7241

51

- четвертая очередь — прадедушки и прабабушки умершего как со стороны дедушки, так и со стороны бабушки. Внуки и правнуки наследователя, дети братьев и сестёр наследователя (племянники и племянницы наследователя), дети братьев и сестёр наследователя (двоюродные братья и сёстры наследователя) являются наследниками по закону, если ко времени открытия наследства нет в живых того из родственников, который был бы наследником; они наследуют поровну в той доле, которая причиталась бы при наследовании по закону их умершему родителю, наследники последующих очередей представлены на рис. 17.

56

Срок для принятия наследства может быть восстановлен судом, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. Без обращения в суд наследство может быть принято после истечения указанного срока при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство.

Если такое согласие в письменной форме даётся наследниками не в присутствии нотариуса, их подписи на документах о согласии должны быть засвидетельствованы должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия, или лицом, уполномоченным удостоверять доверенности.

Безвозмездная передача жилых помещений, как и других объектов недвижимости, родственникам экономически целесообразнее путем наследования, а не дарения.

5. Назначенный наследник умер до открытия наследства

Рис. 21. Случаи наследования по закону

6.6. РЕНТА И ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЫХПОМЕЩЕНИЙ

В условиях низкой материальной обеспеченности пенсионеров многие пожилые граждане вынуждены продевать не саму; жилую площадь (им иначе негде жить), а право её наследования. По договору ренты одна сторона ^получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на ; полученное недвижимое имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую сумму или предоставлять иные средства на его содержание. Передача прав собственности на жилье может быть как возмездной — по правилам купли-продажи, так и безвозмездной - в форме дарения. Получатель ренты: в обеспечение обязательства приобретает право залога на переданное недвижимое имущество.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению,

57

а переход права на жилое помещение и сделка с ним – государственной регистрации.

Субъектами договора ренты являются:

-получатель — граждане и некоммерческие организации, если это соответствует целям их деятельности (для постоянной ренты);

-плательщик — граждане и юридические лица.

Существует три вида ренты: постоянная (бессрочная), пожизненная и пожизненное содержание с иждивением, которые отличаются по срокам, форме и размеру выплат.

Таблица 4 - Характеристика видов и форм ренты

58

-жилье, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность и резделено между несколькими лицами;

-в других случаях

Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором, В случае смерти одного из получателей ренты его доля переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего обязательство выплаты ренты прекращается.

59

6.7. ПЕРЕВОДЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В НЕЖИЛОЙ ФОНД

Функциональное назначение отдельных жилых помещений независимо от ведомственной принадлежности и формы собственности может быть изменено путём перевода в нежилой фонд. Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. В Москве вопросы перевода жилых помещений в нежилые рассматривает межведомственная комиссия при префектуре соответствующего административного округа, решение которой утверждает Департамент жилищной политики и жилищного фонда города. Перевод домов в нежилой фонд осуществляет Правительство Москвы.

Основаниями для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд является признание помещения:

-непригодным для постоянного проживания согласно Положению об оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилого фонда;

-временно непригодным для проживания людей до устранения причин, по которым оно непригодно для проживания.

Допускается изменение функционального назначения жилых помещений,

расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищнокоммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и т.п.

В Санкт-Петербурге перечень подобных оснований несколько шире и детализированнее. Разрешается перевод в нежилой фонд отдельных жилых помещений, расположенных:

-на первых этажах и признанных непригодными для. постоянного проживания в соответствии с действующими нормами и правилами;

-в подвальных и полуподвальных или мансардных помещениях;

-на первых этажах и имеющих отдельный изолированный вход либо возможность оборудования изолированного входа;

-на первых этажах с окнами, обращенными на улицу с интенсивным движением транспорта, вблизи крупных торговых центров, станций метро,

-объектов культуры и досуга;

-на первых этажах жилых строений, граничащих с другими помещениями с избыточным тепло- и газовыделением или обращённых окнами на территорию промышленных предприятий, автопарков и т.п.;

-на верхних этажах жилых домов, начиная со второго, если нижние этажи являются нежилыми;

-в зданиях нежилого фонда.

В порядке исключения решение о переводе помещения в нежилой фонд допускается, если при этом не нарушаются жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы.

Для рассмотрения вопроса о целесообразности перевода в нежилой фонд собственник помещения или уполномоченное им лицо должен представить в

60

комиссию следующие документы:

1.заявление о переводе помещения;

2.правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3.план переводимого помещения с его техническим описанием (технический паспорт помещения);

4.поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5.подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого).

Межведомственная комиссия после изучения предоставлеиных документов

иосмотра объекта принимает решение, которое оформляется актом. Члены комиссии, не согласные с принятым решением, письменно выражают своё мнение, которое оформляется в виде отдельного документа, прилагаемого к акту. В решении межведомственной комиссии о временной непригодности жилых помещений указывается срок их возврата в жилищный фонд.

Оплату регистрации сделки по распоряжению жилым помещением производит:

- купли-продажи — покупатель; - мены — стороны, участвующие в мене; - дарения — одариваемая сторона;

- наследства — получающий наследство. За регистрацию свидетельств о праве на наследство по закону, выданных государственным налоговым инспекциям, плата не взимается.

7.АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ И РЫНОК ПРАВ АРЕНДЫ

7.1.ПОНЯТИЕ И ФУНКЦИИ АРЕНДЫ

Впереводе с латинского аренда означает найм или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определённых условиях.

Аренда — это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производительных сил (прежде всего рабочей силы).

Аренда —- это наём не работников, а имущества. Следовательно, она является не формой организации труда, а способом реализации отношений собственности. Сам факт найма (аренды) средств производства ведёт к коренному изменению социального статуса работников. Посредством аренды они реально соединяются со средствами труда не как наёмные работники, а как их хозяева. В результате значительно расширяется база мотивации трудовой деятельности работников не только как потребителей, но и как заинтересованных предпринимателей, она связывается не только с фондами оплаты труда и материального стимулирования, но и с присвоением прибавочного продукта, с процессом воспроизводства в арендном хозяйстве, с реализацией коллективом и каждым работником своего права совладельца собственности;