8765

пространственные предпочтения обитателя не находят места в технологии

архитектурного проектирования;

3)универсальность («всечеловечность») жилого пространства (квартир и домов) и типизация основных субъектов проектирования: обитателей в клиентские группы, проектных приѐмов и решений («клише») квартир и домов

впроектные классы для обеспечения многообразных возможностей выбора;

4)зависимость типологической дифференциации коммерческого жилища от социально-имущественной структуры населения и социально-

демографического типа клиента; 5) наличие двух типов проектирования: первичное проектирование -

архитектурное, преследующее цель создания жилища как товара; и вторичное проектирование – архитектурно-дизайнерское, с целью приспособления квартиры к нуждам и предпочтениям клиента.

Анализ зарубежного и отечественного опыта раскрывает широкую типологическую палитру коммерческого жилища и размещение во всех планировочных частях города. В России в современных условиях основные формы коммерческого жилища - это многоквартирные многоэтажные дома с приобретаемыми в собственность квартирами, которые зачастую обозначаются как жилые комплексы, и односемейные индивидуальные жилые дома как элемент коттеджных посѐлков, в последнее время к ним добавляются блокированные дома (таунхаузы). В настоящее время в коммерческом строительстве Ростова-на-Дону для граждан со средним и высоким уровнем доходов возводят многоквартирные жилые дома секционного типа высокой и переменной этажности, уплотняющие ткань существующей застройки. Для граждан с низким доходом наряду с многоэтажной застройкой на периферии города получило развитие малоэтажное строительство односемейных домов на территориях товариществ садоводов с площадью участка от 0,06 до 0,02 га.

Потребитель массового коммерческого жилища - анонимный,

«среднеобеспеченный», дифференцирован по социально-демографическому типу, уровню платѐжеспособности и доходов. Исходя из специфики

11

современной социальной структуры российского общества5, в которой преобладает низший класс (около 80-85%), куда входит небольшая часть собственно низшего класса (около 10,8%) и значительная часть (около 70,2%)

«потенциально среднего класса» (или «ниже среднего»); средний класс (10-

19%) и высший (до 4%), клиентом коммерческой жилищной архитектуры может быть значительная часть населения, включая потенциально средний класс, средний и высший класс (социальную элиту) – 90% населения. Поэтому предлагаемая типологическая классификация коммерческого жилища

«привязана» к социально-имущественным классам клиента, что позволяет точнее определить архитектурные и потребительские характеристики жилища.

Сравнительный анализ концепций классификации рыночного жилища позволяет рекомендовать использовать три основные группы–классы,

отличающиеся уровнем архитектурно-планировочных решений, и основным проектным подходом в соответствии с социально-имущественным классом: 1)

доступное коммерческое жилище, приемлемое для семей с умеренными и малыми доходами (потенциально средний класс), в настоящее время является самым массовым видом коммерческого жилища. Основной проектный принцип: обеспечение коммерческой доступности, получение прибыли за счѐт минимизации и рационализации пространств, оборудования, затрат, энергии и ресурсов; 2) комфортабельное коммерческое жилище, предназначено для семей со средними и высокими доходами (средний класс), классическая форма массового коммерческого жилища. Основной проектный принцип: получение прибыли за счѐт создания комфортабельной жилой среды – квартир,

обслуживания, благоустройства, максимально удобных и привлекательных элементов жилища; 3) высококачественное коммерческое жилище,

предназначено для представителей социальной элиты (высший класс),

уникальное коммерческое жилище. Основной проектный принцип: получение прибыли за счѐт создания высокохудожественного жилого пространства с

5 Малева, Т.М. Социальные страты и социальная политика в современной России / Т.М. Малева // SPERO. Социальная политика: экспертиза, рекомендации, обзоры. – 2003. - №1. – С. 1-12.

12

оригинальным и неповторимым образом, уникальности инженерно-

технического решения и всех элементов жилища.

В соответствии с предложенными выше классами сформулированы требования к архитектурным параметрам в каждом типологическом классе коммерческого жилища. Основные из них состоят в следующем:

Доступное коммерческое жилище, должно иметь 13-15 м² жилой и 20-28

м² общей площади на человека, формулу заселения К=Н, минимальный уровень комфорта. Архитектурное решение – типовое на основе функционального проектного подхода. Месторасположение – в новых и обжитых спальных районах на окраине города, вдоль улиц и магистралей. Основной тип жилой ячейки – квартира, дополнительные типы жилых ячеек - коттедж, часть коттеджа, блок-квартира.

Комфортабельное коммерческое жилище, должно иметь 28-32 м² общей площади на человека, формулу заселения К=Н+1, средний уровень комфорта.

Архитектурное решение - индивидуальное на основе средового подхода.

Месторасположение – в новых и обжитых районах города с развитой инфраструктурой, внутриквартально. Основной тип жилой ячейки - блок-

квартира, дополнительные – квартира, студия, дом-особняк.

Высококачественное коммерческое жилище, должно иметь более 32 м² общей площади на человека, формулу заселения К=Н+3 и более, максимальный уровень комфорта. Архитектурное решение - уникальное на основе феноменологического подхода. Месторасположение - престижные районы города, пригороды с экологически чистой территорией, удалѐнной от магистралей и особо развитой инфраструктурой прилегающих территорий и самого жилища и загородные районы. Основной тип жилой ячейки – дом-

вилла. Дополнительные типы жилых ячеек - квартира-этаж, пентхауз.

Глава 2. «Социально-функциональное моделирование квартир и домов для коммерческого строительства в г. Ростове-на-Дону». В

маркетинговых исследованиях недвижимости в г. Ростове-на-Дону для анализа

рынка жилой недвижимости риэлторы выделяют 4 сегмента жилища, обозначая

13

их как классы, отличающиеся предоставляемым комфортом и стоимостью:

эконом-класс, средний класс, бизнес-класс, элит-класс. Преобладающую долю коммерческой недвижимости в Ростове-на-Дону составляют жилище низшего класса (не менее 70% от всего строительного объѐма), которое соответствует архитектурно-планировочным характеристикам экономичного жилища советского периода постройки и среднего класса, соответствующее доступному коммерческому жилищу. В Ростове-на-Дону отмечается значительная доля жилых домов, построенных индивидуальными застройщиками – 60,3%,

многоэтажная застройка составляет – 39,7%. В малоэтажном жилище преобладает индивидуальный дом в сложившейся застройке по сравнению с коттеджными посѐлками.

Анализ коммерческого жилища по типам жилых зданий показывает использование широкой типологической палитры: жилые дома многоэтажные;

жилые комплексы (как здание) повышенной этажности; жилые комплексы (как район) среднеэтажные и малоэтажные посѐлки; многофункциональные жилые комплексы. Коммерческое жилище размещают во всех планировочных зонах Ростова-на-Дону: центральной, срединной, периферийной, пригородной и загородной. Как показал маркетинговый анализ, участки, расположенные в Центре имеют самую высокую стоимость (в них располагают элитное жильѐ или жилище бизнес-класса), к периферии (Западный и Северный жилые районы) стоимость падает, и там в основном расположено доступное жилище.

В работе выявлены особенности методики архитектурного проектирования коммерческого жилища на социально-функциональной основе.

Проектирование должно включать следующие этапы: 1) сбор социальной информации, 2) еѐ обработку по критериям архитектурного проектирования,

перевод в социально-пространственные модели, 3) составление архитектурных и градостроительных моделей. Предлагаемая методика сбора, обработки и интерпретации социальной информации включает в себя мониторинг социальных потребностей типовых клиентов в форме анкетирования по специально разработанному вопроснику, составление потребительской модели

14

жилища, и разработку архитектурно-планировочных моделей квартир.

Содержание социально-функционального моделирования в коммерческом жилище сводится к трѐм задачам: 1) выявление региональной потребительской модели жилища; 2) моделирование социально-функциональной структуры жилых единиц; 3) разработка архитектурно-планировочных моделей квартир и домов для различных классов и типов клиентов (профессиональные модели).

Ежегодный мониторинг потребительской социально-функциональной модели жилых ячеек по результатам опросов семей Ростова-на-Дону6 показал,

что предпочтения к архитектурной организации квартир и домов у респондентов на протяжении 18 лет практически не менялись. На Юге России городские семьи устойчиво ориентированы на ценности индивидуального жилого дома с участком. Обобщение данных опросов городских семей позволило сформулировать социальные требования к архитектурной организации квартир в коммерческом жилище г. Ростова-на-Дону и составить

региональную потребительскую модель. Особенностями социально-

функциональной организации жилой ячейки с точки зрения потребителя являются: упрощѐнная входная зона; универсальное и многофункциональное помещение общесемейного пользования; количество спален в квартире на одну меньше количества человек в семье, кухонная зона как многофункциональное жилое пространство для приготовления пищи, питания и общения; развитые открытые помещения и пространства для общения и хозяйственных целей;

кладовые помещения для хранения сезонных запасов продуктов, верхней одежды, оборудования и предметов для любительского труда.

На основе региональной потребительской модели жилища и предлагаемой в настоящей работе типологической классификации коммерческого жилища разработана номенклатура социально-функциональных моделей жилища для коммерческого строительства в Ростове-на-Дону.

Номенклатура представляет собой систему архитектурно-планировочных

6 выполнены на кафедре архитектуры жилых и общественных зданий ААИ ЮФУ, 1992-2009 гг. Научный руководитель профессор Молчанов В.М.

15

моделей квартир, которые дифференцируются по количеству комнат в каждом классе коммерческого жилища (приложение А). В квартирах доступного коммерческого жилища архитектурно-планировочное решение имеет минимальный входной узел (тамбур), блок кухни-столовой и общей комнаты,

один раздельный санузел, летние помещения (лоджии), количество жилых комнат равно количеству жителей. В квартирах комфортабельного коммерческого жилища архитектурно-планировочное решение содержит просторную прихожую, рабочую кухню, столовую и гостиную, два санузла,

развитые летние помещения, количество жилых комнат на одну превышает величину домохозяйства. В квартирах высококачественного коммерческого жилища архитектурно-планировочное решение имеет максимально развитый входной узел (холл), блок рабочей кухни, столовой, гостиной, а также кабинет,

развитые летние помещения (лоджии, террасы), количество жилых комнат на три превышает величину домохозяйства.

Глава 3. Предложения по социально-функциональной структуре

коммерческого жилища в крупнейшем городе (на примере г. Ростова-на-

Дону). Анализ опыта архитектурного формирования коммерческого жилища в России и за рубежом, а также в Ростове-на-Дону позволил сформулировать принципы формирования его типологической структуры в крупнейшем городе.

Принцип типологической дифференциации коммерческого жилища на классы по качеству архитектурно-планировочных решений. Наличие архитектурно-типологических классов жилища способствует учѐту потребностей типов клиентских групп по социально-имущественной структуре и многообразию архитектурных жилищных форм.

Принцип выделения в каждом классе коммерческого жилища основной типологической формы и дополнительных форм. Приоритетность той или иной формы жилища зависит от конкретных социально-культурных и социально-

экономических факторов, от градостроительных условий.

Принцип типологизации клиентов и типизации квартир и домов. На предпроектном этапе необходимо выявить клиентские группы, которые

16

дифференцируются в зависимости от демографических характеристик

(количество членов домохозяйства, родственные отношения) и социальных

(социально-имущественное положение, экономическая состоятельность).

Принцип дополнительности городских и загородных форм коммерческого жилища на основе представлений о единстве городской среды обитания и целостности образа жизни горожанина. Крупнейший город и его пригородные и загородные территории как единое пространство для проживания горожан и единое рыночное пространство коммерческого жилища.

Принцип целостности и системности при определении типологической палитры домов и квартир. Формирование типологической номенклатуры квартир и домов должно осуществляться на трѐх основных пространственных уровнях жилища. На уровне жилой ячейки происходит социально-

функциональное моделирование квартиры, на уровне жилого дома – адаптация социально-функциональной модели к планировочной структуре жилого дома,

на уровне жилого района – размещение в планировочной структуре города.

Принцип интеграции типологических характеристик жилища и средовых условий при размещении. Каждый тип жилого здания имеет средовой и градостроительный потенциал; в каждом классе коммерческого жилища выдвигаются определѐнные социальные требования к окружающей среде,

которые следует учитывать при размещении в структуре города.

Из общих принципов формирования типологической структуры коммерческого жилища в крупнейшем городе автором выведены особенности планировочной организации квартир и домов в коммерческом жилище на социально-функциональной основе:

1)реализация социально-функциональной организации коммерческого жилища на трѐх пространственных структурных уровнях жилища: на уровне жилой ячейки, на уровне жилого дома, на уровне жилого района;

2)типологизация и типизация клиентов коммерческого жилища на группы по социально-демографическому признаку и их дифференциация по социально-имущественному признаку на классы-клиентов коммерческого

17

жилища: доступного; комфортабельного; высококачественного;

3)компенсация дефицита исходной социальной информации о потребителе на предпроектной стадии архитектурного проектирования за счѐт выявления региональной потребительской модели жилища на основе маркетинговых и социологических исследований;

4)формирование планировочных решений квартир и домов в коммерческом жилище для т.н. «условного» «оптимального» клиента;

5)функциональная двухчастность квартиры (общесемейная и личная части) как основа для типологического обоснования величины и структуры,

планировочной организации квартир; 6) функциональная и архитектурно-пространственная «связанность»

жилища с территорией города.

В результате типологизации домохозяйств по социально-демографическим параметрам и социально-имущественному положению выделены модели домохозяйств в каждом классе (доступном, комфортабельном,

высококачественном), которые образуют 4 клиентские группы потребителей жилища: семьи с детьми, одиночки, неполные (осколочные) семьи, сложные (из трѐх поколений) семьи. В соответствии с этим предлагаемая дифференциация квартир учитывает демографический тип социального клиента (один из 4-х),

количество человек в домохозяйстве (от 1 до 6 и более), общий доход домохозяйства и положение в социальной структуре (тип социально-

имущественной группы). Многообразию моделей клиентов соответствуют основные типологические признаки квартир в коммерческом жилище: тип квартиры по количеству комнат и архитектурно-типологический класс жилища.

На основе вышеизложенных принципов и поискового проектирования автором разработаны социально-функциональные модели жилых ячеек и их реализации в различных типах жилых зданий для условий Ростова-на-Дону в зависимости от класса коммерческого жилища. В каждом классе рекомендуется применять свои приѐмы планировки квартир: в доступном жилище – малые квартиры на основе универсального общесемейного пространства кухни-

18

столовой-гостиной и чѐткого функционального зонирования; в

комфортабельном жилище – средние квартиры, квартиры-студии на основе вариантного проектирования квартир одной комнатности (малая, средняя,

большая); в высококачественном жилище – большие квартиры с развитыми общесемейными помещениями на основе уникального планировочного решения. Общим подходом в массовых коммерческих квартирах – предельная экономия коммуникационных площадей.

На этой основе предложены принципиальные пространственные модели жилых зданий в различных классах коммерческого жилища, которые учитывают архитектурно-пространственную структуру жилого здания:

отдельно стоящие жилые здания, блокированные, среднеэтажные,

многоэтажные, повышенной этажности, высотные, и его функциональную специфику: жилой дом, жилой комплекс (здание), жилой комплекс (район),

многофункциональный жилой комплекс (приложение Б).

Анализ тенденций в размещении коммерческого жилища по планировочным районам и архитектурно-пространственного потенциала типов жилых зданий позволили разработать предложения по размещению жилых зданий во всех планировочных зонах: центральной, срединной, периферийной,

пригородной (Большой Ростов) и загородной (Ростовский мегаполис)

(приложение В). При размещении коммерческого жилища в структуре города выбор класса жилища, типов жилых зданий и жилой застройки, социально-

бытовой и инженерной инфраструктур должны в значительной мере определяться комплексом факторов и условий жилой среды в каждой планировочной зоне.

Для реализации социально-функционального подхода автором предложены модели процесса архитектурного проектирования. В уникальном коммерческом жилище предпроектные социальные исследования и социально-

функциональное моделирование выполняет архитектор. В массовом коммерческом жилище модель включает в себя предпроектный этап с развитыми архитектурно-социологическими исследованиями и архитектором-

19

исследователем, проектный этап с архитектором-проектировщиком и этап продажи проекта с архитектором-менеджером (приложение Г, рис. 1, 2).

Заключение

Решена важная для архитектурной науки задача, а именно: выявлены особенности архитектурного формирования коммерческого жилища на социально-функциональной основе и разработаны научно обоснованные предложения по типологии и размещению коммерческого жилища в крупнейшем городе Юга России, обеспечивающие учет потребностей различных социальных категорий населения в жилище определенного качества.

1. Систематизация и обобщение отечественного и зарубежного опыта проектирования и строительства рыночного жилища и анализ его социально-

функциональных аспектов позволили выявить три исторических этапа в развитии коммерческого жилища в России. Первый этап – возникновение и становление с середины XIX в. до 1917 г., второй этап – стагнация после 1917 г.

до конца XX в., третий этап – возрождение и поиск новых форм с 1991 г. по настоящее время характеризуется доминированием коммерческого жилища на рынке недвижимости. Выявлена современная тенденция актуализации исследований социально-функциональных аспектов формирования коммерческого жилища крупнейшего города как комплексного системного объекта, а также важнейшие факторы, влияющие на архитектурно-

планировочную структуру коммерческого жилища: демографический

(демографическая структура домохозяйств), социальный (социально-

имущественная структура населения, культурные нормы) и градостроительный

(размещение в городе).

2. Сравнительный анализ современных концепций типологической дифференциации коммерческого жилища является основанием для предлагаемой дифференциации коммерческого жилища на три архитектурно-

типологические группы-класса: доступного, комфортабельного и высококачественного жилища, отличающиеся типом основной проектной задачи, которая обусловливает стоимость и качество архитектурных решений,

20