новая папка 1 / 220579

регулирования не только в стра-

числе государственных мер воз-

вестиций в этот регион, так объ-

нах Западной Европы, США и

действия

на рынок

жилищной

ём выполненных работ и услуг

Японии, но и опыта налогового

недвижимости.

собственными

силами

в

2010

регулирования жилищной недви-

В диссертации автор пришел к

году в области на 16,4% превы-

жимости в Российской Империи.

выводу, что механизм льгот яв-

сил уровень предыдущего года.

Результаты исследования позво-

ляется

стержнем регулирования

По уровню цен, сложившихся

лили учесть и исторические ас-

инвестиционных

процессов

на

на первичном и на вторичном

пекты

российской

действитель-

жилищном рынке развитых стран.

рынках жилья, третье место (по-

ности, т. к. они в определенной

Субсидии

являются

инструмен-

сле Москвы и Московской облас-

мере

определяют

специфику

том, благодаря которому дости-

ти) занимает Калужская область.

развития рынка жилищной не-

гается

не

только

социальная

Данный факт объясняется высо-

движимости в стране.

справедливость, учет индивиду-

кой

стоимостью

строительно-

Проведенные

в

диссертации

альных особенностей участников

монтажных работ, индекс кото-

расчеты показывают, что запад-

рынка жилой недвижимости, но и

рых в 2010 году по области со-

ные модели

налогообложения в

инвестиционное стимулирование

ставил 102,1% по отношению к

российских

условиях

потенци-

рынка в целом. Кроме того, соче-

предыдущему году и занял 2 ме-

ально возможны, если они рас-

тание высоких налогов и льгот

сто по ЦФО. Исследования пока-

считаны только на игроков рынка

позволяет, с одной стороны,

зали, что самые низкие цены в

недвижимости,

приобретающих

рынку быть эффективным, с дру-

Смоленской, Курской, Тамбов-

жилье с целью перепродажи.

гой стороны, цивилизованным. В

ской, Орловской областях, а са-

Введение

высоких

налоговых

результате

чего

достигается

та

мые высокие, как и следовало

ставок на пустующие квартиры в

самая доступность жилья, же-

ожидать, в Москве, Московской и

новостройках способно привести

лаемая для России.

Калужской

областях.

Высокие

к тому, что их станет на рынке

цены на жилье в последние годы

меньше в силу большей заинте-

4. Разработано

инструмен-

практически делают его недос-

ресованности игроков рынка не-

тальное обеспечение страте-

тупным даже среднему классу.

движимости в их достаточно бы-

гической устойчивости регио-

Для более наглядного представ-

строй реализации. Однако по-

нальных

рынков

жилищной

ления нами проведено распре-

добная

точка

зрения

является

недвижимости

с

использова-

деление регионов ЦФО по 4 ка-

весьма дискуссионной, т. к. для

нием

метода

рейтинговой

тегориям: регионы лидеры, ре-

покупателей

инвестиционных

оценки уровня их развития, а

гионы претенденты в лидеры,

квартир

такой

налог

способен

также

предложены

базовые

регионы со средней позицией,

лишь понизить уровень поступ-

сценарии региональной инве-

регионы аутсайдеры (табл. 3). К

лений от операций с недвижимо-

стиционной политики.

регионам со стабильной средней

стью, сохранив их относительно

Выявлено, что наиболее пока-

позицией проведенное нами ис-

высокую

привлекательность для

зательным примером дифферен-

следование

позволяет

отнести

инвесторов.

циации жилищного рынка явля-

Владимирскую,

Воронежскую,

На вторичном сегменте рынка

ется Центральный

федеральный

Рязанскую, Липецкую области.

увеличение налога на недвижи-

округ (ЦФО), в связи с тем, что в

Среди регионов аутсайдеров по

мость может оказать влияние на

его состав входит крупная агло-

уровню

развития

жилищного

цену жилья и соотношение спро-

мерация, столица РФ – Москва.

рынка проведенный анализ вы-

са – предложения на рынке не-

В этой связи в диссертации со-

явил Брянскую, Костромскую,

движимости

за

счет увеличения

ставлен рейтинг развития жи-

Ивановскую области.

объема продаж жилья большего

лищного рынка регионов ЦФО по

Исследование факторов, огра-

метража, принадлежащего граж-

состоянию, результаты которого

ничивающих деловую активность

данам с низким уровнем дохо-

показали, что ведущие позиции

строительных организаций, пока-

дов, не позволяющих им оплачи-

по показателю «объем работ,

зало, что с 2000 по 2010 годы

вать большой налог на недвижи-

выполненных по виду экономиче-

существенно, на 41 п.п. снизи-

мость с одновременным повы-

ской деятельности «строительст-

лось число строительных органи-

шением спроса на малогабарит-

во», млн. руб. на 1000 жителей»

заций, считающих, что уровень

ные квартиры. Помимо измене-

занимают Москва, Московская,

налогов достаточно высок. Не-

ний на рынке купли – продажи

Ярославская, Калужская области,

платежеспособность

заказчиков

жилья, увеличение налога на не-

а наименьшие значения у Кост-

сократилась

на

39%,

стоимость

движимость отразится и на «бе-

ромской, Брянской и Орловской

материалов, конструкций, изде-

лом» сегменте рынка аренды жи-

областей.

лий уменьшилась у 22% органи-

лья за счет включения арендода-

Исследования

показали,

что

заций. Последний факт, на наш

телями размера налога в стои-

хотя Москва и Московская об-

взгляд, можно объяснить появле-

мость арендной платы.

ласть являются лидерами по чис-

нием

в

стройиндустрии

новых

В диссертации показано, что

лу жителей в регионе и объему

технологий производства строи-

интересным

следствием приме-

выполненных работ, однако по

тельных материалов, самих ма-

няемых систем льготного нало-

ряду

показателей,

таких

как

териалов и способов строитель-

гообложения

рынка

жилищной

«число зданий на 1000 жителей»,

ства. Однако данные положи-

недвижимости

развитых

стран

«общая площадь зданий на 1000

тельные

тенденции

привели к

является

возникновение

своего

жителей», «ввод в действие жи-

увеличению

числа

фирм-

рода дифференцированного под-

лых домов на

1000

жителей»,

конкурентов и росту конкуренции

хода к налогообложению. Такой

«ввод в действие квартир на 1000

на рынке недвижимости на 16%.

подход

применяется

во

всех

жителей» лидирует Белгородская

Кроме

этого,

руководители

странах, где налоговая политика

область. На наш взгляд, это свя-

строительных организаций отме-

занимает определенное место в

зано с большими объемами ин-

чают высокий процент коммер-

88

МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА N¹2/2012 СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ

Проведенный нами в диссер-

К –

основные условия выдачи

π = πЕ (К, А, Н) – π (К, А, Н).

тации анализ российских регио-

кредита;

В повседневной практике кре-

нальных

программ

ипотечного

А –

характеристики

клиента,

дитования часто требуется одно-

кредитования, действовавших на

определяющие

его

кредитный

значно

определить,

что

может

рынках жилищной недвижимости,

рейтинг;

быть более определяющим: зна-

выявил три основных типа меха-

Н –

характеристики

объекта

чимость факторов Р и З или со-

низма развития ипотеки.

недвижимости;

вокупность характеристик

(К, А,

Первый

тип,

основанный на

Р – принадлежность клиента к

Н).

Поэтому

в целях получения

реализации

рыночных механиз-

одной

из групп,

не

соответст-

практической

основы

для

воз-

мов

ипотечного

кредитования,

вующих программам стандартно-

можных

последствий

субстан-

получил

распространение в

ре-

го кредитования.

дартного кредитования вводятся

гионах с высоким уровнем

эко-

З – степень заинтересованно-

параметры Р и З в прогноз про-

номического

развития. На

дан-

сти кредитора в залоговом объ-

фицита:

ных

территориях

наблюдался

екте.

πЕс = πЕ (К, А, Н) [1 – Ds(Р,З)], (13)

спрос на ипотечные продукты. Ко

Решение

кредитора

относи-

где

Ds

–

фактор

влияния

пара-

второму типу отнесены схемы с

тельно

кредитной

заявки, пред-

метров Р и З на величину профи-

участием

региональных

бюдже-

ставленной к рассмотрению, вы-

цита в зависимости от значений

тов,

применяемые в регионах с

разится как

положительное

(за-

(К, А, Н). Параметр Ds нормиро-

более

низким

уровнем

жизни

явка принята), если

ван, т. е. 0 ≤Ds ≤1

населения. Третий тип – предпо-

π ≥ π*,

(1)

лагает

реализацию

рыночных

или отрицательное (заявка

от-

На

основании

изложенного

механизмов ипотечного кредито-

клонена), если

можно

учесть фактор

независи-

мого влияния параметров Р и З

вания

с

участием

социальной

π < π*.

(2)

ипотеки.

Профицит

кредита,

базируе-

на принятие решения – D (Р, З),

где параметр D, также нормиро-

Исследование показало, что к

мый на всей цепочке характери-

ван, т. е. 0 ≤D ≤1:

проблемам,

препятствующим

стик, может быть выражен как

развитию новых форм ипотеки в

π = π (К, А, Н).

(3)

принято, если

регионах России, следует отне-

С учетом (3) выражения (1 и 2)

π (К, А, Н) [1 – δ

D (Р, З)] +

сти следующие. Первой пробле-

могут быть преобразованы сле-

+

πЕс ≥ π*,

(14)

мой является отладка механизма

дующим образом:

уже

существующих

институтов

принято, если

отклонено, если

π (К, А, Н) [1- δ D (Р, З) ] +

рынка. Второй – формирование и

π (К, А, Н) ≥ π*,

(4)

развитие

ссудосберегательных

отклонено, если

+

πЕс < π*,

(15)

касс. Третьей важным вопросом

π (К, А, Н) < π*.

(5)

где

πс=πЕс (К, А, Н) – π (К, А, Н)

является юридическая проблема,

С учетом дополнительного по-

δ D (Р, З)= D (Р, З) + Ds (Р, З).

связанная с созданием жилищно-

казателя πЕ, оценивающего про-

инвестиционного

законодатель-

фицит ипотечного кредита в слу-

0 ≤ δ

D (Р, З) ≤ 2

ства.

чае дефолта, выражение (5) при-

Для

принятия

окончательного

В этой связи, основываясь на

мет вид:

решения,

базируясь

на

схеме

принципах деятельности институ-

принято, если

«принято – отклонено», обе сто-

тов рынка ссудного капитала и

πЕ > π*,

(6)

роны имеют возможность анали-

практики

рассмотрения

кредит-

отклонено, если

тически

учесть

степень

своей

ных заявок на приобретение жи-

πЕ < π*,

(7)

заинтересованности

в

выдаче-

лья, в диссертации дано понятие

где

πЕ = πЕ (К, А, Н).

(8)

получении субстандартного ипо-

экономической дискриминации

течного кредита на предложен-

в

ипотечном

кредитовании.

С учетом (8) условие (7) при-

ных условиях. В диссертации

Суть ее заключается в стремле-

мет вид:

обосновано, что хотя дефолт не

нии кредитора отобрать наибо-

принято, если

выгоден обеим сторонам, теоре-

лее приемлемых для него клиен-

πЕ (К, А, Н) ≥ π*, (9)

тически следует признавать оп-

тов, получивших по его оценке

отклонено, если

ределенное

экономическое

не-

наиболее

высокий

кредитный

πЕ (К, А, Н) < π*.

(10)

равенство, вызванное тем, что

рейтинг, предлагающих наилуч-

Поскольку выражение (10) по-

кредитор в случае дефолта мо-

шее залоговое обеспечение, от-

лучено на основе представлен-

жет находиться в более защи-

казывая при этом другим клиен-

ной в кредитной заявке инфор-

щенных условиях при соответст-

там или ограничивая их выбор

мации, то целесообразно запи-

вующем залоговом обеспечении.

предложением

программ

суб-

сать его с помощью функции,

Однако

субстандартное

ипотеч-

стандартного

ипотечного

креди-

отражающей достоверность дан-

ное кредитование, допуская ми-

тования.

ной информации в виде:

нимизацию

первоначального

В

диссертации

разработана

принято, если

взноса заемщика, приводит к

модель

экономической

дискри-

π (К, А, Н) + [πЕ (К, А, Н) –

тому, что величина ипотечного

минации в ипотечном кредитова-

– π (К, А, Н)] ≥ π*,

(11)

кредита может оказаться в усло-

нии. В модель введены следую-

отклонено, если

виях падения цен на рынке

щие обозначения:

π (К, А, Н) + [πЕ (К, А, Н) –

больше

ликвидной

стоимости

π – предполагаемый, π* – при-

– π (К, А, Н)] < π*.

(12)

залога.

емлемый профицит по конкрет-

Соотношения

(11)

и

(12)

Проведенные

исследования

ной программе, оцениваемый как

эквивалентны

соотношениям

(9)

показали, что по мере форсиро-

возврат на каждый кредитован-

и (10), но позволяют учесть для

вания развития рынка заемными

ный рубль,

принятия решения величину

средствами

проблемы субстан-

Ю. Левин. Формирование концепции инновационного развития региональных рынков …

91

дартного

ипотечного кредитова-

кредитования,

обеспечиваю-

том рыночных факторов как в

ния обостряются. В этом случае

щие минимизацию рисков.

крупных строительных

корпора-

может возникнуть цепь кризис-

Анализ

функционирования

циях, так и в регионах.

ных явлений, которая обусловли-

рынков жилищной недвижимости

Проведенное

в диссертации

вает импульсную тенденцию раз-

в регионах ЦФО позволил клас-

исследование уровня

развития

вития рынка.

сифицировать ключевые пробле-

рынка жилищной недвижимости в

мы в этой области по трем при-

субъектах Центрального

феде-

6. Предложены стратегиче-

знакам: проблемы рыночного,

рального округа, оценка факто-

ские подходы к формирова-

государственного

и организаци-

ров, ограничивающих

деловую

нию системы риск-менед-

онно-управленческого характера

активность строительных органи-

жмента,

учитывающие анализ

(табл. 4). Решение этих проблем

заций, и классификация проблем

проблем

функционирования

определяет

необходимость раз-

регионального

развития

рынка

региональных рынков жилищ-

работки

специальных

стратеги-

жилищной недвижимости позво-

ной недвижимости, основные

ческих планов и

современных

лили выделить основные задачи

пути и задачи их решения, а

принципов

управления

рынком

в обсуждаемой сфере и предло-

также технологии ипотечного

жилищной недвижимости с уче-

жить пути их решения (табл. 5).

Таблица 4

Классификация проблем развития рынка жилищной недвижимости

Проблемы

Проблемы государственного

Проблемы организационно-

рыночного характера

характера

управленческого характера

Высокая цена строительства но-

Недостаточное финансирование

Дифференциация уровня развития

вого жилья

развития частного сектора в ре-

частного сектора в жилищном хозяй-

гионах

стве регионов страны

Недостаточное развитие и сла-

Низкий жизненный уровень

Затратный принцип тарифного регу-

бая конкуренция в системе ин-

большинства населения, недос-

лирования

фраструктурного и обеспечения

таточное строительство жилья

жилищного рынка

для малоимущих слоев

Низкий уровень развития в ре-

Недостаточное участие государ-

Преобладание административного

гионах малого и среднего бизне-

ства в жилищном строительстве

способа управления инфраструктурой

са в сфере ЖКХ

ЖКХ

Высокие инвестиционные риски в

Тарифная политика подвержена

Низкий уровень кадров, способных

жилищном строительстве

политическим ситуациям

управлять недвижимостью в рыноч-

ных условиях

Недостаточное применение энер-

Проблемы ветхого жилья и жи-

Недостаточное применение марке-

госберегающих технологий

лья для военнослужащих

тинговых инструментов при управле-

нии жилищной сферой

Существенное увеличение стои-

Инфляция, обесценивающая

Неисполнение строительными орга-

мости строительных материалов,

накопления и определяющая

низациями своих обязательств по

энергоносителей

риск процентных ставок при

отношению к инвесторам («проблемы

кредитовании

обманутых дольщиков»)

Постоянный рост расходов за-

Рост просроченной задолженно-

стройщиков, связанных с отво-

сти по ипотечным кредитам,

дом участков, оформлением про-

вследствие развития кризисной

цедуры застройки

ситуации

Таблица 5

Основные задачи и пути их решения на региональных рынках жилищной недвижимости

Основные задачи

Пути решения

1. Увеличение общего объема ввода жилья в

Проведение маркетинговых исследований

конъюнктурного

регионах

характера, изучение потенциального спроса, а также при-

влечение дополнительных источников финансирования.

Территориальное распределение ввода жилья в регионе с

учетом запросов потребителей.

Выработка современных эффективных организационно-

технологических и управленческих решений соответст-

вующих структуре и характеристике потребительских тре-

бований.

2. Усиление конкурентной борьбы на регио-

Создание условий для чистой конкуренции организаций-

нальных рынках жилищных услуг в связи с

подрядчиков.

ростом количества строительных

организа-

Контроль над недобросовестными подрядчиками и другими

ций

участниками жилищного рынка.

92

МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА N¹2/2012 СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ

3. Позитивные изменения в структуре регио-

Развитие мультиформатного малоэтажного домостроения.

нальной жилищной сферы

Использование современных строительных технологий.

4. Увеличение предложения на рынке жи-

Строительство жилья, предназначенного для аренды.

лищной недвижимости в соответствии с по-

Развитие ипотечного кредитования и рост доходов насе-

тенциальным спросом

ления.

5. Развитие жилищного лизинга

Применение новых вариантов приобретения жилья в кредит,

например, с помощью внедрения программы жилищного

лизинга.

В диссертации показано, что в

ных методов понижения рисков в

нимание риска в том смысле, что

рамках системы риск-менедж-

процессе

развития жилищного

риск как таковой не всегда явля-

мента концепция инновационного

рынка представляет собой ком-

ется исключительно негативным

развития региональных жилищных

плекс системных мер в рамках

моментом. На практике имеется и

рынков должна быть нацелена на

общей стратегии, в основе кото-

другая сторона риска, которая

эффективную реализацию новых

рых лежит анализ природы неоп-

помогает экономике быть эффек-

методов снижения неопределен-

ределенности. В предложенную в

тивной, поэтому систему риск-

ности, а также модернизации уже

диссертации концепцию иннова-

менеджмента необходимо вы-

зарекомендовавших себя. Разра-

ционного развития региональных

страивать адекватно, с учетом

ботка и реализация инновацион-

жилищных

рынков заложено по-

этой оборотной стороны.

Государство

Инновации

Инвести-

Системные

Торможение

Неопределенность

институционального

ции

риски

и потери

развития

Система риск-менеджмента

Подсистема передачи

Система

Система

Контроллинг

Подсистема снижения

наблюдения

управления

рисков

Жилищный рынок

рисков

Менеджмент ипотечных кредитов

Обратная связь с учетом решенных рисковых ситуаций

Под системой риск-менедж-

ния инновационности, прозрач-

разработке концепции инноваци-

мента в диссертации понимается

ности, устойчивости и непрерыв-

онного развития рынка жилищ-

система формирования, диагно-

ности бизнес-процессов на ре-

ной недвижимости представлена

стики и управления риском и

гиональных

рынках

жилищной

на рис. 8. Система риск-

экономическими отношениями,

недвижимости.

менеджмента считается

эффек-

возникающими в процессе этого

Система

риск-менеджмента

тивной, если в ее основе лежит

управления, включая в себя стра-

представляет

сложную

систему,

принцип правильного учета ис-

тегию и тактику управления рис-

позиционирование

которой

в

точников риска

на жилищном

ком для рационального исполь-

рамках концепции развития жи-

рынке. Проблемы

минимизации

зования ограниченных человече-

лищного рынка имеет

важный

риска связаны не только с во-

ских, материальных и финансо-

прикладной характер. Роль сис-

просами переходной экономики,

вых ресурсов с целью обеспече-

темы риск-менеджмента

при

сколько с проблемами общеми-

Ю. Левин. Формирование концепции инновационного развития региональных рынков …

93