Конспект лекцій

найменша із реально можливих для покупця.

3.Результат оцінки повинен відображати існуючу ринкову ситуацію, а не минулу або майбутню. Для такої часової прив’язки обов’язковим є зазначення дати оцінки, поза якою у зв’язку з мінливістю ринку та

ринкових умов значення вартості може бути невірним або не коректним. Дотримання цих норм дає змогу розрізняти ринкову та інші види вартості, враховують специфічні особливості конкретної нерухомості і конкретної угоди. Важливо підкреслити, що професійно визначена ринкова вартість є об’єктивною оцінкою нерухомості на конкретну дату. При цьому під ринковою вартістю розуміють вартість за найефективнішого використання майна без врахування витрат на купівлю-продаж та пов’язаних з нею податків. Найефективніше використання майна є від’ємною частиною оцінки ринкової вартості, але це не виключає оціночних ситуацій, що спеціально обумовлюються, коли розрахунок ринкової вартості базується на існуючому використанні. За таких умов приймається поняття „ринкова вартість за існуючого використання”, що повинно стати базою для кадастрової оцінки

нерухомості населених пунктів.

У процесі визначення вартості нерухомості та пов’язаних з нею прав одним із перших рішень, яке необхідно прийняти оцінювачу – визначення виду вартості, яке зумовлене метою оцінки та сферою застосування її результатів. Оцінювачі не застосовують неспецифікований термін „вартість”, а уточнюють, яка саме вартість визначається: ринкова; ринкова при існуючому

використанні; інвестиційна; ліквідаційна; страхова; податкова; споживча; спеціальна.

Найчастіше при оцінці нерухомості застосовується ринкова база оцінки, яка включає два перших види вартості, а саме: ринкову та ринкову при існуючому використанні. Інші види вартості відносяться до неринкових баз оцінки.

Ринкова вартість - це найбільш вірогідна ціна, за яку об’єкт може (міг) бути проданий на відкритому конкурентному ринку в момент, що співпадає з датою оцінки, при наявності всіх ознак чесної угоди та за відсутності нетипових умов фінансування з урахуванням того, що термін реалізації об’єкта повинен бути при цьому розумно довгим.

Ринкова вартість, як база оцінки, застосовується за наявності таких умов, що наведені при її визначенні, кожна з яких має свою концептуальну основу:

ринкова вартість є розрахунковою, а не визначеною наперед, або фактичною ціною продажу. Це найвірогідніша ціна, яка реально може бути отримана на дату оцінки на ринку, що задовольняє умовам визначення ринкової вартості. Вона є найвищою із реально можливих для продавця і найменшою із реально можливих для покупця;

продаж має відбутися на відкритому, конкурентному ринку на дату оцінки, тобто ринкова вартість відбиває дійсний стан ринку саме на дату оцінки;

угода, що укладається між продавцем і покупцем, має всі ознаки чесної угоди. При цьому кожна сторона угоди має повну інформацію про основні характеристики нерухомості, її фактичний стан, наявні обмеження та

обтяження, потенційне використання та стан ринку на дату оцінки;

відсутні нетипові умови фінансування, тобто, передбачається, що засобом платежу є виключно гроші;

ціна представляється нормальною компенсацією за нерухомість, що продається, і є вільною від спеціального фінансування, яке може бути пов’язане з однією із сторін, яка задіяна в купівлі-продажу;

термін реалізації об’єкта повинен бути розумно довгим. При цьому треба мати на увазі, що нерухомість - це низько ліквідний товар і не є поширеним предметом трансакцій. Тому продаж нерухомості вимагає значного терміну

для адекватного маркетингу, але при цьому прогнозований термін експозиції нерухомості на ринку повинен відповідати середньоринковому рівню щодо аналогічних об’єктів.

Дотримання перелічених умов дозволяє визначити ринкову вартість нерухомості, яка є об’єктивною на конкретну дату оцінки. При цьому ринкова вартість не включає витрат, пов’язаних з забезпеченням купівлі-продажу, та всіх пов’язаних з такою угодою податків.

З наведеного визначення ринкової вартості витікають основні принципи оцінки та тлумачення таких основних понять оціночної діяльності як „ціна”, „собівартість” („витрати”), „ринок” та „вартість”.

Ціна як грошова сума, за яку даний конкретний покупець погоджується сплатити, а даний конкретний продавець погоджується прийняти на умовах, за яких здійснюється угода, не завжди представляє собою міру дійсної цінності об’єкта купівлі-продажу. Це виникає у випадках, коли умови угоди відрізняються від типових, наприклад, продавець має невідкладну потребу в продажу об’єкта, покупець і продавець пов’язані родинними чи майновими зв’язками або договірними відносинами, що виходять за межі договору купівліпродажу об’єкта тощо. При визначенні вірогідної ціни купівлі-продажу оцінювачі виходять з тих припущень, які закладено в поняття „ринкової вартості”.

Собівартість нерухомості включає витрати, пов’язані з відведенням земель, забудовою та утриманням нерухомості. Ці витрати можуть відповідати цінам ринку лише при певних умовах, коли пропозиція та попит збалансовані, а нерухомість використовується найкращим та найефективнішим чином.

Ринок представляє собою систему, в якій товари та послуги переходять від продавців до покупців за допомогою цінового механізму. Концепція ринку припускає можливість передавати нерухомість з рук в руки без обмежень діяльності продавців і покупців, при цьому кожна із сторін діє відповідно до співвідношення попиту та пропозиції, інших ціноутворюючих факторів, не зазнає тиску надзвичайних обставин і діє у своїх інтересах усвідомлено і раціонально.

Особливим видом ринкової вартості є ринкова вартість при існуючому використанні. Під нею розуміється ринкова вартість нерухомості, визначена за умови припущення, що її подальше використання буде відбуватися таким самим способом, що і на дату оцінки, з урахуванням можливості продовження

здійснення свого внеску у загальну вартість ділового підприємства, незалежно від того, чи є існуюче використання на дату оцінки найефективнішим.

Інвестиційна вартість - це вартість власності для конкретного інвестора (групи інвесторів), визначена виходячи з конкретних умов та мети інвестування. На відміну від ринкової вартості, що передбачає „типового покупця” („типового інвестора”), інвестиційна вартість визначається потребами і характеристиками конкретного інвестора, який може мати інвестиційні критерії, що відрізняються або можуть відрізнятися від типових (наприклад, попередньо може бути обумовлено конкретний характер використання нерухомості).

Ліквідаційна вартість визначається як грошова сума, що може бути отримана у випадку необхідності продажу об’єкта на ринку в термін, що значно коротший середньоринкового терміну експозиції об’єктів такого типу, або в умовах вимушеного продажу, що не відповідає визначенню ринкової вартості.

Страхова вартість є вартістю власності, яка визначається відповідно до умов договору страхування (полісу).

Податкова вартість є вартістю, що розраховується у порядку визначеному законодавством про оподаткування нерухомості.

Споживною вартістю є вартість внеску, що конкретний власник вносить у вартість того підприємства, частиною якого вона є, без урахування найефективнішого використання цієї власності або величини тієї грошової суми, яка може бути отримана від її продажу. На відміну від ринкової вартості споживна вартість має цінність для конкретного користувача при конкретному варіанті використання, тому вона відноситься до неринкової бази оцінки.

Спеціальна вартість є фактично сумою ринкової вартості та надбавки до неї, що формується завдяки фізичному, функціональному або економічному зв’язку нерухомості з іншими нерухомостями, яку може сплатити потенційний покупець з особливим інтересом до зазначеного об’єкта. В даному випадку спеціальна вартість враховує особливий інтерес конкретного покупця, тому її відносять до неринкової бази оцінки.

Для обґрунтування правильності вибору ринкової або неринкової бази оцінки відповідно до мети, визначеної у звіті, необхідно здійснити наступні процедури:

ідентифікувати об’єкт експертної оцінки та права з ним пов’язані;

зазначити мету оцінки і заплановане використання її результатів;

дати чітке визначення виду вартості;

виявити та зазначити у звіті всі особливі обставини та обмеження, що впливають на визначення даного виду вартості.

Як правило, придбання нерухомості або прав щодо неї здійснюється з

метою її подальшого використання та одержання доходу, що зумовлює необхідність визначення ринкової вартості нерухомості.

Обов’язковою передумовою, етапом при визначенні ринкової вартості нерухомості є встановлення її найкращого та найбільш ефективного використання.

ЛЕКЦІЯ 5.

Нерухомість має певні властивості, які викликають зацікавленість як у власника, так і у потенційного покупця. Саме наявність певних корисних властивостей спонукає вимірювати їх в універсальній формі - грошовій. Застосування такого універсального інструменту як гроші дозволяє звести все різноманіття загальних рис та індивідуальних особливостей, кількісних та якісних показників до єдиного показника - ціни, за яку у випадку досягнення угоди між продавцем і покупцем певна нерухомість перейде до нового власника або буде встановлено розмір податку, який власник має сплачувати за володіння чи користування нею.

Розгляд цього питання доцільно розпочати з того, які саме властивості нерухомості є суттєвими для визначення її вартості.

Виділяють кілька основних факторів або груп факторів, які зумовлюють вартість нерухомості. Залежно від ринкових чи неринкових методів оцінки їх пріоритетність буде змінюватись, але перелік буде сталим. До цих факторів належать: просторові, ринкові, правові, кількісні, якісні та економікотехнологічні.

У спрощеному вигляді просторові фактори трактують як фактори місцезнаходження. Проте, з точки зору оціночної діяльності доцільно виділити абсолютне і відносне місцезнаходження.

Під абсолютним місцезнаходженням розуміємо положення нерухомості по відношенню до основних фізико-географічних та адміністративнотериторіальних меж. При аналізі абсолютного місцезнаходження враховуються належність до населених пунктів або розташування поза їх межами, в центральній або периферійній частині району (населеного пункту), на березі річки (моря) тощо.

Під відносним місцезнаходженням розуміємо положення нерухомості по відношенню до центрів економічного тяжіння (центрів, які значною мірою підвищують економічну оцінку територій). Прикладом може слугувати розташування нерухомості на найдальшій околиці міста, що, як окремий факт, не має позитивного впливу на вартість. Але якщо на околиці міста розташований вокзал, а наша нерухомості призначена для розміщення торгівельного закладу і знаходиться в центрі привокзальної площі, ситуація радикально змінюється.

При наявності щонайменшої економічної активності завжди присутній попит на нерухомість, тобто, починають діяти ринкові фактори. Аналіз попиту на нерухомість різного функціонального призначення дозволяє визначити варіанти можливого використання нерухомості та визначити потенційних покупців і продавців аналогічних нерухомостей.

Всю сукупність правових факторів доцільно розділити на певні групи:

правової бази, що визначає користування нерухомістю в країні та конкретному регіоні;

земельної ділянки як об’єкта права власності;

правових обмежень, що пов’язані з конкретною нерухомістю;

обмежень і обтяжень накладених на використання цієї нерухомості.

Як правило, аналіз загальнодержавної та регіональної правової бази здійснюється одноразово з коригуванням.

Кількісні фактори пов’язані не з кількістю нерухомості, що є в даний момент на ринку, а з кількісними показниками, які характеризують певну нерухомості (площа, геометричні розміри тощо).

До таких показників в першу чергу належить площа земельної ділянки. Існують обмеження, які не дозволяють земельні ділянки певних видів функціонального призначення надто подрібнювати. Наприклад, виділення земельної ділянки менше 100 м2 не дає змогу розмістити садибний будинок без порушення державних будівельних норм. Аналогічним чином можна розглядати глибину та ширину земельної ділянки. При значенні цих показників менше 7 метрів практично неможливо розмістити садибу, незалежно від загальної площі ділянки.

До групи кількісних факторів доцільно віднести сукупність таких факторів, які призводять до втрати або зміни рівня привабливості нерухомості.

До якісних факторів відносяться, корисні властивості нерухомості, які пов’язані з її майбутнім використанням. Так, земельна ділянка з низькими показниками родючості мало придатна для ведення сільського господарства, але може бути забудована прекрасними будівлями. В той же час земельна ділянка, яка розташована в зоні підтоплення, без здійснення додаткових інженерних заходів непридатна для садибної забудови, але цілком придатна для пасовища. Крім того, необхідно враховувати оточення нерухомості. Будівництво оздоровчого закладу в промисловій зоні з високим рівнем забруднення є таким же недоцільним, як і вирощування городини в центральному парку міста. Крім врахування впливу, який спричинить оточення на майбутній об’єкт, необхідно враховувати і зворотній зв’язок - який саме вплив спричинить майбутній об’єкт на довкілля.

Аналіз економіко-технологічних факторів дозволяє визначити доцільність з точки зору реальних можливостей використання нерухомості за призначенням та очікувану окупність капіталу. Вплив цього фактора найбільшою мірою притаманний земельним ділянкам у районах забудови, що склалась. Це пояснюється тим, що в інших випадках ціна на земельні ділянки не є надто високою і незначні відхилення від прогнозованих показників не будуть мати катастрофічних наслідків для інвесторів, за умови, що при здійсненні оцінки всі інші вимоги до оцінки витримано на належному рівні, фактори враховано належним чином, а розрахунки виконано на високому професійному рівні. Це не означає, що цей вид аналізу можна не здійснювати для земельних ділянок сільськогосподарського призначення чи при складанні бізнес-плану підприємства, розташованого за межами населеного пункту. Ідеться виключно про ціну помилки в першому і другому випадках.

Система оцінки землі має бути добре спланована і відрегульована. Необхідно розробити і проводити ефективну політику і методи оцінки, постійно стежити за точністю її проведення і регулярно оновлювати ті дані, які

відображають стан ринку.

Ефективна система оцінки землі складається з п’яти основних елементів: кадастрових карт; даних, що характеризують земельні ділянки; інформації по продажах і іншій ринковій інформації; оцінних процедур; персоналу і матеріального забезпечення.

Кадастрові карти. Оцінка землі вимагає наявність повного набору постійно поновлюваних і точних кадастрових карт з розміткою меж ділянок, відомостями про розміри, необхідною юридичною і описовою інформацією і кодовими позначеннями ділянок. Масштаб карт повинен забезпечувати необхідний обхват площ і необхідну деталізацію. Карти слід постійно оновлювати, щоб відобразити як появу нових меж земельних ділянок, що виникли в результаті дроблення або об’єднання, так і зміни в політичних межах, в зонуванні і фізичних характеристиках ділянок.

Відомості про земельну власність. Інформація про землеволодіння повинна включати всі параметри і характеристики, які роблять істотний вплив на вартість землі. Потрібно розрізняти чинники, які майже завжди мають важливе значення, і ті, які важливі лише від випадку до випадку. Для економії перша з перерахованих груп чинників повинна відстежуватися постійно і відбиватися в спеціальних формах або комп’ютерних файлах. Чинники, що відносяться до другої групи, можна збирати лише в міру необхідності.

Інформація про продажі і інша ринкова інформація. Успіх будь-якої програми оцінки землі залежить головним чином від наявності інформації по продажах і іншій ринковій інформації. Сюди входять: ціна продажу; дата продажу; прізвище, адреса покупця і продавця; тип трансферту (наприклад, купча з гарантіями, купча з відмовою від претензій або земельний контракт); тип фінансування, передавані права (абсолютне право власності або неповні права); і інші умови угод, що укладається.

Документи по передачі прав власності на нерухомість, що дають інформацію за всіма цими пунктами, є найнадійнішим джерелом інформації по продажах. До інших джерел можна віднести анкети. Інтерв’ю з покупцями, продавцями або їх агентами, а також джерела, що представляють в угодах третіх осіб, наприклад, посередницькі фірми з продажу нерухомості, фінансові установи, приватні фірми, що займаються оцінкою майна. Що стосується індивідуальної оцінки нерухомості, до практики увійшла повторна перевірка ринкової інформації через інше джерело, наприклад, для підтвердження інформації по продажах, отриманої з документів по передачі прав власності, проводиться опитування продавця, покупця або третіх осіб, що мають в своєму розпорядженні відомості про угоду.

Коли інформація про угоди отримана, вона редагується, з тим щоб виключити неринкові трансферти, наприклад, угоди між родичами, вимушені угоди тощо. Необхідно виключати земельні контракти, якщо тільки угода не була виконана зовсім недавно. В аналізі ринку можна використовувати продажі великих ділянок, призначених для поділу, або продажу з передачею неповних прав, але якщо дані по цих продажах використовуються для отримання оцінок вартості поодиноких об’єктів або абсолютного права власності, їх слід

використовувати з граничною обережністю.

Потрібно враховувати і спосіб фінансування продажів. По можливості, продажі з неринковим фінансуванням (що зазвичай припускають наявність перехідних застав або знижок, що надаються продавцем) слід виключати або приводити їх до ринкової ціни продажу в грошовому еквіваленті. Якщо по якихось окремих угодах інформації по фінансуванню немає, на підставі знання прийнятої місцевої практики фінансування можна обчислити і ввести відповідні поправки.

Коли вартість землі міняється у бік підвищення або пониження, в ціни продажів необхідно вносити поправки на дату укладення угоди послідовно по окремих територіях, оскільки зміна вартості може істотно відрізнятися для різних територій.

Окрім відомостей по продажах, необхідно зібрати ринкову інформацію по ставках оренди, витратах на освоєння землі тощо. Ця інформація може виявитися особливо корисною в тих випадках, коли продажу неосвоєних земель мало. Крім того, вартості земельних ділянок, отримані за залишковим принципом шляхом віднімання вартості споруд з цін продажів освоєних ділянок, можуть бути використані як непрямі оцінки вартості землі. Проте отримані таким чином оцінки вартості землі відповідають дійсності настільки, наскільки відповідають дійсності ціни продаж і витрати на освоєння, на підставі яких вони розраховані. Як правило, такі оцінки точніше для земельних ділянок з недавно зведеними спорудами, оскільки завдання із визначення зносу зводиться до мінімуму.

ЛЕКЦІЯ 6.

Можливість купівлі-продажу нерухомості та здійснення інших майнових операцій з нею чи з правами щодо її подальшого використання та отримання доходу зумовлює необхідність визначення реальної вартості, де повинні акумулюватися конкретні обставини угоди, її мета та умови, інтереси сторін, поза яких оцінка втрачає сенс. Тому перед експертом постає завдання перш за все визначити, що саме є об’єктом та метою оцінки, умови, що обмежують використання цих результатів, ефективну дату оцінки тощо.

Це зумовлює при визначенні експертної оцінки нерухомості необхідність вибору бази оцінки, обумовленої метою оцінки, та процедур узгодження її результатів, отриманих із застосуванням різних методів, на підставі дотримання таких основних принципів: корисності; попиту і пропозиції; заміщення;

очікування; доданої продуктивності; внеску (граничної продуктивності); відповідності; найкращого та найбільш ефективного використання.

Принцип корисності ґрунтується на тому, що нерухомість має вартість тільки у випадках, якщо здатна задовольнити потреби потенційного власника (користувача) в розміщенні видів економічної діяльності та можливості отримувати від цього дохід або інші переваги протягом того періоду часу та за даних соціально-економічних умов.

Принцип попиту і пропозиції полягає в тому, що вартість нерухомості визначається взаємодією між пропозицією (кількістю нерухомості з певними споживчими властивостями, що пропонуються за визначеними цінами) та попитом (кількістю нерухомості, що можуть бути придбаними на ринку за визначеними цінами). Попит і пропозиція є наріжними каменями в теорії оцінки вартості. Взаємодія чинників попиту і пропозиції визначає ринкову вартість нерухомості, яка відбивається в ринкових цінах.

Особливе значення мають попит і пропозицію при оцінці землі, оскільки пропозиція її, по суті, є величиною фіксованою. Це означає, що ціни на земельні ділянки в конкретній місцевості визначатимуться чинниками попиту, наприклад, щільністю населення і темпами економічного зростання, рівнями зайнятості і доходу, пропускною спроможністю місцевої транспортної системи, ставкою відсотка по заставах тощо.

Пропозиція на ринку нерухомості конкретного варіанту використання може зростати і спадати. Наприклад, лісові або сільськогосподарські угіддя по периферії міста можуть забудовуватися житловими будинками. Збільшену пропозицію сповільняє зростання цін. Однак практичні обмеження такого освоєння і безперервне зростання попиту на землю неминуче ведуть до вищих цін і інтенсивнішого використання землі, наприклад, до поділу земельних ділянок і заміни багатоквартирних будинків будовами, розрахованими на одну сім’ю.

Місцева транспортна мережа сильно впливає на характер розвитку і на ціни. До настання ери автомобілів ринки міських земель концентрувались навколо центральної ділової частини міста, що призводило до різкої різниці в цінах між земельними ділянками, розташованими в центрі і на периферії.

Розширення мережі доріг і розвиток транспорту збільшив попит на віддалені від центру земельні ділянки, що призвело до фактичного зростання пропозиції міських земель. Різниця в цінах між центральними і периферійними ділянками землі скоротилася.

Зонування та інші регулятори роблять зворотний вплив, оскільки вони обмежують пропозицію для конкретного варіанту землекористування. Це зазвичай призводить до вищих цін в цілому, але занижує ціни на земельні ділянки, використання яких обмежено.

Принцип попиту і пропозиції пояснює великі відмінності у вартості землі, що знаходиться в межі міста і за його межами, у вартості різних ділянок землі в місті або навіть у вартості сусідніх ділянок в одній і тій же частині міста. Взагалі, чим менш рухомим є товар, тим більше його ціна залежить від місцеположення. Вартість землі, яка абсолютно нерухома, коливається сильніше, ніж вартість будь-яких інших товарів, хоча можливості транспортної системи і згладжують відмінності, обумовлені місцеположенням.

Принцип заміщення полягає в тому, що покупець, який розсудливо та компетентно діє на ринку, не сплатить за нерухомість суму більшу мінімальної ціни об’єктів аналогічної корисності, що продаються на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість нерухомості визначається розміром чистого доходу від володіння (комерційного використання) нею, включаючи чистий дохід від його можливого перепродажу та інших вигод.

Принцип доданої продуктивності полягає в тому, що продуктивність

(дохід) нерухомості визначається як частка у складі доходів об’єкта нерухомого майна (господарської діяльності), розміщення якого найефективніше в її межах.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає, що вартість окремого складового компонента об’єкта нерухомості вимірюється як його внесок у вартість цього об’єкта як цілого або як сума, на яку вартість об’єкта зменшиться у випадку відсутності такого компонента. Цей принцип використовується при розрахунках рівня зайвих, недостатніх або нераціонально розміщених земельних поліпшень.

Принцип відповідності визначає, що вартість нерухомості Можна виділити три основні типи нерухомості: земля, житло і нежитлові

приміщення. Базовим об’єктом нерухомості є земля.

Разом з поділом на типи нерухомість класифікується по ряду ознак, що сприяє успішнішому дослідженню ринку нерухомості і полегшує розробку та застосування методів оцінки різних категорій нерухомості, управління ними. Класифікація за ознакам, які найчастіше зустрічаються представлена в таблиці

6.1.

Можна виділити такі ознаки нерухомості:

нерухомість неможливо переміщати без нанесення об’єкту збитку;

нерухомість міцно пов’язана із землею, причому не лише фізично, але і юридично;

довговічність об’єкту інвестування;

кожна конкретна нерухомість унікальна по фізичним характеристикам і з погляду інвестиційної привабливості;

нерухомість неможливо викрасти, зламати або втратити;

вартість нерухомості висока, а її поділ на майнові частки дуже складний процес;

інформація про угоди із нерухомістю часто є недоступною;