9049
.pdf70
Рис. 13. Добавление линии тренда в среде Microsoft Excel
Нажмите на «Добавить линию тренда» (рис. 13).
Рис. 14. Настройка формата линии тренда в среде Microsoft Excel
71
В открывшимся окне «Формат линии тренда» (рис. 14) выбираем вид уравнения регрессии «Экспоненциальная» (1).
Должны быть включены:
«Показывать уравнение на диаграмме» (2);
«Поместить на диаграмму величину достоверности аппроксимации
R^2» (3).
Рис. 15. График линии тренда в среде Microsoft Excel
Получаем график линии тренда (рис. 15) экспоненциального уравнения регрессии:
y = a ∙ e -b ∙ x, |
(21) |
где a, b – коэффициенты парной нелинейной регрессии (экспоненциальное уравнение регрессии);
e – экспонента (число Эйлера e ≈ 2,718).
С помощью Microsoft Excel рассчитаем значения коэффициентов экспоненциального уравнения регрессии (рис. 15).
Для проверки выбора факторов стоимости необходимо выполнить расчет коэффициента детерминации.
Найдем с помощью Microsoft Excel значение коэффициента детерминации, характеризующего величину достоверности аппроксимации:
2 = 0,85.
Коэффициент детерминации 2 показывает степень соответствия
трендовой модели исходным данным. Его значение может лежать в диапазоне
от 0 до 1. Чем ближе 2 к единице, тем точнее модель описывает имеющиеся
данные.
|
|
|
|
|
72 |
|
|
|
|
|
100000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
./сот. |
90000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
80000 |
|
|
|
y = 130438e-0,026x |
|
|
|||
руб |
|
|
|
|
R² = 0,8523 |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|||
, |
70000 |
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
||
предложения |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
60000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
50000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
40000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Цена |
30000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
20000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
10000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
10 |
20 |
30 |
40 |
50 |
60 |
70 |
80 |
90 |
|
|
Расстояние до областного центра, км |
|
|
|
Рис. 16. Результаты корреляционно-регрессионного анализа в среде Microsoft Excel
Получаем регрессионную модель для оценки земельных участков на
рынке Дальнеконстантиновского района Нижегородской области: |
|
y = 130438 ∙ e -0,026 ∙ x. |
(22) |
На заключительном этапе выполнения практического задания студенты расситывают стоимость земельного участка на основе полученной регрессионной модели согласно своему варианту.
17 Основы управления недвижимостью
Управление – сознательная, целенаправленная и систематическая деятельность субъекта управления, направленная на эффективное функционирование объекта управления в условиях изменяющейся внешней среды.
Управление недвижимостью – профессиональная деятельность, направленная на устойчивое функционирование, повышение доходности и ликвидности объектов недвижимости.
Врыночной экономике управление недвижимостью характеризуется многообразием форм и механизмов своего проявления в зависимости от характера собственности на тот или иной объект недвижимости и его функционального назначения.
Взависимости от масштабности и структуры объекта управления
выделяют следующие уровни управления недвижимостью (рис. 17).
73
Управление
недвижимостью
Управление отдельными |
|
Управление комплексами |
|
Управление портфелем |
||
объектами недвижимости |
|
объектов недвижимости |
|
недвижимости |
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Управление земельноимущественными комплексами предприятий
Управление территориальноимущественным комплексом города
Рис. 17. Основные уровни управления недвижимостью
С точки зрения роли недвижимости в реализации интереса собственника вся недвижимая собственность может быть разделена на два класса:
недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и пр. (операционная недвижимость);
недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости (инвестиционная недвижимость).
Цели управления операционной недвижимостью:
обеспечение выполнения основной деятельности собственника;
поддержание хорошего технического состояния объекта недвижимости;
минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости;
сохранение стоимости недвижимости.
К целям управления инвестиционной недвижимостью относят:
получение периодического дохода и его максимизация;
сохранение или увеличение стоимости недвижимости;
перепродажа недвижимости;
поддержание хорошего технического состояния объекта недвижимости;
минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости.
На уровне города круг задач, которые должны быть решены в процессе управления недвижимостью, еще больше возрастает. В него включаются:
создание условий для деятельности организаций и предприятий, обеспечивающих функционирование города как социально-экономического целого;
74
обеспечение развития отдельных территорий с учетом интересов комплексного развития территории города в целом;
формирование доходной части бюджета города и минимизация затрат по содержанию недвижимости;
обеспечение высокого уровня деловой активности на территории города (максимизации объема продукта, создаваемого на территории города) и одновременно решение социальных задач.
Управление портфелем недвижимости – это деятельность по управлению совокупностью объектов недвижимости, входящих в портфель активов направленная на получение прибыли на вложенный капитал и увеличение ценности портфеля в долгосрочной перспективе, включая составление и актуализацию портфеля в интересах повышения доходности и снижения рисков от владения портфелем.
Управления в данном случае – это максимизация дохода, приносимого совокупностью объектов недвижимости, входящих в портфель при одновременной минимизации рисков, связанных с владением портфелем. Так же, как и на фондовом рынке, возможны различные по составу портфели – «агрессивные», «консервативные» и прочие в зависимости от готовности инвестора идти на риск.
Управление портфелем активов состоящих из объектов недвижимости представляет собой основу деятельности закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН).
Целью ЗПИФН является приобретение объектов недвижимости и прав на недвижимость для получения дохода в виде арендных платежей, а также получения прибыли при продаже объектов за счет увеличения их рыночной стоимости.
Закрытые ПИФы недвижимости – это удобный инструмент для инвестирования в коммерческую и жилую недвижимость. Частному инвестору не нужно в одиночку покупать торговый центр или большой склад, чтобы получать доход от сдачи его в аренду. Достаточно вложить свои средства в паевой фонд, который купит объект недвижимости для всех своих пайщиков.
Фонды, инвестирующие в недвижимость, как правило, закрытые. Это связано с особенностью покупки недвижимости: фонд собирает деньги только в определенный промежуток времени. Когда собрана необходимая сумма, прием средств прекращается («закрывается»), фонд покупает недвижимость и становится ее собственником.
Через заданный промежуток времени (3 или 5 лет) – фонд продает недвижимость, ожидая заработать на возможном росте ее стоимости. Такие фонды также могут выплачивать пайщикам доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду. Закрытые ПИФы недвижимости ориентированы на инвесторов, заинтересованных в долгосрочных инвестициях на рынке недвижимости.
75
Например, услуги по управлению активами через закрытые ПИФы недвижимости предоставляет АО «Сбербанк Управление Активами». Управление портфелем недвижимости требует решения следующих задач:
формирование портфеля из взаимодополняющих объектов недвижимости, различающихся друг от друга по местоположению, типу, размерам и другим характеристикам;
актуализация портфеля (приобретение, продажа, ликвидация, развитие объектов недвижимости) в зависимости от рыночной конъюнктуры.
Управление портфелем недвижимости связано с решением задач, относящихся к сфере инвестиционных и финансовых решений. В числе функций, выполняемых при управлении портфелем недвижимости, следует выделить следующие:
разработка общей инвестиционной стратегии;
подбор объектов для инвестирования и продажи;
отбор компаний для управления объектами, заключение соответствующих договоров;
подготовка отчетности о результатах управления портфелем перед инвесторами и разработка предложений по актуализации портфеля;
перечисление чистых доходов портфеля инвесторам.
Достижение этих целей обеспечивается через деятельность управляющего недвижимостью по наиболее полному и эффективному использованию объекта недвижимости для получения дохода от его эксплуатации.
Управляющий недвижимостью – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного времени от своего имени свершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.
Согласно сложившей практике управление недвижимым имуществом подразделяется на следующие виды:
-управление эксплуатацией (Facility Management, FM);
-управление недвижимой собственностью (Property Management, PM);
-управление активами (Asset Management, AM).
Управление инфраструктурой здания (управление эксплуатацией)
Facility Management – это управление инфраструктурой здания: инженерно-техническая эксплуатация, комплексная уборка, организация охранных и иных услуг. На рынке существуют компании, специализирующиеся только на предоставлении услуг Facility Management.
К инфраструктурному обслуживанию относят клининговые услуги, управление автопарком, организация питания (кейтеринг). Затраты на эксплуатацию объекта недвижимости составляют 25-40% валового дохода объекта имущественного комплекса в зависимости от его особенностей.
76
Управление эксплуатацией (Facility Management, FM) направлено на обеспечение требуемого уровня функциональных свойств объекта недвижимости. Укрупнено управление эксплуатацией включает в себя организацию, планирование, обеспечение и контроль:
технического обслуживания объекта;
содержание объекта;
ремонтов объекта.
Техническое обслуживание должно включать:
обслуживание конструктивных элементов;
обслуживание инженерных систем:
Обслуживание систем электроснабжения и освещения;
Обслуживание систем резервного электроснабжения;
Обслуживание систем вентиляции и кондиционирования;
Обслуживание газового хозяйства;
Обслуживание систем теплоснабжения;
Обслуживание систем холодоснабжения;
Обслуживание систем водоснабжения и канализации;
Обслуживание противопожарных систем;
Обслуживание подъемно-транспортного оборудования;
Обслуживание слаботочных систем обеспечения безопасности;
Обслуживание слаботочных информационных систем;
Обслуживание слаботочных систем обработки и передачи данных;
Обслуживание систем автоматизированного управления и диспетчеризации;
Обслуживание автоматических дверей, ворот, шлагбаумов;
Обслуживание специальных систем, оборудования и объектов;
Проведение электроизмерительных работ.
аварийное обслуживание;
диспетчеризацию.
Содержание объекта.
санитарное содержание объекта:
уборка объекта;
удаление мусора и бытовых отходов;
дезинсекция (уничтожение насекомых);
дератизация (уничтожение грызунов).
содержание прилегающего земельного участка:
уборка земельного участка;
вывоз мусора и снега;
озеленение;
содержание зеленых насаждений;
содержание элементов благоустройства земельного участка и малых архитектурных форм;
подготовка объекта к праздникам.
77
Ремонты объекта:
текущий ремонт;
капитальный ремонт;
модернизация;
реконструкция.
Таким образом, техническая эксплуатация объекта недвижимости включает в себя:
техническое обслуживание зданий, инженерных сооружений, систем и оборудования в соответствии с графиком обслуживания и плановопредупредительных ремонтов;
бесперебойное обеспечение объектов недвижимости энергоресурсами, проведение мероприятий по энергосбережению;
проведение мероприятий по охране труда, технике безопасности, пожарной безопасности;
получение лицензий, оформление разрешительных документов на осуществление регламентируемых видов деятельности, регистрация в государственном реестре опасных производственных объектов, выполнение которых возложено на службу технической эксплуатации;
привлечение подрядных организаций для выполнения отдельных видов работ (услуг);
хранение нормативно-технической и иной документации.
Управление собственностью (управление имуществом, управление недвижимостью)
Управление недвижимостью (Property Management, PM) – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обсуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Property Management – это услуги по обеспечению успешной эксплуатации объекта недвижимости не только с технической точки зрения. В дополнение к комплексной эксплуатации Property Management включает сдачу помещений в аренду, работу с арендаторами, ведение договоров аренды, обеспечение своевременной оплаты аренды, выполнение договорных обязательств, ведение бухгалтерской отчетности и т.д.
Property Management традиционно относят к управлению денежными потоками от аренды в интересах собственника недвижимости. Владелец недвижимости получает комплекс услуг, объединяющих техническое и финансовое обслуживание.
78
Недвижимость как финансовый актив (способ вложения капитала). Управление инвестиционным портфелем недвижимости.
Если рассматривать типы управления недвижимостью в качестве иерархии, высшей ступенью является Asset Management.
Asset – капиталовложение, инвестиция, актив, имущество. Здесь имущество (актив) рассматривается, как объект для инвестирования. Недвижимость, как финансовый актив является одним из наиболее надежных и безопасных способов вложения денежных средств.
Asset Management – управление объектом на всех стадиях его существования, включает совокупность услуг, направленных на достижение максимальной стоимости объекта недвижимости: финансовый менеджмент, оценка стоимости, перепрофилирование и оптимизация использования объекта, коммерческое управление, управление рисками, маркетинг и сдача в аренду, управление строительными проектами, услуги по технической эксплуатации.
В Asset Management входят услуги по Property Management, однако предполагается гораздо больше полномочий сточки зрения стратегического развития объекта.
Отдельно выделяют Building Management – управление проектированием объекта, строительством, утилизацией, сносом, консультирование по вопросам выбора инженерных систем, разработки общей системы технической эксплуатации.
Основные бизнес-операции по управлению недвижимостью – это покупка, продажа, аренда, управление договорами и контроль эксплуатации объектов.
Управление многоквартирным домом
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.
Всоответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491), содержание общего имущества включает в себя: текущий и капитальный ремонт, а также другие работы.
Вприложении № 4 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» дан перечень работ по содержанию жилых домов.
79
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1)непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2)управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3)управление управляющей организацией (ДУК).
Под управлением многоквартирным домом следует понимать управление общим имуществом собственников помещений. Многоквартирные дома представляют собой единый имущественный комплекс, составной частью которого является общее имущество собственников помещений. В состав общего имущества, в том числе включаются конструкции, оборудование, инженерные системы, а также земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства.
Принято выделять два вида общей собственности на недвижимость: долевую и совместную (ст. 244 ГК РФ). Согласно ст. 36 ЖК РФ общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. При приобретении в собственность помещения (не обязательно жилого) в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме. Собственнику помещения в многоквартирном доме не допускается осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Управление общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется одним из трех разрешенных способов: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом) и управление управляющей организацией (ст. 161 ЖК РФ).
Рассмотрим подробнее объединение собственников помещений в многоквартирном доме в форме товарищества.
Жилищный кодекс возлагает функцию управления многоквартирными домами на товарищества собственников жилья (ТСЖ). Здесь нужно напомнить, что согласно Федеральному закону «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» от 05.05.2014 № 99-ФЗ с 01.09.2014 г. появилась новая организационно-правовая форма некоммерческих корпоративных организаций, как товарищество собственников недвижимости (ТСН). Некоторое время в законодательстве имело место противоречие между действующими нормативами. Например, в Жилищном кодексе не было упоминания о ТСН, а в новой редакции Гражданского кодекса отсутствовало ТСЖ.