6934

9

Управление внебюджетными инвестиционными ресурсами на развитие инженерной инфраструктуры городских территорий начинается с формирования бюджета доходов:

(1) где БД— бюджет доходов (годовой);

ИBi — инвестиционный вклад на развитие инженерной инфраструктуры i-го инвестора (застройщика);

i - номер инвестора (застройщика);

п - общее количество отчислений на инженерную подготовку городских

территорий, поступивших на специальный накопительный счет фонда в течение года.

При управлении инвестициями в развитие инженерной инфраструктуры городских территорий предлагается исходить из фактических доходов фонда, что позволит исключить фактор несвоевременного или неполного перевода отчислений на специальный накопительный счет, поэтому бюджет доходов

формируется из инвестиционных вкладов на конец текущего года.

После формирования в истекшем году бюджета доходов, по фактически полученным инвестиционным вкладам, на его основе разрабатывается бюджет

затрат на будущий год:

j- номер инвестиционной площадки (земельного участка);

к- общее количество инвестиционных площадок, подлежащих инженерной подготовке.

Общее количество инвестиционных площадок, подлежащих инженерной подготовке в планируемом году, определяется исходя из соблюдения следующего граничного условия:

Для получения инвесторами (застройщиками) полной информации о земельных участках, выделяемых муниципалитетами под инвестиционные площадки, формируется бизнес-карта развития городских земель. Бизнес-карта разрабатывается с учетом зонирования городской территории. Объективной основой для зонирования служит неравномерное распределение ценности между различными участками городской территории. Городские земли первой очереди формируют банк земельных участков, предназначенных для реализации инвестиционных проектов. На муниципальной инвестиционной комиссии рассматриваются предложения инвесторов (застройщиков), заключается договор о возмещении затрат на развитие систем инженерной инфраструктуры, из сформированного банка земельных участков осуществляются целевые отводы под реализацию проектов.

Таким образом, для аккумулирования внебюджетных инвестиционных ресурсов в инженерную подготовку городских территорий формируется замкнутая система, которая обладает определенной автономностью и не зависит от поступлений из бюджета.

Величина отчислений на развитие инженерной инфраструктуры городских территорий определяется как

где ИВ - инвестиционный вклад (отчисления) на развитие систем инженерной инфраструктуры города;

к — коэффициент, характеризующий долю инвестиционного вклада на развитие инженерной инфраструктуры в чистой прибыли инвестора (застройщика) (0 < к<1);

ЧП - чистая прибыль инвестора (застройщика).

Коэффициент к предлагается рассчитывать индивидуально для каждого инвестора (застройщика) с учетом показателей эффективности инвестиционного проекта по созданию объектов нового строительства.

В результате выполненных исследований установлены модели взаимосвязей между ценой строительной продукции и значениям параметра k, характеризующего долю отчислений на инженерную подготовку городских территорий в чистой прибыли инвестора (рис. 2).

Чистая прибыль инвестора после уплаты налога по ставке 24% с налогооблагаемой прибыли определяется в размере:

(9) где В - выручка от реализации имущества, созданного в ходе проекта (например, продажа жилого дома после его строительства);

К — объем затрат на создание объектов нового строительства;

Н — налог на имущество и прочие налоги (сборы), относимые на финансовые результаты.

Прибыль в цене строительной продукции будем устанавливать через норматив ее рентабельности (RПРОД ),измеряемый в процентах к капиталообразующим затратам. Тогда ожидаемая выручка (В) от продажи объекта нового строительства рассчитывается по формуле:

(10) где RП Р О Д - коэффициент, характеризующий рентабельность продукции (норматив прибыли в цене продукции).

Для определения норматива рентабельности продукции рассмотрим граничное условие, при котором инвестиционный вклад на развитие инженерной инфраструктуры принимает максимальное значение:

(И) где ВБ - выручка, соответствующая уровню безубыточности;

Вив — выручка, обеспечивающая выполнение обязательств по

13

возмещению затрат на развитие систем инженерной инфраструктуры; ИВтах — затраты на развитие инженерной инфраструктуры (инвестиционный

вклад) в чистой прибыли инвестора (застройщика).

Рис. 2. Блок-схема определения условий эффективного инвестирования в развитие инженерной инфраструктуры городских территорий

Формулу для расчета нормативной (эталонной) рентабельности продукции , соответствующей максимальному значению инвестиционного вклада, запишем в виде:

С учетом формулы (9) нормативную (эталонную) рентабельность продукции рассчитаем следующим образом:

где 0,24 - ставка налога на прибыль Нпр = 24 %.

Н — налог на имущество и прочие налоги (сборы), относимые на финансовые результаты. Общий объем налоговых платежей рассчитывается следующим образом:

где - коэффициент, характеризующий долю i-го налога (сбора) в стоимости 1 кв. м площади объекта недвижимости, %;

Сед - стоимость 1 кв. м объекта недвижимости;

F — общая строительная площадь строений. Тогда выражение (5) представим в виде

Эталонный срок окупаемости проекта (Ток) рассчитаем по формуле:

где Тс — нормативная продолжительность строительства в годах;

m - коэффициент, определяемый как отношение суммы дисконтированных капиталообразующих затрат (К) к ежегодному чистому

ДОХОДУ (ЧДгод),

Чтобы определить нормативный (эталонный) срок окупаемости для рассматриваемой группы инвестиционных проектов, зависимость (20) представим как экономико-математическую модель и запишем ее в следующем виде:

На основе моделирования уравнения методом корреляционно-регрессионного анализа получено уравнение множественной регрессии, описывающее модель изменения внешней экономической среды (рынка недвижимости):

Статистическая проверка уравнения степенной мультипликативной зависимости (22) показала, что оно значимо:

- расчетное значение критерия Стьюдента tr =5,672 при табличном tr = 1,7823 (для 5%-го уровня значимости);

-коэффициент множественной корреляции r = 0,92;

-коэффициент множественной детерминации R2 = 0,85.

Коэффициент множественной детерминации показывает, что вариация коэффициента m обеспечивается на 85% рассматриваемыми факторами.

На рис. 3 представлена пошаговая процедура расчета величины инвестиционного вклада на инженерную подготовку земельных участков.

Таким образом, предложенный методический подход позволяет обосновать размер отчислений на возмещение затрат, связанных с инженерной подготовкой городских территорий, с учетом показателей эффективности инвестиционных проектов на рынке строительства.

В третьей главе «Реализация методов эффективного возмещения

затрат на инженерную подготовку городских территорий» рассмотрены вопросы реализации методических подходов к управлению инвестиционными процессами в строительстве на основе развития инженерной инфраструктуры городских территорий и оценки эффективности их внедрения, разработаны предложения по использованию основных положений диссертации в учебном процессе.

Определены основные методологические принципы формирования внебюджетного фонда развития инженерной инфраструктуры, в том числе:

• принцип соответствия федеральным и региональным законам (стандартам) нормативов возмещения затрат на развитие инженерной инфраструктуры города;

18

•принцип сбалансированности норматива отчислений на инженерную подготовку городских территорий и показателей коммерческой эффективности проектов нового строительства;

•принцип стимулирования инвестиционно-строительных процессов на периферийных городских территориях.

При реализации программы перспективного развития г. Нижнего Новгорода подтверждена экономическая эффективность предложенных разработок. Рассмотрим инвестиционный проект строительной компании «Нижегородский Дом» по возведению офисного здания по адресу: Нижегородский район, ул. Минина, д.35.

Взаимосвязь этапов реализации механизма внебюджетного инвестирования в развитие инженерной инфраструктуры городских территорий, включающих подготовительный период, экономический анализ и работы по подготовке и оформлению правоустанавливающих документов, представлена в виде матрично-сетевого графика (рис. 4).

Для условий рассматриваемого проекта осуществлен сравнительный анализ показателей экономической эффективности с учетом существующих методов обоснования затрат на инженерную подготовку городских территорий (ЧДД1) и предложенных методических подходов (ЧДД2):

ЧДД = ЧДД2ЧДД1 = 1709,53 тыс. руб.

реализации предложенных разработок для инвестора обусловлена уменьшением норматива инвестиционного вклада.

Отдельные положения диссертации могут быть использованы при обучении студентов по специальностям «Экспертиза и управление недвижимостью», «Городской кадастр», «Менеджмент организации», а также в системе переподготовки и повышения квалификации специалистов.