1.2 История развития, сущность и понятие ипотечного кредитования

Ипотечный кредит, также как и сам кредит появился ещё до нашей эры и имеет длительную историю развития.

Термин «ипотека» впервые появился в Древней Греции в начале шестого века до н.э. С инициативой введения ипотеки выступил афинский политик, один из «семи мудрецов» Солон. Первоначально обеспечением залога служила личность заёмщика и если обязательства не были выполнены, то он попадал в рабство. Солон предложил ставить на границе земельной территории должника столб с надписью, указывающая, что данная земля служит обеспечением прав кредитора на конкретную сумму. Такой столб получил название «ипотека» от греческого слова hypotheca – подставка, подпорка. Таким образом, каждый мог узнать состояние любой земельной собственности. Позднее для этих целей стали использоваться специальные книги, называвшиеся ипотечными.

Новый этап развития ипотека получила в Римской империи. Римляне расширили юридическое значение ипотеки и теперь её можно было устанавливать на любое имущество заёмщика. Так в первом веке н.э. стали создаваться ипотечные учреждения, которые выдавали кредит под залог имущества. Таким образом, в Римской империи сложились формы вещественного обеспечения. Передача кредитору заложенного имущества до исполнения заёмщиком своих обязательств называлась «фидуция». Но данная форма предоставляла кредитору значительные преимущества, которые были невыгодны для заёмщика. Эти недостатки устранила следующая форма вещественного обеспечения под названием пигнус. Договор по данной форме предполагал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение. При этом кредитор должен был продать предмет залога и не имел права оставлять его себе. Также после продажи заложенной недвижимости кредитор был обязан возвратить должнику оставшуюся сумму после вычитания долга.

Во втором веке н.э. во время правления императора Антония Пия были разработаны специальные законы для ипотечных институтов. Римская империя проявляла большую поддержку ипотечному кредитованию и различными способами поощряла её развитие.

В Европе ипотека появилась в 14 веке в период позднего средневековья. До этого времени в Европе тоже был распространён принцип личной ответственности заёмщика. Особенностью ипотеки в тот период было неделимость предмета залога. Кредитор имел право получения всего предмета, обременённого ипотекой, если ещё сохранялась некая часть обязательств. Ещё одной чертой ипотеки в средневековье было принудительное отчуждение. Кредитор имел право получения денежных средств с помощью публичной продажи недвижимости, независимо от того, в чьих руках оно находится. Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным. Ипотека теряла свою правовую силу только при выполнении материального условия.

Считать, данную систему в Европе полноценным ипотечным кредитованием нельзя, так как в ней отсутствовала важная часть современной системы ипотечного кредитования, а именно механизм рефинансирования.

Механизм рефинансирования появился в Германии во второй половине 18 века. Его появление стало возможным из-за введения закладных листов, которые позднее стали называться ипотечными. Они представляли собой ипотечные обязательства и служили средством расчёта при покупке недвижимости или уплате долгов. Появление механизма рефинансирования и ипотечных листов привело к появлению в Германии в 1770 году первого ипотечного банка. Данный банк был государственным и оказывал помощь крупным помещичьим хозяйствам. Также этот банк стал выпускать закладные, которые служили средством привлечения средств.

После этого, подобная система ипотечного кредитования стала появляться в других странах. Так ипотечная система в Пруссии была введена уставами в 1783 и 1872 гг., в Австрии в 1811 и 1871 году.

В США в 1916 г. были созданы федеральные земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог их земель.

Изучение истории развития ипотечного кредитования позволяет лучше понять его сущность и место в современной экономике.

В современной экономике раскрытие понятия ипотечного кредитования осложнено связи с отсутствием единой трактовки ипотечного кредитования. Вызвано это тем, что практически в каждой стране есть свой законодательный акт об ипотеке и в каждом законе трактовка ипотеки различается.

В данной главе понятие ипотечного кредитования раскроем наиболее обобщённо.

Ипотечное кредитование – форма предоставления кредита под залог недвижимости [9, с. 201].

Ипотечное кредитование – это долгосрочное кредитование приобретения недвижимости с использованием в качестве обеспечения приобретаемой недвижимости [30, с. 315].

Таким образом, можно сделать вывод, что ипотечное кредитование представляет собой единый механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Ипотечный кредит отличается от других видов кредита и имеет свои особенности. Рассмотрим их более подробно.

Во-первых, ипотечное кредитование осуществляется под строго определённый залог, которым является недвижимость. Недвижимость по сравнению с другими видами залогов имеет свою специфику.

Преимущества недвижимости как предмета залога являются:

• недвижимость сохраняет высокую и устойчивую цену которая в долгосрочной перспективе будет повышаться

• объект недвижимости сохраняет свои потребительские свойства в течение длительного времени

• недвижимость может являться источником финансирования для погашения задолженности, если это допускается.

Недостатками недвижимости как предмета залога являются:

• недвижимость не обладает высокой ликвидностью и чем хуже развит рынок недвижимости, тем сложнее будет её продать

• для того что бы использовать недвижимость как залог, нужно её оценить, для этого привлекают специалистов-оценщиков, что приводит к дополнительным затратам

• в связи с долгосрочностью кредитования возможны случаи значительных колебаний цен

Во-вторых, ипотечное кредитование имеет целевое назначение, направленное на приобретение недвижимости.

В-третьих, зачастую ипотечное кредитование выдаётся на длительный срок от 10 до 30 лет.

В-четвёртых, обязательна регистрация ипотеки в специальных государственных реестрах.

Система ипотечного кредитования делится на два направления в зависимости от рынка ипотечного капитала на котором функционирует.

На первичном рынке ипотечного кредитования происходит непосредственное кредитование физических и юридических лиц под залог недвижимости. Ипотечные кредиты могут быть выданы как универсальными кредитными организациями, так и специализированными. Примерами специализированных организаций являются ипотечные банки, жилищные кооперативы, строительные сберегательные кассы, сберегательные банки и другие. Основное отличие универсальных кредитных организаций от специализированных — это разные механизмы привлечения ресурсов для выдачи кредитов, а также форма государственного регулирования и контроля их деятельности. Главным инструментом с помощью которого происходит взаимодействие субъектов первичного рынка, то есть кредитора и заёмщика является кредитный договор, оформляющийся, как правило в виде закладной. Закладная – это именная ценная бумага, которая подтверждает право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Закладная при некоторых условиях может быть передана от одного владельца к другому и поэтому образуется возможность рефинансировать ипотечные кредиты на вторичном рынке.

На вторичном рынке происходит процесс покупки и продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Таким образом, кредитные организации имеют возможность продать закладную и с помощью полученных средств предоставить кредит следующему заёмщику на первичном рынке. Субъектами вторичного рынка являются кредитные организации, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов, финансовые компании, скупающие первичные закладные у банков и затем на их основе от своего имени выпускающие ценные бумаги, а также инвесторы в лице коммерческих банков и различных фондов покупающие у финансовых компаний ипотечные ценные бумаги за реальные деньги. Существует три формы продажи ипотечных кредитов на вторичном рынке. Первая форма - это продажа кредита целиком, вторая - только часть кредита и третья форма - закладные или доли участия в них объединяются в пулы, используемые для обеспечения ценных бумаг.

Граница между первичным и вторичным рынком сильно размыта. Это связано с тем, что кредитные учреждения могут оставлять часть портфеля ипотечных кредитов у себя, а другую продать для повышения ликвидности.