектов интеллектуальной собственности. Гудвилл как стоимость деловой репутации фирмы. Подходы и методы оценки стоимости нематериальных активов. Основные методы доходного подхода оценки нематериальных активов. Метод дисконтирования денежного потока нематериальных активов. Метод прямой капитализации нематериальных активов. Метод освобождения от роялти нематериальных активов. Метод избыточных прибылей нематериальных активов. Метод преимущества в прибыли нематериальных активов. Метод дробления прибыли нематериальных активов.

Раздел 10 "Оценка предприятий (бизнеса)". Специфика оценки предприятий в РФ. Подходы и методы, используемые для оценки бизнеса.

Предприятие как разновидность собственности. Понятие имущества и имущественного комплекса предприятия. Цели оценки бизнеса. Теоретические основы и особенности оценки бизнеса. Виды стоимости, используемые при оценке бизнеса. Подготовка информации, необходимой для оценки. Финансовый анализ деятельности предприятия, используемый в оценке бизнеса. Управленческая диагностика (анализ качества управления) как этап оценки бизнеса. Доходный подход к оценке бизнеса. Методы доходного подхода. Особенности расчета денежного потока в рамках оценки бизнеса. Определение ставки дисконтирования. Методы расчета остаточной стоимости бизнеса. Корректировки стоимости бизнеса. Понятие экономического устаревания. Сравнительный подход к оценке бизнеса. Понятие капитализации. Метод рынка капитала. Выбор компаний-аналогов. Подготовка и приведение к сопоставимому виду информации по сопоставимым компаниям. Понятие оценочного мультипликатора. Метод сделок. Метод отраслевых коэффициентов. Затратный подход к оценке бизнеса. Особенности оценки недвижимости, машин и оборудования в рамках оценки бизнеса. Оценка контрольной и миноритарной доли собственности и определение итоговой величины стоимости предприятия. Оценка ликвидационной стоимости предприятия. Понятие о системе мониторинга и управления стоимостью бизнеса предприятия (СМУС).

Раздел 11 "Оценка финансового состояния предприятия". Цели и методы финансового анализа. Анализ финансовых результатов. Анализ финансового состояния предприятия. Анализ имущественного состояния организации.

12

Понятие, цели, задачи и методы оценки финансового состояния предприятия. Анализ финансовых результатов деятельности и финансового состояния предприятия. Анализ эффективности финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Система показателей, характеризующих финансовое состояние предприятия. Показатели оценки имущественного положения. Оценка ликвидности и платежеспособности. Оценка финансовой устойчивости. Оценка деловой активности. Оценка рентабельности.

Раздел 12 "Аренда (лизинг) объекта недвижимости". История возникновения и развития лизинговых отношений, их экономическая сущность, отличие и сходство с арендой. Строительный лизинг.

Определение, сущность и функции лизинга. Объекты и субъекты лизинговых отношений. Классификация видов лизинга. Основные этапы заключения лизинговой сделки. Разница между лизингом и арендой. Строительный лизинг.

13

2. Рекомендации по подготовке к практическим занятиям

Основное назначение практических занятий - более глубокая проработка и осмысление материала, изученного на лекциях и в процессе самостоятельной работы с целью успешной подготовки к экзамену.

Для своевременного и качественного выполнения практических работ следует придерживаться графика их выполнения. При выполнении очередного задания представить выполненные расчеты преподавателю для выявления ошибок и их своевременного исправления. Активная работа на практических занятиях учитывается при сдаче экзамена.

Примечание. Те задания, которые не были выполнены на практических занятиях или были выполнены не до конца, становятся заданиями для самостоятельной работы.

Учебным планом предусмотрено 16 практических занятий.

Занятие 1

Задача. Определить методом анализа парных продаж рыночную стоимость коттеджа площадью 100 м2, расположенного на земельном участке площадью 8 000 м2. Коттедж имеет 5 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует.

Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены в табл. 2.

14

Занятие 2

Задача. Определить методом относительного сравнительного анализа продаж рыночную стоимость арендной площади здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в табл.3.

Таблица 3 Сводка рыночных данных для относительного сравнительного анализа административного

здания

Занятие 3

Задача. Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта по исходным данным, представленным в табл. 4.

Занятие 4

Задача. Определить рыночную стоимость торгового центра, если ВД от этого объекта недвижимости составляет 120 000 тыс. руб. Информация по сопоставимым объектам приведена в табл. 5.

15

Таблица 5

Исходные данные по сопоставимым объектам

Задача. Величина рыночной арендной платы объекта оценена в 20 000 руб. в месяц. Используя ВРМ определить рыночную стоимость объекта оценки. Исходные данные по сопоставимым объектам приведены в табл. 6.

Таблица 6

Исходные данные по сопоставимым объектам

Занятие 5

Задача. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, чистый операционный доход которого в прогнозном году составит 127 500 тыс. руб.

Информационная база данных о сделках купли-продажи представлена в табл. 7.

Занятие 6

Задача. Определить рыночную стоимость торгового центра, если ЧОД этого объекта недвижимости составляет 65 000 тыс. руб. Исходные данные по сопоставимым объектам приведены в табл. 8.

16

Таблица 8

Исходные данные по сопоставимым объектам

Занятие 7

Задача. Произвести оценку рыночной стоимости недвижимости методом прямой капитализации. Объектом оценки является торговый центр «Мечта», расположенный в Нижнем Новгороде на оживленном перекрестке в непосредственной близости от станции метро. Показатели объекта оценки сведены в табл. 9.

Занятие 8

Задача. Произвести оценку рыночной стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков. Объектом оценки является торговый центр «Мечта», расположенный в Нижнем Новгороде на оживленном перекрестке в непосредственной близости от станции метро. Полученные в результате анализа рынка величины, необходимые для прогнозирования денежных потоков от оцениваемого объекта, сведены в табл. 10.

Занятие 9

Задача. Необходимо определить стоимость создания офисного здания методом сравнительной единицы. Основные характеристики объекта недвижимости: площадь земельного участка – 11,4 га, общая площадь здания – 41 090 м2, полезная площадь – 35000 м2, объем здания – 145 260 м3, дата постройки 2000 г.

17

Занятие 10

Задача. На основе данных о стоимости создания объекта и затрат на приобретение земельного участка, полученных при решении предыдущей задачи, рассчитать рыночную стоимость бизнес-центра. Физический износ рассчитать методом эффективного возраста (срока жизни).

Занятие 11

Задача. Полная восстановительная стоимость оцениваемого здания составляет 400 000 тыс. руб. Необходимо рассчитать его стоимость затратным подходом.

Занятие 12

Задача. Оценщик определил текущую восстановительную стоимость здания, построенного 12 лет назад, в 210 тыс. руб. По паспорту типового проекта этого здания он получил сведения о типичном сроке его экономической жизни, который составляет 25 лет. Определите величину накопленного износа здания.

Занятие 13

Задача. Оцениваемое двухэтажное здание общей площадью 600 м2 расположено на участке площадью 800 м2, здание построено 20 лет назад и имеет расчетный срок физической жизни 100 лет, текущая восстановительная стоимость здания составляет 2200 млн. руб. Определить величину накопленного износа и текущую стоимость здания за вычетом износа.

Занятие 14

Задача. Три традиционных подхода, использованных для расчета стоимости недвижимости, дали следующие результаты стоимости (тыс. руб.): доходный подход, метод капитализации земельной ренты – 500; затратный подход – 750; сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж – 800. Определите итоговую стоимость недвижимости методом ранжированной оценки критериев стоимости.

Занятие 15

Задача. Три традиционных подхода, использованных для расчета стоимости недвижимости, дали следующие результаты стоимости (тыс. руб.): доходный подход, метод капитализации земельной ренты – 500; затратный подход – 750; сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж – 800. Определите итоговую стоимость недвижимости методом распределения весовых коэффициентов.

Занятие 16

Задача. Три традиционных подхода, использованных для расчета стоимости недвижимости, дали следующие результаты стоимости (тыс. руб.): доходный подход, метод капитализации земельной ренты – 500; затратный подход – 750; сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж –

18

800. Определите итоговую стоимость недвижимости методом анализа иерархий.

Литература, рекомендуемая для подготовки к практическим занятиям

1.Асаул А. Н., Асаул А. Н., Асаул М. А., Старинский В. Н. Оценка собственности. Оценка собственности : Учебное пособие / Асаул А. Н. - СанктПетербург : Институт проблем экономического возрождения, СанктПетербургский государственный архитектурно-строительный университет,

2013. - 158 с.

2.Трубина И. В., Степанова О. В. Методические указания для проведения практических занятий и выполнения расчетной работы по дисциплине "Оценка собственности" для магистрантов направления 270800.68 "Стр-во". Профильная направленность "Экспертиза и управление недвижимостью. Инвестиционностроительный инжиниринг" – Н.Новгород : ННГАСУ, 2014. – 76 с.

3.Хавин Д. В., Башева А. В., Ноздрин В. В., Овчинников П. А., Сулейманов А. А., Табунов И. В. Оценка собственности : учеб. пособие. Ч.1 : Оценка недвижимости Н.Новгород : ННГАСУ, 2007.

4.Хавин Д. В., Касс М. Е., Овчинников П. А., Сулейманов А. А., Целиков А. Н. Оценка собственности : учеб. пособие. Ч.2 : Оценка бизнеса Н.Новгород : ННГАСУ, 2007.

19

3.Рекомендации по организации самостоятельной работы

Впроцессе самостоятельной работы студент приобретает навыки самоорганизации, самоконтроля, самоуправления и становится активным самостоятельным субъектом учебной деятельности.

Основной формой самостоятельной работы студента является изучение конспекта лекций, его дополнение рекомендованной литературой, подготовка к практическим занятиям, самостоятельное решение задач по пройденному материалу, выполнение курсовой работы, подготовка к экзамену.

Выполняя самостоятельную работу под контролем преподавателя, студент должен:

-освоить минимум содержания, выносимый на самостоятельную работу студентов и предложенный преподавателем в соответствии с Государственным образовательным стандартом высшего профессионального образования по данной дисциплине;

-планировать самостоятельную работу в соответствии с графиком самостоятельной работы;

-осуществлять самостоятельную работу в организационных формах, предусмотренных учебным планом и рабочей программой;

-выполнять самостоятельную работу и отчитываться по ее результатам в соответствии с видами и сроками отчетности по самостоятельной работе студентов.

План самостоятельной работы представлен в табл. 11.

20

Раздел 1 Методологические основы оценки собственности

Рекомендации по изучению. При изучении данного раздела необходимо уяснить, что является предметом оценочной деятельности, а что относится к объектам оценки, каковы цели и задачи оценки. Следует обратить внимание на то, в каких случаях является обязательным проведение оценки при вовлечении в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации и находящихся в частной собственности. Необходимо изучить виды стоимости, используемые при оценке.

Вопросы для проверки

1.Что такое оценочная деятельность?

2.Каковы цели и задачи оценки?

3.Приведите примеры объектов оценки.

4.Кто является субъектами оценки?

5.Дайте определения понятиям рыночной, инвентаризационной, инвестиционной, ликвидационной, кадастровой стоимостей.

6.Перечислите, что в соответствии с Гражданским Кодексом относится к недвижимости.

7.В каких случаях является обязательным проведение оценки при вовлечении в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации и находящихся в частной собственности?