Список литературы
Грабовый П. Г. Управление рисками в недвижимости: учебник для вузов. Мн.: Издательство «Реалпроект», 2005. - 472с.
Мищенко В.Я., Горбанева E.П., Мануковский А.Ю., Сафонов А.О. Повышение энергоэффективности в бюджетной сфере Воронежской области/ Научный вестник ВГАСУ. Строительство и архитектура. -2014 - №3(35). – С.71-76.
Мищенко В.Я., Горбанева Е.П., Йюн Ритхи. Реализация программно-целевого подхода к организации капитального ремонта многоквартирных домов/ Строительство и недвижимость: экспертиза и оценка. Материалы 12-й международной конференции. – Прага-Москва, 2015. – С.212-220
УДК 332.14
Facility management – деятельность по снижению эксплуатационных расходов
Е.П. Горбанева канд. т. наук, доцент, А.С. Калинина студент гр. С-742Б37
Научный руководитель: канд. т. наук, доцент Горбанева Е.П.
Функционирование хозяйственных служб как единого комплекса требует появления на отечественном рынке труда специалистов по управлению всей инженерной и социальной инфраструктурой организации. Такими специалистами в развитых странах являются фасилити (Facility) менеджеры.
Этимология слова "фасилити" восходит к латинскому facilitas - удобный, благоприятный. Существует целый ряд классических определений фасилити менеджера и фасилити менеджмента. В главном они не противоречат друг другу.
Фасилити менеджер координирует физическое пространство вместе с людьми и работой в организации, комбинирует лучшие управленческие принципы с наиболее распространенными профессиональными и техническими знаниями для обеспечения эффективной работы оборудования и людей.
Фасилити менеджер является ответственным за координацию всех усилий в планировании, проектировании и управлении зданием и его системами, оборудованием для повышения возможности организации достичь успеха в постоянно изменяющемся мире.
Фасилити менеджмент (ФМ) - это интегрированное управление (планирование и мониторинг) и реализация обеспечения жильем, помещениями, предоставление услуг и средств, из которых должна складываться эффективная, гибкая и созидательная реализация целей организации в изменяющейся окружающей среде.
ФМ можно трактовать как стратегическую концепцию для организации, управления и эффективного использования всех материальных ресурсов внутри здания.
Выделяют 3 основных задачи фасилити менеджера:
Первая задача - экономия средств при эксплуатации здания. Она достигается двумя путями: сокращением затрат на потребляемые зданием ресурсы, в первую очередь энергетические, и оптимальным размещением оборудования и персонала.
Вторая задача - обеспечение комфортного выполнения протекающих в здании бизнес-процессов, в первую очередь поддержание в помещениях оптимальных параметров окружающей среды. Контроль за климатом, организация рабочих мест оптимальным для взаимодействия сотрудников образом, продуманная схема работы связи, лифтов и т.п.
Третья задача - способность служб и подсистем здания предотвращать возникновение экстремальных ситуаций, а при их появлении - предотвращать или сокращать до минимума материальные и человеческие потери.
В эпоху современных технологий, нехватки ресурсов, повышения потребительских требований организациям трудно выдержать жесткую конкурентную борьбу без постоянного снижения издержек. Именно это является ключевым моментом в деятельности фасилити менеджера. На рис.1 представлены направления деятельности фисилити менеджера.
Рис. 1. Деятельность фасилити менеджера
Объектом деятельности фасилити менеджера может являться организация, размещенная в любом здании: жилом (кондоминиум), нежилом; функционирующем и "замороженном". В офисах, университетах, больницах, школах, гостиницах, государственных и муниципальных учреждениях они заботятся о сохранности помещений, их эксплуатации, уборке и интерьере, питании персонала, его безопасности, встрече гостей и предоставлении многих других услуг. Фасилити менеджер должен понимать принципы бизнес администрирования, архитектуры, инженерии и психологии общения (рис.2).
Рис. 2. Объекты деятельности фасилити менеджера
Фасилити-менеджмент имеет три основных направления:
Техническое управление зданием включает в себя все работы, которые необходимы для содержания и оптимальной эксплуатации строительных и технических приборов здания.
Управление инфраструктурой здания охватывает весь комплекс услуг, которые улучшают практическое использование здания. Управление инфраструктурой - в него входят:
Коммерческое управление зданием включает все работы (услуги) из технического управления и управления инфраструктурой с точки зрения экономики недвижимости. Подробнее о направлениях фасилити менеджмента представлено на Рис.3. Все три вышеперечисленных направления должны рассматриваться в контексте площадей, которыми обладает организация, занимающая объект недвижимости.
Понятие facility management появилось в Великобритании и изначально называлось «facilities management». В одних только Нидерландах насчитывается 55 тысяч фасилити менеджеров. В ряде стран Западной Европы и в США уже несколько десятков лет осуществляется подготовка соответствующих специалистов. Подобная специальность является неотъемлемой частью программ обучения многих ведущих университетов и колледжей. По фасилити менеджменту выходят десятки журналов, существуют международные профессиональные организации. В развитых странах в крупных организациях существуют должности вице-президентов по фасилити, действуют фасилити компании по обслуживанию организаций. В этих странах сложилось устойчивое мнение, что сотрудничество с фасилити-компаниями дает немалые выгоды владельцам крупных объектов недвижимости.
Рис. 3. Основные направления фасилити менеджмента
Современная российская экономика на протяжении длительного времени находится в состоянии структурной перестройки. В наиболее бедственном положении оказалась непроизводственная сфера: дефицит большинства городских и республиканских бюджетов с одной стороны, а также плохое содержание, непрофессиональное управление недвижимостью, с другой, привело к тому, что большинство, например, муниципальных предприятий буквально вынуждены бороться за выживание и искать пути для снижения своих расходов, затрат. Предлагаемые в последнее время различные программы ресурсо - и энергосбережения затрагивают проблему лишь частично.
Одним из путей снижения затрат, является эффективная эксплуатация имеющейся в распоряжении городов недвижимости, и, как следствие, концентрация предприятий, организаций на своей основной профессиональной деятельности. Например, невозможно продуктивно работать в помещении, которое плохо освещено, в котором холодно или грязно. К сожалению, сегодня управление большинством объектов недвижимости складывается из невообразимого количества договоров, а затраты на содержание и эксплуатацию зданий, сооружений поглощают громадные суммы (к примеру, расходы на жилищно-коммунальное хозяйство, составляют 30-40% бюджета города). По сравнению с Германией, где управляющих компаний насчитывается более 19 000,а в России их – лишь около 400.
Для фасилити менеджера не характерно заключение сделок с имуществом, ввиду особой направленности и специфичности этой деятельности. От управляющего зданием (building manager) фасилити менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания.
Для управляющего зданием характерно выполнение следующих функций:
1. Управление замыслом, то есть наилучшего использования земли.
2. Управление проектированием объекта.
3. Управление изготовлением - возведением, строительством как самого объекта, так и неотделимых улучшений.
4. Управление обращением - процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.
5. Управление потреблением - всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.
6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией.
7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией.
8. Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.
9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.
Из приведенного перечня в обязанности фасилити менеджера входят следующие пункты: 2, 4 (в вопросах аренды), 5, 6, 7 и 8. Строительные проблемы лежат за пределами его компетенции в силу особой их специфики.
Преимуществами сотрудничества с фасилити компанией являются:
Для организации:
1) возможность фиксирования расходов по внешним контрактам (осуществление планирования и бюджетирования) на длительный период;
2) фокус на основном бизнесе;
3) снижение издержек;
4) привлечение дополнительных инвестиций в технологии и оборудование;
5) улучшение способности компании к изменениям и росту (скорость, стоимость);
6) гарантийные обязательства и материальная ответственность единого подрядчика.
Для объекта недвижимости организации:
1) сохранение в хорошем санитарно-техническом состоянии (увеличение межремонтных периодов и сроков службы инженерных систем и) оборудования;
2) сохранение и улучшение имиджа;
3) сохранение инвестиционной стоимости (снятие рисков потери доходности объекта из-за ремонта).
На сегодняшний момент в России насчитывается около 400 управляющих компаний. Из них около 100 компаний предоставляют услуги по facility managment. В Воронеже 43 управляющие компании. Из них самыми известными по FM являются 3 компании:
MD Facility Management (Дивизион Эксплуатация компании ОМС) работает на российском рынке недвижимости с 1994 года и является одним из крупнейших поставщиков услуг facility management. Компания осуществляет комплексное техническое обслуживание объектов недвижимости, которое включает в себя эксплуатацию, инфраструктурный менеджмент, консалтинг.
Элоя сервис управляющая фасилити-компания Основные направления деятельности компании "Элоя Сервис" являются:
Клининговые услуги;
Фасилити менеджмент;
Специализированные работы.
Bilfinger HSG Facility Management - одна из немногих компаний на российском рынке, деятельность которой сосредоточена исключительно на комплексном управлении коммерческой недвижимостью. Сегодня Bilfinger HSG Facility Management является одним из мировых лидеров в области эксплуатации объектов коммерческой недвижимости.
В последние годы в регионах происходит активный рост сегмента коммерческой недвижимости. В городах-миллионниках появляются офисные комплексы класса “А”, “B”, крупные торгово-развлекательные центры. Это неизбежно вызывает интенсивное развитие рынка ФМ-услуг. Появляется всё больше управляющих компаний, крупные столичные компании открывают филиалы, усиливая конкуренцию среди местных игроков и способствуя тем самым повышению качества предоставляемых ФМ-услуг. Мировой опыт показывает, что наличие профессионального управления на объекте является одним из важнейших факторов, влияющих на его рыночную привлекательность. Поэтому у регионального рынка управленческих услуг отличные перспективы развития.