5407

Механизм выбора стратегии эффективного управления портфелем земельно-имущественных объектов (комплексов) смоделирован и предложен автором к реализации в виде следующей пошаговой процедуры:

-на первом этапе формируется целевое направление портфельной стратегии и выполняется детальное исследование рынка с целью позиционирования портфеля недвижимости (изучение будущих поступлений денежных средств/выручки);

-на втором - проводится комплексный анализ портфеля (SWOT-анализ), определяется текущая доходность, рассчитывается инвестиционная стоимость земельно-имущественных объектов (комплексов);

-на третьем этапе определяются потребности в изменении(ях) портфеля и их конкретизация, осуществляется оптимизация портфеля недвижимости, выделяются приоритетные земельные участки (инвестиционные площадки) для реализациибизнес-проектов,направленныхнаувеличениедоходности;

-на четвертом - разрабатываются различные сценарии дальнейшего развития земельно-имущественных объектов (комплексов) и формируется портфельная стратегия;

-на пятом этапе реализуются инвестиционные проекты по развитию земельно-имущественных объектов (комплексов), выполняется комплекс работ по реализации выбранной стратегии.

В результате использования этого механизма появляется возможность оценить совокупное влияние изменений внешних и внутренних факторов на деятельность управляющего недвижимостью и выработать соответствующие решения.

Анализ элементов портфеля начинается с исследования привлекательности земельных участков как товара на рынке недвижимости (модель SWOT-анализ). Как показали исследования, одним из ключевых факторов эффективного управления объектами недвижимости является обеспечение рациональной структуры портфеля недвижимости. Для этого производится группировка элементов портфеля по характеру использования и

10 виду пользователей. Сочетание этих двух критериев позволяет определить

комбинации «продукт-рынок» (модель Products and Markets Combinations). Доходность и рискованность портфеля зависят от того, насколько стабильны и

доходны различные комбинации «продукт-рынок» (КПР).

Для решения этой задачи предложена методика конкурентного

позиционирования земельно-имущественных объектов (комплексов) в

структуре портфеля недвижимости на поле стратегических событий рынка недвижимости. Задача позиционирования элементов портфеля недвижимости формулируется следующим образом: требуется найти аналитические выражения зависимостей доходности и риска всего портфеля от факторов инвестиционной привлекательности земельных участков с целью обоснования стратегии их развития (рис.2).

11

Выбор факторов, влияюших на позиционирование земельноимущественных объектов (комплексов), осуществлен в соответствии с перечнем, приведенным в Методике государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной приказом Росземкадастра 17.10.2002 г. № П/337. Для этого методом экспертного опроса проводится балльная оценка факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность земельного участка в зависимости от характера его использования и/или назначения:

где хn - средневзвешенное значение n-го фактора, характеризующего привлекательность варианта использования земельного участка;

и - номер фактора, п = (1- 8);

R - рейтинг /' - го земельного участка в зависимости от варианта использования;

d — удельный вес фактора;

k - общее число земельных участков, составляющих портфель недвижимости.

После определения по формуле (1) значений факторов хn производим качественную оценку влияния одного фактора на другой с использованием методов теории вероятностей и математической статистики. В настоящем исследовании аппроксимация зависимостей осуществлялась с применением программного пакета «STATISTICA». Частные уравнения регрессии приведены в таблице. На основании произведенных расчетов такие факторы, как технологические, социокультурные, политико-правовые и градообразующие, исключены из дальнейших расчетов в связи с тем, что коэффициенты парной корреляции (r) у перечисленных факторов малы и составляют соответственно

Анализ коэффициентов корреляции свидетельствует о достаточно тесной связи между критериальными и факторными показателями. Полученные значения коэффициентов корреляции свидетельствуют о точности аппроксимации и возможности использования нелинейных моделей для прогноза. Однако окончательный вывод о закономерности связи факторов, характеризующих привлекательность варианта использования земельного участка, с рациональной структурой портфеля недвижимости можно сделать при анализе множественной корреляции и регрессии. Уравнения множественной регрессии имеют вид:

-коэффициент множественной корреляции r = 0,91;

-коэффициент множественной детерминации r2 = 0,82.

Коэффициент множественной детерминации показывает, что вариация показателя доходности портфеля недвижимости (Y1) обеспечивается на 82% рассматриваемыми факторами.

13 По уравнению (3) проверка показала, что оно значимо:

- расчетное значение критерия Стьюдента tr = 14,83 при табличном tr = 1 ,7823 (для 5%-го уровня значимости);

-коэффициент множественной корреляции r = 0,89;

-коэффициент множественной детерминации r2 = 0,79.

Коэффициент множественной детерминации показывает, что вариация показателя риска портфеля недвижимости (Y2) обеспечивается на 79% рассматриваемыми факторами.

Анализ перспективности различных комбинаций «продукт-рынок» с учетом их влияния на доходность и степень риска портфеля недвижимости выполним на основе модели Бостонской консалтинговой группы (матрица BCG). Адаптируем параметры данной матрицы в терминах доходности (70 и уровня риска (Y2) и оценим текущую и будущую конкурентную позицию объектов недвижимости (элементов портфеля):

«кошки» - земельные участки, у которых доходы потенциально высокие, но непредсказуемые на будущее (риск очень велик);

«звезды» - земельные участки со стабильными и высокими доходами, то есть низкий риск и высокая доходность;

«коровы» - земельные участки, у которых стабильный и высокий уровень текущих доходов, но в будущем рост доходов остановится и возможно начнет падать;

«собаки» - земельные участки с высоким риском вследствие низкого потенциального развития в будущем и с низкой текущей доходностью.

На основе предложенных методических подходов выполнено динамическое позиционирование девяти земельных участков в структуре инвестиционного портфеля группы компаний «Триумф», входящей в Нижегородскую гильдию риэлторов (рис. 3).

Расчет координат для определения места дислокации комбинации «продукт-рынок» для каждого земельно-имущественного объекта (комплекса), образующего портфель, на поле стратегических событий рынка недвижимости осуществляется по формулам (2) и (3).

В сформированной матрице каждый элемент (единица) портфеля занимает свою исходную или базовую стратегическую позицию, что дает возможность управляющему недвижимостью через их последующую

15

,коррекцию выбирать направление вектора стратегического развития портфеля -

исущественно сузить область выбора стратегий, нацеленных на получение ожидаемого экономического эффекта.

Анализ влияния выбранного варианта использования объекта недвижимости на соотношение риска и доходности портфеля в целом предлагается проводить на основе модели «средних расхождений» в рамках современной теории управления портфелем (модель Modern Portfolio Theory). Здесь ключевыми являются два соотношения. Первое отражает средневзвешенную сумму ожидаемых ставок доходов от индивидуальных активов, где каждая часть отражает долю актива в общем портфеле. Второе состоит в том, что возможные изменения в ставке дохода портфеля являются взвешенной суммой отклонений ставки доходности отдельных активов плюс совместное изменение активов по отношению друг к другу. Таким образом, изменения в ставке доходности портфеля принимаем как меру риска. Для определения рационального состава портфеля недвижимости разработана методика определения оптимального соотношения риска и доходности в структуре портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов) (рис. 4).

Ожидаемую доходность портфеля Rp земельно-имущественных объектов (комплексов) рассчитаем по следующей формуле:

Как следует из приведенных выше формул, стандартное отклонение

доходности портфеля (портфельный риск) зависит от:

•величин стандартных отклонений доходности входящих в портфель земельно-имущественных объектов (комплексов);

•долей инвестиций в каждый земельный участок.

Анализируя портфель активов, состоящий из недвижимого имущества, с позиции риска и доходности, инвестор может однозначно определить оптимальное соотношение вариантов использования земельно-имущественных объектов (комплексов). Оптимальный портфель представляет собой наиболее

18 эффективное соотношение между риском и доходностью (оптимальные

значения математического ожидания и дисперсии доходов).

Для оценки эффективности диверсификации вариантов использования элементов портфеля предлагается использовать следующую экономикоматематическую модель Р:

Для каждого портфеля недвижимости рассчитывается базовое значение показателя Р, характеризующее заданное управляющим недвижимостью соотношение доходности и риска. Далее базовое значение показателя Р сравнивается с текущим и корректируется портфельная стратегия.

Используя разработанные методические подходы, управляющий недвижимостью может реализовывать стратегию, направленную на формирование доходного и эффективно диверсифицированного портфеля, состоящего из земельно-имущественных объектов (комплексов).

В третьей главе «Использование методов стратегического управления портфелем недвижимости» рассмотрены вопросы использования и оценки эффективности внедрения методических подходов к стратегическому управлению земельно-имущественными объектами (комплексами) на основе формирования портфеля недвижимости применительно к группе компаний