Конспект лекцій

визначення чистого прибутку шляхом вилучення із дійсного валового прибутку всіх витрат без обслуговування боргу по іпотечному кредиту і амортизаційних нарахувань;

перетворення чистого прибутку у поточну вартість нерухомості шляхом прямої та непрямої капіталізації.

Методами даного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма

капіталізація доходу (дисконтування грошових потоків). Вибір конкретного методу залежить від обсягу наявної ринкової інформації щодо очікуваних доходів від володіння (використання) нерухомістю, стабільності їх одержання, мети оцінки тощо.

Метод прямої капіталізації застосовується у випадках, коли прогнозований річний чистий дохід є постійним і не має чітко вираженої тенденції до зміни, період його отримання не обмежено у часі.

При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість нерухомості визначається за формулою:

де ЦКП - оцінна вартість нерухомості, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу (у гривнях); ДО - річний чистий дохід (фактичний або очікуваний), у гривнях; СК - ставка капіталізації (коефіцієнт).

Метод непрямої капіталізації доходу застосовується у випадках, коли прогнозовані грошові потоки від використання нерухомості є неоднаковими за величиною або непостійними протягом визначеного періоду прогнозування.

При непрямій капіталізації чистого доходу (дисконтуванні грошових потоків) оцінна вартість нерухомості визначається за формулою:

де ЦКН - оцінна вартість нерухомості, визначена шляхом непрямої капіталізації чистого доходу (у гривнях); Доі - очікуваний чистий дохід за і-й рік (у гривнях); СК - ставка капіталізації (коефіцієнт); t - період (у роках), який ураховується при непрямій капіталізації чистого доходу.

Отже, при застосуванні методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу від використання нерухомості, експерту необхідно визначити річний чистий дохід від використання нерухомості та ставку капіталізації.

Підхід з точки зору капіталізації доходу заснований на тому, що оцінювач визначає поточну вартість майбутніх вигод від володіння нерухомим майном. Потоки доходу в період володіння і виручка від подальшого перепродажу нерухомості (реверсія) капіталізуються (конвертуються) в поточну загальну вартість.

Цей підхід так само як і підходи з точки зору витрат і зіставних продажів, вимагає широкого вивчення ринку. Основними областями дослідження для оцінювача при даному підході є:

очікуваний валовий прибуток від нерухомого майна;

очікуване скорочення валового доходу через неповну зайнятість (вакансій) і недозбору орендної плати;

очікувані річні операційні витрати, характер і тривалість передбачуваного потоку доходу від майна і передбачуваний дохід від перепродажу або

реверсії майнових прав.

Після проведення ретельних розрахунків витрат і доходів, потоки доходу конвертуються в поточну вартість за допомогою процесу капіталізації. Ставки або чинники, що використовуються при капіталізації, визначаються на основі вивчення прийнятних ставок доходу для схожих об’єктів нерухомості.

Вивчення і аналіз даних для підходу з точки зору капіталізації доходу здійснюються на взаємодії законів попиту і пропозиції.

Розуміння цієї взаємодії дає інформацію про тенденції і очікування ринку, яка повинна вивірятися при застосуванні цього підходу.

Наприклад, інвестор, що вклав засоби в нерухомість, припускає отримати, окрім повернення інвестованих засобів, прийнятний дохід на капіталовкладення. Рівень доходу, необхідний для залучення інвестиційного капіталу, коливається залежно від змін ситуації на грошовому ринку і від рівня доходу з альтернативних інвестицій. Оцінювач повинен чутливо реагувати на зміну вимог інвестора, що виявляється в зміні ринкового попиту на інвестиції в нерухомість і на флуктуації ще більш нестійких грошових ринків з метою виявлення прийдешніх тенденцій.

Алгоритм методичного підходу, що ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна

Методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна, як і два інших підходу до оцінки вартості, заснований на припущенні про те, що витрати на будівництво будівлі плюс витрати на придбання земельної ділянки і підготовку до будівництва є прийнятним орієнтиром при визначенні вартості нерухомого майна.

Витрати є еквівалентом ринкової вартості далеко не завжди. Процедура розрахунку вартості поліпшень вимагає акуратної обробки даних по витратах для визначення показників, на основі яких можна набути значення ринкової вартості, причому процес її отримання вимагає ретельності, уваги і уміння.

Як правило, оцінку поліпшень слід проводити через низку обставин, серед яких можна відзначити вимоги оподаткування (часто закони про майнове оподаткування диктують вартісне розбиття), бухгалтерського обліку (коли потрібно повідомляти дані про знос будівель і споруд), а також необхідність роздільної оцінки поліпшень при визначенні вартості ділянки з використанням методу залишку для землі. Підхід з погляду витрат особливо корисний при розрахунку вартості нерухомості, призначеної для спеціального використання у тому випадку, коли відсутній ринок такого роду нерухомості.

При оцінці майна з погляду витрат слід дотримуватися наступної послідовності дії:

розрахувати вартість земельної ділянки і робіт по її впорядкуванню. (Цей пункт не виконується, якщо поліпшення знаходяться на орендованій землі і оцінюється тільки вартість поліпшень);

розрахувати витрати відтворення поліпшень, тобто відновну вартість поліпшень. (Деякі оцінювачі використовують при розрахунках вартість заміщення. Коли використовуються витрати заміщення, то на це треба указувати в розділі коментарів звіту про оцінку);

провести розрахунок всіх видів зносу будівель і споруд: фізичного, функціонального і зовнішнього;

відняти загальний певний знос з витрат на відтворення або заміщення наявних поліпшень, з метою отримання підсумкової вартості поліпшень;

визначити загальну вартість. З цією метою просумувати вартість земельної ділянки, вартість поліпшень, ландшафтних робіт, а також вартість всіх інших поліпшень за вирахуванням зносу.

Для оцінки вартості нерухомості даним методичним підходом, як правило, застосовують метод прямої капіталізації або техніку дисконтування грошових потоків.

При застосуванні методу прямої капіталізації чистого доходу (методу потенційної прибутковості) аналізується можливість об’єкта оцінки приносити дохід. Техніка методу дозволяє перетворювати показник доходу, який можна одержати від нерухомості, в показник її теперішньої (поточної) вартості. Варто підкреслити, що дохідність забудованої земельної ділянки можливо аналізувати на підставі показників орендної плати від здачі будівлі (приміщення) в оренду, оскільки розмір орендної плати враховує як дохідність самої будівлі, так і, в першу чергу, особливості її місцерозташування

Відповідно до техніки цього методу вартість майнового комплексу (земля і земельні поліпшення) може бути визначений за формулою:

де: ДО - річний дохід (чистий) від забудованої земельної ділянки; СК - ставка капіталізації, яка визначає прибутковість орендованого приміщення (повернення капіталу).

Узагальному вигляді алгоритм розрахунку буде такий:

визначення потенційного річного доходу:

нерухомості; КН - коефіцієнт наповнювання будівель, який враховує можливе завантаження площ, поправки на неплатежі та несвоєчасне внесення орендної

плати і встановлюється експертним шляхом на основі даних дослідження ринку, консультацій з фахівцями агентств нерухомості та відділів оренди підприємств-орендодавців;визначення чистого операційного доходу:

де ВР - щорічні витрати на експлуатацію та утримання об’єкта нерухомості, що можуть включати земельний податок, експлуатаційні витрати, адміністративноуправлінські витрати, витрати на охорону та пожежну сигналізацію, поточний ремонт.

визначення ставки капіталізації Ск методом екстракції або методом кумулятивної побудови з наступним узгодженням результатів;

визначення вартості майнового комплексу (земля і земельні поліпшення):

Розвиток ринкової економіки України спонукав до вивчення та дослідження в навчальних закладах держави цілої низки дисциплін та предметів, які в колишньому СРСР, де панувала, в основному, державна власність на нерухомість і централізоване регулювання економікою зовсім не викладались. В першу чергу, це стосується дисципліни «Оцінка нерухомості», яка має за мету надати студентам, фахівцям та всім зацікавленим особам інформаційні та методичні відомості, щодо загальних термінів і понять оцінки нерухомості, дослідження особливостей формування та функціонування основних сегментів ринків нерухомості, основних методичних підходів, які використовують в світовій та вітчизняній практиці для оцінки нерухомого майна.

Проблема оцінки нерухомості завжди була однією з найважливіших. Реформа потребує чіткої організації взаємовідносин між землекористувачем і власником землі, що обумовлено введенням землі в ринковий обіг і як засобу виробництва, і як просторового базису для його розвитку.

Вирішення проблеми визначення реальної, справедливої ціни нерухомості становить найбільшу практичну складність і становить важливе значення для економіки нашої держави і має важливий науково-практичний характер. Особливу увагу слід приділити методичним підходам до визначення вартості такого виду нерухомості, якими є земельні ресурси. В цьому аспекті, в доволі широкій формі необхідно висвітлити проблеми оцінки земель різного функціонального призначення, показана специфіка виконання та застосування в Україні нормативної та експертної грошової оцінки земель.

З 2008 року в землеоціночній практиці України передбачено проводити оцінку прав суб’єктів оренди земельних ділянок.

Теоретичні викладки оцінки нерухомості базуються на основних законодавчих та нормативно-правових актах України, а також відповідних методиках та порядках. В книзі широко використанні теоретичні дослідження і результати практичних доробок вітчизняних науковців та фахівців М. Лихогруда, Ю. Дехтяренка, Ю. Палехи, Ю. Манцевича, І. Іванової та О.Драпіковського, а також зарубіжних – С. Харрісона, Дж. Фрідмана та інших.